热点题材☆ ◇600622 光大嘉宝 更新日期：2024-04-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:物业管理
风格:融资融券、低市净率、破净资产、近期新低、债转股、低价股、不活跃股、商誉减值
指数:无
【2.主题投资】
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2022-01-05│物业管理概念│关联度：☆☆☆☆
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公司旗下光控第一太平物业管理有限公司
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2024-01-25│业绩预亏 │关联度：☆☆☆☆☆
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预计公司2023年01-12月归属于上市公司股东的净利润为-200000万元，与上年同期相比变动
幅度为-3548.1%。
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2023-12-13│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2023-05-05│光大系 │关联度：☆☆☆☆☆
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中国光大集团股份公司是公司实际控制人
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2022-05-18│统一大市场 │关联度：☆☆☆
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公司下属光大安石平台在管工业及物流地产项目十余个，涉足长三角、珠三角、成渝及部分
综合性工业或物流节点城市。
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2021-12-22│央企改革 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司大股东或者控股股东或者实控人涉及央企。
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2021-10-28│REITs概念 │关联度：☆☆☆
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A股市场唯一以房地产投资信托基金为主营业务的上市公司
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2021-10-19│锆金属 │关联度：☆☆☆
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合资设立中核阿海珐（上海）锆合金管材有限公司
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2021-09-26│罗素小盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素小盘股标准
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2017-01-14│核电设备 │关联度：☆☆
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联营企业上海高泰稀贵金属股份有限公司(25.68%)生产核级锆合金管、钛合金管、铌合金管
。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近20个交易日内跌破净资产，依照减持新规，不可减持。
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2024-04-23│低市净率 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2024-04-23,公司市净率(MRQ)为：0.4784
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2024-04-23│破净资产 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2024-04-23公司收盘价相对于每股净资产跌幅：-52.16%
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2024-04-23│近期新低 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司于2024-04-23创新低：2.08元
