热点题材☆ ◇600322 津投城开 更新日期：2025-06-04◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:物业管理、绿色建筑
风格:融资融券、信托重仓、定增预案、连续亏损、风险提示、低价股、重组预案、小盘国企、
承诺不减、低安全分、微小盘股
指数:无
【2.主题投资】
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2023-11-17│物业管理概念│关联度：☆
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公司是以房地产开发经营为主，物业管理为辅，集商品房销售、商业资产运营和建筑材料经
营为一体的房地产综合性企业
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2022-06-22│绿色建筑 │关联度：☆☆☆
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公司多个项目取得一星级、二星级、三星级绿色建筑设计标识证书
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2024-12-26│股权拍卖 │关联度：☆☆☆
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2024-12-26发布津投城开关于公司第二大股东部分股份被司法拍卖完成过户的公告
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2023-12-13│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2017-07-21│京津冀 │关联度：☆☆☆
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公司总部位于天津市和平区。主营业务：房地产开发和销售；房地产信息咨询服务、中介服
务；商品房代理销售；自有房屋租赁；房屋置换；以下限分支机构经营：物业管理；建筑设计、
咨询；金属材料、建筑材料；工程项目管理及咨询服务（以上范围内国家有专营专项规定的按规
定办理）。公司是天津市房地产开发的龙头企业，公司开发的体院北、川府新村、欣苑公寓等项
目多次受奖，极具品牌优势，同时公司在天津市商业中心拥有大量的土地储备，也是全国房地产
上市的三家试点企业之一，为中国房地产综合效益百强企业，是天津市资产规模最大的房地产开
发企业。
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2017-02-25│天津自贸区 │关联度：☆☆☆☆
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公司致力于天津城市开发建设，天津市房地产企业二十强。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近三年未分红，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2025-06-03│低安全分 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司安全分为28
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2025-06-03│活跃小盘国企│关联度：☆☆☆☆☆
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活跃小盘国企概念股。
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2025-06-03│微小盘股 │关联度：☆☆☆
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截止2025-06-03公司AB股总市值为：27.42亿元
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2025-06-03│风险提示 │关联度：☆☆☆
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公司最新安全评分为28
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2025-06-03│低价股 │关联度：☆☆☆
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截止2025-06-03，收盘价为：2.48元
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2025-04-29│连续亏损 │关联度：☆☆☆☆
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公司2024-12-31、2025-03-31财报归母净利润为负
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2025-03-31│信托重仓 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2025-03-31,信托重仓持有3516.47万股(8017.55万元)
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2025-01-20│承诺不减 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司2025-01-20公告承诺不减持。
