热点题材☆ ◇600322 津投城开 更新日期：2025-06-25◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:物业管理、绿色建筑
风格:融资融券、信托重仓、定增预案、连续亏损、风险提示、低价股、重组预案、小盘国企、
低安全分、微小盘股
指数:无
【2.主题投资】
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2023-11-17│物业管理概念│关联度：☆
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公司是以房地产开发经营为主，物业管理为辅，集商品房销售、商业资产运营和建筑材料经
营为一体的房地产综合性企业
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2022-06-22│绿色建筑 │关联度：☆☆☆
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公司多个项目取得一星级、二星级、三星级绿色建筑设计标识证书
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2025-01-01│定向增发 │关联度：☆☆
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公司2025-01-01公告：定向增发预案董事会通过,预计募集资金56.645亿元。
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2024-12-26│股权拍卖 │关联度：☆☆☆
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2024-12-26发布津投城开关于公司第二大股东部分股份被司法拍卖完成过户的公告
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2023-12-13│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2017-07-21│京津冀 │关联度：☆☆☆
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公司总部位于天津市和平区。主营业务：房地产开发和销售；房地产信息咨询服务、中介服
务；商品房代理销售；自有房屋租赁；房屋置换；以下限分支机构经营：物业管理；建筑设计、
咨询；金属材料、建筑材料；工程项目管理及咨询服务（以上范围内国家有专营专项规定的按规
定办理）。公司是天津市房地产开发的龙头企业，公司开发的体院北、川府新村、欣苑公寓等项
目多次受奖，极具品牌优势，同时公司在天津市商业中心拥有大量的土地储备，也是全国房地产
上市的三家试点企业之一，为中国房地产综合效益百强企业，是天津市资产规模最大的房地产开
发企业。
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2017-02-25│天津自贸区 │关联度：☆☆☆☆
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公司致力于天津城市开发建设，天津市房地产企业二十强。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近三年未分红，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2025-06-24│低安全分 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司安全分为28
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2025-06-24│活跃小盘国企│关联度：☆☆☆☆☆
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活跃小盘国企概念股。
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2025-06-24│微小盘股 │关联度：☆☆☆
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截止2025-06-24公司AB股总市值为：33.17亿元
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2025-06-24│低价股 │关联度：☆☆☆
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截止2025-06-24，收盘价为：3.00元
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2025-06-10│并购重组预案│关联度：☆☆☆☆☆
