热点题材☆ ◇600376 首开股份 更新日期：2025-06-18◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:养老概念、雄安新区、物业管理
风格:融资融券、保险重仓、低市净率、亏损股、破净资产、连续亏损、证金汇金、低价股、MSC
I中盘
指数:无
【2.主题投资】
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2025-06-10│养老概念 │关联度：☆☆☆
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公司旗下养老业务首开寸草品牌已投入运营养老院9家，床位700余张，在院老人超过500人
。
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2024-12-02│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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2022年年报：公司物业经营稳步发展。实现物业租赁面积 109 万平方米，商业物业管理面
积 15.3 万平方米
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2020-07-06│雄安新区 │关联度：☆☆☆☆
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公司主要定位于北京市场的房地产开发，在北京通州等地区有土地储备，先后开发了回龙观
龙华园小区、恩济庄二区北工程等项目。公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主
开发销售为主。公司始终如一坚持“践行责任、构筑美好”的品牌理念，并以“做城市复兴官”
为己任，目前公司房地产业务已覆盖北京、天津、辽宁、山西、山东、江苏、浙江、湖北、福建
、四川、贵州、海南等地区。
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2023-12-13│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2022-05-26│REITs概念 │关联度：☆☆☆☆
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首开股份公司在交易商协会成功发行2022年第一期自持住房租赁资产支持票据（熙悦林语类
REITs项目），融资金额9亿。
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2021-09-26│罗素中盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素中盘股标准
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2021-04-02│中央政务区 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司主营房地产开发与经营，位于北京市西城区，实控人为北京市人民政府国有资产监督管
理委员会。
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2019-10-19│北京国资改革│关联度：☆☆☆
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公司实际控制人为北京市人民政府国有资产监督管理委员会。
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2017-07-21│京津冀 │关联度：☆☆☆☆
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公司总部位于北京市西城区。主营业务：房地产开发、商品房销售、房屋租赁；建筑工程咨
询；室内外装饰装潢；技术开发、技术服务；销售自行开发的产品；购销建筑材料、化工轻工材
料、工艺美术品、家具、机械电器设备（汽车除外）、五金交电、纺织品、百货、计算机软硬件
、日用杂品；经贸信息咨询；劳务服务。公司资产注入后，主营房地产开发、土地一级开发和物
业三种业务。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近20个交易日内跌破净资产，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2025-06-17│低市净率 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2025-06-17,公司市净率(MRQ)为：0.72
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2025-06-17│破净资产 │关联度：☆☆☆☆
