热点题材☆ ◇600383 金地集团 更新日期：2026-07-25◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:粤港澳、物业管理
风格:融资融券、保险重仓、低市净率、破净资产、连续亏损、低价股
指数:分析师指
【2.主题投资】
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2022-01-05│物业管理概念│关联度：☆☆☆☆
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公司物业服务为自有物业管理
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2020-07-01│粤港澳 │关联度：☆☆☆☆
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公司位于广东省深圳市福田区福强路金地商业大楼，从事房地产开发经营业务，兴办各类实
体（具体项目需另报）等。
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2025-12-31│无实控人 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2025-12-31,公司无实控人且无控股股东
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2021-09-26│罗素大盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素大盘股标准
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2017-09-08│深汕特别合作│关联度：☆☆☆
│区 │
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深圳本地公司，主营房地产的开发、经营与销售。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近20个交易日内跌破净资产，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2026-07-24│低市净率 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2026-07-24,公司市净率(MRQ)为：0.22
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2026-07-24│破净资产 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2026-07-24公司收盘价相对于每股净资产跌幅：-78.31%
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2026-07-24│低价股 │关联度：☆☆☆
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截止2026-07-24，收盘价为：2.15元
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2026-07-15│连续亏损 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2025-12-31公司连续两年归母净利润为负且2026-03-31财报、2026-06-30预告归母净利
润均为负
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2026-03-31│保险重仓 │关联度：☆☆☆☆
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截止2026-03-31,保险重仓持有13.47亿股(36.77亿元)
【3.事件驱动】
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2025-07-14│房企债务重组加速推进，房地产市场有望筑底回稳
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近期，房企债务重组呈加速推进态势。据中指院统计，截至目前，融创、富力、中梁、当代
、佳兆业、奥园、金轮天地、禹洲、远洋、时代中国、绿地、金科、协信远创等14多家房企债务
重组或重整获批。此外，金轮天地、融创等房企境外债重组已基本获债权人通过，将进行聆讯。
债务重组是出险房企“自救”的关键一步。值得注意的是，距离6月20日向投资人公布境内债重
组议案仅20天，龙光便完成了境内债二度重组。华泰证券房地产团队认为，对于已出险房企而言
，债务重组方式正在从展期向削债加速转变。随着2025年公开市场到期规模收缩叠加行业销售逐
步筑底，房地产行业整体信用压力有望收敛，这意味着信用风险大幅扩散的概率或将降低。
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2024-09-25│存量房贷利率降低，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右
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中国人民银行主要负责人介绍，在房贷方面，将降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例
。具体是：引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百
分点左右。将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最
低首付比例。
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2024-05-14│超50城表态支持住房“以旧换新”，有望助力房地产市场修复
