热点题材☆ ◇600280 中央商场 更新日期：2025-03-29◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:新零售、物业管理、预制菜
风格:连续亏损、高质押股、高负债率、低安全分
指数:无
【2.主题投资】
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2024-09-06│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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公司百货零售业务有租赁模式，该模式下商户在公司的门店内租赁部分场地开展经营，公司
的利润来源为租金收入和物业管理费收入
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2022-10-26│新零售 │关联度：☆☆
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公司主营百货零售业以及房地产开发业务，此前与阿里子公司银泰投资签订《合资设立新零
售发展公司协议》。
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2022-07-22│预制菜 │关联度：☆☆
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公司研发与生产基地项目目前处于签订框架协议阶段
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2025-01-24│业绩预亏 │关联度：☆☆☆☆☆
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预计公司2024年01-12月归属于上市公司股东的净利润为-18750万元至-12500万元，与上年
同期相比变动幅度为-22.74%至18.17%。
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2024-10-31│高盛持股 │关联度：☆
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截止2024-09-30,高盛公司有限责任公司持有290.24万股(占总股本比例为：0.26%)
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2024-10-31│境外知名投行│关联度：☆
│持股 │
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截止2024-09-30,MERRILL LYNCH INTERNATIONAL持有185.85万股(占总股本比例为：0.16%)
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2023-07-25│电商概念 │关联度：☆☆☆
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公司完成电子商务平台蓝图方案和技术建设，并完成中央商场各连锁店经营品类全覆盖、完
成雨润食品产品销售环节全覆盖。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近三年未分红，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2025-03-28│低安全分 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司安全分为49
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2025-03-21│高质押股 │关联度：☆☆☆☆
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截止2025-03-21公司质押比例已达56.89%
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2025-01-25│连续亏损 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2023-12-31公司连续两年归母净利润为负且2024-09-30财报、2024-12-31预告归母净利
润均为负
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2024-10-31│高负债率 │关联度：☆☆☆☆