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2024-04-23│低价股 │关联度：☆☆☆
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截止2024-04-23，收盘价为：2.08元
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2024-04-19│不活跃股 │关联度：☆☆☆
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截止2024-04-19当周换手率为：4.8200%
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2024-01-25│商誉减值 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司预告受商誉影响2023-12-31财报业绩将亏损
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2023-08-11│债转股AMC │关联度：☆☆☆
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公司控股股东光大集团，下属光大金瓯资产管理公司，立足于浙江省不良资产业务。
【3.事件驱动】
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2023-04-17│铪基材料替代硅基材料，人工智能浪潮全球芯片正陷入全面缺铪时代
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铪基材料目前已经在存储芯片领域实现完全替代硅基材料成为其唯一合成材料。人工智能浪
潮为存储行业带来了大量增量需求，AI服务器所需存储内容量将是常规服务器的8倍。铪已从140
0美元/公斤飙升至4800美元/公斤，铪来自锆英砂，是锆的伴生。资深半导体人士预测，随着全
球芯片铪需求暴增，今年的铪价预计将直接突破10000美元/公斤。全球芯片正陷入全面缺铪时代
。
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2022-12-09│REITs试点拓展至长租房领域，房地产再获政策支持
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12月8日，证监会副主席在首届长三角REITs论坛上表示，继续推进基础设施REITs常态化发
行十条措施落实落地，推动更多优质项目发行上市。进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新
能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试
点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。
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2022-05-10│多地发布楼市调控政策，房地产市场有望企稳回暖
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为促进房地产市场平稳健康发展，多地发布楼市调控政策。浙江金华、湖南长沙、吉林长春
、四川资阳等地陆续打出房地产调控政策“组合拳”。
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2022-02-14│法国宣布大规模重振核电计划
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2月10日，法国总统马克龙宣布大规模重振核电计划，在2050年新建6-14个反应堆，这代表
着法国在核电方面立场的重大转变。马克龙表示，已要求法国国家电力公司研究将目前运营的核
反应堆使用期限从40年提升至50年，前提是要保证这些反应堆的安全运营。马克龙曾于去年10月
曾公布“法国2030”投资计划，表示将向核能领域投资10亿欧元，用于开发更加安全的小型模块
化核反应堆。
据世界核能协会估算，2015-2030年间海外新建核电站在160座左右，新增投资达15000亿美元（9
5289亿人民币），市场空间巨大。据世界核协会统计，截至2021年6月30日，全球32个国家拥有
核能发电，共443台在运核电机组，总装机容量约39,428.2万千瓦，约占全球总电力装机容量的5
.3%；全球共有56台在建机组，总装机容量约6,239.4万千瓦。全球核能总发电量25,530亿千瓦时
，在电力结构中的占比约为10%，其中法国高达70.6%，美国占19.7%。
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2020-05-06│证监会、发改委：推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工