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全国范围内的去库存行动拉开大幕，各地目前正围绕“以旧换新”积极开展各类活动，并提
供相应支持。根据中指研究院监测数据，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新
”，包括上海、深圳等均出台“以旧换新”相关政策。广州市花都区房地产行业协会、广州市房
地产中介协会花都会员服务委员会、广州市花都区建筑装饰协会近日官宣，将于2024年5月15日
—2025年5月14日期间，联合开展商品房以旧换新“焕新购”活动，推进商品房“以小换大”“
以旧换新”“以低配换高配”。
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2023-10-24│多地出台新一轮稳楼市政策
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近日，不少地区接连出台楼市利好政策，“稳楼市”政策花样频出。宁波市住房和城乡建设
局日前发文，宁波市将启动住房“换新购”，首批34个楼盘加入“买新卖旧”。10月18日，上海
市出台《关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》，对公积金贷款政策进行
优化，首次公积金贷款结清后再次贷款可执行首套标准。
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2023-09-12│全国已有8城全面取消商品房限购
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根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月11日，已有8个城市全面取消商品房限购政策，
包括东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连等。此外，上海临港定向放松限购，苏州120平方米及以上
商品房取消限购。
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2023-09-04│四大一线城市全面落地“认房不认贷”
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9月1日，北京、上海相继宣布执行“认房不认贷”政策，京沪广深四大一线城市作为全国楼
市的风向标，全面落地“认房不认贷”政策意义非同一般。记者通过实地采访上海部分在售楼盘
、中介门店、购房者、二手房东、房企人士和业内专家了解到，不少楼盘现场挤满了购房者，有
楼盘的访问量比上周末增加了4倍，置业顾问甚至加班到凌晨才休息。券商表示，房地产需求侧
的政策加速落地，各项政策逐渐形成合力。预计房地产市场基本面将从9月开始企稳回升。
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2023-08-28│三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施
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近日住建部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数
认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭
（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房
的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政
策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
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2023-08-18│央行将适时调整优化房地产政策
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央行发布2023年第二季度中国货币政策执行报告。下阶段，央行将坚持稳中求进工作总基调
，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，全面深化改革开放，把实施扩大内
需战略同深化供给侧结构性改革结合起来，加大宏观政策调控力度，建设现代中央银行制度，充
分发挥货币信贷效能，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风
险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。适应房地产市场供求关系发生重
大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。
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2023-08-17│全国超20城支持开展房贷商转公
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近期，多地开始实施“商转公”（商业性住房贷款转住房公积金贷款）。根据诸葛数据研究
中心不完全统计，截至目前，包括重庆、长沙、武汉、扬州、盐城、常州等超20城支持开展“商
转公”业务，预计后续还会有其他城市跟进实施。
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2023-08-07│央行召开金融支持民营企业发展座谈会，精准实施差别化住房信贷政策
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近日，中国人民银行召开金融支持民营企业发展座谈会，行长要求，要精准实施差别化住房
信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。
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2023-07-26│中央政治局会议重新定调楼市，房地产板块迎机遇