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截止2024-09-30公司负债率为：92.630%
【3.事件驱动】
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2023-07-21│发改委将抓紧制定出台恢复和扩大消费的政策
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发改委政研室主任在7月例行新闻发布会上指出，将完善消费政策。针对当前消费领域存在
的突出问题，我们将抓紧制定出台恢复和扩大消费的政策，围绕稳定大宗消费、促进汽车消费和
电子产品消费、拓展农村消费、优化消费环境等方面，出台一批务实管用的政策举措并推动尽快
落地见效。
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2017-12-18│腾讯斥巨资入股永辉
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永辉超市2017年12月15日晚间公告，公司实际控制人张轩松、张轩宁与腾讯签署《股份转让
协议》，张轩松、张轩宁拟以8.81元/股的价格分别转让230,586,026股、247,937,080股（即合
计478,523,106股）公司股份予林芝腾讯科技有限公司，转让价款分别为2,031,462,889.06元和2
,184,325,674.80元。上述转让股份合计占公司当前总股本的5.00%。此外，腾讯还拟对上市公司
控股子公司永辉云创科技有限公司进行增资，拟取得云创在该次增资完成后15%的股权。公司股
票将于 2017年12月18日（星期一）开市复牌。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │公司主营为百货零售，也在通过同“罗森”的战略合作，拓展便利店业务，│
│ │兼有部分房地产开发业务。房地产开发除部分纯住宅项目外，主要为用于新│
│ │开百货门店的自建综合体。 │
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│经营模式 │1、百货零售业务 │
│ │公司目前在营百货门店分别是：南京中心店、奥莱店和河西店；江苏淮安店│
│ │、徐州天成店、连云港店、扬中店、泗阳店、句容店、宿迁店、沭阳店、盱│
│ │眙店、如东店；山东济宁店；河南洛阳店；湖北大冶店；安徽铜陵店。 │
│ │公司百货零售经营模式有联营、经销、代销、租赁等模式。①联营模式，为│
│ │主要经营方式，即公司与供应商签订联营合同，以销定进，约定合同扣率和│
│ │费用承担方式，公司盈利的主要来源是根据供应商的销售额和约定扣率收取│
│ │的毛利额收益，以及费用承担方式获取的收益。②租赁模式，指商户在公司│
│ │的门店内租赁部分场地开展经营，公司的利润来源为租金收入和物业管理费│
│ │收入。③经销模式，是指公司直接采购商品，验收入库后纳入库存管理，并│
│ │负责商品的销售，承担商品所有权上的风险和报酬，其利润来源于公司的购│
│ │销差价，报告期内，公司有部分化妆品、黄金珠宝、烟、酒采用经销模式。│
│ │除此之外，兼有部分代销模式，随着百货商场购物中心化和商业街区开业，│
│ │租赁模式比例不断提高。 │
│ │报告期内，公司百货营业收入占总营业收入的75.57%，其中各模式销售占比│
│ │结构中，联营销售收入占比40.57%。 │
│ │2、罗森便利业务 │
│ │公司与罗森进行战略合作，推进中商罗森便利门店业务拓展。南京罗森以大│
│ │加盟模式与上海罗森开展合作，所有销售商品、物流配送、业务结算都通过│
│ │上海罗森完成，公司盈利来源为自营门店销售毛利额分成和南京市场区域品│
│ │牌管理收入。 │
│ │安徽罗森以支付区域品牌代理使用费模式与中国罗森开展合作，所有门店选│
│ │址、加盟营运、销售商品、物流配送、业务结算都由安徽罗森自行主导，公│
│ │司盈利来源为自营门店商品销售经营性收入及加盟店品牌授权管理收入。 │
│ │3、房地产开发业务 │
│ │因公司房地产开发业务大部分都处于尾盘阶段，目前公司采用委托代建、委│
│ │托代销模式。 │
│ │委托代建模式，是指公司房地产开发业务的商业布局方案和建筑规划方案、│
│ │方案规划报批、方案消防报批、办理规划许可证、代办缴纳规费程序、改造│
│ │工程开始前的商户协调与拆迁工作、提供施工用水、电接驳点、提供外围施│
│ │工场地、拆除物品的处置、项目竣工后的接管与验收等，包括但不限于办理│
│ │规划、消防报批，负责其他各项报建、施工等手续办理，负责技术文件的设│
│ │计及审批工作、负责施工招投标及材料设备采购管理工作，负责对原签订的│