│作
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证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点
相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。根据《通知》要求，证
监会与国家发改委将加强合作，按照市场化、法治化原则，充分依托资本市场，积极支持符合国
家政策导向的重点区域、重点行业的优质基础设施项目开展REITs试点。
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2018-06-14│嘉兴上海一体化规划将发布 关注长三角区域龙头
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浙江嘉兴已与上海松江区、金山区、青浦区编制一体化发展三年行动计划，将于6月20日发
布。目前，通苏嘉甬铁路基本线型已确定，沪乍杭铁路前期工作正在加快推进。城际通勤方面，
将重点推进嘉兴至上海松江城际轨道建设。此前，长三角地区主要领导座谈会在沪举行，形成了
丰硕成果，吹响了推动更高质量一体化发展的“集结号”。
分析认为，长三角一体化，已经成为与雄安新区、粤港澳湾区、海南自贸区等一起的区域协
同发展核心区域。预计，今年下半年长三角区域利好消息将继续涌现。建议关注上海机场、光大
嘉宝等。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务。 │
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│核心竞争力 │1、清晰的战略定位 │
│ │公司充分发挥管理团队优势、业务领先优势、品牌价值优势、上市平台优势│
│ │、光大集团协同发展优势，把握房地产行业向新发展模式转型带来的战略机│
│ │遇期，在不动产私募基金管理及不动产“大资管”业务领域不断深耕细作，│
│ │提升核心竞争能力，努力实现跨越、追求卓越，将自身打造为国内领先的不│
│ │动产跨境投资和资产管理平台。 │
│ │2、优秀的人才队伍 │
│ │公司拥有一支视野广阔、能力突出的核心管理团队，并凭借优良的品牌形象│
│ │和领先的发展理念，不断吸引适合公司发展需要的各类人才加盟。公司管理│
│ │团队和业务骨干队伍专业能力较强、知识结构合理、能力优势互补、综合素│
│ │质较好、行业经验丰富，能够较好地把握发展机遇，具有引领公司持续、稳│
│ │定、健康发展的能力和实力，为公司在激烈的市场竞争格局中占据优势地位│
│ │。 │
│ │3、完善的业务体系 │
│ │公司长期专注于不动产私募基金管理及资产管理，具有较强的“募资、投资│
│ │、管理、退出”全产业链闭环运作能力，在公募REITs、不动产私募投资基 │
│ │金及不动产资管等领域建立了专业团队，能够提供不动产资产管理综合服务│
│ │，为在管基金项目提供一体化解决方案。公司还建立了完善的风险评估与控│
│ │制体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对│
│ │等措施，在不动产私募基金投资运作的各个环节进行全面风险管控。 │
│ │4、良好的品牌形象 │
│ │在不动产资管业务方面，公司旗下光大安石是在中国基金业协会依法登记的│
│ │私募股权投资基金管理人，在不动产私募基金投资管理、不动产资产管理及│
│ │证券化领域建立了专业能力及良好口碑；在房地产开发业务方面，公司以“│
│ │品质地产、品位生活”的开发理念打造了一系列优质楼盘，在区域内形成了│
│ │较好的美誉度，具有较强的品牌竞争力。 │
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│经营指标 │2022年，公司实现营业收入55.70亿元，较上年增加36.03%；实现归属于公 │
│ │司所有者的净利润0.58亿元，较上年下降84.12%。 │
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│竞争对手 │绿地控股、城投控股 │
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│品牌/专利/经│在不动产资管业务方面，公司旗下光大安石是在中国基金业协会依法登记的│
│营权 │私募股权投资基金管理人，在不动产私募基金投资管理、不动产资产管理及│
│ │证券化领域建立了专业能力及良好口碑；在房地产开发业务方面，公司以“│
│ │品质地产、品位生活”的开发理念打造了一系列优质楼盘，在区域内形成了│
│ │较好的美誉度，具有较强的品牌竞争力。 │
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│核心风险 │1.政策风险：房地产行业发展受政策影响较大，而各项政策措施的出台或变│