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截止2025-06-17公司收盘价相对于每股净资产跌幅：-28.36%
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2025-06-17│低价股 │关联度：☆☆☆
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截止2025-06-17，收盘价为：2.41元
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2025-05-14│亏损股 │关联度：☆☆☆
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截止2025-03-31公司扣非净利润为:-109700.12万元，净资产收益率为：-8.68%
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2025-04-30│证金汇金持股│关联度：☆☆☆
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汇金持有3841.06万股(1.49%)
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2025-04-29│连续亏损 │关联度：☆☆☆☆
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截止2024-12-31公司连续两年归母净利润为负且2025-03-31财报归母净利润均为负
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2025-03-31│保险重仓 │关联度：☆☆☆
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截止2025-03-31,保险重仓持有2.23亿股(5.56亿元)
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2021-05-27│MSCI中盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合MSCI中盘股标准
【3.事件驱动】
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2022-12-09│REITs试点拓展至长租房领域，房地产再获政策支持
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12月8日，证监会副主席在首届长三角REITs论坛上表示，继续推进基础设施REITs常态化发
行十条措施落实落地，推动更多优质项目发行上市。进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新
能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试
点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。
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2022-11-14│“第二支箭”加速落地，助力行业或在四季度筑底
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交易商协会发文，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），“第二支
箭”支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资有进一步推进。包括美的置业、碧桂园在内的
多家房企正在沟通发债注册意向，其中美的置业的最终配额将高于50亿元，具体额度正待交易商
协会及中债增进公司审批结果。
“三支箭”指的是为了支持民营企业拓展融资，人民银行会通有关部门，从信贷、债券、股权三
个融资渠道采取的政策组合。“第二支箭”预计规模2500亿元，后续可视情况进一步扩容。
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2022-11-09│减税费+降利率，地产行业已现回升迹象
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房地产行业调控政策持续放松。近期，厦门上调多子女家庭最高贷款额度为120万元、山东
泰安上调多子女家庭最高贷款额度为90万元、江西抚州下调首套首付比例至20%、河南驻马店实
施20%契税补贴政策。此外，多地放松贷款比例、公积金额度及购房资格。
9月底，中国人民银行接连两天出台降低首套房贷利率的政策，包括下调首套个人住房公积金贷
款利率、阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。据统计，央行发布“阶段性差别化调整住
房信贷政策”后，已有超十个城市跟进落实，首套房商贷利率降至4%以下。