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公司资产置换、发行股份购买、协议转让天津津能股份有限公司100%股权、天津市热力有限
公司100%股权、天津港益供热有限责任公司100%股权
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2025-06-03│风险提示 │关联度：☆☆☆
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公司最新安全评分为28
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2025-04-29│连续亏损 │关联度：☆☆☆☆
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公司2024-12-31、2025-03-31财报归母净利润为负
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2025-03-31│信托重仓 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2025-03-31,信托重仓持有3516.47万股(8017.55万元)
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2025-01-01│定增预案 │关联度：☆☆☆
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公司2025-01-01公告定增方案被董事会通过
【3.事件驱动】
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2022-11-24│“金融16条”正式发布 楼市迎多重利好
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11月23日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作
的通知》(下称“通知”)，明确因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度
，维护住房消费者合法权益。通知从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、
积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金
融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六个方面提出16项具体措施。
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2022-10-03│百强房企前9月销售同比降逾40% 四季度仍面临较大去化压力
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中指院数据显示，2022年1-9月，百强房企销售额均值为540.8亿元，同比下降45.1%，降幅
较上月收窄1.1个百分点。据克而瑞统计，百强房企1-9月销售操盘金额同比降幅仍保持在45.4%
的较高水平。从单月表现来看，克而瑞数据显示，百强房企9月销售操盘金额5709.6亿元，环比
增长10%，同比降低25.4%，降幅较前几月进一步收窄。
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2019-10-15│天津滨海新区出台国家知识产权示范城区建设工作方案
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根据《方案》，新区将加快培育知识产权密集型产业，率先建成国内领先的知识产权聚集区
、知识产权产业化领航区、知识产权保护示范区、知识产权改革创新先行区。预计到2022年，新
区有效专利量将突破8.5万件。新区将构建知识产权运营体系，建国家知识产权投融资试点城区
，培育知识产权金融全链条服务体系，推进知识产权质押融资。新区将打造知识产权特色小镇，
围绕智能制造、高端装备制造、新能源汽车、新一代信息技术、节能环保、生命健康、文化创意
等优势产业、新兴产业和特色产业，培育五大年专利申请量和授权量均在2000件以上的产业。
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2017-08-18│发改委将抓紧实施第三批混改试点
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发改委政策研究室副主任兼新闻发言人孟玮18日在发布会上表示，将抓紧实施第三批混改试
