热点题材☆ ◇600604 市北高新 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:含B股、创投概念、区块链、租购同权、大数据
风格:融资融券、连续亏损
指数:无
【2.主题投资】
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2024-09-20│区块链 │关联度：☆☆
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公司运营的市北高新园区持续发力打造数智产业在园区的聚集，当下市北高新园区正加快园
区数字化转型，以打造“国家区块链创新应用综合性试点”为契机，推进“区块链+可信数据”
融合发展
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2022-08-31│创投概念 │关联度：☆☆☆☆
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公司旗下上海聚能湾企业服务有限公司孵化器是以大数据、云计算为产业特色的国家级科技
企业孵化器，已构建完成“创业苗圃+孵化器+加速器”的完整孵化体系，聚能湾通过苗圃、孵化
、加速三个阶段，对科技企业投资+服务；截至2018年6月,上海聚能湾企业服务有限公司作为国
家级孵化器已累计孵化科技苗圃项目248项，孵化科技企业达270户，加速器企业达51户，毕业企
业62户。
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2022-01-05│租购同权 │关联度：☆☆☆☆
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公司的主要产品有园区产业载体租赁、园区产业载体销售、住宅销售(车位)
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2021-11-01│大数据 │关联度：☆☆
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拟2亿元参设大数据产业基金
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1992-07-01│含B股 │关联度：☆☆☆☆☆
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B股:市北B股(900902)于1992-07-01上市
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2024-01-03│并购基金 │关联度：☆☆☆
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公司2023-12-22公告成立并购基金：交融君泓三期（大同）股权投资合伙企业（有限合伙）
。
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2023-12-13│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2022-05-07│数据交易中心│关联度：☆☆☆
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公司持有上海数据交易中心有限公司3.2%股份
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2021-09-26│罗素中盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素中盘股标准
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2019-04-24│上海国资改革│关联度：☆☆☆
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公司实际控制人为上海市静安区国有资产监督管理委员会。
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2017-03-22│上海科创中心│关联度：☆☆☆
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公司以对接国家战略、发展高新产业、繁荣区域经济、服务企业成长为己任，以“加快科技
化步伐，打造国际化园区”为主线，积极推进市北高新园区的开发建设并努力把园区打造成为一
个视野国际化、产业科技化、生态园林化、服务集成化，国内一流、国际有一定影响力的高新技
术服务业园区。市北高新园区是国务院批复同意建立的全国第三家国家自主创新示范区——张江
国家自主创新示范区的重要组成部分，是上海中心城区距离人民广场直线距离最近的国家级高新
技术产业开发区。
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2024-10-29│连续亏损 │关联度：☆☆☆☆
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公司2023-12-31、2024-09-30财报归母净利润为负
【3.事件驱动】
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2019-08-22│上海市委书记李强：加快推动混合所有制改革 深化国有企业股权多元化
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上海国资国企改革工作会议今日举行，上海市委书记李强强调，加快完善公司治理结构，充
分重视公司章程的重要作用，抓好董事会治理这个核心，推动各个治理主体更好发挥作用。加快
推动混合所有制改革，积极吸引优质资本，深化国有企业股权多元化，深化战略性合作，切实转
变机制、搞活机制，更加灵敏高效地应对市场竞争。加快培育世界一流企业，在提升核心竞争力
、行业引领力、全球影响力上下更大功夫。
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2019-01-17│国家经开区高质量发展文件酝酿中
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2019年1月17日消息，继综合保税区之后，我国又一重要开放平台将迎重磅新政利好。《经
济参考报》记者从业内获悉，为激发对外经济活力，稳定外商投资，相关部门正在酝酿起草国家