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2025-01-01│并购重组预案│关联度：☆☆☆☆☆
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公司资产置换、发行股份购买、协议转让天津津能股份有限公司100%股份、天津市热力有限
公司100%股权、天津港益供热有限责任公司100%股权、天津市津能风电有限责任公司98.18%股权
、天津能源集团新能源有限公司100%股权
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2025-01-01│定增预案 │关联度：☆☆☆
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公司2025-01-01公告定增方案被董事会通过
【3.事件驱动】
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2022-11-24│“金融16条”正式发布 楼市迎多重利好
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11月23日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作
的通知》(下称“通知”)，明确因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度
，维护住房消费者合法权益。通知从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、
积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金
融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六个方面提出16项具体措施。
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2022-10-03│百强房企前9月销售同比降逾40% 四季度仍面临较大去化压力
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中指院数据显示，2022年1-9月，百强房企销售额均值为540.8亿元，同比下降45.1%，降幅
较上月收窄1.1个百分点。据克而瑞统计，百强房企1-9月销售操盘金额同比降幅仍保持在45.4%
的较高水平。从单月表现来看，克而瑞数据显示，百强房企9月销售操盘金额5709.6亿元，环比
增长10%，同比降低25.4%，降幅较前几月进一步收窄。
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2019-10-15│天津滨海新区出台国家知识产权示范城区建设工作方案
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根据《方案》，新区将加快培育知识产权密集型产业，率先建成国内领先的知识产权聚集区
、知识产权产业化领航区、知识产权保护示范区、知识产权改革创新先行区。预计到2022年，新
区有效专利量将突破8.5万件。新区将构建知识产权运营体系，建国家知识产权投融资试点城区
，培育知识产权金融全链条服务体系，推进知识产权质押融资。新区将打造知识产权特色小镇，
围绕智能制造、高端装备制造、新能源汽车、新一代信息技术、节能环保、生命健康、文化创意
等优势产业、新兴产业和特色产业，培育五大年专利申请量和授权量均在2000件以上的产业。
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2017-08-18│发改委将抓紧实施第三批混改试点
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发改委政策研究室副主任兼新闻发言人孟玮18日在发布会上表示，将抓紧实施第三批混改试
点，指导制定和批复试点方案。在第三批混改试点中，除了继续选择部分中央企业纳入试点范围
外，还根据地方申请，遴选一部分地方国有企业纳入试点。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │房地产开发及销售系公司的核心业务，也是公司主营业务收入来源。 │
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│经营模式 │公司经营模式和业务环节主要包括获取土地项目、开发产品规划设计、项目│
│ │建设、项目销售和竣工交付结算等环节。公司其他业务主要包括经营性资产│
│ │的租赁经营、配套物业管理以及对项目建设所需部分材料及半成品等重点建│
│ │筑材料的经营销售等业务。报告期内，公司主营业务收入主要来源于房地产│
│ │项目销售，公司主要业务和经营模式未发生变化。 │
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│核心竞争力 │自成立以来，公司便确立了房地产开发业务的核心地位。通过数十年的成长│
│ │，公司形成了资源整合能力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制│
│ │能力、风险控制能力等核心竞争力。通过发挥这些核心竞争力，公司已经发│
│ │展成为以房地产开发经营为主、物业管理为辅的房地产综合性企业。报告期│
│ │内，公司不断丰富战略内涵，继续贯彻增强资源获取能力、提高运营效率、│
│ │完善经营理念、提升公司管理水平等战略思路，进一步提升公司核心竞争力│
│ │水平。同时，公司在立足天津本地的基础上，着力开发苏州市项目，形成天│
│ │津、苏州协同开发的局面。报告期内，公司核心竞争力未发生变化。 │
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│经营指标 │2023年度，公司新增土地储备35697.3平方米，公司（含全资、控股子公司 │
