热点题材☆ ◇600376 首开股份 更新日期：2026-07-22◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:体育概念、养老概念、雄安新区、物业管理、新型城镇
风格:融资融券、保险重仓、亏损股、连续亏损、证金汇金、MSCI中盘
指数:无
【2.主题投资】
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2026-01-26│新型城镇 │关联度：☆☆☆
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公司主营业务包括房地产开发、物业经营、城市更新及房地产金融等。
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2025-09-09│体育概念 │关联度：☆☆☆
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公司参与了冬奥会国家速滑馆的场馆建设，建设团队后续将转为运营团队
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2025-06-10│养老概念 │关联度：☆☆☆
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公司旗下养老业务首开寸草品牌已投入运营养老院9家，床位700余张，在院老人超过500人
。
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2024-12-02│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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2022年年报：公司物业经营稳步发展。实现物业租赁面积 109 万平方米，商业物业管理面
积 15.3 万平方米
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2020-07-06│雄安新区 │关联度：☆☆☆☆
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公司主要定位于北京市场的房地产开发，在北京通州等地区有土地储备，先后开发了回龙观
龙华园小区、恩济庄二区北工程等项目。公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主
开发销售为主。公司始终如一坚持“践行责任、构筑美好”的品牌理念，并以“做城市复兴官”
为己任，目前公司房地产业务已覆盖北京、天津、辽宁、山西、山东、江苏、浙江、湖北、福建
、四川、贵州、海南等地区。
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2026-07-15│业绩预亏 │关联度：☆☆☆☆☆
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预计公司2026年01-06月归属于母公司所有者的净利润为-220000万元至-170000万元，与上
年同期相比变动幅度为-19.66%至7.54%。
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2025-11-05│冰雪产业 │关联度：☆☆☆
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公司参与冬奥会国家速滑馆的场馆建设，后续将转为运营团队。
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2025-09-08│宇树机器人 │关联度：☆☆☆
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首开股份旗下北京首开盈信投资管理有限公司间接投资宇树科技
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2023-12-13│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2022-05-26│REITs概念 │关联度：☆☆☆☆
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首开股份公司在交易商协会成功发行2022年第一期自持住房租赁资产支持票据（熙悦林语类
REITs项目），融资金额9亿。
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2021-09-26│罗素中盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素中盘股标准
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2021-04-02│中央政务区 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司主营房地产开发与经营，位于北京市西城区，实控人为北京市人民政府国有资产监督管
理委员会。
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2019-10-19│北京国资改革│关联度：☆☆☆