│ │合同（未完全履行）的梳理工作，负责现场施工过程中的质量管理、工期管│
│ │理、成本控制、合同管理、信息资料管理、外部协调、竣工验收、交付使用│
│ │等全过程管理工作，委托关联方江苏地华房地产开发有限公司代为管理。 │
│ │委托代销模式，是指房地产开发业务的各项目可销售的商品住宅、商铺、车│
│ │位等的销售代理及与营销相关工作，委托关联方江苏润地房地产开发有限公│
│ │司代为管理。 │
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│行业地位 │“中华老字号”百货企业 │
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│核心竞争力 │1、中央商场品牌优势。中央商场的品牌影响力显著，公司作为“中华老字 │
│ │号”百货企业， │
│ │品牌文化积淀八十多年，品牌形象良好，具有众多忠诚的消费客群和优质的│
│ │供应商资源。 │
│ │2、物业位置优势。百货所持有的物业地理位置优越，公司所拥有的百货子 │
│ │公司均为当地传统 │
│ │百货龙头企业和新商圈发展成长企业，所持有的经营物业地理位置具有良好│
│ │的地域优势和商圈物业稀缺性的特征。目前在建百货门店项目也大多数位于│
│ │城市商圈的中心地带，且根据自身经营需要量身打造，具备较好的硬件条件│
│ │。 │
│ │3、招商营运管理优势。公司与众多国内外知名品牌供应商长期合作，形成 │
│ │互利互惠的双赢模式，公司通过集团招商中心和营运中心，对集团内所属门│
│ │店进行集团化招商和营运，整合供应商和品牌资源，引进诸多国际和国内一│
│ │线标杆品牌，招商影响力在江苏区域内处于同行领先的地位。 │
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│经营指标 │2023年，公司实现营业收入24.50亿元，同比下降1.88%；归属于上市公司股│
│ │东的净利润-1.53亿元。 │
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│竞争对手 │南京新百 │
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│品牌/专利/经│品牌：中央商场的品牌影响力显著，公司作为“中华老字号”百货企业，。│
│营权 │2024年，公司将继续坚持百货零售主业不动摇，以“强主业、降成本、稳增│
│ │长”为主基调，稳步推进公司招商、营运、企划营销等各项工作，打造星光│
│ │品牌库，强化头部重点品牌竞争优势，紧跟市场热潮，清晰定位，稳中求进│
│ │。 │
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│核心风险 │互联网电商业务转型不达预期。 │
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│投资逻辑 │公司在营门店，都处于所在城市核心商圈，具有一定的区域优势，同时公司│
│ │知名度高，主业突出，管理精细，在所在区域处于行业前列。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │江苏、安徽、河南、湖北、山东、中国香港 │
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│对外投资 │中央商场2015年2月12日公告，公司拟出资1000万元，受让公司实际控制人 │
│ │祝义财控制的雨润控股集团有限公司所持有的南京金融资产交易中心有限公│
│ │司20%的股权。南京金融资产交易中心经营范围为经有关部门批准的金融资 │
│ │产和金融产品登记、交易和结算，以及其他金融创新产品的咨询、开发、设│
│ │计、服务、登记、交易和结算。此次交易符合公司多元化发展战略，有利于│
│ │公司未来盈利和综合竞争能力的提高。 │
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│行业竞争格局│随着购买力提升，年轻人逐渐掌握潮流话语权，年轻力更是商业项目赢得竞│
│ │争的关键。迎合年轻人的消费、圈层需求，是企业调整升级的必经阶段。 │
│ │零售最大的竞争对手是消费者，经营策略随他们而变。当前的消费者已经是│
│ │全渠道的消费者，要求企业成为全渠道的零售商。当前直播的基础设施已相│
│ │对完善，直播必然成为实体零售企业重要的渠道补充。特别是实体企业有导│
│ │购作为主播资源，有大量货品作为选品基础，有充足的空间作为直播间，在│
│ │直播的成本上具有优势，线下直播营销将成常态化。 │
│ │业绩好的企业，大多是定位精准，特色突出，调改积极，体验突出，2024年│
