热点题材☆ ◇600280 中央商场 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:新零售、物业管理、预制菜
风格:连续亏损、高质押股、QFII新进、高负债率、低安全分
指数:无
【2.主题投资】
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2024-09-06│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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公司百货零售业务有租赁模式，该模式下商户在公司的门店内租赁部分场地开展经营，公司
的利润来源为租金收入和物业管理费收入
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2022-10-26│新零售 │关联度：☆☆
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公司主营百货零售业以及房地产开发业务，此前与阿里子公司银泰投资签订《合资设立新零
售发展公司协议》。
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2022-07-22│预制菜 │关联度：☆☆
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公司研发与生产基地项目目前处于签订框架协议阶段
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2024-10-31│高盛持股 │关联度：☆
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截止2024-09-30,高盛公司有限责任公司持有290.24万股(占总股本比例为：0.26%)
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2024-10-31│境外知名投行│关联度：☆
│持股 │
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截止2024-09-30,MERRILL LYNCH INTERNATIONAL持有185.85万股(占总股本比例为：0.16%)
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2023-07-25│电商概念 │关联度：☆☆☆
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公司完成电子商务平台蓝图方案和技术建设，并完成中央商场各连锁店经营品类全覆盖、完
成雨润食品产品销售环节全覆盖。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近三年未分红，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2024-11-19│低安全分 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司安全分为54
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2024-11-15│高质押股 │关联度：☆☆☆☆
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截止2024-11-15公司质押比例已达56.89%
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2024-10-31│高负债率 │关联度：☆☆☆☆
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截止2024-09-30公司负债率为：92.630%
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2024-10-30│QFII新进 │关联度：☆☆☆☆☆
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2024-09-30QFII(2家)新进十大流通股东并持有357.86万股(0.32%)
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2024-10-30│连续亏损 │关联度：☆☆☆☆
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截止2023-12-31公司连续两年归母净利润为负且2024-09-30财报归母净利润均为负
【3.事件驱动】
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2023-07-21│发改委将抓紧制定出台恢复和扩大消费的政策
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发改委政研室主任在7月例行新闻发布会上指出，将完善消费政策。针对当前消费领域存在
的突出问题，我们将抓紧制定出台恢复和扩大消费的政策，围绕稳定大宗消费、促进汽车消费和