点，指导制定和批复试点方案。在第三批混改试点中，除了继续选择部分中央企业纳入试点范围
外，还根据地方申请，遴选一部分地方国有企业纳入试点。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │公司主要从事房地产开发及销售业务，为公司核心业务及主营业务收入的主│
│ │要来源。经营模式涵盖从土地项目获取、产品规划设计、项目建设，到项目│
│ │销售和竣工交付结算等多个环节。此外，公司还经营其他业务，包括经营性│
│ │资产租赁、配套物业管理，以及销售项目建设所需的部分材料和半成品等重│
│ │点建筑材料。 │
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│经营模式 │经营模式涵盖从土地项目获取、产品规划设计、项目建设，到项目销售和竣│
│ │工交付结算等多个环节。 │
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│核心竞争力 │津投城开作为国有控股上市公司，拥有房地产开发一级资质，具备承担大型│
│ │复杂项目的能力。公司前身可追溯至1981年成立的天津市建设开发公司，积│
│ │累了丰富的开发经验，涵盖土地获取到市场营销等环节。公司所开发的项目│
│ │多次荣获“广厦奖”和“詹天佑金奖”，提升了市场认可度。公司业务多元│
│ │，涵盖房地产开发、物业管理、商品房销售、商业资产运营和建筑材料经营│
│ │，形成了协同发展的格局。同时，公司拥有稳定的人才队伍，为项目开发和│
│ │运营管理提供支持。 │
│ │在市场布局上，公司立足天津，成功进入苏州，形成了两地协同开发的局面│
│ │。通过多年的市场耕耘，积累了丰富的客户资源，培养了具有较高品牌忠诚│
│ │度的客户群体，为公司的业务拓展提供了有力支持。 │
│ │报告期内，公司的核心竞争力未发生变化，依然体现在品牌与资质、历史与│
│ │经验、综合业务能力、市场与客户等方面，为公司稳定发展提供了坚实基础│
│ │。 │
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│经营指标 │2023年度，公司新增土地储备35697.3平方米，公司（含全资、控股子公司 │
│ │、参股公司按权益计算）实现合同销售面积13.72万平方米，合同销售金额 │
│ │为24.20亿元。截至2023年末，公司施工面积为122.50万平方米，竣工面积 │
│ │为12.34万平方米。 │
│ │2023年公司营业收入和营业成本较上期分别减少9.14%和7.19%，主要原因为│
│ │本期房地产开发项目结转较去年同期减少所致。 │
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│竞争对手 │天津松江、广宇发展、天保基建、津滨发展 │
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│品牌/专利/经│品牌：公司完成盛庭花园百年宅示范项目取得百年宅授牌，并取得百年宅住│
│营权 │宅性能3A级认定认证，充分体现了公司作为房地产企业在综合开发方面的实│
│ │力，提高了社会公众对公司开发建设产品的认可度，进一步树立了公司“开│
│ │发精品、树立品牌、提升形象”的开发理念。 │
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│核心风险 │1.行业政策已经趋紧。从 2016 年下半年，政府陆续重新出台了限购等调控│
│ │政策。 │
│ │2.信贷政策不排除继续偏紧。从统计局公布的存贷款数据来看，一线城市存│
│ │款增速已大幅降低，且远低于贷款增速，意味着银行放贷能力在减弱，直接│
│ │影响到购房者的支付能力。 │
│ │3.土地市场升温使成本大幅上升。2016年天津和苏州的土地出让市场较为火│
│ │热，尽管出台了“熔断”等一系列限制措施，但由于房企资金较为充足，参│
│ │与度大幅提升致使土地价格大幅攀升，导致获取项目的难度和项目成本提升│
│ │较高，将直接影响到房地产企业的利润水平。 │
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│投资逻辑 │津投城开作为国有控股上市公司，拥有房地产开发一级资质，具备承担大型│
│ │复杂项目的能力。 │
│ │公司前身可追溯至1981年成立的天津市建设开发公司，积累了丰富的开发经│
│ │验，涵盖土地获取到市场营销等环节。公司所开发的项目多次荣获“广厦奖│
│ │”和“詹天佑金奖”，提升了市场认可度。 │
│ │公司业务多元，涵盖房地产开发、物业管理、商品房销售、商业资产运营和│
│ │建筑材料经营，形成了协同发展的格局。同时，公司拥有稳定的人才队伍，│
│ │为项目开发和运营管理提供支持。 │
│ │在市场布局上，公司立足天津，成功进入苏州，形成了两地协同开发的局面│
│ │。通过多年的市场耕耘，积累了丰富的客户资源，培养了具有较高品牌忠诚│