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7月24日，中共中央政治局召开会议，会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国
房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具
箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建
设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
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2023-07-12│两部门支持房地产金融政策延期
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7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳
健康发展有关政策期限的通知》。相关负责人指出，各金融机构应按照文件要求切实抓好落实，
因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行
业风险市场化出清。
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2023-04-19│3月70城房价环比全线上涨，一线城市商品住宅销售价格同比上涨
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国家统计局公布的《2023年3月份商品住宅销售价格变动情况》显示，70城房价环比全线上
涨，其中新房及二手房环比上涨城市分别为64个和57个，比2月分别增加9个和17个；同比变动上
，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。
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2023-03-21│南京今年首轮土地拍卖诞生7年内最贵地王
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南京市2023年首轮集中供地正式开拍，共计13宗地块顺利出让。位于南京市河西南青奥滨江
地块的NO.2023G03地块出让，仅用时53秒、12轮竞价便直接触顶最高限价，楼面价达到43173元/
平方米。这是南京继2016年最贵地王葛洲坝河西南G14之后，楼面价最高的地块，区域内新房参
考均价在65380元/平方米左右，总价千万元以上，是目前南京河西南板块新房“天花板”。
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2023-03-16│2月住房租赁市场供需两旺
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58同城、安居客发布的2023年2月《全国租赁市场报告》显示，2月全国住房租赁市场呈现显
著回暖的态势。重点40城租赁新增挂牌房源供应量环比上涨148.5%，重点40城需求热度环比上涨
156%。从价格来看，2月全国40城中34个城市租赁价格环比指数温和上涨，6个城市价格环比指数
小幅下跌。
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2023-02-28│深交所召开房地产行业市场主体座谈会
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日前，深交所组织召开房地产行业市场主体座谈会。深交所相关负责人表示，推动房地产市
场平稳健康发展是一项系统工程。深交所将和地方政府、行业主管部门、国资监管部门、市场主
体、中介机构等市场各方一道，密切关注房地产行业发展动态，切实发挥好市场组织和平台枢纽
作用，干实事，谋实招，求实效，鼓励房企用好融资并购工具，支持房企拓宽债券募集资金用途
，以及发行以资产信用为支持的CMBS、不动产持有型ABS、绿色债券等固收产品，助力房地产市
场平稳健康发展，更好服务稳定宏观经济大盘。
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2023-02-24│多地首套房贷利率再创新低
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随着信贷环境进一步优化，国内多个城市2月份房贷利率继续下降。贝壳研究院近日发布数
据显示，在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，2月份百城首套主流房贷利率再创2019年以
来新低。23城首套房贷利率下降，首套利率低于房贷利率下限（4.1%）的城市增加至34城。分析
师表示，监管层设立首套住房贷款利率政策动态调整机制，进一步释放了鼓励符合条件的城市适
度下调首套房贷利率的政策信号。
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2023-02-22│房地产再迎增量资金，不动产私募投资基金试点启动
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近日，证监会发文表示，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足
不动产领域合理融资需求，近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。据了解，不动产
私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房
）、商业经营用房、基础设施项目等。
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2023-02-17│央行加大住房租赁金融支持，行业将进入预期的“验证期”
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人民银行近日召开2023年金融市场工作会议。会议指出，动态监测分析房地产市场边际变化
