热点题材☆ ◇600638 新黄浦 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:互联金融、物业管理
风格:参股金融、低市净率、破净资产、小盘国企
指数:无
【2.主题投资】
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2024-05-16│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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公司主营酒店经营管理、房地产开发、物业管理。
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2023-08-29│互联金融 │关联度：☆☆☆
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公司每年投入数千万元打造IT平台，达到三类信息技术标准，上线 了业内领先的综合交易
系统
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2023-11-20│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2022-06-08│期货概念 │关联度：☆☆
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公司拥有全资子公司华闻期货以及20%江西瑞奇期货股权
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2021-10-29│信托业务 │关联度：☆☆☆
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参股中泰信托投资有限责任公司
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近20个交易日内跌破净资产，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2024-11-19│活跃小盘国企│关联度：☆☆☆☆☆
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活跃小盘国企概念股。
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2024-11-19│低市净率 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2024-11-19,公司市净率(MRQ)为：0.7833
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2024-11-19│破净资产 │关联度：☆☆☆☆
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截止2024-11-19公司收盘价相对于每股净资产跌幅：-21.67%
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2022-06-23│参股金融 │关联度：☆☆
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公司拥有全资子公司华闻期货以及20%江西瑞奇期货股权
【3.事件驱动】
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2019-04-22│上海国际金融中心建设进入冲刺阶段
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2019年4月20日，上海市副市长吴清出席了上海交通大学上海高级金融学院建院十周年庆典
大会。作为上海高级金融学院新任理事长，吴清在致辞中表示，上海高级金融学院承载了政府、
金融界与教育界探索金融教育改革、培养高端金融人才的热切期望，是推进上海国际金融中心建
设的重要举措。
吴清表示，目前上海国际金融中心建设进入冲刺阶段。全球多元化发展格局，中国经济进入
“新常态”，以及上海的三大新任务，都为金融中心建设带来了新的机遇。今年初，经国务院同
意，人民银行等八部门联合印发《上海国际金融中心建设行动计划（2018-2020年）》，吹响了
向国际金融中心进军的号角。
吴清指出，上海正按照行动计划部署，从扩大对外开放、深化改革创新、集聚优势资源、增
强市场功能、防控金融风险等方面持续发力，加快建设全球资产管理中心、跨境投融资服务中心
、金融科技中心、国际保险中心、全球人民币资产定价和结算中心、金融风险管理与压力测试中
心等六个中心，打造一个“国际一流”的金融生态系统，形成“6+1”金融发展格局。
吴清认为，“6+1”格局、国际金融中心建设需要强大的、源源不断的人才支撑。从数量上
看，2018年，上海金融从业人员超过36万，仅占全市就业人员总数的3%。相较于新加坡的5%，纽
约的10%以及伦敦的25%，上海金融人才还有很大缺口。与此同时，新一轮产业变革趋势下的金融
服务需求，以及新一代科技革命对金融行业的深度渗透和重构，都对金融人才素质提出了新的更
高要求。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │公司长期推进房地产、金融双轮驱动发展战略，其中房地产经营模式以自主│