│ │更具有不确定性。 │
│ │2.市场风险：由于房地产市场波动的复杂性，增加了对市场走势正确研判的│
│ │难度。 │
│ │3.财务风险：公司所处的房地产开发行业和房地产资产管理行业是典型的资│
│ │金密集型、资本密集型行业，充裕的现金流和充足的资金保障对公司的运营│
│ │和发展起到重要作用。 │
│ │4.商誉减值风险：在业绩承诺期内，如果光大安石未能完成预估净利润目标│
│ │或其他原因，可能使公司出现计提商誉减值的风险。 │
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│投资逻辑 │光大安石继续在多个不动产私募基金管理或不动产资产管理企业行业排名中│
│ │荣膺首位。光大安石于2023年3月连续第九年蝉联由中国企业评价协会、清 │
│ │华大学房地产研究所等机构联合颁发的“中国房地产基金综合能力TOP10” │
│ │榜首；连续第七年位列“金砖价值榜·中国最具实力房地产基金TOP10”； │
│ │连续第五年位列博鳌房地产论坛颁发的“2022年度影响力房地产基金品牌30│
│ │强”。此外，光大安石还成功入选由中国保险资产管理业协会颁布的A类评 │
│ │级GP名单，这是该名单自2020年首次颁布以来光大安石第二次成功入选。20│
│ │23年3月，安石资管荣获中国企业评价协会等单位颁发的中国房地产代建运 │
│ │营优秀企业称号。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │华东地区 │
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│实控人变更 │嘉宝集团2017年4月21日公告，截至公告日，上海光控股权投资管理有限公 │
│ │司及其一致行动人合计持有公司股份16567.9678万股，占公司总股本的24.2│
│ │7%，合并为公司第一大持股主体。其实际控制人为中国光大集团股份公司，│
│ │最终控制人为中央汇金投资有限责任公司。上海嘉定建业投资开发有限公司│
│ │与其一致行动人合计持有公司股份11662.2169万股，占公司总股本的17.08%│
│ │，合并为公司第二大持股主体。嘉定建业系上海市嘉定区国有资产监督管理│
│ │委员会间接控制的下属公司。公司实际控制人由“上海市嘉定区国有资产监│
│ │督管理委员会”变更为“中国光大集团股份公司”。 │
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│行业竞争格局│2023年，国际经济政治环境中不稳定、不确定因素依然存在，主要经济体的│
│ │经济发展模式正在逐步重构，国际经济环境仍处在深刻变化过程中。 │
│ │自2022年4季度以来，国家出台多项政策，以提振经济发展，且随着疫情管 │
│ │控措施的结束，各项政策的作用将逐步显现，国内宏观经济有望迎来全面复│
│ │苏。 │
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│行业发展趋势│从不动产运营角度来看，零售物业市场在国内居民消费意愿复苏的积极带动│
│ │下，预期将实现快速回暖。写字楼市场随着宏观环境向好、企业扩张信心增│
│ │强，也将逐步好转，但从企业经营活动的恢复到租赁需求的转化仍需要一定│
│ │的时间。仓储物流市场方面，尽管出口增长面临一定的压力，但由于此前影│
│ │响物流活动的诸多负面因素得以扭转，国内消费的周期性反弹将支撑仓储物│
│ │流市场的复苏。 │
│ │从不动产投资角度来看，随着宏观环境的回暖、融资环境的改善，特别是《│
│ │不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》的实施，不动产投资将迎来更│
│ │广阔的发展空间，预期不动产交易种类和规模都有望上一个新的台阶。2023│
│ │年3月，国家发展和改革委员会发布了《关于规范高效做好基础设施领域不 │
│ │动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，标志着我国公募R│
│ │EITs向消费基础设施领域扩容迈出了关键一步，有利于从事百货商场、购物│
│ │中心、农贸市场等消费基础设施投资和管理的市场主体依托项目储备及运营│
│ │管理优势更好构建“投、融、管、退”的不动产金融良性循环。与此同时，│
│ │资本市场对不动产资产管理业务的标准化、专业化的需求也将更加凸显，主│
│ │要体现在：一方面强调底层资产的运营效率，在业务创新和降本增效之间寻│
│ │求平衡；另一方面需要满足资本市场的标准化管理要求，建立完善的风险管│
│ │控体系和报告体系。此外，随着开发商、运营公司纷纷向“大资管”模式转│
│ │型，不动产资产管理机构之间的竞争将愈加激烈。 │
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│行业政策法规│《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》、《关于规范高效做好基础│