，因城施策实施好差别化住房信贷政策，落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措
施，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
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2023-02-02│全国多地下调首套房贷利率下限，首付最低20%
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近日全国多地下调首套房贷利率下限，沈阳、郑州、天津、福州、厦门等均在列，其中珠海
首套房按揭利率最低可至3.7%。此外，长沙个人房贷首付比最低30%，其余全省13个非限购市州
最低20%。此前1月5日人民银行、银保监会发布稳健建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。
券商称从历史来看，降息与下调房贷利率为历次下行周期中重要调控工具。
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2023-01-31│多地发布2023年一号文件，提及支持刚性和改善性住房需求
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春节前后，多个省市发布2023年“一号文件”，其中提及“支持刚性和改善性住房需求”。
截至1月30日，已有江苏、辽宁、广东、上海等省市，召开2023年稳经济会议或发布相关文件，
并把提振住房消费纳入到新一年经济发展的框架之中。
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2023-01-05│央行工作会议支持房地产市场平稳健康发展
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2023年中国人民银行工作会议于1月4日上午以视频形式召开。工作会对2023年工作任务进行
部署，其中，在房地产市场方面，央行强调，落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展
。统计局数据显示，2022年1~11月，商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降23.3%，其中，住
宅销售面积10.3亿平方米，同比下降26.2%；商品房销售额11.9万亿元，同比下降26.6%。
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2023-01-05│地产纾困政策陆续出台，物业管理板块的估值有望回升
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2022年12月21日，国家发改委等11部门发布的《关于推动家政进社区的指导意见》提出，鼓
励符合条件的物业服务企业开设家政服务机构，或与家政企业开展合作，积极拓展服务范围。目
前，多数物企除基础物管外还从事经营社区增值服务，通常包括房地产经纪业务、家政到家服务
、美居家装服务、社区传媒业务、社区零售业务、园区空间服务等几大板块。投资机会上，随着
地产纾困政策的陆续出台，地产行业风险降低，物管板块的估值有望回升。
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2022-12-22│证监会允许房企“借壳”上市，业内称新思路将实现多项共赢
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12月21日，证监会官网发文称，将大力支持房地产市场平稳发展，加大力度、加快速度抓好
资本市场各项支持政策措施落地见效，助力房地产发展模式转型。允许符合条件的房企借壳已上
市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。业内指出，新举措达到了多
项共赢的目的。从主体来看，非上市优质房企、上市房企获得重组机会；从效果来看，房企获得
融资，资产负债表得以优化；从全链条来看，上下游得到全面整合的机会。
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2022-11-24│“金融16条”正式发布 楼市迎多重利好
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11月23日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作
的通知》(下称“通知”)，明确因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度
，维护住房消费者合法权益。通知从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、
积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金
融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六个方面提出16项具体措施。
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2022-11-24│国有大行向优质房企开出大额授信
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继金融支持房地产“组合拳”出台后，国内几大银行密集与多家房企签约给予授信额度。11
月23日，中国银行、农业银行和交通银行先后宣布与房企签署战略合作协议，给予房企授信额度
。另外，中国工商银行也将在未来两天与龙湖集团、碧桂园等房企签署银企战略合作协议，预计
将于明后天陆续签约。接下来几天，包括龙湖、万科、金地和碧桂园等在内的优质房企，还将获
得多家银行的支持。
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2022-11-16│三大部门发文支持地产企业资金流转 项目保交楼+个人信贷支持促进市场销售恢