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公司实际控制人为北京市人民政府国有资产监督管理委员会。
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2017-07-21│京津冀 │关联度：☆☆☆☆
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公司总部位于北京市西城区。主营业务：房地产开发、商品房销售、房屋租赁；建筑工程咨
询；室内外装饰装潢；技术开发、技术服务；销售自行开发的产品；购销建筑材料、化工轻工材
料、工艺美术品、家具、机械电器设备（汽车除外）、五金交电、纺织品、百货、计算机软硬件
、日用杂品；经贸信息咨询；劳务服务。公司资产注入后，主营房地产开发、土地一级开发和物
业三种业务。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近三年未分红或回购，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2026-07-15│连续亏损 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2025-12-31公司连续两年归母净利润为负且2026-03-31财报、2026-06-30预告归母净利
润均为负
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2026-05-15│亏损股 │关联度：☆☆☆
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截止2026-03-31公司扣非净利润为:-75105.37万元，净资产收益率为：-10.24%
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2026-04-29│证金汇金持股│关联度：☆☆☆
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汇金持有3841.06万股(1.49%)
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2026-03-31│保险重仓 │关联度：☆☆☆
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截止2026-03-31,保险重仓持有1.23亿股(6.21亿元)
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2021-05-27│MSCI中盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合MSCI中盘股标准
【3.事件驱动】
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2026-03-23│上交所受理宇树科技IPO申请 机器人产业化进程全面提速
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3月20日，上交所受理宇树科技股份有限公司科创板IPO申请，拟融资金额42.02亿元。宇树
科技披露的招股说明书显示，2025年度公司实现营业收入17.08亿元，同比增长335.36%；同期实
现扣非后净利润6亿元，同比增长674.29%。国泰海通证券研报指出，人形机器人行业正处于产业
化关键拐点，叠加宇树科技科创板IPO获受理等核心催化，行业商业化落地加速。宇树科技作为
行业领先企业的催化效应有望持续释放，带动产业链上下游协同发展，行业成长空间广阔，维持
行业增持评级。
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2022-12-09│REITs试点拓展至长租房领域，房地产再获政策支持
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12月8日，证监会副主席在首届长三角REITs论坛上表示，继续推进基础设施REITs常态化发
行十条措施落实落地，推动更多优质项目发行上市。进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新
能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试
点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。
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2022-11-14│“第二支箭”加速落地，助力行业或在四季度筑底
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交易商协会发文，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），“第二支
箭”支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资有进一步推进。包括美的置业、碧桂园在内的
多家房企正在沟通发债注册意向，其中美的置业的最终配额将高于50亿元，具体额度正待交易商