│ │设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》 │
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│公司发展战略│公司将继续坚持主动管理和价值创造的核心理念，深刻理解并积极把握我国│
│ │房地产行业向新发展模式平稳过渡所带来的战略机遇期，主动服务于党中央│
│ │、国务院促进行业良性循环和健康发展的决策部署大局，进一步聚焦不动产│
│ │私募基金管理及资产管理主业，发挥公司专业投资优势及不动产资产管理优│
│ │势，在商业资产管理、写字楼资产管理、物流资产管理、城市更新、不动产│
│ │资产证券化及公募REITs等细分领域培育核心竞争力，不断巩固和扩大公司 │
│ │在细分行业中的头部地位和市场份额，努力将公司打造成为国内领先的不动│
│ │产跨境投资和资产管理平台。 │
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│公司日常经营│1、贯彻防疫稳商政策，践行企业社会责任 │
│ │2022年，公司牢固树立“人民至上、生命至上”的经营理念，严格落实政府│
│ │防疫政策、不断提升精准防控水平，切实维护好广大客户、消费者的生命健│
│ │康安全。公司积极响应政府号召，对承租公司及公司下属企业自有经营性房│
│ │产和使用权房从事生产经营活动的部分承租户（以小微企业和个体工商户为│
│ │主）进行了租金减免，切实减轻其经营压力，支持实体经济及中小企业健康│
│ │发展。 │
│ │2、积极应对市场调整，坚持稳健财务策略 │
│ │报告期内，公司广泛对接各类合作机构，克服市场环境调整变化带来的不确│
│ │定性因素，如期完成多笔信用融资工具发行及兑付工作。公司旗下在管重点│
│ │项目亦按计划完成融资置换，融资成本较原存续贷款降幅约60-140基点不等│
│ │。 │
│ │3、加强战略合作力度，巩固在管资产规模 │
│ │报告期内，公司进一步稳定既有项目经营，巩固公司在管资产规模，提升经│
│ │营及管理质量。公司继续加强与政府平台企业合作，增强资源获取能力。报│
│ │告期内，公司与成都政府平台企业所组建的合资平台“城投安石”先后中标│
│ │成都天府艺术广场111项目、成都文殊坊项目，在艺术馆配套公园商业项目 │
│ │、文商旅改造类项目等创新业态方面取得突破。同时，公司还与青岛政府平│
│ │台企业组建合资平台“环海湾安石”，平台致力服务于青岛邮轮港区转型规│
│ │划及商业运营，已成功中标青岛环海湾历史文化街区（大鲍岛）项目。 │
│ │4、着力推动管理输出，培育新的利润来源 │
│ │报告期内，除了加强与政府平台企业合作外，公司还加强了重点区域的项目│
│ │拓展及品牌输出，新拓江门新会项目。同时，把握行业深度调整所带来的业│
│ │务机会，利用公司长期建立的资产管理能力以及与金融机构合作口碑，以“│
│ │安石建管”品牌积极开拓代建代管业务，创造新的业务增长点。报告期内，│
│ │公司成功拓展重庆北碚蔡家项目代管业务、顺义城市综合体项目代建业务。│
│ │5、推动物业销售去化，完成项目建设交付 │
│ │报告期内，公司采取多种销售去化策略，按计划实现多个重点项目开竣工及│
│ │物业交付，并在可售物业去化方面取得进展。报告期内，公司旗下梦之晴项│
│ │目陆续交房；盛创三期项目启动开工建设；新光大中心项目2A座写字楼已于│
│ │2022年上半年向国有大型银行客户顺利交付，5A座写字楼已于2022年下半年│
│ │完成竣工验收。 │
│ │6、建立健全管理制度，提升公司治理水平 │
│ │报告期内，根据监管机构最新规定和全面从严治企要求，公司制定和修订了│
│ │《公司章程》《公司独立董事工作制度》《公司违规问责办法（试行）》等│
│ │，不断明晰内部流程和操作规范；同时深入开展费用合规专项排查、廉洁合│
│ │规培训等工作，进行重点领域和关键岗位廉洁风险点排摸，编制风险防控手│
│ │册，增强了员工廉洁从业的思想自觉和行动自觉，推动了管理要求的落实落│
│ │细和管理水平的全面提升。 │
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│公司经营计划│2023年，公司将继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，全面贯│
│ │彻落实党的二十大确定的重大决策部署，深刻领会中央经济工作会议推动房│
│ │地产业向新发展模式平稳过渡的会议精神，稳健经营、稳中求进，进一步聚│
│ │焦主责主业，提升管理水平，加快转型发展，争创经济效益，努力促进公司│
│ │持续健康发展。 │
│ │1、构建“大资管”业务体系，增强主业核心竞争力 │
│ │把握房地产行业深度调整所带来的机遇，聚焦主责主业，坚持以小股操盘、│
│ │受托管理、品牌输出等轻资产模式为主，加强战略合作，扩大管理规模，把│