│复
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11月14日银保监办发[2022]104号文，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布商
业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充
分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业
开展保函置换预售监管资金业务。房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于
项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房
地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。
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2022-11-15│金融支持房地产16条新政出台
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近日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》
。通知共分为保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地
产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益等6大板块、16条措施支持房地产市场平稳
健康发展。
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2022-10-09│多地官宣下调首套个人住房公积金贷款利率
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十一假期复工后，多地住房公积金管理中心纷纷公告，根据中国人民银行关于下调首套个人
住房公积金贷款利率规定，相应调整所在省市首套个人住房公积金住房贷款利率。据整理，目前
已有杭州、无锡、郑州、南宁、石家庄、天水、吉林、泸州、襄阳、宜昌等多个城市发布相关公
告。除了下调首套住房公积金贷款利率外，国庆节前一套政策组合拳还包括阶段性调整差别化住
房信贷政策及居民换购住房享个税退税优惠等。
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2022-10-01│央行决定下调首套个人住房公积金贷款利率
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中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点
，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政
策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│公司简介 │金地集团1988年初创于中国深圳，2001年在上交所上市（600383.SH），历 │
│ │经数十年的探索和实践，现已发展成为一家以房地产开发为主营业务、相关│
│ │多元业务全面发展的综合型上市公司。业务涵盖房地产开发与销售，商业地│
│ │产、产业地产和租赁住房的投资、开发及运营管理，物业管理，代建服务等│
│ │，业务范围覆盖中国200余座大中城市。截至2024年12月31日，金地集团的 │
│ │总资产约2939亿元，归属于股东净资产约590亿元。凭借稳健的经营实力， │
│ │金地集团多次入选福布斯全球企业2000强、《财富》中国500强、中国房地 │
│ │产开发企业500强等榜单。 │
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│产品业务 │公司属于房地产行业，主营业务为房地产开发与销售、商业地产、产业地产│
│ │和租赁住房的投资、开发及运营管理、物业管理、代建服务等。 │
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│经营模式 │以自主开发销售为主 │
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│核心竞争力 │1、稳健审慎的财务管控力 │
│ │公司多年来坚守稳健的财务政策，杠杆水平持续保持合理低位，在面对行业│
│ │下行冲击时，切实保障了财务安全。公司始终高度重视现金流管理，紧抓销│
│ │售回款，强化资金动态统筹安排能力。凭借良好的信用水平，公司与各主要│
│ │银行建立了长期、稳固的战略合作关系。公司有息负债规模稳步下降，负债│
│ │结构进一步优化，保持了稳健的财务基本面。 │
│ │2、专业的开发运营经验和持续的产品创新能力 │
│ │凭借30余年在房地产行业的深耕经验，公司具备专业的开发运营经验和持续│
│ │的产品创新能力。住宅开发主业方面，公司坚持深耕一、二线主流城市的投│
│ │资策略，形成以京津冀都市圈、长三角都市圈、珠三角都市圈以及中西部和│
│ │东北核心城市为主的区域布局。凭借良好的投资布局，公司表现出较好的经│
│ │营稳定性，为持续发展提供有效的资源保障。公司持续强化对市场和客户需│
│ │求洞察的更前瞻性认知，立足长远，从客户需求出发，以实现产品力全面领│
│ │先为目标，提出“智美精工，健康生活”的产品理念，在健康、精工、美学│
│ │和创新4个维度梳理提炼产品品牌特色因子，形成有锐度、有刺破力的产品 │
│ │特色，力求在市场波动下产生长期的产品品牌效应。公司的产品系列以精准│
│ │的定位、易于认知的品位、科学的设计、创新的意识，在市场中保持竞争力│
│ │。 │
│ │公司在深耕房地产开发主业的同时，紧跟客户需求，大力发展非住业务，在│
│ │持有型资产经营、物业服务、代建等板块持续提升经营管理能力，同时积极│
│ │推动资产管理能力输出。公司物业服务和代建综合实力位列行业前列，为公│
│ │司长期可持续发展筑牢根基。 │
│ │3、良好的品牌影响力 │
│ │公司在国内房地产企业中具有较强的品牌竞争力。凭借卓越的价值创造力与│