协会及中债增进公司审批结果。
“三支箭”指的是为了支持民营企业拓展融资，人民银行会通有关部门，从信贷、债券、股权三
个融资渠道采取的政策组合。“第二支箭”预计规模2500亿元，后续可视情况进一步扩容。
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2022-11-09│减税费+降利率，地产行业已现回升迹象
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房地产行业调控政策持续放松。近期，厦门上调多子女家庭最高贷款额度为120万元、山东
泰安上调多子女家庭最高贷款额度为90万元、江西抚州下调首套首付比例至20%、河南驻马店实
施20%契税补贴政策。此外，多地放松贷款比例、公积金额度及购房资格。
9月底，中国人民银行接连两天出台降低首套房贷利率的政策，包括下调首套个人住房公积金贷
款利率、阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。据统计，央行发布“阶段性差别化调整住
房信贷政策”后，已有超十个城市跟进落实，首套房商贷利率降至4%以下。
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2019-01-04│北京城市副中心控制性规划获批复
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2019年1月4日消息，在批复雄安新区总体规划之后，中共中央、国务院日前批复了《北京城
市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年-2035年）》）。根据《规划》，北京城市副中
心不搞大规模房地产开发，将拓宽投融资渠道，城市副中心人口密度控制在0.9万人/平方公里以
内。
《规划》要求，城市副中心规划范围155平方公里，加上拓展区覆盖通州全区约906平方公里
。到2035年，常住人口规模控制在130万人以内，城乡建设用地规模控制在100平方公里左右。
《规划》明确，城市副中心以行政办公、商务服务、文化旅游为主导功能，形成配套完善的
城市综合功能。通过市级党政机关和市属行政事业单位搬迁，带动中心城区包括学校、医院等其
他相关功能和人口疏解；充分发挥新两翼的疏解承接作用，与河北雄安新区错位发展，推动中心
城区符合城市副中心功能定位的企业总部等向城市副中心搬迁，建设国际化现代商务区，在城市
副中心外围预留生态绿带和生态廊道控制区，健全城市副中心绿色空间体系，率先建设好城市绿
心，实现森林入城，为人民群众提供更多优质便利的休闲游憩绿色空间。
另外，《规划》指出，建设未来没有“城市病”的城区，推进教育、文化、体育、医疗、养
老等公共服务设施建设，提升生活性服务业品质，建立优质、公平、均衡的民生服务体系，推动
城市副中心与河北省廊坊北三县地区协同发展，实现通州区与河北省廊坊北三县地区统一规划、
统一政策、统一标准、统一管控，促进协同发展。严格控制开发强度，坚决遏制贴边发展和无序
蔓延。要发挥市场在资源配置中的决定性作用，形成市场主导的土地、资金、人才、技术等资源
要素价格形成机制和配置机制，创新城市经营模式，拓宽投融资渠道，吸引社会资本参与城市副
中心建设。不搞大规模房地产开发。
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2018-11-09│北京副中心详细规划即将发布 未来3年投资达万亿
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2018年11月8日据媒体报道，一位接近政策层人士透露，上周中央政治局常委会会议已审议
通过了《北京城市副中心控制性详细规划》。现在正按照中央政治局常委会的要求修改，来上报
文件，不日即将发布实施。未来3年，副中心计划实施项目1000余个，计划投资达1万亿元。公司
方面，京投发展为北京国资委全资控股的京投集团唯一的A股上市平台；首开股份是北京龙头国
资房企。
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2015-11-26│通州核心区建设已全面展开
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据央视新闻官方微博2015年11月25日消息，来自北京市委十一届八次全会的消息，北京市各
市属行政事业单位，将在2017年整体或部分迁入北京通州行政副中心。目前行政副中心的行政办
公区所在地，通州区潞城镇郝家府村的拆迁工作已经完毕，核心区建设已全面展开。北京将严格
控制建设规模和开发强度。
分析认为，在巨额投资下，将提升通州的发展预期，对周边房地产市场产生直接拉动作用。
民生证券系统梳理了上市房企在大通州区域的房地产土地储备情况。重点推荐标的：中国武
夷（在通州新城核心区拥有61.8万方的土地储备，占公司土地储备的35.6%，可售货值约为公司2
014年营业收入的10.2倍）；三湘股份（在燕郊北部区域拥有权益面积50万平米的土地储备，占
公司土地储备的39.8%，可售货值约为公司2014年营业收入的4.7倍）。
其他受益标的：万通地产，华业资本，泰禾集团，首开股份，华远地产，华夏幸福。
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2015-11-25│习近平李克强对办好冬奥会作出指示