│ │开发、销售、出租为主，公司的业务板块分为商业办公地产开发、住宅地产│
│ │开发、园区建设开发及长租公寓开发经营等。目前公司房地产开发的业务范│
│ │围主要集中在上海、浙江、江苏，主要产品为高端办公楼、普通商品房、科│
│ │技园区、保障房、长租房、多层洋房和别墅等。 │
│ │公司金融板块业务覆盖期货、信托、基金等多元领域，目前已初具“期、信│
│ │、基”牌照齐全的金融集群发展雏形。 │
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│经营模式 │房地产经营模式以自主开发、销售、出租为主 │
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│核心竞争力 │（一）报告期内，公司的区域优势得以进一步强化，硬件方面，公司核心资│
│ │产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强│
│ │，可以为公司下一步发展提供更充分的资金保障；软件方面，公司长期立足│
│ │一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起的信息、人脉、知识、│
│ │经验等多方面本土优势，公司现有商品房项目基本集中在长三角地区，符合│
│ │人口、产业集聚趋向，公司长期保持稳健的财务结构，现金流充足，有息负│
│ │债率在行业中处于较低水平，在坚持房地产调控政策大环境下有利于占据发│
│ │展主动。 │
│ │（二）伴随“科技创新”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持│
│ │续向好，公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司 │
│ │旗下科技京城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区，│
│ │经过多年建设，已形成“一园多基地”产业格局。科技京城管理发展有限公│
│ │司荣获“全国文明单位”光荣称号，并已连续四次荣获“上海市文明单位”│
│ │光荣称号。上海科创中心重大项目——“数智心城无界创新”产业园（一期│
│ │）2022年落户科技京城，这一黄浦区科创引擎，未来有望成为上海人工智能│
│ │高阵地与数字经济引力场。 │
│ │（三）目前金融创新和强化监管同步推进，房地产市场竞争则进入综合实力│
│ │比拼阶段，以往模仿型、排浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地│
│ │产互动互补一体化发展已经成为必然趋向。报告期内，公司在已取得期货、│
│ │信托、基金等多张金融牌照基础上，进一步拓展金融业务领域，为下一步先│
│ │行先试房地产业与金融平台对接提前布局。公司全资子公司华闻期货经过连│
│ │年跨越式发展，市场地位与行业影响力大幅提升，已开始对公司作出与之战│
│ │略定位相符合的利润贡献。公司多年布局的房地产、金融双轮驱动战略开始│
│ │真正落地见效。 │
│ │（四）报告期内，我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积│
│ │极鼓励社会资本参与保障性租赁住房建设与运营管理。公司在此业务领域具│
│ │有丰富运作经验与实践成果。公司积极进军租赁住宅市场，是上海市最早投│
│ │身长租公寓建设、运营领域的企业之一。在此基础上，公司可充分利用自身│
│ │房地产开发、经营及金融联动发展综合优势，提升保障性租赁住房的经济效│
│ │益和社会效益。 │
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│经营指标 │2022年度，公司实现营业总收入472,589.77万元，其中营业收入431,728.02│
│ │万元，当年实现净利润6,498.43万元，归属于母公司股东的净利润5,647.60│
│ │万元，归属于母公司股东扣除非经常性损益后的净利润92.02万元。 │
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│竞争对手 │光大嘉宝、城投控股、万业企业、华丽家族 │
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│核心风险 │1、政策风险。公司将密切关注宏观形势，加强对政策趋势的研判，依据政 │
│ │策导向，结合市场变化，在已竣工的项目用途上去化库存，回笼资金，为年│
│ │度重点工作应对政策风险。公司目前的项目主要在上海，即使政策发生改变│
│ │，受到的影响也相对较小，抗风险能力也较强。 │
│ │2、财务风险。房地产作为资金密集型行业，资金链的安全与否直接决定着 │
│ │企业的生命，资金成本的高低直接影响着企业的盈利能力。公司在继续借助│
│ │良好的资信获取金融机构信贷融资基础上，通过资本市场中票、发行公司私│
│ │募债券等融资渠道，降低资金成本，最大限度提高资金使用效率，为公司的│
│ │稳定发展提供资金支持。 │
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│投资逻辑 │核心城区科技园区发展前景持续向好，公司在此业务领域具有品牌、经验、│
│ │管理等多方面先发优势,公司旗下科技京城是上海中心城区内唯一由上海市 │