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2019-01-04│北京城市副中心控制性规划获批复
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2019年1月4日消息，在批复雄安新区总体规划之后，中共中央、国务院日前批复了《北京城
市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年-2035年）》）。根据《规划》，北京城市副中
心不搞大规模房地产开发，将拓宽投融资渠道，城市副中心人口密度控制在0.9万人/平方公里以
内。
《规划》要求，城市副中心规划范围155平方公里，加上拓展区覆盖通州全区约906平方公里
。到2035年，常住人口规模控制在130万人以内，城乡建设用地规模控制在100平方公里左右。
《规划》明确，城市副中心以行政办公、商务服务、文化旅游为主导功能，形成配套完善的
城市综合功能。通过市级党政机关和市属行政事业单位搬迁，带动中心城区包括学校、医院等其
他相关功能和人口疏解；充分发挥新两翼的疏解承接作用，与河北雄安新区错位发展，推动中心
城区符合城市副中心功能定位的企业总部等向城市副中心搬迁，建设国际化现代商务区，在城市
副中心外围预留生态绿带和生态廊道控制区，健全城市副中心绿色空间体系，率先建设好城市绿
心，实现森林入城，为人民群众提供更多优质便利的休闲游憩绿色空间。
另外，《规划》指出，建设未来没有“城市病”的城区，推进教育、文化、体育、医疗、养
老等公共服务设施建设，提升生活性服务业品质，建立优质、公平、均衡的民生服务体系，推动
城市副中心与河北省廊坊北三县地区协同发展，实现通州区与河北省廊坊北三县地区统一规划、
统一政策、统一标准、统一管控，促进协同发展。严格控制开发强度，坚决遏制贴边发展和无序
蔓延。要发挥市场在资源配置中的决定性作用，形成市场主导的土地、资金、人才、技术等资源
要素价格形成机制和配置机制，创新城市经营模式，拓宽投融资渠道，吸引社会资本参与城市副
中心建设。不搞大规模房地产开发。
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2018-11-09│北京副中心详细规划即将发布 未来3年投资达万亿
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2018年11月8日据媒体报道，一位接近政策层人士透露，上周中央政治局常委会会议已审议
通过了《北京城市副中心控制性详细规划》。现在正按照中央政治局常委会的要求修改，来上报
文件，不日即将发布实施。未来3年，副中心计划实施项目1000余个，计划投资达1万亿元。公司
方面，京投发展为北京国资委全资控股的京投集团唯一的A股上市平台；首开股份是北京龙头国
资房企。
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2015-11-26│通州核心区建设已全面展开
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据央视新闻官方微博2015年11月25日消息，来自北京市委十一届八次全会的消息，北京市各
市属行政事业单位，将在2017年整体或部分迁入北京通州行政副中心。目前行政副中心的行政办
公区所在地，通州区潞城镇郝家府村的拆迁工作已经完毕，核心区建设已全面展开。北京将严格
控制建设规模和开发强度。
分析认为，在巨额投资下，将提升通州的发展预期，对周边房地产市场产生直接拉动作用。
民生证券系统梳理了上市房企在大通州区域的房地产土地储备情况。重点推荐标的：中国武
夷（在通州新城核心区拥有61.8万方的土地储备，占公司土地储备的35.6%，可售货值约为公司2
014年营业收入的10.2倍）；三湘股份（在燕郊北部区域拥有权益面积50万平米的土地储备，占
公司土地储备的39.8%，可售货值约为公司2014年营业收入的4.7倍）。
其他受益标的：万通地产，华业资本，泰禾集团，首开股份，华远地产，华夏幸福。
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2015-11-25│习近平李克强对办好冬奥会作出指示
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据央视新闻联播2015年11月24日消息，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平日
前对办好北京冬奥会作出重要指示强调，办好2022年北京冬奥会，是我们对国际奥林匹克大家庭
的庄严承诺，也是实施京津冀协同发展战略的重要举措。要坚持绿色办奥，提升全社会环保意识
，加强环境治理和污染防控，把绿色发展理念贯穿筹办工作始终。坚持共享办奥，积极调动社会
力量参与办奥，提高城市管理水平和社会文明程度，加快冰雪运动发展和普及，使广大人民群众
受益。坚持开放办奥，借鉴北京奥运会和其他国家办赛经验，弘扬奥林匹克精神，加强中外体育
交流，推动东西文明交融，展示中国良好形象。坚持廉洁办奥，严格预算管理，控制办奥成本，
强化过程监督，让冬奥会像冰雪一样纯洁干净。要加强组织领导，统筹推进各项工作，确保把北