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据央视新闻联播2015年11月24日消息，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平日
前对办好北京冬奥会作出重要指示强调，办好2022年北京冬奥会，是我们对国际奥林匹克大家庭
的庄严承诺，也是实施京津冀协同发展战略的重要举措。要坚持绿色办奥，提升全社会环保意识
，加强环境治理和污染防控，把绿色发展理念贯穿筹办工作始终。坚持共享办奥，积极调动社会
力量参与办奥，提高城市管理水平和社会文明程度，加快冰雪运动发展和普及，使广大人民群众
受益。坚持开放办奥，借鉴北京奥运会和其他国家办赛经验，弘扬奥林匹克精神，加强中外体育
交流，推动东西文明交融，展示中国良好形象。坚持廉洁办奥，严格预算管理，控制办奥成本，
强化过程监督，让冬奥会像冰雪一样纯洁干净。要加强组织领导，统筹推进各项工作，确保把北
京冬奥会办成一届精彩、非凡、卓越的奥运盛会。
申万宏源认为，此次冬奥会申办成功，体育、环保、零售、京津冀主题将长期收益。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│公司简介 │北京首都开发股份有限公司（简称首开股份）隶属北京市属国有大型企业首│
│ │开集团旗下，集团是以非经营性资产管理、房地产及物业经营管理、建筑工│
│ │程为主业的中国500强企业，是中国最早成立的房地产开发企业之一。2001 │
│ │年首开股份在上海证交所挂牌上市（股票代码600376），2007年首开集团主│
│ │营业务整体上市，将符合上市条件的房地产开发和物业经营项目通过定向增│
│ │发注入到首开股份，首开股份承接了首开集团的市场行业地位和品牌影响力│
│ │，连续多年入围沪深房地产上市公司TOP10、责任地产TOP10、企业品牌价值│
│ │TOP10，是财富中国500强企业。 │
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│产品业务 │本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营、城│
│ │市更新等创新业务。 │
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│经营模式 │公司一方面对在建项目、拟建项目进行自主开发与销售；另一方面对新取得│
│ │的住宅类用地或部分土地储备继续加强与万科合作实施项目公司合作开发。│
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│核心竞争力 │（一）公司品牌 │
│ │依托首开集团及其前身企业几十年来深耕北京房地产市场所积累的深厚开发│
│ │经验，公司始终践行“责任地产”的企业理念，使得“首开地产”品牌深入│
│ │人心，赢得了社会各界的广泛赞誉，树立了卓著的认知度与美誉度。 │
│ │如今，“首开地产”品牌影响力持续提升，已成功走出北京、迈向全国，战│
│ │略版图扩展至全国十七个省、自治区、直辖市的三十余座城市，基本实现全│
│ │国化布局。这一优质品牌的铸就，不仅是公司实力的彰显，更是消费者信心│
│ │的坚实保障。 │
│ │（二）北京区域的综合优势 │
│ │作为北京市属国有房企，公司始终秉持“立足北京、服务首都”的初心与使│
│ │命，三十余年来深耕京华大地。凭借对北京市场的深刻理解与深厚积淀，公│
│ │司在区域内构建了显著的资源整合优势，京内项目持续贡献着稳定且重要的│
│ │结算收入。 │
│ │多年来，公司在北京成功开发建设了众多优质项目，对本地新房市场动态及│
│ │存量资源状况拥有全面而精准的洞察。公司积极与各区主管部门保持紧密协│
│ │作，深度融入城市发展进程，为区域经济社会繁荣贡献国企力量。凭借卓越│
│ │的综合实力，公司已在业务规模、品牌影响力及市场占有率方面形成领先优│
│ │势。同时，通过多年稳健运营，公司积累了可观的优质经营性存量资产，为│
│ │公司发展奠定了坚实基础。 │
│ │未来，公司将继续以北京为战略支点，坚定不移地实施“深耕北京”战略，│
│ │持续巩固和扩大核心优势。依托卓越的区域整合能力，公司将积极探索新赛│
│ │道、敏捷切入新业务，尤其在推进城市更新与发展商业物业经营方面，这一│
│ │优势将成为业务拓展的核心支撑与强大赋能。 │
│ │（三）融资能力 │
│ │凭借卓越的市场信誉及与金融机构的长期友好合作，公司已与国内主要银行│
│ │及多家金融机构建立了稳固互信、互利共赢的长期合作伙伴关系。这确保了│
│ │公司融资渠道畅通、成本稳定、额度充裕，具备良好的融资能力，并积极运│
│ │用多元化融资工具。 │
│ │报告期内，公司进一步强化融资战略统筹与精细化管理，并与金融机构积极│
│ │拓展与深化合作，确保了各项融资产品的成功发行。公司在报告期内继续保│
│ │持国内企业最高信用评级——AAA级主体信用评级。 │
│ │（四）国有股东的长期持续支持 │
│ │公司控股股东首开集团作为北京市属重要企业，以“服务国资国企改革发展│
│ │，打造全国领先的非经营性资产管理处置平台；探索超大型城市内涵式发展│
│ │新路径，力争成为城市有机更新综合服务企业”为发展定位，雄厚的国资背│
│ │景为公司稳健发展筑牢根基、提供坚实支撑。 │
│ │报告期内，首开集团在资金与业务资源等多维度全力支持上市公司发展。资│
│ │金层面，首开集团为公司提供多笔股东借款，并推动30亿元永续债成功落地│