│ │度的客户群体，为公司的业务拓展提供了有力支持。 │
│ │报告期内，公司的核心竞争力未发生变化，依然体现在品牌与资质、历史与│
│ │经验、综合业务能力、市场与客户等方面，为公司稳定发展提供了坚实基础│
│ │。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │天津市、苏州市 │
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│控股股东变更│天房发展2020年7月23日公告，公司第二大股东津诚资本拟以协议转让的方 │
│ │式，将其持有的公司股份14606.7416万股（占公司总股本的13.21%）转让给│
│ │公司第三大股东津投资本转让价格为59595.5057万元。协议转让完成后，津│
│ │投资本持有总股份数将达到18153.7240万股，占公司总股本16.42%；公司控│
│ │股股东将变为津投资本。 │
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│行业竞争格局│2024年，全球经济复苏进程面临多重挑战，包括经济增长放缓、地缘政治风│
│ │险加剧以及通胀压力持续上升等，整体呈现分化与波动的复杂态势。在这一│
│ │背景下，中国经济展现出强大的韧性和潜力，成功应对了内外部多重困难带│
│ │来的下行压力，继续保持回升向好的发展势头。全年实现国内生产总值（GD│
│ │P）134.9万亿元，同比增长5.0%，增速继续位居世界主要经济体前列；就业│
│ │市场保持稳定，城镇新增就业超过1256万人，城镇调查失业率稳定在5.5%左│
│ │右；居民消费价格指数（CPI）同比上涨0.2%，物价水平总体平稳。此外， │
│ │国际收支保持基本平衡，为经济持续健康发展提供了有力支撑。 │
│ │2024年，中国金融市场呈现多元化发展态势。债券市场规模稳定增长，全年│
│ │发行各类债券79.3万亿元，同比增长11.7%，托管余额达177.0万亿元。国债│
│ │收益率整体震荡下行，年末1年、10年期国债收益率分别为1.08%和1.68%。 │
│ │债券市场对外开放稳步推进，境外机构托管余额4.20万亿元，占比2.4%。货│
│ │币市场成交量略有下降，银行间货币市场成交1783.7万亿元，同比下降1.8%│
│ │。 │
│ │在报告期内，公司所处的房地产行业面临着复杂多变的全球经济环境与国内│
│ │宏观经济政策的双重影响，受到经济增长放缓、通胀压力加大等诸多挑战。│
│ │面对这些挑战，房地产政策以“止跌回稳”为基调，出台了一系列旨在推动│
│ │市场回升的政策，包括松绑限购、降低首付比例和利率、调整税费等，有效│
│ │推动了市场复苏。尽管商品房销售面积与销售额整体上仍呈现下降态势，但│
│ │新房销量同比跌幅有所收窄，显现出一定的回暖迹象。同时，房地产开发投│
│ │资增速的下滑以及企业到位资金的减少，表明市场供给端正在经历调整。展│
│ │望未来，房地产市场有望在政策的持续支持下进一步巩固回稳态势，预计在│
│ │市场成交、供应、库存去化和价格等方面都将呈现积极的变化。 │
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│行业发展趋势│1、宏观市场层面 │
│ │2025年中国经济面临供给和需求双收缩的自然走势，GDP增速可能较2024年 │
│ │有所回落。需求方面，消费稳中有升，投资趋于平稳，进出口有所上升，但│
│ │均面临诸多内外部压力，如居民收入预期不稳、外部环境复杂、贸易摩擦等│
│ │。供给方面，受人口结构变化、技术封锁、能源价格波动、汇率波动及国际│
│ │环境影响，潜在增长率可能下滑。2025年宏观经济政策目标预计为GDP增长5│
│ │.0%左右，CPI同比增速目标3%左右，就业压力进一步加大。 │
│ │2、行业发展层面 │
│ │2025年，房地产市场有望在政策的有力支撑下进一步巩固回稳态势。在宏观│
│ │经济政策层面，将以提振内需为首要任务，财政政策将更加积极有为，货币│
│ │政策则保持适度宽松。具体到房地产领域，政策将着重聚焦于防范化解风险│
│ │、推动市场止跌回稳、盘活存量资产以及促进转型等四项关键工作。在市场│
│ │供给方面，政策将侧重于盘活存量资源；在需求端，则致力于降低交易成本│
│ │、挖掘潜在需求；在价格调控方面，将维持宽松导向，引导房价逐步趋于稳│
│ │定。 │
│ │从市场成交情况来看，全国商品房销售面积预计将呈现出结构性差异，大城│
│ │市有望率先迎来复苏，整体市场跌幅也将持续收窄。在市场供应方面，全国│
│ │房地产开发投资额同比指标有望展现跌幅收窄和企稳向好的趋势，重点城市│
│ │土地购置面积将止住跌势，房屋新开工面积的降幅也将进一步缩小。就库存│
│ │去化而言，全国新房库存规模难以出现明显增长，去化周期有望回落至20个│
│ │月左右的合理水平。在市场价格方面，全国商品房成交均价预计总体保持稳│