│ │、参股公司按权益计算）实现合同销售面积13.72万平方米，合同销售金额 │
│ │为24.20亿元。截至2023年末，公司施工面积为122.50万平方米，竣工面积 │
│ │为12.34万平方米。 │
│ │2023年公司营业收入和营业成本较上期分别减少9.14%和7.19%，主要原因为│
│ │本期房地产开发项目结转较去年同期减少所致。 │
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│竞争对手 │天津松江、广宇发展、天保基建、津滨发展 │
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│品牌/专利/经│品牌：公司完成盛庭花园百年宅示范项目取得百年宅授牌，并取得百年宅住│
│营权 │宅性能3A级认定认证，充分体现了公司作为房地产企业在综合开发方面的实│
│ │力，提高了社会公众对公司开发建设产品的认可度，进一步树立了公司“开│
│ │发精品、树立品牌、提升形象”的开发理念。 │
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│核心风险 │1.行业政策已经趋紧。从 2016 年下半年，政府陆续重新出台了限购等调控│
│ │政策。 │
│ │2.信贷政策不排除继续偏紧。从统计局公布的存贷款数据来看，一线城市存│
│ │款增速已大幅降低，且远低于贷款增速，意味着银行放贷能力在减弱，直接│
│ │影响到购房者的支付能力。 │
│ │3.土地市场升温使成本大幅上升。2016年天津和苏州的土地出让市场较为火│
│ │热，尽管出台了“熔断”等一系列限制措施，但由于房企资金较为充足，参│
│ │与度大幅提升致使土地价格大幅攀升，导致获取项目的难度和项目成本提升│
│ │较高，将直接影响到房地产企业的利润水平。 │
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│投资逻辑 │自成立以来，公司便确立了房地产开发业务的核心地位。通过数十年的成长│
│ │，公司形成了资源整合能力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制│
│ │能力、风险控制能力等核心竞争力。通过发挥这些核心竞争力，公司已经发│
│ │展成为以房地产开发经营为主、物业管理为辅的房地产综合性企业。报告期│
│ │内，公司不断丰富战略内涵，继续贯彻增强资源获取能力、提高运营效率、│
│ │完善经营理念、提升公司管理水平等战略思路，进一步提升公司核心竞争力│
│ │水平。同时，公司在立足天津本地的基础上，着力开发苏州市项目，形成天│
│ │津、苏州协同开发的局面。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │天津市、苏州市 │
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│控股股东变更│天房发展2020年7月23日公告，公司第二大股东津诚资本拟以协议转让的方 │
│ │式，将其持有的公司股份14606.7416万股（占公司总股本的13.21%）转让给│
│ │公司第三大股东津投资本转让价格为59595.5057万元。协议转让完成后，津│
│ │投资本持有总股份数将达到18153.7240万股，占公司总股本16.42%；公司控│
│ │股股东将变为津投资本。 │
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│行业竞争格局│全球经济在地缘政治冲突加剧，保护主义、单边主义逐步上升等不利因素的│
│ │影响下复苏乏力。我国在面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发│
│ │展稳定任务的情况下，经济总体回升向好，国内生产总值超过126万亿元， │
│ │增长5.2%，增速居世界主要经济体前列。城镇新增就业1244万人，城镇调查│
│ │平均失业率为5.2%。居民消费价格上涨0.2%，国际收支基本平衡。 │
│ │金融环境方面，央行坚决贯彻稳健的货币政策，加强逆周期调节，巩固经济│
│ │回升向好态势。2023年末广义货币(M2)余额292.27万亿元，同比增长9.7%；│
│ │狭义货币(M1)余额68.05万亿元，同比增长1.3%。央行分别于2023年3月、9 │
│ │月两次全面下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，共释放长期流动性超│
│ │1万亿元，分别降低1年期和5年期以上的LPR20和10个基点，持续释放贷款市│
│ │场报价利率改革效能，实际贷款利率稳中有降。 │
│ │房地产政策方面，中央于2023年初明确房地产行业的国民经济支柱地位，行│
│ │业政策主题调整为“防风险、促需求、发展新模式”，并于3月的政府工作 │
│ │报告中强调“有效防范化解优质头部房企风险”、“加强住房保障体系建设│
│ │”、“支持刚性和改善性住房需求”。在7月举行的中央政治局会议上，中 │
│ │央表态支持刚性和改善性住房需求，引导市场预期稳步修复，逐步化解市场│
│ │风险，提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调│
│ │整优化房地产政策”。10月的中央金融工作会议及12月的中央经济工作会议│
│ │均强调“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的│
│ │合理融资需求”，同时要求加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基│
│ │础设施建设、城中村改造等“三大工程”。此外，各地政策以“一城一策”│
│ │调整优化为主，如进一步放松限购，多市落实房贷利率下限动态调整、提高│