│ │优秀的项目将占有更多的市场份额，与尾部企业的差距将进一步拉大。 │
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│行业发展趋势│2024年，线下零售企业很难从外延的扩张中获得增长，更多是要在内部挖潜│
│ │增效，即千方百计提升管理效率，降低经营成本。降本增效成为发展着力点│
│ │，企业的管理重心应在人力资源效率、供应链管理、业财一体化、与品牌深│
│ │度联营等方面着力，这方面的效益也会更容易显现。 │
│ │优秀的商业项目，普遍在体验上有特色，创造长久、可持续的互动场景，提│
│ │升消费体验，以此提高顾客粘性，并带来新的增量，将在2024年进一步凸显│
│ │。提升消费体验是品类组合、日常服务、数字赋能等全面的提升，互动体验│
│ │将成为吸引客流的重要抓手。 │
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│公司发展战略│公司立足百货零售主业，坚持以业绩为中心，以客户为本，用心服务，清晰│
│ │定位，稳步推进公司全面发展，努力将公司建设成行业标杆。 │
│ │坚持稳中求进，以进促稳。实施优势化战略，集中公司资源，巩固强化优势│
│ │门店，重点扶持打造标杆品牌，突出门店、品牌强者恒强效应，带动公司业│
│ │绩增长。 │
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│公司日常经营│1、立足主业，精准定位，稳步提升经营业绩。 │
│ │公司立足主业，精准定位，以招商调改为抓手，持续推进门店调改，推进品│
│ │牌招商升级，继续扶持重点品牌，不断提升公司核心竞争力和市场话语权。│
│ │招商聚焦目标品牌导入。持续调改提档升级，全年涉及调改品牌1149个，面│
│ │积153441㎡，新引进品牌788个，其中标杆品牌137个。持续强化化妆品、珠│
│ │宝、运动潮牌、名表等优势品类，同时增加餐饮及生活配套，提升整体经营│
│ │氛围与毛利坪效。 │
│ │营运坚持精耕细作，持续稳固市场份额。打造规模品牌，狠抓头部品牌，关│
│ │注共有品牌，不断扩大竞争优势。做稳存量品牌，挖掘业绩增量。经营注重│
│ │挖潜增效，提高公司盈利能力。 │
│ │企划营销精准发力，不断提升社会影响力。全年打造13档109天S级活动，重│
│ │点档期全品类大促爆发。建立宣传矩阵，利用公众号、抖音、视频号、小红│
│ │书、小程序直播，扩大自媒体及社交媒体宣传，加强热点话题营销，借助线│
│ │上社交平台造势宣传，通过社交平台互动引流，不断强化中央商场品牌形象│
│ │，促进门店与消费者互动，实现线上引流线下消费。 │
│ │深化服务，强化VIP营销及会员牵引。不断感知顾客需求，持续丰富服务内 │
│ │容，通过一对一管家式服务，开展高端会员定制服务，提升了会员归属感及│
│ │粘性。梳理会员结构，针对新会员，通过新人专享、新人礼包等提升到店率│
│ │，针对休眠会员短信邀约激活会员。通过品鉴券、打折促销、折扣商品等方│
│ │式，加强会员精准营销，提升会员忠诚度和消费客单，有效拉动业绩增长。│
│ │同时稳步推进如东店装修、招商等筹备工作，实现如期开业，坚定了公司南│
│ │通区域后续发展的信心。 │
│ │2、拓展罗森，业绩为王，兼顾门店数量质量。 │
│ │稳步推进罗森便利门店拓展的同时，由重数量转向重门店发展质量。治理汰│
│ │换低销门店，确保门店经营业绩。 │
│ │市场营销方面，继续提升品牌声量和赋能业绩。开展每月一档联名IP活动，│
│ │同步开展线下主题包店活动。进行精准圈层锁定，制造话题性营销和品牌传│
│ │播，提升品牌声量与回馈粉丝。利用抖音和直播、支付宝、外卖等新营销手│
│ │段，赋能罗森线上业绩增长。 │
│ │全年新品引入1167SKU，新引入厂商26家。完成物流常温仓、低温仓自动化 │
│ │升级、仓库新WMS系统上线、电子标签分拣系统测试上线。推进马鞍山中心 │
│ │仓投入使用，进一步降低了仓储物流成本。 │
│ │至2023年末，南京罗森门店达273家，门店已基本覆盖南京整个区域。安徽 │
│ │罗森门店达238家，继续以合肥为中心辐射周边城市。 │
│ │报告期，安徽央厨鲜食工厂如期筹建投产，为公司整合便利店业务供应链体│
│ │系，实现产销一体化，打下了坚实的基础。 │
│ │3、地产项目，代建代销，推进项目竣备交付。 │
│ │地产项目继续执行委托代建、委托代销协议。加大营销力度，进一步加速未│
│ │售货值销售去化，加快销售资金回笼速度。同时继续推进泗阳华府8#、16# │
│ │楼以及盱眙华府2.2期、4.1期竣备交付工作。 │
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│公司经营计划│2024年，公司将继续坚持百货零售主业不动摇，以“强主业、降成本、稳增│