电子产品消费、拓展农村消费、优化消费环境等方面，出台一批务实管用的政策举措并推动尽快
落地见效。
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2017-12-18│腾讯斥巨资入股永辉
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永辉超市2017年12月15日晚间公告，公司实际控制人张轩松、张轩宁与腾讯签署《股份转让
协议》，张轩松、张轩宁拟以8.81元/股的价格分别转让230,586,026股、247,937,080股（即合
计478,523,106股）公司股份予林芝腾讯科技有限公司，转让价款分别为2,031,462,889.06元和2
,184,325,674.80元。上述转让股份合计占公司当前总股本的5.00%。此外，腾讯还拟对上市公司
控股子公司永辉云创科技有限公司进行增资，拟取得云创在该次增资完成后15%的股权。公司股
票将于 2017年12月18日（星期一）开市复牌。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │公司主营为百货零售业以及房地产开发业务，除部分纯住宅项目外，房地产│
│ │开发业务为公司自建综合体，主要用于新开百货门店，公司也在通过同“罗│
│ │森”的战略合作，拓展便利店业务。 │
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│经营模式 │1、百货零售业务 │
│ │公司百货零售经营模式有联营、自营、代销、租赁等模式。①联营模式，即│
│ │公司与供应商签订联营合同，以销定进，约定合同扣率和费用承担方式，公│
│ │司盈利的主要来源是根据供应商的销售额和约定扣率收取的毛利额收益，以│
│ │及费用承担方式获取的收益。②租赁模式，指商户在公司的门店内租赁部分│
│ │场地开展经营，公司的利润来源为租金收入和物业管理费收入。③自营模式│
│ │，是指公司直接采购商品，验收入库后纳入库存管理，并负责商品的销售，│
│ │承担商品所有权上的风险和报酬，其利润来源于公司的购销差价，报告期内│
│ │，公司有部分化妆品、黄金珠宝、烟、酒采用自营模式。 │
│ │除此之外，兼有部分代销模式，随着百货商场购物中心化和商业街区开业，│
│ │租赁模式比例有一定提高。 │
│ │2、房地产开发业务 │
│ │因公司房地产开发业务大部分都处于尾盘阶段，目前公司采用委托代建、代│
│ │销模式。 │
│ │委托代建模式是指公司房地产开发业务的商业布局方案和建筑规划方案、方│
│ │案规划报批、方消防报批、办理规划许可证、代办缴纳规费程序、改造工程│
│ │开始前的商户协调与拆迁工作、提施工用水、电接驳点、提供外围施工场地│
│ │、拆除物品的处置、项目竣工后的接管与验收等，包但不限于办理规划、消│
│ │防报批，负责其他各项报建、施工等手续办理，负责技术文件的设计及批工│
│ │作、负责施工招投标及材料设备采购管理工作，负责对原签订的合同（未完│
│ │全履行）的梳工作，负责现场施工过程中的质量管理、工期管理、成本控制│
│ │、合同管理、信息资料管理、外协调、竣工验收、交付使用等全过程管理工│
│ │作，委托关联方江苏地华房地产开发有限公司代为理。 │
│ │委托代销模式是指房地产开发业务的各项目可销售的商品住宅、商铺、车位│
│ │等的销售代理及营销相关工作，委托关联方江苏润地房地产开发有限公司代│
│ │为管理。 │
│ │3、罗森便利业务 │
│ │公司与罗森进行战略合作，推进中商罗森便利门店业务拓展。 │
│ │南京罗森以大加盟模式与上海罗森开展合作，所有销售商品、物流配送、业│
│ │务结算都通过上海罗森完成，公司盈利来源为自营门店销售毛利额分成和南│
│ │京市场区域门店品牌委托管理收入。 │
│ │安徽罗森以区域品牌授权支付品牌使用费模式与日本罗森和中国罗森开展合│
│ │作，所有门店选址、加盟营运、销售商品、物流配送、业务结算都由安徽罗│
│ │森自行主导，公司盈利来源为自营门店商品销售经营性收入及加盟店通过品│
│ │牌经营产生的分润手续费收入。 │
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│行业地位 │“中华老字号”百货企业 │
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│核心竞争力 │1、中央商场品牌优势。中央商场的品牌影响力显著，公司作为“中华老字 │
│ │号”百货企业，品牌文化积淀八十七年，品牌形象良好，具有众多忠诚的消│
│ │费客群和优质的供应商资源。 │
│ │2、物业位置优势。百货所持有的物业地理位置优越，公司所拥有的百货子 │
│ │公司均为当地传统百货龙头企业和新商圈发展成长企业，所持有的经营物业│
│ │地理位置具有良好的地域优势和商圈物业稀缺性的特征。目前在建百货门店│
│ │项目也大多数位于城市商圈的中心地带，且根据自身经营需要量身打造，具│
│ │备较好的硬件条件。 │
│ │3、招商营运管理优势。公司与众多国内外知名品牌供应商长期合作，形成 │
│ │互利互惠的双赢模式，公司通过集团招商中心和营运中心，对集团内所属门│
│ │店进行集团化招商和营运，整合供应商和品牌资源，引进诸多国际和国内一│
│ │线标杆品牌，招商影响力在江苏区域内处于领先同行的地位。 │