经济技术开发区高质量发展文件，我国219个国家级经开区有望被赋予更多改革自主权。当前，
经开区正密集围绕高端制造等现代产业展开布局，打响新一轮升级战。
《经济参考报》记者获悉，为了实现作为“六稳”之一的“稳外资”目标，商务部等部门今
年有一系列的新思路，其中就包括“提升开放平台”。将国家级经开区打造成高质量发展平台，
成为重中之重。目前，关于推动国家级经开区高质量发展的政策文件正在酝酿，具体内容正在加
紧研究论证之中，还会进一步征求各方意见。
有经开区人士对记者表示，“希望在赋予经开区更大改革自主权、推进市场化改革、培育先
进制造业集群、打造现代产业体系等方面给予支持，让经开区能够更好地发展。”
“国家级开发区设立之初也是为了吸引外资，而现在自贸区等开放高地日益增多，给原来的
经开区带来挑战。面对这一情况，经开区也在进行新的尝试。例如，目前有部分地方已经开始探
索将国家级经开区与高新区进行整合优化。”赛迪顾问园区经济研究中心高级分析师张爽对《经
济参考报》表示。
事实上，据记者初步统计，目前全国至少有10余个经开区和高新区等进行了不同程度的合并
。包括，上海高新区和浦东区的合并，广州开发区、高新区、出口加工区和保税区的四区合一，
苏州高新区和虎丘区的合并，青岛高新区和开发区的合并，南京高新区和浦口区的合并，荆门高
新区、开发区、掇刀区的合一等。
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2018-04-26│住房租赁资产证券化大政策落地 试点发行REITs
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2018年4月25日，中国证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的
通知》，将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产
品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）
。这是国家提出加快发展住房租赁市场之后下发的第一个支持住房租赁资产证券化文件。
《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件，主要包括：物业已建成并权属清晰，
工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运
营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。同
时，政策明确优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租
赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。另外，政策鼓励专业化、机构化住房租赁企业
开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产；支
持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资；优先
支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁资产证券化。《通知》还就完善住房租
赁资产证券化的工作程序、加强住房租赁资产证券化的监督管理等方面提出了要求。
业内人士认为，《通知》的出台有助于盘活住房租赁存量资产，实现房企投融管退的完整闭
环；有利于降低房企杠杆率，提高房企资管能力和项目收益。发展REITs市场，有利于加快房地
产长效机制的建立，推动房地产市场的平稳健康发展。
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2018-03-26│上海密集盘点新经济企业
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2018年3月25日消息，据中证资讯报道，近期，上海各级政府密集盘点全市创新类企业，部
分创新企业发展获政策强力支撑。如上海市和上交所达成意向，开展全方位、深度务实的合作，
将筹备签订合作协议，共同服务新经济，打造“新蓝筹”，支持上海人工智能、工业互联网等新
兴产业、战略产业和优势主导产业发展。此外，上海市政府相关负责人密集调研全市创新企业，
智能互联网汽车、智慧物流等是核心的方向。
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2018-03-20│12试点城市已设51家国有租赁公司
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2018年3月20日消息，自去年7月住建部会同有关部门选取广州、深圳、南京、杭州等12个城
市作为首批开展住房租赁试点后，试点城市地方政府纷纷将组建、扶持国有租赁公司作为培育租
赁企业的重要举措。住建部部长王蒙徽日前在全国两会上接受央视采访时透露，12个试点城市已
经成立了51家国有租赁公司，到2020年在提供给租赁住房和共有产权住房这一方面的用地能够占
到增量的30%。
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2018-02-05│我国首单百亿租赁住房REITs获批
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2018年2月2日，“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”（下称“碧桂园
租赁住房REITs”）获得深圳证券交易所审议通过，由碧桂园控股有限公司（简称“碧桂园集团
”）联合中联前源不动产基金管理有限公司（简称“中联基金”）共同实施，产品规模100亿元
，采取储架、分期发行机制，优先级评级AAAsf。
本次REITs产品是碧桂园集团在租赁住房领域的又一次金融创新尝试。“这是千亿级别的战
略性布局，随着整个房地产行业从增量市场转为存量市场，销售转持有将给企业营运带来巨大挑
战。”碧桂园集团首席财务官兼集团副总裁伍碧君表示。
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2018-01-17│地方版住房租赁配套细则加速落地
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地方政府正在加速推进房地产市场“租购并举”制度建设。
一线城市中，上海市分别与国家开发银行、中国建设银行签署《发挥开发性金融机构优势推