│ │定，70城房价指数环比涨幅曲线将呈现“跌幅逐步收窄、年底实现止跌”的│
│ │积极态势。 │
│ │此外，金融科技将全方位渗透至房地产市场，线上购房平台日益普及，区块│
│ │链、大数据和人工智能等前沿技术将显著提升购房体验，同时助力开发商优│
│ │化资金管理和项目运营效率。随着环保理念的深入人心，绿色生态住宅将成│
│ │为市场新宠。开发商将积极采用绿色建筑标准和环保材料，政府也将出台一│
│ │系列激励政策，共同推动绿色生态住宅的蓬勃发展，以满足购房者日益增长│
│ │的对环保和生态的需求。 │
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│行业政策法规│《薪酬支付管理规定》、《上市公司信息披露管理办法》、《天津津投城市│
│ │开发股份有限公司重大资产置换、发行股份及支付现金购买资产并募集配套│
│ │资金暨关联交易预案》、《上市公司监管指引第9号——上市公司筹划和实 │
│ │施重大资产重组的监管要求》、《上市公司重大资产重组管理办法》、《上│
│ │海证券交易所上市公司自律监管指引第6号——重大资产重组》、《中华人 │
│ │民共和国公司法》、《工资总额管理暂行办法》、《天津津投城市开发股份│
│ │有限公司重大资产置换、发行股份及支付现金购买资产协议》、《上市公司│
│ │监管指引第7号——上市公司重大资产重组相关股票异常交易监管》、《公 │
│ │司章程》、《上市公司独立董事管理办法》、《董事会议事规则》、《董事│
│ │会授权管理办法》、《员工考勤休假及加班管理规定》、《中华人民共和国│
│ │证券法》 │
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│公司发展战略│根据公司“十四五”规划，公司坚定践行“一二三四”战略方针：以“战略│
│ │转型”为主线，秉持“稳健型财务体系”与“高质量、高效率”两大原则，│
│ │全力提升宏观研究与市场研判、平台协同及系统服务三大能力，精心统筹业│
│ │务区域布局、长期与短期目标、外部机遇与公司能力、资产与负债四大平衡│
│ │。公司致力于整合资源与资本运作，推动自主创新与合作发展，深化改革创│
│ │新，加快转型升级，成为以人为核心的高品质房地产商，助力天津城市高质│
│ │量发展，构筑美好生活，注重股东回报。 │
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│公司日常经营│1、发挥党委主体责任，融合党建工作 │
│ │2024年，公司在上级党委的领导下，以习近平新时代中国特色社会主义思想│
│ │为指导，深入贯彻习近平总书记关于加强党对国有企业全面领导的指示精神│
│ │和视察天津重要讲话精神，以及党的二十届三中全会精神。通过“强根铸魂│
│ │”行动，将党的领导融入公司治理，推动党建工作与公司高质量发展深度融│
│ │合。扎实开展党纪学习教育，充分发挥党在国有企业中的领导核心作用。 │
│ │2、深化国企改革，完善治理体系 │
│ │为规范人力资源管理，公司修订了《员工考勤休假及加班管理规定》《薪酬│
│ │支付管理规定》，新建《工资总额管理暂行办法》。依据相关法律法规，系│
│ │统梳理并修订了《董事会授权管理办法》《董事会议事规则》等十余个制度│
│ │文件，其中《公司章程》完成了两轮修订，并经董事会、监事会和股东大会│
│ │审议通过。 │
│ │优化组织架构，撤销拓展投资部，整合沙柳北路土地整理项目部，成立项目│
│ │拓展部和投资管理部。 │
│ │3、优化营销策略，加大销售力度 │
│ │面对2024年房地产政策的持续调整，公司敏锐把握市场动态，及时优化销售│
│ │策略，成功实现年初既定的销售目标，实现合同收入与现金收入双丰收。 │
│ │4、推动工程建设 │
│ │2024年，公司克服资金紧张的困难，多措并举，确保新景园118及美瑜华庭 │
│ │一期按时交付入住，圆满完成年度保交楼任务，彰显了国企的社会担当。 │
│ │同时，沙柳北路B地块项目顺利取得施工和销售许可，2号楼成功开盘；盛文│
│ │佳苑项目在多方支持下获得2.5亿元调规补偿金，为复工复产提供了资金保 │
│ │障。 │
│ │5、安全生产管理与风险防控 │
│ │公司严格遵守天津市国资委及控股股东津投资本关于安全工作的重要指示精│
│ │神，认真贯彻年度安全生产工作计划，强化安全管理，建立健全安全生产管│
│ │理体制，组织季度安全大检查，及时处理安全隐患，实现了全年安全生产事│
│ │故零发生。 │
│ │6、落实“十项行动”，提升物业服务品质 │
│ │天开园是天津市委、市政府“十项行动”的重要工作部署之一。津投城开下│
│ │属公司华升物业负责天开园物业管理工作，完成以天津国资系统工作会议为│
│ │代表的会务服务工作200余次，成功组织首届天开文化节，受到园区企业好 │
│ │评，彰显了华升物业的服务及管理质量，树立了高标准的国资品牌形象。 │
│ │7、优化债务结构 │
│ │公司合理调控融资余额与成本，通过多种方式偿还债务，有效降低有息债务│