│ │政府命名的高科技创业园区，经过多年建设，已形成“一园多基地”产业格│
│ │局。科技京城管理发展有限公司荣获“全国文明单位”光荣称号，并已连续│
│ │四次荣获“上海市文明单位”光荣称号。上海科创中心重大项目——“数智│
│ │心城无界创新”产业园（一期）2022年落户科技京城，这一黄浦区科创引擎│
│ │，未来有望成为上海人工智能高阵地与数字经济引力场。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │上海、浙江、江苏、四川 │
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│股东变更 │新黄浦2017年11月14日公告，福州领达资产管理有限公司（简称“福州领达│
│ │”）股东王丁辉、王为兵将其合计持有的福州领达100%的股份以协议转让的│
│ │方式转让给盛誉莲花。本次权益变动完成后，盛誉莲花作为福州领达的控股│
│ │股东，间接控制上海领资持有的公司17.64%的股权。盛誉莲花及一致行动人│
│ │拟在未来12个月内继续增持公司股份。 │
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│行业竞争格局│2016年以来房地产行业呈现出大范围、多层次的并购与整合，行业专业化水│
│ │平与集中度不断提升。除了专业化程度更高的房地产企业通过并购获得更多│
│ │的项目和土地资源以外，房地产行业的资源整合还涉及产业链资源整合以及│
│ │跨界资源整合，通过多元化业务的协同效应推动行业发展。随着行业内资源│
│ │整合的加速，行业集中度进一步加强。 通过产业链整合及跨界整合，房地 │
│ │产企业多元化布局产生的协同效应将对房地产业务的发展产生促进作用。 │
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│行业发展趋势│2022年末监管层“三箭齐发”，前期极度紧缩的房地产融资政策环境已发生│
│ │逆转，从信贷、债券、股权三个融资渠道支持房地产企业扩大融资，其中恢│
│ │复上市房企和涉房上市公司再融资措施，系时隔四年多以来终于“破冰”之│
│ │举，这些举措将从整体上利于房地产市场风险出清及信心修复。 │
│ │从需求端来看，前期较严的限制性政策已出现放松或适时撤出，预计未来时│
│ │期在刺激改善型需求，尤其是适度放松核心、热点城市的限制性政策方面，│
│ │仍有一定发力空间。 │
│ │对保障性租赁住房、城市更新等等新业务领域的政策扶持力度，预计将在更│
│ │为宽松的货币、财政政策基调下持续提升。 │
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│行业政策法规│2022年末监管层“三箭齐发”，前期极度紧缩的房地产融资政策环境已发生│
│ │逆转，从信贷债券、股权三个融资渠道支持房地产企业扩大融资，其中恢复│
│ │上市房企和涉房上市公司再融资指施，系时隔四年多以来终于“破冰”之举│
│ │，这些举措将从整体上利于房地产市场风险出清及信心修复。 │
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│公司发展战略│公司在未来几年内仍将进一步强化、优化“双轮驱动”发展格局，立足做实│
│ │做强房地产主业，做精做优金融业务，着力提高品牌经营水平，使公司经营│
│ │领域由房地产行业为主，逐步转型为房地产与金融投资并重的发展格局。 │
│ │1、顺应未来行业发展趋势，落实房地产领域供给侧改革，精准把握国家房 │
│ │地产政策调控效应，密切关注经济形势、行业态势和市场走势变化，科学实│
│ │施土地储备，不断提升盈利能力与运营效率。主动融入长三角一体化战略，│
│ │优选长三角重点城市，在充分辨别区域性市场风险的前提下，审慎但又果断│
│ │地选准仍处于价值洼地的区域性细分市场，发挥自身优势，进行各种形式投│
│ │资或项目收储。 │
│ │2、支持华闻期货进一步做大做强，适时研究建立资本补充触发机制，充分 │
│ │凭借公司参控的金融类子公司和关联公司在“期、基、信”领域的专业平台│
│ │优势，在不断提高投资收益率的同时，着力谋求各自领域与房地产开发经营│
│ │业务联动发展，将房地产金融服务做精做优，为股东创造稳中有升的利润回│
│ │报。 │
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│公司日常经营│报告期内，公司共计实现销售金额331,905.56万元，销售面积1,631,970.45│
│ │平方米，实现结转收入金额413,259.02万元，结转面积320,395.72平方米，│
│ │报告期末待结转面积355,532.76平方米。 │
│ │公司各处建设项目立足当地实际，鼓足干劲，全力完成预定计划，年内在全│
│ │行业交付问题频发的背景下，克服重重困难，全年新开工3个项目面积23.17│
│ │万平方米，总开工8个项目面积121.44万平方米，竣工4个项目面积80.06万 │
│ │平方米，共交付商品房4725套、租赁房4116套，坚决打赢了“保交付”的硬│
│ │仗，守住了公司发展乃至生存的底线。 │
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│公司经营计划│1、房产建设 │
│ │2023年，公司各处开发类项目要及时制定切实可行的总进度目标与分阶段目│