│ │，有效保障公司资金流动性与长期发展需求。业务层面，首开集团持有丰富│
│ │的非经营性资产与城市更新业务资源，双方已逐步构建起协同发展的业务模│
│ │式，为公司持续拓展业务版图、实现高质量发展提供有力支撑。 │
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│经营指标 │报告期内公司实现主营业务收入299.5亿元，同比增加24.58%；营业成本259│
│ │.05亿元，同比增加13.07%。 │
│ │报告期内房产销售实现收入290.22亿元，同比增加25.17%。 │
│ │报告期内酒店物业经营实现收入9.28亿元，同比增加8.65%。 │
│ │从地区看，北京地区实现收入203.85亿元，同比增加172.81%，占主营业务 │
│ │收入的68.06%，京外地区实现收入95.65亿元，同比下降42.27%，占主营业 │
│ │务收入的31.94%。 │
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│竞争对手 │中关村、中迪投资 │
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│品牌/专利/经│品牌：长租公寓板块拥有“首开乐尚”自有品牌，建立起精品服务公寓S/青│
│营权 │年时尚公寓M/家庭全龄公寓F三大产品线，不断深化完善长租公寓标准化体 │
│ │系建设。长期以来，公司秉承“践行责任，构筑美好”的企业使命，坚持“│
│ │城市复兴官”品牌定位，面对开发业务持续承压的市场环境，公司聚焦城市│
│ │更新核心赛道，稳步推进业务转型，相关运营模式日趋成熟。依托首开集团│
│ │及其前身企业几十年来深耕北京房地产市场所积累的深厚开发经验，公司始│
│ │终践行“责任地产”的企业理念，使得“首开地产”品牌深入人心，赢得了│
│ │社会各界的广泛赞誉，树立了卓著的认知度与美誉度。如今，“首开地产”│
│ │品牌影响力持续提升，已成功走出北京、迈向全国，战略版图扩展至全国十│
│ │七个省、自治区、直辖市的三十余座城市，基本实现全国化布局。具备资源│
│ │整合能力的企业积极响应政策号召，通过深度参与城市更新等国家战略，实│
│ │现区域价值提升、品牌信用积累、政府关系深化和运营能力沉淀，并通过RE│
│ │ITs等资本化工具逐步打通“投融建管退”闭环。作为构建社区治理与美好 │
│ │生活生态的基础支撑，依托城市更新片区、配套项目及存量近600万平方米 │
│ │物业服务资源，以现有平台为基础，提供覆盖商业、中高端住宅等场景的市│
│ │场化、专业化、品质化服务，构建“更新—运营—服务”生态闭环，筑牢品│
│ │牌口碑，增强市场影响力。 │
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│核心风险 │1.政策风险：近年来为保持房地产市场的稳定，国家适时出台相应的调控政│
│ │策， 主要表现在购房贷款、购房条件等方面，对房地产开发企业影响较大 │
│ │。 │
│ │2.行业风险：房地产行业经过多轮洗牌，行业集中度大大提高，市场平均利│
│ │润水平大大下滑， 一二线城市年内楼市相对稳定，但三四线城市商品房库 │
│ │存压力犹存。 │
│ │3.经营风险：受本轮房地产市场大幅上涨、成交量较大释放影响， 公司目 │
│ │标市场出现房价保持较为稳定、成交量放缓的态势，同时随着新增土地购置│
│ │成本的大幅上涨，项目盈利空间也受到影响， 公司商品房销售有所放缓， │
│ │资金回笼、 经营压力有所加大。 │
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│投资逻辑 │2025年房地产市场延续调整态势，企业销售业绩仍面临一定压力。房企拿地│
│ │持续聚焦核心城市优质地块，市场竞争加剧。从趋势来看，房地产市场需求│
│ │仍在，但短期市场受预期偏弱影响，仍在筑底阶段，市场分化或进一步加剧│
│ │。 │
│ │据机构统计，2025年TOP10房企销售额、拿地金额占TOP100房企的比重分别 │
│ │为49.8%、50.5%，较2024年分别提高1.5个百分点、9.1个百分点；行业集中│
│ │度快速提升，优质资源加速向具备精准投资能力、卓越产品力和高效运营力│
│ │的企业集聚；头部央企、国企凭借低融资成本和健康的资产负债表持续扩张│
│ │；区域性房企生存空间被大幅压缩，市场竞争白热化。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │北京地区、京外地区 │
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│主营业务 │地产开发、物业经营业务 │
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│主要产品 │房产销售、酒店物业 │
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│收购房地产开│首开股份2018年5月25日公告，公司拟以现金收购北京首开中晟置业有限责 │
│发公司 │任公司（简称“中晟置业”）100%股权，收购价格为以资产基础法确定的评│
│ │估值109020.3551万元。中晟置业具有房地产开发四级资质，以保障房建设 │
│ │、土地一级开发及棚户区改造、项目代建为三大主营业务。中晟置业目前主│