京冬奥会办成一届精彩、非凡、卓越的奥运盛会。
申万宏源认为，此次冬奥会申办成功，体育、环保、零售、京津冀主题将长期收益。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营、城│
│ │市更新等创新业务。 │
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│经营模式 │公司一方面对在建项目、拟建项目进行自主开发与销售；另一方面对新取得│
│ │的住宅类用地或部分土地储备继续加强与万科合作实施项目公司合作开发。│
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│核心竞争力 │（一）公司品牌 │
│ │凭借首开集团及其前身几十年来在北京地区积累的房地产开发经验，经过多│
│ │年的努力，公司践行“责任地产”的企业理念和“首开地产”的品牌深入人│
│ │心，赢得了社会的广泛赞誉，具有较高的认知度和美誉度。 │
│ │“首开地产”的品牌，目前已经走出北京，走向全国，品牌影响力日益增强│
│ │。目前已进入全国十七个省市区的三十余城市，基本实现了全国化布局。公│
│ │司优质品牌的建立，是消费者信心的保证，也是公司在激烈的竞争中稳步壮│
│ │大的保证。 │
│ │（二）在北京区域具有综合优势 │
│ │公司多年深耕北京，在区域内具有明显的资源整合优势；凭借着在北京市场│
│ │的历史和地位，京内项目一直是结算收入的重要组成部分。作为北京国有龙│
│ │头房企，公司一贯坚持立足北京、服务首都的主导思想。 │
│ │公司成立至今始终以北京作为核心区域和业务根据地。三十年间，公司在北│
│ │京开发建设了众多项目，对本地的新房市场、存量资源情况有了全面和深刻│
│ │的了解；与各区主管部门互联互通，共同为地区繁荣发展做出积极贡献；形│
│ │成业务、品牌、规模的领先优势，并持续保持北京市场销售名列前茅；经过│
│ │多年业务发展，积累下一定量的优良经营性存量资产。 │
│ │未来，公司将继续坚持以北京为中心、贯彻深耕北京的战略，不断巩固和扩│
│ │大北京根据地优势。同时，公司自身在区域内的整合优势，将有助于公司精│
│ │准寻找新赛道、快速介入新业务；该优势将在城中村改造、平急两用、城市│
│ │更新等业务的扩展中，发挥重要的作用。 │
│ │（三）融资能力 │
│ │凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，公司与国内主要银行及多│
│ │家金融机构建立了诚信、互利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充│
│ │足，拥有良好的融资能力，并有效利用了多种渠道、多种类融资工具。 │
│ │报告期内，公司加强融资统筹，与金融机构广泛接洽、主动沟通，保证各产│
│ │品的顺利发行。公司在报告期内继续保持最高的AAA级企业主体评级。 │
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│经营指标 │2024年内公司实现主营业务收入240.41亿元，同比下降49.38%；营业成本22│
│ │9.12亿元，同比下降45.63%。 │
│ │2024年内房产销售实现收入231.87亿元，同比降低50.34%。 │
│ │2024年内酒店物业经营收入实现8.54亿元，同比增加6.56%。 │
│ │从地区看，北京地区实现收入74.72亿元，同比降低61.59%，占营业收入的3│
│ │1.08%，京外地区实现收入165.69亿元，同比下降40.91%，占营业收入的68.│
│ │92%。 │
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│竞争对手 │中关村、中迪投资 │
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│品牌/专利/经│品牌：首开地产”的品牌，目前已经走出北京，走向全国，品牌影响力日益│
│营权 │增强。目前已进入全国十七个省市区的三十余城市，基本实现了全国化布局│
│ │。公司优质品牌的建立，是消费者信心的保证，也是公司在激烈的竞争中稳│
│ │步壮大的保证。 │
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│核心风险 │1.政策风险：近年来为保持房地产市场的稳定，国家适时出台相应的调控政│
│ │策， 主要表现在购房贷款、购房条件等方面，对房地产开发企业影响较大 │
│ │。 │
│ │2.行业风险：房地产行业经过多轮洗牌，行业集中度大大提高，市场平均利│
│ │润水平大大下滑， 一二线城市年内楼市相对稳定，但三四线城市商品房库 │
│ │存压力犹存。 │
│ │3.经营风险：受本轮房地产市场大幅上涨、成交量较大释放影响， 公司目 │
│ │标市场出现房价保持较为稳定、成交量放缓的态势，同时随着新增土地购置│
│ │成本的大幅上涨，项目盈利空间也受到影响， 公司商品房销售有所放缓， │
│ │资金回笼、 经营压力有所加大。 │