│ │标，科学调配人力、物力、财力与机械设备等各项资源，确保关键施工节点│
│ │如期完成。 │
│ │2、房产销售 │
│ │由于政策环境快速切换，房地产市场行情面临极大不确定性，公司各处房产│
│ │销售团队必须树立高度紧迫感，主动贴近工作需要，创新思维，开拓进取，│
│ │依托科学实用的销售体系，以及内外部联动的资源保障，合力完成全年销售│
│ │目标任务。 │
│ │3、房产经营 │
│ │新的一年里，科技京城经营工作面临周边重点市政工程开工及自身整体更新│
│ │改造启动等重大挑战，管理公司要进一步按照市、区两级政府对北京东路产│
│ │业结构调整的要求，进一步明确市场定位和规划，巩固“全国文明单位”创│
│ │建成果，要在物业管理、自持房产招商招租两大业务领域不断创新工作思路│
│ │和方法，持续提升物业管理工作的质量和服务水平、强化招商招租工作的能│
│ │级和成效性。 │
│ │4、金融业务 │
│ │金融业务团队要坚持一手抓发展，一手抓风控。各子公司要建立全面合规、│
│ │全员合规、全程合规的管理体系与合规文化，通过对制度的完善、学习和考│
│ │核，促进全员在基本制度层面和操作层面培养合规工作习惯；通过有组织、│
│ │有针对性和有所侧重的稽核检查，对分支机构、部门与员工起到积极的督促│
│ │与奖惩作用。 │
│ │5、项目投资 │
│ │项目投资是关系公司未来时期能否持续发展壮大的根基所在。新的一年中，│
│ │公司要在业已确立的战略转型共识下，努力拓宽渠道，主动捕捉机会，要在│
│ │城市更新、长租公寓、代建代管等转型突破重点方向上进一步整合资源、模│
│ │式创新。 │
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│公司资金需求│公司下属财务部门基于各成员企业的现金流量预测结果，在公司层面持续监│
│ │控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同时持续监控│
│ │是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，│
│ │以满足短期和长期的资金需求。 │
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│可能面对风险│1、宏观经济风险：当前我国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲 │
│ │击、预期转弱三重压力仍然较大，国内外经济形势面临较多不确定因素，宏│
│ │观经济形势变化将对房地产市场产生一定影响。 │
│ │2、市场风险：随着城镇化、人均住房面积提升等因素影响，我国商品房需 │
│ │求增速放缓，不同区域分化明显，部分地区出现需求下降、供应过剩的情况│
│ │，市场竞争风险将进一步加剧。 │
│ │3、资金风险：房地产作为资金密集型行业，受行业监管政策和金融监管政 │
│ │策影响较大，企业资金依然面临压力。 │
│ │4、公司自身风险：（一）对房地产开发单一业务依存度过高；（二）由于 │
│ │前期积累不足，公司现金储备规模较小，重大战略实施落地存在较大资金缺│
│ │口；（三）人员结构及管理模式与转型发展需要存在脱节。 │
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│股东回报规划│根据《公司法》等有关法律法规及《公司章程》的规定，公司制定未来三年│
│ │（2023-2025年）股东回报规划：公司可以采取现金、股票或者现金与股票 │
│ │相结合的方式分配股利。在公司盈利且现金能够满足公司持续经营和长期发│
│ │展的前提条件下，公司将积极采取现金方式分配股利，且现金分红优先于股│
│ │票股利。公司年度报告期内合并口径盈利且累计未分配利润为正时，拟分配│
│ │的现金红利总额（包括中期已分配的现金红利）与合并报表年度归属于上市│
│ │公司股东的净利润之比不低于30%。根据《公司章程》的规定，在公司盈利 │
│ │且现金能够满足公司持续经营和长期发展的前提条件下，公司将积极采取现│
│ │金方式分配股利，且现金分红优先于股票股利。 │
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│增发股票 │定增募资投入住房项目等：新黄浦2023年1月6日发布定增预案，公司拟非公│
│ │开发行股份不超过20201.9035万股，募集资金总额不超过170000万元，扣除│
│ │发行费用后拟用于：1）上海闵行星悦梦庭租赁住房项目，总投资103093.53│
│ │万元，拟投入募集资金20000万元。项目建设运营期：70年。2）上海闵行星│
│ │悦河畔家园租赁住房项目，总投资226007.12万元，拟投入募集资金48500万│
│ │元。项目建设运营期：70年。3）上海宝山新顾城欣康苑保障住房项目，总 │
│ │投资106733.88万元，拟投入募集资金19500万元。4）上海奉贤欣平苑保障 │
│ │住房项目，总投资69354.44万元，拟投入募集资金7000万元。5）湖州玉象 │
│ │府项目，总投资136950.24万元，拟投入募集资金24000万元。项目定位为刚│
│ │需、刚改型商品住宅，计划于2023年3月交付使用。6）补充流动资金，总投│
│ │资51000万元，拟投入募集资金51000万元。 │
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