│ │要在施项目为：西马坡中晟新城（保障房）、仁和中晟景苑（保障房）、密│
│ │云长安新村及南菜园旧城改建（棚改）和密云自有用地商业项目。 │
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│投资基金 │首开股份2015年4月22日公告，公司拟与北京北方泓泰投资集团有限公司及 │
│ │其他机构共同发起成立基金，主要通过股权投资的方式，参与福建省的经济│
│ │建设。该基金拟定规模不超过24亿元，公司出资额累计不超过5亿元。基金 │
│ │存续时间为五年。 │
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│行业竞争格局│“十五五”期间，国家将进一步加强财政、货币政策协同，增强宏观政策取│
│ │向一致性；房地产政策重心从“增量调控”转向“存量优化”与“品质提升│
│ │”，国家“十五五”《规划建议》明确将“推动房地产高质量发展”纳入民│
│ │生保障范畴，房地产发展新模式将重点围绕“优化保障性住房供给、因城施│
│ │策增加改善性住房供给、建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’、建立房屋全│
│ │生命周期管理制度”等方面展开；与此同时，大力实施城市更新上升为国家│
│ │战略。北京市“十五五”规划、市政府工作报告都部署要大力推动城市更新│
│ │，建立可持续的更新模式。 │
│ │“十五五”期间，北京坚持以新时代首都发展为统领；深入实施人文北京、│
│ │科技北京、绿色北京战略；深入实施京津冀协同发展战略；更加注重优化提│
│ │升首都功能；更加注重增进民生福祉；更加注重增强创新动能；更加注重深│
│ │化改革开放；更加注重加强超大城市治理，着力建设创新、宜居、美丽、韧│
│ │性、文明、智慧的现代化人民城市；更加注重统筹发展和安全。 │
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│行业发展趋势│房地产市场进入总量趋稳、结构分化、供需再平衡的新阶段，一方面“新市│
│ │民”刚性住房需求有待持续释放，另一方面改善性需求市场广阔，老龄化加│
│ │速催生适老化住宅、康养地产等新兴需求，家庭小型化推动小户型、多功能│
│ │产品创新，多孩家庭对空间功能复合性提出更高期待，居民对提升居住品质│
│ │愿望更为强烈；一线城市及都市圈核心板块将展现较强需求韧性和资产保值│
│ │能力。 │
│ │头部房企加速从单一开发转向“开发+运营+服务”，从“重资产持有运营”│
│ │转向“轻资产管理输出”，普遍强化投资精准性，严控资金安全与收益底线│
│ │，商业运营、代建代管、物业服务等业务快速拓展，成为稳定现金流和利润│
│ │的重要支撑。具备资源整合能力的企业积极响应政策号召，通过深度参与城│
│ │市更新等国家战略，实现区域价值提升、品牌信用积累、政府关系深化和运│
│ │营能力沉淀，并通过REITs等资本化工具逐步打通“投融建管退”闭环。 │
│ │技术变革正成为驱动房地产行业高质量发展的关键变量。数字化与智慧地产│
│ │深度融合，人工智能（AI）、物联网、大数据等技术广泛应用于数字营销、│
│ │物业运维、智能家居及社区管理，显著提升客户体验与运营效率；装配式建│
│ │筑、绿色建材在政策强力推动下渗透率快速提升，BIM技术、建筑机器人、 │
│ │智能工地系统广泛应用，有效提高工程精度、施工效率与安全水平。科技赋│
│ │能正从设计、建造走向运营全链条，推动行业降本、提质、增效。 │
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│公司发展战略│党建引领一以贯之。将党的领导全面融入公司治理各环节、战略执行全过程│
│ │，确保企业始终沿正确方向稳健前行。坚决贯彻落实党中央关于房地产发展│
│ │新模式、城市更新、新质生产力等重大战略决策部署，深刻把握“看北京首│
│ │先要从政治上看”的要求，自觉把服务保障首都功能作为首要任务，持续推│
│ │动党的政治优势、组织优势转化为引领高质量发展的核心动力与创新活力。│
│ │做强房地产主业。房地产主业是公司转型发展的立身之本，涵盖高品质开发│
│ │、城市更新、持有型资产经营三大业务板块，必须坚定不移走“区域聚焦、│
│ │重点突破、优化提升”的发展路径，加快构建开发能力与全周期经营服务能│
│ │力“并驾齐驱”的新格局： │
│ │高品质开发是稳固企业生存根基的基本盘。坚持区域聚焦，增量布局重点聚│
│ │焦北京高能级核心区域；另一方面产品聚焦，重点通过中高端改善型“好房│
│ │子”产品力打造与高效周转，持续贡献经营性现金流，推动开发模式由“规│
│ │模导向”向“品质与效率导向”转变，并不断夯实高品质住宅开发能力，为│
│ │大型片区城市更新、代建代管等业务拓展提供坚实支撑。 │
│ │城市更新是响应国家战略、推动转型发展的主战场。一方面立足自身，主动│
│ │对接、盘活集团内部资源，重点挖掘非经、存量商办及自持资源；另一方面│
│ │拓展外部，积极承接国家级、市级及成片区的重点城市更新项目，集中打造│
│ │可复制、可推广的城市有机更新标杆，全面提升城市功能与人居环境品质，│
│ │切实履行首都国企使命担当，并为公司开发、运营、服务、代建代管等专业│
│ │能力协同作战打造统一战场。 │
│ │持有型资产经营主要包括商业、办公、酒店、长租公寓等业态，是获取持续│
│ │稳定现金流、平衡开发周期性风险的重要载体。坚持优化提升，重点围绕在│