进上海市住房租赁市场建设合作备忘录》和《推动上海市住房租赁市场发展战略合作备忘录》，
将在重点项目授信、综合金融服务、金融创新研发等领域加强合作。到年底实现新增租赁房源计
划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套（间）的目标。广州市今年将增加全自持以
租为主的住房供应，包括以租赁为主的土地供应。
落户政策方面，天津市实行引进人才“租房落户”政策，对本人或直系亲属无名下合法住房
的，可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口；青岛发布《关于加快推进农业转移人口市民化的
意见》，以合法稳定住所（含租赁）或合法稳定就业为基本落户条件，全面放开城镇落户限制；
广州市也发文指出，将进一步拓宽落户通道。
在完善租赁市场机制方面，厦门市要求不得将办公用途项目设计、建设或装修为带有居住功
能的用房；武汉市正式上线运行住房租赁交易服务平台系统，为出租人和承租人提供住房租赁信
息服务；南京市将高校毕业生租房补贴年限延长至五年。
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2017-12-26│国务院批复上海城市总体规划
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2017年12月26日消息，国务院近日批复了上海市城市总体规划，原则同意《上海市城市总体
规划（2017-2035年）》，并从城市空间布局、城市规模、生态环境保护、人居环境、特色风貌
、城市运行和管理体制七个方面，对上海未来发展提出了更高要求。
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2017-12-21│租赁市场成住房制度改革核心内容
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2017年12月21日消息，中央经济工作会议提出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护
租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健
康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别
化调控。
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2017-10-24│首单央企租赁住房REITs获批
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2017年10月24日消息，房地产信托投资基金（REITs）近期在交易所市场密集现身。继国内
首单长租公寓资产证券化项目日前正式获深交所批准发行之后，昨日，国内首单央企租赁住房RE
ITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称保
利租赁住房REITs）获得上交所审核通过。该产品的落地，为国内租赁住房资产证券化再添新样
本。
据上交所公司债券项目信息平台显示，由中国保利集团公司（保利集团）控股公司保利房地
产（集团）股份有限公司（保利地产）联合中联前源不动产基金管理有限公司（中联基金）共同
实施的保利租赁住房REITs已通过审批。产品总规模达50亿元，并以保利地产自持租赁住房作为
底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级为AAA。
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2017-10-23│多方竞逐万亿级住房租赁市场
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2017年10月23日消息，住房租赁将逐渐成为我国住房体系的重要组成部分，这已成为业内共
识。面对研究机构预测的万亿级别的市场潜力，不仅标杆房企、中介机构在积极布局，阿里巴巴
、银联、国有商业银行等巨头也纷纷强势介入，使得住房租赁市场的未来发展“更有看头”。
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2017-10-20│住建部：加快制定“住房租赁管理条例”
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2017年10月19日，党的十九大中央国家机关代表团分组讨论向中外记者开放活动中，住建部
部长王蒙徽向记者表示，要以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为
主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，综合运用金融、土地、财税
、投资等手段推进房地产市场建设。他透露，正在做的一项工作是加快研究和制定“住房租赁管
理条例”。
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2017-09-21│住建部支持北京市、上海市开展共有产权住房试点
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住建部2017年9月21日消息，住建部发布关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的
意见，意见指出，上海市积极发展共有产权住房，取得了阶段性成效。北京市制定《共有产权住
房管理暂行办法》，明确了未来五年供应25万套共有产权住房的目标，着力满足城镇户籍无房家
庭及符合条件新市民的基本住房需求。上海市截至2016年底已供应共有产权保障住房8.9万套，
并明确了下一步发展目标，着力改善城镇中低收入住房困难家庭居住条件。经研究，决定在北京
市、上海市开展共有产权住房试点。
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2017-08-29│中国能源互联网市场规模或超万亿
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据经参报道，在8月28日举行的2017国家能源互联网大会上了解到，全国55个首批能源互联
网示范项目已陆续开工，中国能源互联网进入实操阶段。有业内机构估计，其2020年市场规模将
超万亿元，各路资本正在跑马圈地。相关部门透露，将在今年初步建成技术标准体系，研究探讨