│ │公积金贷款额度、出台购房补贴等。 │
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│行业发展趋势│1、宏观市场层面 │
│ │2024年中国经济开局良好，主要经济指标超出预期。消费、投资和外需均呈│
│ │现积极态势。未来我国将面临四大挑战：外部环境变化、房地产市场调整、│
│ │地方政府债务及信心和预期问题。政府工作报告强调“稳”与“进”的重要│
│ │性，预计财政政策力度加大，货币政策调整为精准有效，中国经济内生增长│
│ │动力将持续修复，有望实现全年5%左右的增长目标。 │
│ │2、行业发展层面 │
│ │房地产开发企业面临的困难依旧较多，资金链紧张、成本加大等行业共同面│
│ │临问题较为突出。但在各级主管部门的积极支持下，市场将依然保持稳定。│
│ │据房协开发专委会调研分析认为，房地产开发企业将进一步加大销售力度，│
│ │加快资金回流，渠道销售将成为行业销售主流，渠道费过高等问题急需规范│
│ │。房地产开发企业发展将呈现多元化，品牌房企将得到更多的市场份额，行│
│ │业的集中度不断提升。 │
│ │一线城市按照因区施策的方式优化郊区限购也存在可能；核心二线城市中预│
│ │计将有更多城市全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式│
│ │促进购房需求释放。供给端，企业端资金支持政策有望继续细化落实，企业│
│ │融资环境有望得到改善；“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，各地土│
│ │拍规则预计将继续放宽；另外，“三大工程”建设相关政策有望加速落地。│
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│公司发展战略│公司“十四五规划”战略报告已于2021年8月30日经公司十届十二次临时董 │
│ │事会审议通过。本战略期内，公司秉持“一二三四”战略方针，即“一条主│
│ │线、两个原则、三大能力、四种平衡”。一条主线即本次战略期内主线为“│
│ │战略转型”——再次创业、主动出击、坚持改革；两个原则包括“稳健型财│
│ │务体系”原则和坚持“速度打败规模”的原则；三大能力即公司将着力提升│
│ │宏观研究与市场研判能力、平台协同能力和系统服务能力；四大平衡是指平│
│ │衡业务区域布局、平衡长期目标与短期目标、平衡外部机遇和公司能力以及│
│ │平衡资产与负债。公司将社会责任与股东价值相结合、资源整合与资本运作│
│ │相结合、自主创新与合作发展相结合，深化改革、转型升级，成为以人为本│
│ │的高品质房地产商、天津城市高质量发展的践行者、成为人们美好生活的构│
│ │筑者和注重股东回报的城市发展商。 │
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│公司日常经营│1、发挥党委主体责任，开展党建工作 │
│ │公司持续抓好“第一议题”制度常态化落实。坚持把学习宣传贯彻党的二十│
│ │大精神作为当前和今后一个时期首要政治任务。坚持不懈用习近平新时代中│
│ │国特色社会主义思想凝心铸魂，在真学真懂真信真用、深化内化转化上下功│
│ │夫，带头拥护“两个确立”、做到“两个维护”，旗帜鲜明讲政治。坚持加│
│ │强党的领导和完善公司治理相统一，把党的领导融入公司治理各环节。 │
│ │持续深化三项制度改革，公司党委制定了《公司优秀年轻干部人才队伍建设│
│ │实施方案》，结合公司干部人才队伍建设及青年员工人才培养工作实际，健│
│ │全完善年轻干部人才工作机制，牢牢把住各类宣传阵地。充分发挥宣传报道│
│ │主力军作用，建立党建宣传阵地、廉洁文化教育基地，进一步浓厚学习氛围│
│ │。用好所属各基层党组织的展板展屏、主题教育专栏等，深入宣传党中央精│
│ │神和上级重大决策部署。 │
│ │2、加大销售力度、加速销售回款 │
│ │公司高度重视经营工作，多措并举全力加快销售速度，最大程度为公司现金│
│ │流提供支撑。公司通过积极拓宽渠道通路，密切联系各类渠道资源，最大限│
│ │度挖掘潜在客户，一方面大力提升工作计划性、精准性，积极协调各方在撤│
│ │押、交款、签约、回款等各环节工作精准衔接，提高公司资金利用效率和回│
│ │款效率；另一方面大力推动全民营销工作，充分发掘资源，助力项目成交，│
│ │进一步增强在售项目抵御市场不利因素的能力。 │
│ │3、推动工程建设，确保项目入住 │
│ │2023年，公司通过资金周转、合理安排施工周期等方式，确保公司在施项目│
│ │稳步施工。经过不懈努力，双港118项目按计划竣工，集中入住工作已经完 │
│ │成。苏州31号地项目现场施工正在按计划有序推进。海景公司完成津都湾广│
│ │场4、5号楼和誉东苑项目交付入住，联展公司提前完成依湾花园交付入住。│
│ │4、全面推动机制体制改革 │
│ │公司不断优化部门结构和人员配置，持续提升企业运营效率，激发全员干事│
│ │创业热情。2023年，完成华升物业与裕诚公司合并管理；原监察审计部和证│
│ │券部合并，成立证券合规部；原工会职能、原工程管理部中客户投诉处理职│
│ │责已划到总经理办公室，由总经理办公室统一管理。另外，公司完成2023年│
│ │度员工双向选择上岗工作，对人员进行了优化配置。 │
│ │5、顺利完成公司名称变更 │
│ │为更好的适应行业变化、强化可持续发展能力，改善公司经营环境，推进公│
│ │司高质量发展，基于公司整体战略发展规划，为更好体现公司的战略导向，│
│ │经公司2023年第二次临时股东大会审议通过，公司名称由“天津市房地产发│
│ │展（集团）股份有限公司”变更为“天津津投城市开发股份有限公司”。现│
│ │公司更名事项已完成工商变更登记手续，并取得天津市和平区市场监督管理│
│ │局换发的《营业执照》。此次公司名称变更，将进一步提升公司核心品牌形│
│ │象和品牌价值，提高品牌辨识度。 │
│ │6、创新盘活思路，持续项目挖潜 │