│ │品牌实力，公司连续多年荣获“品牌价值百强企业”“年度影响力地产公司│
│ │”等荣誉。公司旗下金地智慧服务于2009-2025连续十七年荣获“中国物业 │
│ │服务综合实力百强企业”，金地管理连续多年名列中国房地产代建企业综合│
│ │能力前三强。中国房地产已经迈入品牌竞争与经营阶段，公司将持续推动品│
│ │牌价值与品牌效益的提升，继续强化差异化特色品牌的铸造，在激烈的市场│
│ │竞争中赢得发展。 │
│ │4、高效、专业的管理团队 │
│ │公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理团队。董事和高管人员│
│ │来自企业管理、财务、法律、项目管理、土木工程、建筑设计等多个相关领│
│ │域，有较高的专业造诣和理论建树。部分董事和高管人员有海外留学和工作│
│ │的经历，具备国际化视野。多年来，公司管理团队已经形成了高度一致的核│
│ │心价值观，具备强有力的地产资源整合、把控房地产开发与投资机会的能力│
│ │，熟悉市场发展变化的规律和房地产项目开发的节奏。管理团队精诚团结，│
│ │协同配合，保证了公司管理的高效性和执行力，不断提高管控能力和开发效│
│ │率。 │
│ │5、健全的公司治理结构 │
│ │公司严格按照《中华人民共和国公司法》（以下简称“《公司法》”）《中│
│ │华人民共和国证券法》（以下简称“《证券法》”）《上市公司治理准则》│
│ │及《上海证券交易所股票上市规则》等法律法规要求，以建立现代企业制度│
│ │为目标，不断完善公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险。│
│ │为贯彻落实监管新规要求，报告期内，公司系统化推进制度体系优化工作，│
│ │修订内容与监管新规方向高度契合，构建健全的治理结构和完善的治理制度│
│ │，充分发挥董事会及其专门委员会的决策和指导作用，充分保障中小股东的│
│ │知情权和决策权，切实维护广大投资者的利益。 │
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│经营指标 │2025年，公司实现营业收入358.58亿元，同比下降52.41%，其中房地产业务│
│ │结转收入238.90亿元，同比下降60.20%，主要是本期结转减少所致。 │
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│竞争对手 │万科Ａ、保利地产、绿地控股 │
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│品牌/专利/经│品牌：报告期内，代建行业影响力和口碑获得多方认可，荣获“2025中国代│
│营权 │建企业品牌价值TOP3”“2025中国房地产代建运营优秀企业TOP3”“2025年│
│ │度影响力代建管理企业TOP3”等31个行业内奖项。凭借在品牌传播矩阵、绿│
│ │色低碳实践与全周期服务口碑的亮眼表现，金地威新产业荣获“2025全国产│
│ │城运营商品牌力TOP4”。物业服务方面，金地智慧服务坚持“品牌成就价值│
│ │、管理创造效益”，持续夯实业务基本盘，营收保持增长，经营质量稳步提│
│ │升。2025年以来，公司在综合实力、公司治理、品牌建设等方面都取得了广│
│ │泛认同和赞誉：入选由北京中指信息技术研究院、中国房地产TOP10研究组 │
│ │评选的“2025沪深上市房地产公司综合实力TOP10”“2025中国房地产上市 │
│ │公司治理TOP10”；入选由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北 │
│ │京中指信息技术研究院评选的“2025中国房地产公司品牌价值TOP30”“202│
│ │5中国房地产项目品牌价值TOP10”；入选《财富》中国500强排行榜第241名│
│ │。公司持续强化对市场和客户需求洞察的更前瞻性认知，立足长远，从客户│
│ │需求出发，以实现产品力全面领先为目标，提出“智美精工，健康生活”的│
│ │产品理念，在健康、精工、美学和创新4个维度梳理提炼产品品牌特色因子 │
│ │，形成有锐度、有刺破力的产品特色，力求在市场波动下产生长期的产品品│
│ │牌效应。凭借卓越的价值创造力与品牌实力，公司连续多年荣获“品牌价值│
│ │百强企业”“年度影响力地产公司”等荣誉。 │
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│核心风险 │1.政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。 │
│ │2.市场风险：房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场│
│ │供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大。 │
│ │3.融资、利率和汇率风险：房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大│
│ │，需求时间长。 │
│ │4.经营风险：本公司主要的房地产开发项目为住宅项目，具有开发周期长、│
│ │投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较│
│ │高的要求。 │
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│投资逻辑 │2025年中国经济在更加复杂多变的外部环境和结构转型深化的背景下，坚持│
│ │稳中求进工作总基调，宏观政策更加注重协同发力，内需持续修复，新质生│
│ │产力加快培育。国民经济运行总体平稳，经济发展向新向优，为着力稳定房│
│ │地产市场创造了更加有利的宏观环境。 │
│ │报告期内，年初市场延续2024年底以来的回稳基调，部分热点城市新房与二│
│ │手房成交同比降幅收窄。二季度以来新房销售边际转弱，但二手房市场通过│
│ │“以价换量”保持了一定活跃度，市场整体仍处于“止跌回稳”的关键过程│
│ │中。2025年行业支持政策力度不断加大，3月政府工作报告强调“持续用力 │
│ │推动房地产市场止跌回稳”；6月国务院常务会议提出“更大力度推动房地 │