能源互联网进一步推进的方案和政策，并研究如何立足国内、面向全球，加快“走出去”。
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2017-08-16│发改委力挺企业发债 发展住房租赁业务
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国家发改委2017年8月15日在官网发布《国家发展改革委办公厅关于在企业债券领域进一步
防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知》，明确表示将积极组织符合条件的企业发行
企业债券，专门用于发展住房租赁业务。
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2017-08-11│雄县成立房屋租赁信息服务中心
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雄县人民政府办公室2017年8月10日发布消息，为了进一步规范房屋租赁市场，加强房屋租
赁管理，打击恶意炒作行为，稳控房屋租赁价格，促进全县房屋租赁市场有序发展，雄县成立雄
县人民政府房屋租赁信息服务中心，在全县范围内，为租赁双方提供房屋租赁服务。
通知称，希望广大社会群众，广泛参与房屋租赁平台建设，积极提供空置房源信息，严格执
行房屋租赁登记备案制度，确保全县房屋租赁市场有序健康发展。
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2016-03-31│国务院部署推进上海科创中心建设
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据中国政府网2016年3月30日消息，国务院总理李克强3月30日主持召开国务院常务会议，部
署推进上海加快建设科技创新中心。
会议决定，采取新模式，用3年时间在上海系统推进全面创新改革试验，建设综合性国家科
学中心，探索在鼓励创业创新的普惠税制、投贷联动等金融服务模式创新、股权托管交易市场、
新型产业技术研发组织、简化外资创投管理等方面开展先行先试，实施一批攻克关键共性技术、
解决"卡脖子"瓶颈的重大战略项目，持续释放改革红利。
相关个股有望受益。
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2015-12-28│股票发行注册制授权决定获通过
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全国人大常委会2015年12月27日下午表决通过《关于授权国务院在实施股票发行注册制改革
中调整适用〈中华人民共和国证券法〉有关规定的决定》。根据决定，实行注册制，具体实施方
案由国务院作出规定，报全国人民代表大会常务委员会备案。决定自明年3月1日施行，期限为两
年。
川财证券认为，四类主题性机会值得关注。券商板块，尤其是投行业务较强的综合性券商。
注册制实行后，在券商各业务板块中，投行业务将直接受益于存量项目释放与增量项目开闸。除
此之外，供给面打开后的市场空间扩张也将在中长期内对券商经纪业务与资管业务形成利好园区
、创投类企业及其影子股。对于创投类标的的选择，重点关注以下几类：（1）资本规模较大，
历史业绩较好，创投业务占比较高的创投概念股值得关注。如中江地产、鲁信创投、海越股份等
。（2）参股高新行业、稀缺性资产占比较高的公司，如中航资本。（3）上海本地的创投企业。
建议关注张江高科、市北高新、紫江企业等。
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2015-12-23│国务院发布关于加快知识产权强国建设若干意见
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2015年12月22日，国务院印发了《关于新形势下加快知识产权强国建设的若干意见》，《意
见》提出，加强新业态新领域创新成果的知识产权保护。在全面创新改革试验区域引导天使投资
、风险投资、私募基金加强对高技术领域的投资。试点建设知识产权密集型产业集聚区和知识产
权密集型产业产品示范基地，推行知识产权集群管理，推动先进制造业加快发展，产业迈向中高
端水平。加大财税、金融等政策支持，建设知识产权信息和运营交易服务平台等。
对此，有市场人士表示，在中国经济面临产业结构调整和转型升级的关键时期，随着国家对
加快知识产权强国建设战略日益推进，以下四类受益股，将迎来新的“升机”。
一、国产软件领域；二、高校系概念股；三、科技产业园区概念股；四、大数据、电商等新
兴领域类个股。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │报告期内，公司以成为国内领先的精品园区综合运营商为愿景，主动对接上│
│ │海科创中心建设，服务区域经济发展，紧紧围绕“产业地产开发运营、产业│
│ │投资孵化、产业服务集成”三大核心业务，在不断突出深化产业地产开发运│
│ │营业务的同时，积极探索和布局产业投资孵化和产业服务集成业务，逐步从│
│ │“注重硬件设施建设”向“注重软件服务提升”转变，从“产业地产一业独│
│ │大”向“科技园区综合运营”转变。 │
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│经营模式 │公司三大业务的经营模式清晰。产业地产开发运营业务主要立足于“一区一│
│ │城”（市北高新园区和南通科技城），同时努力拓展外延空间，通过自行开│
│ │发、参股合作等方式开发和运营产业载体、商业配套和商品住宅，运营方式│
│ │主要采用的是租售结合的方式；产业投资孵化业务主要依托园区的优势产业│
│ │和丰富的企业资源，通过对优质企业的股权投资，获取未来溢价退出的投资│
│ │收益；产业服务集成业务主要是凭借公司多年形成的“市北特色产业服务体│
│ │系”，实现品牌输出和管理输出，获取服务增值收入。 │
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│行业地位 │静安区国资委旗下唯一的高新园区类企业 │
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│核心竞争力 │精品化的产业载体开发运营能力；特色化的产业集聚和创新培育能力；专业│
│ │化的企业孵化和投资能力；品牌化的企业运营管理能力。 │
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│核心风险 │1.宏观经济和政策风险。园区产业载体开发经营及产业投资业务属于资本密│