│ │手优质项目以及城市更新形成的优质资产，依托差异化定位与精细化运营，│
│ │系统提升资产收益水平，打造可复制、可持续的资产经营范式，构建具备长│
│ │期竞争力的增长极，为轻资产管理能力输出奠定专业基础。 │
│ │拓展“两翼”业务。中高端物业服务与代建代管业务是公司延伸价值链、拓│
│ │宽发展空间、实现轻资产转型的主要阵地，与房地产主业形成紧密互动、彼│
│ │此赋能的协同发展格局。中高端物业服务是深化客户黏性、提高产品溢价的│
│ │关键抓手。作为构建社区治理与美好生活生态的基础支撑，依托城市更新片│
│ │区、配套项目及存量近600万平方米物业服务资源，以现有平台为基础，提 │
│ │供覆盖商业、中高端住宅等场景的市场化、专业化、品质化服务，构建“更│
│ │新—运营—服务”生态闭环，筑牢品牌口碑，增强市场影响力。 │
│ │代建代管是拓展轻资产合作、输出首开标准的关键通道。作为轻资产赛道专│
│ │业能力输出的重要支撑，整合在城市更新、片区综合开发等领域积累的全过│
│ │程管理经验，面向政府及企业客户提供标准化、专业化、全周期的代建代管│
│ │服务，稳步拓展稳定的服务性收入。 │
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│公司日常经营│1、房地产开发业务 │
│ │本公司主业，也是最主要的收入来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项│
│ │目（含自持）148个，总建筑面积近4300万平方米，其中当期在建面积约689│
│ │万平方米。目前，公司京内主要项目69个，总规模约1560万平方米；京外片│
│ │区已初步形成以主要城市为重心，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目│
│ │79个，总建筑面积约2740万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入290.│
│ │22亿元、结算成本250.75亿元。 │
│ │报告期内，公司秉持“优化资源配置、强化专业能力、提升运营效率”的核│
│ │心发展理念，对19家二级开发单位进行了战略性整合与重组。具体措施包括│
│ │：京内公司重组为“京北”与“京南”两个二层级管理平台，实现了对公司│
│ │京津冀（及太原）区域开发项目的划片集中统一管理；京外公司重组为辽宁│
│ │、江苏、浙江、福建、华南、华中、川渝等七大区域管理中心。此举有效优│
│ │化了公司组织架构，提升了区域协同效应。 │
│ │2、物业经营 │
│ │本公司重要的业务板块之一，也是收入的重要组成部分,业务涵盖商场、写 │
│ │字楼办公、酒店、长租公寓、健康养老、文投文创、城市更新等七个业态。│
│ │多年来，公司物业经营有序推进，服务水平不断提升，租金收益稳定增长。│
│ │报告期内，公司持有物业经营等结算收入9.28亿元、结算成本8.30亿元。 │
│ │（1）商场 │
│ │报告期内，首开股份在全国范围内持有29个零售商业物业（不含零散商业）│
│ │。其中，成规模在营商场包括昌平首开LONG街、首开通州万象汇等6个项目 │
│ │，建筑面积合计约51.8万平方米，分布在北京、成都、苏州等地。从商场经│
│ │营业态上细分，包含了社区级集中商业、区域级购物中心等，整体出租率达│
│ │到96%，全年累计实现总客流量6891万人次。首开通州万象汇周年庆活动多 │
│ │项销售数据表现亮眼。 │
│ │（2）酒店 │
│ │酒店经营业务是首开股份持有型物业经营的重要收入来源，在全国范围内管│
│ │理和运营酒店7家，管理面积约20.51万平方米，从酒店经营业态上细分，包│
│ │含了五星级豪华酒店、四星级商务酒店、精品度假酒店等，分布在北京、川│
│ │渝、华南等地。2025年酒店客房销售数量实现33.5万间 │
│ │天。 │
│ │（3）长租公寓 │
│ │长租公寓板块拥有“首开乐尚”自有品牌，建立起精品服务公寓S/青年时尚│
│ │公寓M/家庭全龄公寓F三大产品线，不断深化完善长租公寓标准化体系建设 │
│ │。截至报告期末，已开业项目11家，主要聚焦青年时尚公寓和家庭全龄公寓│
│ │，分布于北京、杭州、福州三地，上市房源近7000套，综合出租率为93.7% │
│ │。2025年，公司设立北京首开乐尚住房租赁有限公司平台，通过整合旗下多│
│ │个长租公寓项目，实现对分散租赁资产的集中化、专业化与规模化运营管理│
│ │，持续打通“投、融、管、退”的完整商业闭环。 │
│ │（4）城市更新业务 │
│ │长期以来，公司秉承“践行责任，构筑美好”的企业使命，坚持“城市复兴│
│ │官”品牌定位，面对开发业务持续承压的市场环境，公司聚焦城市更新核心│
│ │赛道，稳步推进业务转型，相关运营模式日趋成熟。 │
│ │（5）其他 │
│ │报告期内，首开股份积极探索转型，布局和推进养老业务。首开寸草机构养│
│ │老成功构建“融合式养老模式”，让老年人实现了“离家不离街”的温馨养│
│ │老生活，投入运营的养老院已有9家，平均出租率96%。十号国际项目明确“│
│ │高品质全龄养老社区”定位，结合市场需求细化营销推广策略，入选中房协│
│ │2025年标杆案例。 │
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│公司经营计划│2026年是“十五五”规划开局之年，做好全年工作，责任重大、影响深远。│