│ │产市场止跌回稳”；12月中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场”。│
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │华南、华北、华东、华中、西部、东北、东南 │
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│主营业务 │房地产行业，主营业务为房地产开发运营、物业管理服务 │
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│主要产品 │房地产开发、物业管理、物业出租 │
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│土地储备 │金地集团2017年9月15日公告，公司全资子公司杭州大文投资管理有限公司 │
│ │于2017年9月14日通过现场竞买方式取得杭州市萧山区萧政储出（2017）20 │
│ │号地块，以637704万元的成交价拥有该地块全部权益。竞得地块位于杭州市│
│ │萧山区湘湖板块，东至规划经三路，南至穿村河，西至西兴路，北至彩虹大│
│ │道。土地总面积为106872平方米，容积率2.6，计容建筑面积为277867平方 │
│ │米。地块规划用途为居住用地（含配套商业），出让年限为住宅70年、商业│
│ │40年。 │
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│行业竞争格局│2026年是“十五五”规划的开局之年，行业在经历深度调整后，正迎来新旧│
│ │动能转换的关键时期。回顾2025年，中央经济工作会议明确提出“要促进房│
│ │地产市场止跌回稳”，并通过“控增量、去库存、优供给”的政策组合拳，│
│ │系统性地推动行业从“规模扩张”转向“品质提升”。《政府工作报告》将│
│ │“稳住楼市”纳入总体要求，政策托底信号持续强化。在需求端，政策进一│
│ │步优化限购、降低首付比例及房贷利率，北上深等核心城市逐步放宽限制性│
│ │政策，行业进入“非限购周期”。在供给端，“白名单”制度常态化运行，│
│ │保障项目融资与交付，行业风险加速出清。与此同时，“建设安全、舒适、│
│ │绿色、智慧的‘好房子’”被写入“十五五”规划建议，也为行业未来的产│
│ │品规划设计，提供了清晰的指引。在政策的精准发力下，市场预期逐步趋稳│
│ │，行业正加快构建与高质量发展相适配的房地产发展新模式。 │
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│行业发展趋势│展望未来，行业发展逻辑迎来深刻重构，公司将继续坚持“好房子”建设标│
│ │准，聚焦核心城市深耕，同时积极把握存量运营机遇，做好轻重并举，探索│
│ │开发业务与轻资产业务多轮驱动的可持续发展新模式。 │
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│行业政策法规│《中华人民共和国证券法》、《中华人民共和国公司法》、《上市公司治理│
│ │准则》、《上海证券交易所股票上市规则》、《公司法》、《证券法》 │
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│公司发展战略│面对行业发展的新形势，公司将继续坚持以现金流为核心的经营策略，在此│
│ │基础上聚焦主业，全力盘活存量资产，同时做好轻重并举、推动非住宅业务│
│ │多元化发展，适应房地产行业经营逻辑的变化，通过产品力升级与服务模式│
│ │创新构建差异化竞争力，为下一阶段的高质量发展积蓄新势能。 │
│ │地产开发主业方面，公司将继续盘活存量，持续提升产品力。公司将“一盘│
│ │一策”优化存量项目经营策略，挖掘销售增量空间，平衡经营成果；继续密│
│ │切关注存量土地置换、改性、调规、存量房回购等政策，加快存量资产盘活│
│ │。公司将依据市场形势，严守投资纪律，坚持安全审慎原则，继续坚持投资│
│ │主流地段、主流客户、主流产品的高流动性项目，同时加强对宏观形势的分│
│ │析与研判，及时有效地评估和调整投资策略，做好投资资源的配比和调度工│
│ │作，在确保长期稳健经营的基础上，实现较好的投资预期和投资项目收益。│
│ │公司将持续提升产品力，推进客户需求洞察能力提升，深挖特定客群的创新│
│ │性需求，打造差异化产品和服务竞争点，持续推动产品迭代助力经营。 │
│ │公司将持续推进轻重并举战略，着力做优轻资产业务，培育长期、稳定、可│
│ │复制的价值增长能力。代建业务将以“业务长期价值”为指引，有效平衡业│
│ │务规模、利润和风险，系统推进高质量发展，强化集团协同牵引，统筹全流│
│ │程管理并从严把控项目风险，加大履约管理力度、提升服务品质、打造标杆│
│ │项目，形成以履约促拓展的良性循环，同时积极借鉴行业标杆经验，加快业│
│ │务模式迭代与价值链延伸，探索代建发展新路径，为长期增长提供坚实支撑│
│ │。持有型物业经营将保持市场敏锐度，坚持因盘施策、精准运营，不断提升│
│ │专业化管理水平，落实精细管控与降本增效，挖掘增值服务潜力、拓宽营收│
│ │空间，稳步拓展轻资产管理输出服务，密切关注资本市场制度与产品创新，│
│ │积极探索持有型物业资产盘活途径，加快构建房地产发展新模式。物业服务│
│ │将坚持以客户价值创造和服务品质提升为核心，持续完善业务布局，夯实基│
│ │础服务能力，强化品质管控、品牌建设与风险防范，提升精细化管理与组织│
│ │协同效率，同时聚焦高质量增长，持续优化业务结构，加快优质项目拓展与│
│ │战略客户深耕，推动产业协同发展与数智化能力建设，不断增强经营韧性与│
│ │市场竞争力。 │
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│公司日常经营│（一）财务稳健，融资优化，为经营稳定提供切实保障 │
│ │公司积极推动销售去化，精准管控现金回款与开支，同时通过多元路径挖潜│
│ │增效，为公司现金流安全筑牢坚实屏障。报告期内，公司按时足额兑付公开│
│ │市场到期债务，有息负债规模有序压降，负债结构进一步优化。截至2025年│
│ │末，公司有息负债余额约670亿元，其中98.6%为银行借款，债务融资加权平│