│ │集型业务，且与经济发展速度、通胀水平、资金供给、利率变动、消费信贷│
│ │政策以及市场信心等多种因素的相关性较强； │
│ │2.项目开发风险，园区产业载体及其相关的配套设施项目开发具有开发周期│
│ │长、投入资金量大等特点，在整个开发过程中，涉及规划设计单位、施工单│
│ │位、建材供应商、物业管理等多家合作单位，同时受到国土资源、规划、城│
│ │建等多个政府部门的监管； │
│ │3.产业投资风险。随着市北高新园区内产业集聚效应的增强，园区内陆续涌│
│ │现出一批具有良好发展潜力的优质企业。 │
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│投资逻辑 │公司业绩持续增长，预收款高增长支撑未来业绩；运营模式向租售并举转变│
│ │，租赁收入快速增长；积极发挥聚能湾孵化器优势，多渠道参与股权投资。│
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│消费群体 │产业园区租用企业及购房者。 │
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│消费市场 │上海、南通、无锡 │
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│对外投资 │市北高新2014年4月3日公告，公司以自有资金投资全国中小企业股份转让系│
│ │统挂牌公司北京维珍创意科技股份有限公司（证券代码430305，简称""维珍│
│ │创意""），投资金额不超过4671.8万元。上述交易完成后，公司持有的维珍│
│ │创意股份占其总股本约19.11%，成为维珍创意第二大股东。本次投资是公司│
│ │在业务转型和产业投资领域的积极拓展，是实现公司战略转型的需要，有利│
│ │于拓宽公司的发展空间。 │
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│参股房地产项│市北高新2018年12月3日公告，公司拟以34680.76万元收购上海垠祥置业有 │
│目公司 │限公司（简称“垠祥置业”）34.62%的股权和相应债权。上海垠祥置业有限│
│ │公司为公司控股子公司上海市北祥腾投资有限公司参股的房地产项目公司，│
│ │负责开发建设上海嘉定区徐行镇06-04地块项目，垠祥置业不涉及创投业务 │
│ │。 │
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│行业竞争格局│“十三五”期间，国家层面高度重视上海科创中心建设。市北高新作为张江│
│ │自主创新示范区的重要组成部分和静安区对接上海科创中心建设的核心承载│
│ │区，科技内涵亟待全面提升。 │
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│行业发展趋势│科技服务将成为未来的重中之重。园区服务要集聚各类科技创新资源，围绕│
│ │特定产业从全生产要素、全生命周期、全产业链、全价值链的角度为企业发│
│ │展提供有力保障。 │
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│公司发展战略│随着上海科创中心建设和国资国企改革的不断深入，公司将继续坚持以成为│
│ │国内领先的“精品园区综合运营商”为愿景，以“对接国家战略，发展高新│
│ │产业，繁荣区域经济，服务企业成长”为使命，突出科创功能、深化产城融│
│ │合，聚焦核心业务，提升服务能级，坚定推进“深度转型”、务实促进“内│
│ │涵发展”，实现公司发展方向更加明确、业务定位更加清晰、盈利能力持续│
│ │上升、管理模式科学有效的发展目标。 │
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│公司经营计划│2017年市北高新将紧紧围绕“深度转型、内涵发展” 的主线，坚持走“运 │
│ │营市场化、业务多元化、团队专业化” 之路，做优产业地产开发运营、做 │
│ │强产业投资孵化、做精产业服务集成三大核心业务，不断提高公司市场竞争│
│ │力和企业发展活力，使全体股东获得满意的投资回报。 │
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│股东回报规划│根据《公司法》等有关法律法规及《公司章程》的规定，公司制定未来三年│
│ │（2024—2026年）股东回报规划：利润分配方式公司可以采用现金、股票以│
│ │及现金与股票相结合或法律、法规允许的其他方式分配股利。除未来十二个│
│ │月内计划进行重大投资或重大现金支出等特殊情况外，公司在当年盈利且累│
│ │计未分配利润为正的情况下，采取现金方式分配股利。公司最近三年以现金│
│ │方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均归属于上市公司股东净利润│
│ │的30%。发放股票股利的具体条件公司根据年度盈利情况及现金流状况，在 │
│ │保证当年现金分红和公司股本规模合理的前提下，可以采取股票方式分配股│
│ │利。 │
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│重大合同 │市北高新2017年11月30日公告，公司全资子公司市北发展与科勒（中国）投│
│ │资有限公司（简称“科勒”）签订《上海市房地产买卖合同》，由科勒受让│
│ │市北发展位于上海市静安区江场三路126、128、130号1-10层的自有房屋及 │
│ │该房屋占用范围内的土地使用权，上述房地产转让总价款为46344.078万元 │
│ │。本合同的顺利履行预计产生的净利润总额占公司最近一个会计年度经审计│
│ │净利润的50％以上，会对公司2017年度的经营业绩产生积极影响。 │
│ │市北高新2021年12月29日公告，公司全资子公司市北发展与上海市静安区疾│
│ │病预防控制中心（简称“静安疾控”）签订《上海市房地产买卖合同》。由│
│ │静安疾控受让市北发展持有的位于上海市静安区江场三路221号房地产，该 │
│ │房屋建筑面积为6547.21平方米，上述房地产转让总价款为24879.3980万元 │
│ │。合同的顺利履行预计产生的净利润总额占公司2020年度经审计归母净利润│
│ │的50％以上，预计将对公司的营业收入和净利润产生积极的影响。同日公告│
│ │，公司全资子公司欣云投资与上海市信息投资股份有限公司（简称“上海信│
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