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│经营指标 │2022年，公司实现营业收入24.97亿元，同比下降13.32%；归属于上市公司 │
│ │股东的净利润-0.53亿元。 │
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│竞争对手 │南京新百 │
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│品牌/专利/经│中央商场的品牌影响力显著，公司作为“中华老字号”百货企业，品牌文化│
│营权 │积淀八十七年，品牌形象良好，具有众多忠诚的消费客群和优质的供应商资│
│ │源。 │
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│核心风险 │互联网电商业务转型不达预期。 │
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│投资逻辑 │公司在营门店，都处于所在城市核心商圈，具有一定的区域优势，同时公司│
│ │知名度高，主业突出，管理精细，在所在区域处于行业前列。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │江苏、安徽、河南、湖北、山东、中国香港 │
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│对外投资 │中央商场2015年2月12日公告，公司拟出资1000万元，受让公司实际控制人 │
│ │祝义财控制的雨润控股集团有限公司所持有的南京金融资产交易中心有限公│
│ │司20%的股权。南京金融资产交易中心经营范围为经有关部门批准的金融资 │
│ │产和金融产品登记、交易和结算，以及其他金融创新产品的咨询、开发、设│
│ │计、服务、登记、交易和结算。此次交易符合公司多元化发展战略，有利于│
│ │公司未来盈利和综合竞争能力的提高。 │
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│行业竞争格局│2023年中国经济将会整体好转，就业形势会相应改善，居民收入也会相应提│
│ │高，这将有效带动提高居民的消费能力和消费意愿，随着生产生活秩序恢复│
│ │和线下消费场景加快拓展，消费市场有望逐步恢复。 │
│ │中国百货商业协会发布的2023年零售业发展展望显示，在着力扩大国内需求│
│ │的大方向下，中国零售业发展将呈现恢复常态、回归根本、追求价值、流量│
│ │为王、提升体验、追求健康、整合重组、数字化升级八大趋势。 │
│ │2023年将是零售业一个大的分水岭、转折点，市场总体向好，企业也必将重│
│ │回向上发展的轨道。随着“互联网+”“数字+”等消费新模式快速发展，消│
│ │费结构将逐步转型与升级，消费行业预计将迈向更高质量发展的新阶段。实│
│ │体百货商场想抓住客户，必须改变传统的经营模式，改变固有的顾客服务手│
│ │段，从需求出发，在空间中创造出更多氛围感、交互式、沉浸式的体验。百│
│ │货、购物中心、奥莱等业态有望迎来强劲反弹。 │
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│行业发展趋势│2023年中国经济将会整体好转，就业形势会相应改善，居民收入也会相应提│
│ │高，这将有效带动提高居民的消费能力和消费意愿，随着生产生活秩序恢复│
│ │和线下消费场景加快拓展，消费市场有望逐步恢复。 │
│ │中国百货商业协会发布的2023年零售业发展展望显示，在着力扩大国内需求│
│ │的大方向下，中国零售业发展将呈现恢复常态、回归根本、追求价值、流量│
│ │为王、提升体验、追求健康、整合重组、数字化升级八大趋势。 │
│ │2023年将是零售业一个大的分水岭、转折点，市场总体向好，企业也必将重│
│ │回向上发展的轨道。随着“互联网+”“数字+”等消费新模式快速发展，消│
│ │费结构将逐步转型与升级，消费行业预计将迈向更高质量发展的新阶段。实│
│ │体百货商场想抓住客户，必须改变传统的经营模式，改变固有的顾客服务手│
│ │段，从需求出发，在空间中创造出更多氛围感、交互式、沉浸式的体验。百│
│ │货、购物中心、奥莱等业态有望迎来强劲反弹。 │
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│公司发展战略│公司立足百货零售主业，坚持以业绩为中心，敢想敢为，精准施策，稳步推│
│ │进公司全面发展，努力将公司建设成行业标杆。实施优势化战略，集中公司│
│ │资源，巩固强化优势门店，重点扶持打造标杆品牌，突出门店、品牌强者恒│
│ │强效应，以点带面，带动公司业绩增长。 │
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│公司日常经营│化妆品类新引进目标品牌迪奥、华伦天奴、3CE等。钟表类新引进目标品牌C│
│ │artier、沛纳海、都彭等。积极争取全国首店，新引进雅戈尔生活馆、九牧│
│ │王旗舰店等。争取首进江苏品牌，争取网红标杆品牌，新引进KIRSH、NEWER│
│ │A等。重点联合头部品牌经销商，抢夺品牌独家资源，立足往年爆款，抢夺 │
│ │经典款、畅销款，推行点单要货，不断优化货品结构。基本完成了全年各项│
│ │目标任务。 │
│ │公司稳步推进罗森便利门店拓展的同时，不断提升运营质量，加强品牌方关│
│ │系维护，通过线上推广和建立用户标签，双管齐下持续扩大品牌影响力。至│