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│投资逻辑 │凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，公司与国内主要银行及多│
│ │家金融机构建立了诚信、互利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充│
│ │足，拥有良好的融资能力，并有效利用了多种渠道、多种类融资工具。 │
│ │报告期内，公司加强融资统筹，与金融机构广泛接洽、主动沟通，保证各产│
│ │品的顺利发行。公司在报告期内继续保持最高的AAA级企业主体评级。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │北京地区、京外地区 │
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│收购房地产开│首开股份2018年5月25日公告，公司拟以现金收购北京首开中晟置业有限责 │
│发公司 │任公司（简称“中晟置业”）100%股权，收购价格为以资产基础法确定的评│
│ │估值109020.3551万元。中晟置业具有房地产开发四级资质，以保障房建设 │
│ │、土地一级开发及棚户区改造、项目代建为三大主营业务。中晟置业目前主│
│ │要在施项目为：西马坡中晟新城（保障房）、仁和中晟景苑（保障房）、密│
│ │云长安新村及南菜园旧城改建（棚改）和密云自有用地商业项目。 │
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│投资基金 │首开股份2015年4月22日公告，公司拟与北京北方泓泰投资集团有限公司及 │
│ │其他机构共同发起成立基金，主要通过股权投资的方式，参与福建省的经济│
│ │建设。该基金拟定规模不超过24亿元，公司出资额累计不超过5亿元。基金 │
│ │存续时间为五年。 │
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│行业竞争格局│自2021年下半年房地产行业进入深度调整阶段，至今已历经3年多时间。在 │
│ │此期间，中央及地方的房地产调控政策不断优化，力度也在不断增强。回顾│
│ │2024年，房地产政策延续宽松基调： │
│ │从政策导向看，9·26政治局会议首次明确房地产“止跌回稳”目标，中央 │
│ │经济工作会议要求“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，强调“加力实施│
│ │城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”、“合理控制│
│ │新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作│
│ │”。这给公司促进销售去化、盘活滞重资产、破解生存发展困局提供了难得│
│ │的政策契机。 │
│ │从市场特征看，中高端改善类需求旺盛，产品更新迭代加速，开发商品牌信│
│ │誉和产品质量成为影响客户需求的关键因素；核心城市核心区位地块稀缺性│
│ │凸显，头部央企强势补仓；经营和服务业务兴起，长租公寓、代建、商业物│
│ │业管理、城市更新等成为新赛道。这为公司改进产品服务、优化投资结构、│
│ │完善业务布局提供了有益参考。 │
│ │从发展模式看，二十届三中全会强调“加快构建房地产发展新模式”，要求│
│ │提高保障房供应占比，满足刚需与改善性住房需求；持续推进“平急两用”│
│ │公共基础设施建设和城中村改造；改革房地产开发融资方式和商品房预售制│
│ │度，引导房企逐步形成适度杠杆比例、合理负债水平和正常周转速度的发展│
│ │机制。这为公司的未来转型发展指明了方向。新模式下，房企必须主动适应│
│ │行业新变化，同时大力优化财务结构，创新拓展融资，强化资金使用效率，│
│ │平衡周转速度与杠杆比例。 │
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│行业发展趋势│2025年两会《政府工作报告》首次将“稳住楼市”写入总体要求，并用历史│
│ │最大篇幅介绍了房地产政策举措，宏观层面也对房地产给予更大支持。报告│
│ │中房地产相关内容重点提及持续用力推动房地产市场止跌回稳、因城施策调│
│ │减限制性措施、加力实施城中村和危旧房改造、充分释放刚性和改善性住房│
│ │需求潜力、盘活存量用地和商办用房、加快构建房地产发展新模式、建设“│
│ │好房子”等方面。 │
│ │展望2025年，房地产政策宽松基调或将延续，下阶段政策有望继续围绕“促│
│ │进需求”和“优化供给”展开。 │
│ │促进需求方面，预计将会继续加力推进货币化安置城中村改造和危旧房改造│
│ │，释放增量住房需求，核心城市限制性政策有望继续优化。另外，加大购房│
│ │补贴力度等鼓励性政策或将在更多城市落地，带动市场活跃度提升。 │
│ │优化供给方面，重点或在于去库存政策的加快落地推进。预计专项债收购存│
│ │量闲置土地的配套政策将继续完善，加速推动土地“去库存”。此外，存量│
│ │商品房收储政策有望进一步优化，盘活商办用房转为租赁住房的政策调整也│
│ │是重要预期。 │