│ │长”为主基调，稳步推进公司招商、营运、企划营销等各项工作，打造星光│
│ │品牌库，强化头部重点品牌竞争优势，紧跟市场热潮，清晰定位，稳中求进│
│ │。 │
│ │整合优化罗森便利、央厨、仓储、物流供应链体系，努力降低营运成本。 │
│ │提高公司管理能力，实现精细化管理，消减预算，严控非主营支出，保证公│
│ │司经营发展质量。 │
│ │1、稳中求进，坚持百货主业不动摇。 │
│ │公司将坚持百货主业不动摇，一店一策，清晰精准定位，积极调改，打造美│
│ │好生活第一站，兼顾现有的顾客基础，稳扎稳打，稳中求进，持续提升商品│
│ │力。 │
│ │招商继续强化优势品类，优化品类结构，优化品牌布局，提升坪效。持续争│
│ │取首进、有号召力品牌，持续提升核心竞争力和盈利能力。扩大与集团化公│
│ │司合作深度，围绕应对竞争和消费趋势变化，抢先导入各品类头部目标品牌│
│ │，同时加大特业、配套、杂品、体验等业态植入，力争在品牌级次上，全面│
│ │覆盖竞争对手，不断扩大市场所占份额。 │
│ │营运以业绩指标为牵引，以竞赛驱动推进S级档期管理。以规模为基础，以 │
│ │贡献为目的，优化星光品牌库。打造重量级品牌、星光品牌，不断扩大品牌│
│ │优势和业绩规模，持续提升优势品牌竞争力。扶持头部重点品牌，不断扩大│
│ │重点品牌优势，提升重点品牌业绩规模。抓营运基础管理，发挥新进品牌效│
│ │应，继续加强与供应商沟通，争取品牌促销、货品、人员等各项资源支持，│
│ │做稳存量，确保业绩增量。 │
│ │重点围绕经营品质和顾客体验，做好服务提升。利用公众号、抖音、视频号│
│ │、小红书、小程序直播等，扩大自媒体及社交媒体宣传，强化公司品牌形象│
│ │，促进门店与消费者互动，实现线上引流线下消费。持续拓展、锁定会员资│
│ │源，主动争取品牌资源，通过与品牌、会员资源互动，做好精准投入与宣传│
│ │，发动全员营销。 │
│ │稳步推进大冶9号楼开业和海安大商装修、招商筹备等工作。 │
│ │2、协同发展，解决罗森核心产业链。 │
│ │着眼顶层设计，深化高质量发展，整合资源，推进央厨、罗森便利、仓储、│
│ │物流配送核心产业链协同发展，解决鲜食与低温商品合流配送，有效降低物│
│ │流费用。从央厨产品研发、规模边际效用等方面着力提升生产端效益。兼顾│
│ │门店发展质量的同时，稳步推进罗森便利门店拓展。 │
│ │推进央厨鲜食工厂现有产品新渠道开拓，增加现有渠道新品类，继续拓展新│
│ │产品新渠道。产品保证自身便利门店供应的前提下，将努力拓展供应其他品│
│ │牌便利店、超市、学校、餐饮连锁企业、外卖平台，不断扩大产量，持续降│
│ │低成本，不断提升经营效益。 │
│ │2024年，南京罗森门店拟净增新店28家，门店已基本覆盖南京整个区域。安│
│ │徽罗森门店拟净增新店54家，继续以合肥为中心辐射周边城市。 │
│ │3、代销代建，推进地产项目保交付。 │
│ │地产项目继续执行委托代建、委托代销协议。除盱眙华府项目保交付外，其│
│ │他地产项目将停止资金继续投入，推进盱眙华府2.2期、4.1期竣备验收，确│
│ │保项目交付。 │
│ │4、降本增效，保驾公司健康促发展。 │
│ │深入开展管理提升，深化管理维度，强管理、控成本、稳发展。坚持预算引│
│ │领，消减费用预算，强化预算管控，加强财务重点指标数据预测和监控，细│
│ │化招采、物业、保安、保洁、维修等各项支出，严控非主营支出。以业绩为│
│ │导向，强化指标管理考核，提升团队综合能力，实施动态薪酬机制，持续人│
│ │员结构优化，提高人效。内部挖潜增效，千方百计提升管理效率，努力降低│
│ │经营成本。 │
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│公司资金需求│财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来12个月现金│
│ │流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债│
│ │务。同时持续监控公司是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供│
│ │足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。 │
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│可能面对风险│公司百货门店受限于城市规模、人口和消费水平、消费习惯等因素的变动影│
│ │响，业绩存在不达预期风险。 │
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