│ │均成本为3.92%，相较2024年末下降13个BP。公司负债率指标保持稳定，资 │
│ │产负债率为64.25%，扣除合同负债后的资产负债率为61.56%，净负债率为65│
│ │.21%。 │
│ │（二）聚焦主业，稳中求进，抢抓市场机遇 │
│ │报告期内，公司聚焦主业，稳中求进，以产品力提升、做优增量、盘活存量│
│ │等方式，抢抓市场机遇。截至报告期末，公司总土地储备约2472万平方米，│
│ │权益土地储备约1059万平方米，一、二线城市占比约79%。 │
│ │（三）轻重并举，多元协同，构建可持续的发展新模式 │
│ │公司轻重并举，紧随市场需求探索发展新模式，在代建业务、持有型物业经│
│ │营、物业服务等领域协同发展，稳步提升其收入和利润贡献，构建可持续的│
│ │发展新模式。代建业务方面，公司完善管控体系，强化体系赋能，在合作模│
│ │式和服务内容上主动适配市场变化，实现了代建业务规模的快速增长。报告│
│ │期内，公司合计新增签约服务面积1531万平方米，同比增长59%，其中，住 │
│ │宅类代建业务基础稳固，商办、产业园、安置房及公寓等多元业务齐头并进│
│ │；委托方优质多元，涵盖国央企、城投平台、优质民企等多元主体，有效夯│
│ │实业务发展韧性。截至报告期末，公司代建业务已布局全国超70座城市，累│
│ │积签约管理面积5362万平方米。 │
│ │（四）降本增效，精益管理，推动组织效能与经营效益提升 │
│ │为适配新的发展需要，公司围绕降本增效目标，深化管控举措，向精益管理│
│ │要效益。费用管控方面，强化费用全流程、多维度精细管理，实现费用显著│
│ │压降。其中，营销费用严格执行费率与预算管理，动态优化管控策略，完善│
│ │激励机制，强化业绩导向，提升费效水平与经营主动性。管理费用方面，严│
│ │控支出，提升人均效能、强化人效考核，健全绩效与薪酬联动机制。 │
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│公司经营计划│根据公司经营调度安排，2026年，公司计划新开工面积46万平方米，竣工面│
│ │积171万平方米。未来公司将继续坚持安全审慎原则，根据市场情况和自身 │
│ │资源情况，合理安排投资、新开工和竣工计划，严控交付进度和品质。 │
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│公司资金需求│融资、利率和汇率风险：房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，│
│ │需求时间长。 │
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│可能面对风险│宏观经济风险：房地产行业受到宏观经济运行、城镇化进程的发展阶段以及│
│ │老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。现阶段我国经济运行稳中有进，│
│ │高质量发展取得新成效，但经济运行中也面临风险挑战，外部环境依然严峻│
│ │复杂。宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，│
│ │并可能使房地产市场短期内产生波动。 │
│ │政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。目前，国家对房地产│
│ │行业更加注重长效机制的建设和调控的常态化、精细化，同时，地方政府在│
│ │房地产调控上将具有更多自主权，区域调控政策差异化。这对于房地产企业│
│ │的风险控制、把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求，公司将加│
│ │强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售│
│ │、资金回笼等各环节做好充分的准备工作。 │
│ │市场风险：房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供│
│ │求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段，各区域房地产│
│ │市场供求关系发生重大变化，公司需加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区│
│ │域，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。 │
│ │融资、利率和汇率风险：房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，│
│ │需求时间长。公司将合理安排融资计划并运用各项融资工具，加强资金管理│
│ │，确保资金链安全。在个人住房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调│
│ │整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融│
│ │资成本和潜在客户的购买力，从而对公司销售产生影响。公司持有的外币资│
│ │产和外币负债都将会受到汇率波动的影响，形成汇兑损益。 │
│ │经营风险：房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对│
│ │于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经│
│ │营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、│
│ │消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对公司对项目的开发控制能力│
│ │提出较高要求。尽管公司具备较强的项目运作能力以及较为丰富的项目运作│
│ │经验，但如果项目某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开│
│ │发周期延长、成本上升。 │
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