│ │握好不动产私募投资基金试点备案政策、消费基础设施公募REITs等有利政 │
│ │策出台带来的市场机遇，完善不动产“大资管”业务体系。同时，发挥自身│
│ │优势，加快培育不动产代建代管业务，抢占市场份额。 │
│ │2、增强专业管理能力，提升项目运营质量 │
│ │公司将以提质增效为核心，进一步调整组织结构，改进管理模式，加强内部│
│ │协同，提高管理效率，增强“募投管退”全产业链的竞争优势。要抓住经济│
│ │回暖、消费复苏的有利机遇，乘势而上，主动提升管理能力，确保项目经营│
│ │稳定、业绩提高。 │
│ │3、加快在管项目退出，抓好资金管理工作 │
│ │加强统筹兼顾，发挥专业优势，通过多种途径和方式，加大销售去化力度，│
│ │积极盘活存量资产，优化公司投资结构和资产负债情况；同时，做好债务兑│
│ │付、融资替换、降本挖潜等工作，确保公司主体信用安全，进一步提高公司│
│ │资金使用效率。 │
│ │4、健全内控管理制度，提升风控管理水平 │
│ │根据法律法规、规范性文件等有关要求，进一步增强全员风险防控意识，完│
│ │善制度流程与权责体系。要充分发挥有关职能部门的监督作用，积极倡导关│
│ │口前移，注重事前防控，强化风险管控能力，不断提升风险预警、风险应对│
│ │、风险处置能力。 │
│ │5、完善人才培育机制，夯实干部队伍建设 │
│ │围绕主业发展需要，以培养年轻干部、培育复合型人才和加强人才队伍梯队│
│ │建设为重点，进一步凝心铸魂，完善人才培养、选拔、使用机制，营造尊重│
│ │员工劳动、鼓励员工成长、引导员工与公司共同发展的浓厚氛围，为公司持│
│ │续发展奠定基础。 │
│ │6、抓牢廉洁从业教育，打造健康企业文化 │
│ │进一步加大政策宣贯力度，增强警示教育震摄作用，增强干部“一岗双责”│
│ │意识和员工廉洁从业意识，树牢红线意识、底线意识和合规意识，逐步建立│
│ │和完善全员参与、全域覆盖、全程监督的廉洁从业管理体系，努力打造阳光│
│ │廉洁的企业文化。 │
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│公司资金需求│为满足公司日常经营的资金需求，根据公司第十届董事会第十七次（临时）│
│ │会议决议精神，公司于2022年12月30日与光大控股（江苏）投资有限公司（│
│ │以下简称“光控江苏”）签订了《借款合同》，光控江苏向公司提供本金为│
│ │不超过10.53亿元借款，借款期限为不超过3个月，借款年利率为6%。 │
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│可能面对风险│1、市场风险 │
│ │预期2023年，政策环境将更加积极宽松，宏观经济将有所回暖，企业信心和│
│ │居民消费意愿将有所改善，市场需求有望回升。但由于前几年各种原因未能│
│ │入市的项目，可能会陆续释放，市场供应也将相应增加。在此情况下，市场│
│ │竞争将更加激烈，不排除出现低价竞争等情况。对此，公司将充分预估可能│
│ │存在的市场风险，一方面把握市场复苏行情，加快推进经营性物业的租赁进│
│ │度以及销售类物业的去化速度；另一方面全面加强运营管理，持续做好风险│
│ │的辨识和化解工作。 │
│ │2、财务风险 │
│ │此前，由于政策层面对房地产企业融资限制以及金融机构市场偏好变化，公│
│ │司面临一定的流动性压力。随着融资政策的松绑和融资市场的回暖，公司将│
│ │全力把握政策窗口期，合理安排融资计划，不断优化财务结构，加快资金周│
│ │转，多渠道降低资金成本，提高资金使用效率；同时，加强对公司有息负债│
│ │监控及分析，合理把握资金投放节奏和方向，确保公司资金链安全、顺畅，│
│ │不出现流动性风险。 │
│ │3、商誉减值风险 │
│ │截至2022年底，公司商誉余额12.64亿元，主要系公司受让光大安石51%股权│
│ │的价格超过购并日公司享有的可辨认净资产公允价值。未来，如果公司业务│
│ │推进不及预期，可能会出现计提商誉减值的风险。 │
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│增发股份 │嘉宝集团2015年7月1日发布定增预案，公司拟11.02元/股的价格非公开发行│
│ │不超过1.81亿股股份，募资不超过199462万元，拟用于：1）昆山花桥梦之 │
│ │悦项目，项目总投资168788万元，拟投入募集资金97500万元。本项目预计 │
│ │实现销售额201250万元，净利润16271万元。2）昆山花桥梦之晨花园项目，│
│ │项目总投资140400万元，拟投入募集资金36462万元。本项目预计实现销售 │
│ │额175887万元，净利润19557万元。3）上海嘉定梦之缘项目，项目总投资21│
│ │8960万元，拟投入募集资金65500万元。本项目预计实现销售额262711万元 │
│ │，净利润21878万元。 │
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