│ │2023年，按照公司整体战略规划，作为激发企业活力、提高工作效率、深化│
│ │三项制度改革的重要举措，整合成立资管运营平台公司，对公司经营性资产│
│ │进行统筹运营。 │
│ │通过整体盘活和零散盘活相结合的方式，2023年，公司出租房地产建筑面积│
│ │7.51万平方米，租金收入2071.03万元。公司进一步推动沙柳北路等历史遗 │
│ │留项目挖潜工作，持续与政府相关部门沟通，并取得突破性进展，年内与天│
│ │津市东丽区土地整理中心签署《天津市土地整理储备项目补偿合同》，为公│
│ │司盘活现有资产、优化资产结构创造了条件。 │
│ │7、完善治理结构、提升规范水平 │
│ │公司严格按照《公司法》《证券法》和《上海证券交易所股票上市规则》等│
│ │法律法规及有关规定，不断完善公司法人治理结构，提升公司规范运作水平│
│ │，坚持以规范运作为基石，持续致力于构建良好的公司治理结构。 │
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│公司经营计划│1、落实党建责任，促进公司稳定发展 │
│ │2024年，公司党委将持续学习贯彻党的二十大精神，进一步强化领头雁效应│
│ │，加强学习强化党建责任，通过学习不断提高两级班子领导干部指导意识、│
│ │服务意识和超前意识，增强领导班子成员科学决策能力、总揽全局、化危为│
│ │机的能力，敢打硬仗、勇于创新以及应对复杂市场变化驾驭经济工作的能力│
│ │。高标准严要求组织好主题教育“回头看”工作，抓好干部队伍建设，并做│
│ │好新聘任上岗干部的考核管理，进一步完善和落实后续青年人才培养计划，│
│ │培养和挖掘具有管理等方面潜质的优秀人才，形成合理的人才梯队，为公司│
│ │的可持续发展提供人才储备。加强党建工作促进公司中心工作，确保公司运│
│ │营提质增效，一以贯之坚持党对国有企业的领导，一以贯之深化企业改革，│
│ │努力向“质量更高、效益更好、结构更优”的发展目标迈进。 │
│ │2、强化管理赋能，实现公司高质量改革发展 │
│ │2024年，公司将进一步深化认识，保持定力，坚定信心，坚持稳中求进的工│
│ │作总基调，持续抓紧抓实“三新”、“三量”工作，强化管理赋能，深化转│
│ │型升级。一是加强施工管理，加大工程建设投入，确保各在施项目按计划稳│
│ │步推进，竣工项目按期完成交付。二是加强销售管理，坚持市场化运营管理│
│ │模式，制定灵活的推售策略，提升项目市场竞争力。三是加强融资管理，积│
│ │极沟通金融机构，通过置换、压降等方式优化公司债务结构；四是进一步推│
│ │进机制体制改革，通过组织架构优化、人力优化、管理模式优化等管理措施│
│ │，不断释放人才发展活力及企业经营活力，最终提升企业经营效益。 │
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│公司资金需求│本公司资金管理部门持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕│
│ │的现金储备；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得│
│ │提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。 │
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│可能面对风险│1、行业政策风险 │
│ │2024年，我国经济发展机遇与挑战并存，但总体向好的基本面没有改变。中│
│ │央经济工作会议提出“稳中求进、以进促稳、先立后破”，反映出政策端对│
│ │经济增长的呵护。预计随着前期出台的一系列稳增长政策效应持续显现，我│
│ │国经济有望保持稳健增长态势。行业方面，中央及地方政府调控政策的变化│
│ │，直接影响着房地产企业的经营，影响着市场对房地产行业走势的预期。虽│
│ │然目前房地产整体调控思路已经转向，但房地产市场仍存在市场信心不足、│
│ │城市分化等问题。为防范政策性风险，公司将继续密切关注宏观调控政策形│
│ │势，把握政策走向，研判政策变化，顺应政策导向和市场需求，动态调整经│
│ │营策略，提高公司的整体竞争力。 │
│ │2、市场风险 │
│ │虽然宏观形势有所好转，叠加各地“因城施策”逐渐显效现阶段，但受宏观│
│ │经济增速放缓、住房自有率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增│
│ │速放缓，部分地区出现需求下降、供应过剩的情况。为防范市场风险，公司│
│ │将加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略│
│ │，进一步提升产品力和服务力，增强风险抵抗能力。 │
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│股东回报规划│根据《公司法》等有关法律法规及《公司章程》的规定，公司制定未来三年│
│ │（2024-2026年）股东回报规划：公司可采取现金、股票或者现金与股票相 │
│ │结合的方式分配利润。公司优先采取现金分红的利润分配方式。公司每年以│
│ │现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的10%；公司最近三年以 │
│ │现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的30%。在 │
│ │符合前述利润分配条件的前提下，公司可以根据年度的盈利情况及现金流状│
│ │况，在保证最低现金分红比例和公司股本规模及股权结构合理的前提下，公│
│ │司可以进行股票股利分红。股票股利分配可以单独实施，也可以结合现金分│
│ │红同时实施。 │
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