│ │公司全年总体工作要求是：全面贯彻党的二十大和二十届历次全会精神，深│
│ │入落实中央经济工作会议部署，认真落实集团第三次党代会精神，坚持稳中│
│ │求进工作总基调，围绕“防风险、强管理、谋转型”工作主线，以实干稳经│
│ │营，统筹现金流安全与控亏减亏；以协同破困局，统筹向内挖潜与向外借力│
│ │；以创新求发展，统筹市场化运作机制与国企使命担当；坚决守住风险底线│
│ │，在服务首都功能和城市更新行动中找准发展支点，有序探索契合公司特色│
│ │的多元化转型路径，加快打造可持续的利润增长点，全力打好“十五五”开│
│ │局之战，为公司可持续发展争取时间、空间和主动权。 │
│ │计划实现销售面积113.4万平方米，开复工面积465.8万平方米，新开工面积│
│ │19.7万平方米，竣工面积103.7万平方米；实现物业租赁面积213.7万平方米│
│ │。 │
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│公司资金需求│本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时从│
│ │主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求│
│ │。 │
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│可能面对风险│1、市场风险 │
│ │近年来，我国房地产市场供求关系发生重大变化，部分项目、部分城市出现│
│ │局部供过于求情形，导致房地产销售和价格出现较大幅度回落。综合各种因│
│ │素看，我国房地产业正处于发展阶段变化的重要节点，新旧模式转换需要时│
│ │间，市场行为逻辑转变也需要时间。 │
│ │面对挑战，公司迎难而上，积极部署：一方面，创新优化项目营销策略，全│
│ │力推动销售去化；另一方面，密切跟踪并积极研判重点城市土地市场机遇，│
│ │战略布局，在保障合理利润的前提下，积极参与土地竞拍，力争获取一定规│
│ │模的新增土地储备。 │
│ │2、资金风险 │
│ │公司目前负债率较高、债务结构仍需优化。 │
│ │针对上述风险，公司将统筹提升资产周转与效益，积极创新融资工具与模式│
│ │、提高资金利用效率、强化全员资金成本意识，在稳固与授信银行良好合作│
│ │的基础上，积极拓展与各类投资机构的战略合作，确保公司现金流的持续稳│
│ │健与安全。 │
│ │3、经营风险 │
│ │公司市场份额收缩、获取新项目减少、新项目储备不足；少数合作开发项目│
│ │因合作方出现资金周转压力，影响了合作开发项目的运营和融资工作。 │
│ │针对上述风险，公司将积极把握政策机遇，统筹优化量价策略，全力攻坚销│
│ │售回款。公司将深化市场趋势研判与竞品动态追踪，强化过程督导，坚持效│
│ │益最大化原则。对于缺乏市场竞争力的住宅项目，将采取措施加速去化；对│
│ │于非核心区域的空置商办等滞重资产，力争尽快处置。针对核心区位资产，│
│ │则结合公司财务状况，统筹平衡利润目标与去化效率。与此同时，公司将加│
│ │强对合作方“或有风险”的前瞻性管控，构建跨部门联动机制，审慎研判风│
│ │险性质及潜在影响，力争将潜在风险控制在合理区间内。 │
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│增发股份 │首开股份2013年11月1日发布定增预案。公司拟非公开发行股票合计不超过6│
│ │7,500万股，其中首开集团承诺认购数量不低于本次非公开发行股份总数的1│
│ │0%，拟发行价格不低于5.93元/股，拟募集资金总额不超过400,000万元。募│
│ │集资金净额将用于：1）北京通州区宋庄镇C02/C06地块商品住房建设项目，│
│ │项目总投资369,589.48万元，拟投入募集资金120,000.00万元；2）太原CG-│
│ │0932地块西区项目，项目总投资396,512.76万元，拟投入募集资金120,000.│
│ │00万元；3）苏州2011-B40地块项目，项目总投资245,845.21万元，拟投入 │
│ │募集资金90,000.00万元；4）北京通州区于家务乡乡中心A/C地块项目，项 │
│ │目总投资393,387.86万元，拟投入募集资金70,000.00万元。 │
│ │首开股份2015年6月2日发布定增预案，公司拟向控股股东首开集团等以不低│
│ │于11.85元/股的价格，非公开发行不超过33756万股股份，募资总额不超过4│
│ │0亿元，拟用于：1）太原CG-0932地块西区项目，项目总投资396513万元， │
│ │拟投入募集资金18亿元，建设年限为2015年12月至2018年12月。本项目预计│
│ │实现销售额480044.63万元，税后利润62736.16万元。2）北京通州区宋庄镇│
│ │C02/C06地块商品住房建设项目，项目总投资369589万元，拟投入募集资金1│
│ │2亿元，建设年限为2013年6月至2015年10月。本项目计划实现销售额441339│
│ │.61万元，税后利润53812.60万元。3）北京通州区于家务乡乡中心A/C地块 │
│ │项目，项目总投资393388万元，拟投入募集资金10亿元，建设年限为2012年│
│ │5月至2017年5月。本项目计划实现销售额466876.93万元，税后利润55116.8│
│ │0万元。 │
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