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│公司发展战略│指导思想 │
│ │公司将以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大│
│ │和二十届二中、三中全会精神，深入贯彻习近平总书记对北京重要讲话精神│
│ │，完整、准确、全面贯彻新发展理念，坚持稳中求进工作总基调，坚持以新│
│ │时代首都发展为统领，以推动高质量发展为主题，以改革创新为根本动力，│
│ │以深化落实市委四项要求为重点，以“向心·利民”为核心的“首开经验”│
│ │为引领，提高核心竞争力，增强核心功能，立足新定位，紧紧围绕“结构优│
│ │化、动力强化、效率提升”的战略重点，把握时代发展新机遇，遵循行业发│
│ │展新要求，拓展转型升级新路径，谱写高质量发展新篇章。 │
│ │战略重点 │
│ │结构优化：优化城市区域布局，坚持立足首都，积极融入“五子”联动，加│
│ │大城市副中心、“三城一区”及5个平原地区新城布局。深耕拓展京津冀、 │
│ │长三角、长江中游、粤港澳大湾区、海峡西岸、川渝等六大核心区域；同时│
│ │，优化建立良性互动的多元业务结构，统筹城市开发、更新改造、物业经营│
│ │、资本增值等全业务链条协调发展；优化资产财务结构，加快存货去化，增│
│ │强再投资能力，优化负债结构，保持良性现金流，降低负债水平。 │
│ │动力强化：建立分业务施策的管控模式和授权体系，在理顺二层级公司组织│
│ │结构的基础上，明确各公司的人员编制，优化落实人工成本管理体系，研究│
│ │制定适合现阶段发展需要的中长期激励方案；加强专业能力建设和创新职能│
│ │培育，盘活现有人才队伍，激发人才潜能和活力，强化内生发展动力；同时│
│ │，整合利用外部优质资源，实现内外联动推进转型升级发展。 │
│ │效率提升：健全总部功能定位，加强资源集约化统筹，提升资源使用效率；│
│ │扁平化组织、明晰权责，促进纵向贯通与横向协同，提升组织运行效率；明│
│ │确项目经营定位与运营标准，清晰节点管控流程，提升计划运营效率，强化│
│ │运营节点管控；加强产品研发创新，紧跟行业向新发展模式平稳过渡和消费│
│ │品质提升趋势，打造首开特色拳头产品，提升产品溢价率、去化率。 │
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│公司日常经营│2024年是公司发展史上极其困难的一年。复杂严峻的外部形势下，公司在销│
│ │售、资金、盈利、后续项目拓展等方面困难重重。 │
│ │一是销售业绩严重下滑。包括北京市场在内，公司签约金额同比逐年下降。│
│ │项目从拿地到入市开发周期与标杆企业相比有待提升。周转率下降导致公司│
│ │去化周期延长，营销策略针对性、精准度有待提升。 │
│ │二是资金链持续紧绷。因销售回款不及预期，资金回笼不畅。公司历史投资│
│ │的大量商办、自持物业、棚改等滞重资产严重占压资金。近两年新项目减少│
│ │，融资资源不足。公司业绩下滑加剧融资压力，融资途径受限。流动性方面│
│ │承受的严峻压力不容忽视。 │
│ │三是利润下滑态势严峻。为保现金流，公司被迫“以价换量”，存货跌价准│
│ │备计提加大，叠加高地价项目结利，毛利率大幅下滑，基本处于微利或亏损│
│ │状态，且亏损项目增加。滞重资产产生的大量财务费用持续侵蚀利润。公司│
│ │控亏减亏任务艰巨。 │
│ │四是业务规模逐渐收缩。当前，头部企业实力雄厚、优势尽显，公司市场份│
│ │额被不断挤压，拿地大幅减少，开复工面积明显下降。围绕房地产主业的多│
│ │元转型成效不够，尚未形成对冲传统开发业务下滑的有效载体。持有物业盈│
│ │利能力有待提升。 │
│ │一年来，面对多重风险交织的异常严峻形势和前所未有的生存发展困难，公│
│ │司领导班子团结带领全体员工，认真落实决策部署，以销售去化为工作重心│
│ │，以资金安全为底线，全力以赴打好生存保卫战，维持了生产经营大局稳定│
│ │，为公司转型升级、行稳致远提供了有力保障。 │
│ │去化盘活专项攻坚。主动应变、及时调整策略，通过住宅“以量定价”、商│
│ │办“以客定价”，落实“一项目一策”；对所有在售项目加强调度和监督预│
│ │警，制定晾晒机制；对重点项目深入一线、专项督导；加大“推荐销售”力│
│ │度。修订营销管理制度，优化审批决策流程，分批研究审议234个营销方案 │
│ │。优化月度考核，强调回款贡献，激励直达基层。“南京首开桃园礼著府”│
│ │6月开盘，住宅年底售罄，销售金额超18亿元；成都臻礼著项目126套房源开│
│ │盘当天售罄，认购4.5亿元。公司商办、车位加速去化。全年实现签约金额 │
│ │超400亿元，签约金额位列中指研究院“2024年全国房企销售排行榜”全口 │
│ │径24位、权益口径26位。销售面积在北京市场排名第1。持续推进闲置、低 │
│ │效资产盘活。 │
│ │资金安全统筹保障。细化资金铺排，提前预警缺口，制定刚兑预案，防范债│
│ │务风险。做好资金集中管理，严格执行“收支两条线”制度；全面加强合作│
│ │公司资金支付管理，实行总部职能部门联审联批；从严审批财务资助，规范│
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