│ │报告期末，南京罗森门店达249家，已基本覆盖南京整个区域。安徽罗森已 │
│ │有门店240家，报告期新拓展淮南、宣城2个城市，已形成1+8（1个中心城市│
│ │合肥，加8个外埠城市芜湖、马鞍山、铜陵、滁州、蚌埠、六安、淮南、宣 │
│ │城）的市场布局。 │
│ │2022年全年社会消费品零售总额439,733亿元，比上年下降0.2%。商品零售 │
│ │额395,792亿元，增长0.5%；餐饮收入额43,941亿元，下降6.3%。全年限额 │
│ │以上单位商品零售额中，粮油、食品类零售额比上年增长8.7%，饮料类增长│
│ │5.3%，烟酒类增长2.3%，服装、鞋帽、针纺织品类下降6.5%，化妆品类下降│
│ │4.5%，金银珠宝类下降1.1%，日用品类下降0.7%，家用电器和音像器材类下│
│ │降3.9%，中西药品类增长12.4%，文化办公用品类增长4.4%，家具类下降7.5│
│ │%，通讯器材类下降3.4%，石油及制品类增长9.7%，汽车类增长0.7%，建筑 │
│ │及装潢材料类下降6.2%。 │
│ │全年实物商品网上零售额119,642亿元，按可比口径计算，比上年增长6.2% │
│ │，占社会消费品零售总额的比重为27.2%。在实物商品网上零售额中，吃类 │
│ │、穿类、用类商品分别增长16.1%、3.5%、5.7%。 │
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│公司经营计划│2023年，公司将继续坚持百货零售主业不动摇，稳步提升公司业绩，打造品│
│ │牌，强化竞争优势，紧跟市场热潮，清晰定位，顺势而为。深入了解并挖掘│
│ │顾客需求，提供更加精准的服务，制定更加谨慎的发展计划，既要抓住反弹│
│ │势头，又要控制风险范围，全面推动企业高质量发展。稳中求进，细化落实│
│ │，持续推进招商、调改升级，不断完善门店物业条件，优化顾客购物体验。│
│ │苦练内功，做好精细化管理，严控成本，加强对费用的有效管理，保证经营│
│ │质量，摒弃无效增长。 │
│ │1、立足主业，顺势而为，紧跟消费反弹大势。 │
│ │公司立足主业不动摇，顺势而为，紧跟消费反弹趋势，敢想敢为，精准施策│
│ │。以调改为抓手，持续推进门店调改，推进品牌招商升级，继续扶持重点品│
│ │牌，不断提升公司核心竞争力和市场话语权。持续争取首进品牌，破局名品│
│ │潮奢，强化妆品、珠宝、运动潮牌、名表等优势品类，增加餐饮及生活配套│
│ │，提升整体经营氛围与毛利坪效。抓重点品牌、优势品类，扩大存量品牌业│
│ │绩规模。持续提升卖场环境，打造与品牌提档相匹配的服务。采取差异化措│
│ │施，精准服务好不同层级的会员，抢占会员心智空间，从而达到拓展和锁定│
│ │会员资源的目的。加强新媒体运营及线上销售投入，加强热点话题营销，借│
│ │助线上社交平台造势宣传，通过社交平台互动引流，不断强化中央商场品牌│
│ │形象，促进门店与消费者互动，实现线上引流线下消费。苦练内功，做好精│
│ │细化管理，严控成本，加强对费用的有效管理，保证经营质量，不断提升公│
│ │司业绩。 │
│ │2、拓展罗森，业绩为王，兼顾门店数量质量。 │
│ │稳步推进罗森便利门店拓展的同时，由重数量转向重门店发展质量。计划开│
│ │展护盾计划，治理低销门店，确保开店质量。开展黎明计划，支持加盟商穿│
│ │越周期，稳大局、不抛弃、不放弃任何一个加盟商，到市场找出路，韧性发│
│ │展，稳步扩大规模。提升增效计划，利用私域积累客户，突破公域天花板，│
│ │并结合公域形成闭环，掌控陌生客变熟客，积累长效稳定客流。通过常温分│
│ │拣外包转自营，仓储WMS系统切换，自动化工艺及分拣设备，以及物流配送 │
│ │体系优化，不断推进降本降费，提升经营业绩。至2023年末，南京罗森门店│
│ │将达300家，门店已基本覆盖南京整个区域。安徽罗森门店也将达300家，继│
│ │续以合肥为中心辐射周边城市，同时推进完成安徽罗森鲜食工厂筹建投产。│
│ │3、地产项目，代建代销，确保地产竣备交付。 │
│ │地产项目将继续执行委托代建、代销协议。加大营销力度，进一步加速未售│
│ │货值销售去化，加快销售资金回笼速度，同时确保在建项目竣备交付。 │
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│公司资金需求│财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来12个月现金│
│ │流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债│
│ │务。同时持续监控公司是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供│
│ │足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。 │
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│可能面对风险│公司新开百货门店受限于城市规模、人口和消费水平等因素的限制，培育期│
│ │延长，业绩存在不达预期风险。 │
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〖免责条款〗
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