│ │利率，有息债务综合利率由年初的8.25%压降至6.78%，显著缓解资金压力，│
│ │优化了债务结构。 │
│ │8、积极互动沟通、保障合法权益 │
│ │公司严格遵守《上市公司信息披露管理办法》等规定，确保信息披露的真实│
│ │、准确、完整和及时。通过电话、电子邮箱、上交所“e互动”平台和召开 │
│ │网上业绩说明会等方式，加强与投资者的沟通，建立了良好的沟通机制，切│
│ │实保护了投资者的合法权益。 │
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│公司经营计划│1、做好融资化债工作 │
│ │公司积极拓展与金融机构的合作深度与广度，寻求具备市场竞争力的融资方│
│ │案，有效降低融资成本，稳步压降贷款利率，提升资金使用效率，优化融资│
│ │结构。2025年将牢牢把握政策机遇窗口，全力化解债务风险，确保资金链的│
│ │稳健与活力，严守债务违约风险的红线与底线。 │
│ │2、加强风险管理与合规 │
│ │公司全面强化风险管理意识，精准识别并深度评估公司面临的各类风险，涵│
│ │盖税务风险、法律风险、信息披露监管风险等。建立健全风险管理及信息传│
│ │递机制，精心制定针对性的风险管理策略和措施，有效应对风险挑战，最大│
│ │程度降低损失与负面影响，全方位提升公司治理水平，促进公司高质量发展│
│ │。 │
│ │3、勇拓新兴业务，培育增长新引擎 │
│ │科技创新驱动，引领企业现代化转型与高质量发展之路，积极探索并应用大│
│ │数据技术、智能化建筑和绿色建筑等前沿科技。全力做大做强物业板块，大│
│ │幅提升物业公司的营业规模和盈利水平，积极拓展市场份额，深度挖掘经营│
│ │资源，增强企业在市场中的核心竞争力，努力打造成为一家融合物业服务、│
│ │康养助老、资产运营等多元业务为一体的标杆性企业。充分发挥企业自身在│
│ │规划设计、施工管理方面的专业优势，大力拓展代建工程业务。根植房地产│
│ │主业，构建产业生态圈，拓展业务范畴，积极寻求康养、文旅、产业园等项│
│ │目的合作运营机会，为公司培育新的增长点。 │
│ │4、深化内功修炼，激发企业活力 │
│ │公司将持续深化劳动、人事、分配三项制度改革，全力寻求新突破。在劳动│
│ │制度方面，继续推行并优化全员上岗制度，以实际工作为导向，科学调整岗│
│ │位设置，完善上岗方案。在人事制度方面，构建管理人员能上能下的灵活机│
│ │制，全面梳理中层管理人员干部队伍情况，根据年度考核结果，对不胜任岗│
│ │位的人员进行合理调岗或安排退出岗位。分配制度方面，深入研究工作任务│
│ │与薪酬水平强挂钩的分配机制，充分保护能干事、想干事员工的积极性；同│
│ │时，针对不能干事、也不想干事的员工，研究并落实调降薪酬的方案。企业│
│ │文化方面，持续加强企业文化的建设和宣传，增强公司上下的凝聚力和对企│
│ │业的文化认同感，通过上述措施，充分调动员工的积极性、主动性和创造性│
│ │，为公司发展注入强大内生动力。 │
│ │5、党建引领铸魂，助力公司运营 │
│ │公司将把深入学习宣传贯彻党的二十届三中全会精神和习近平总书记视察天│
│ │津重要讲话精神，作为当前和今后一个时期的首要政治任务。进一步强化党│
│ │员领导班子成员的“领头雁”效应，持续巩固党纪学习教育成果，扎实推进│
│ │党建工作标准化建设。加强意识形态工作，把党建工作与业务工作深度融合│
│ │，以党的建设为引领，紧密围绕落实上级党委决策部署，聚焦中心任务和主│
│ │责主业，统筹推进各项工作的全面落实，为公司高质量发展提供坚强的政治│
│ │保障和强大的精神动力。 │
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│公司资金需求│本公司资金管理部门持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕│
│ │的现金储备；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得│
│ │提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。 │
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│可能面对风险│1、行业政策风险 │
│ │房地产市场受政策影响较大，政策的调整可能会影响市场走势。虽然当前政│
│ │策以提振市场、防范化解风险等为主要方向，但未来政策的具体走向和力度│
│ │仍存在不确定性，可能对开发商的开发、销售等环节产生影响。 │
│ │政策在具体执行过程中，可能会面临一些困难和挑战。例如，推动市场止跌│
│ │回稳、盘活存量资产等政策在落实时，可能会受到地方实际情况、市场接受│
│ │度等因素的制约，影响政策效果。 │
│ │2、市场风
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