热点题材☆ ◇600638 新黄浦 更新日期：2025-06-18◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:互联金融、物业管理
风格:参股金融、破净资产、近期新高、小盘国企、私募重仓
指数:无
【2.主题投资】
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2024-05-16│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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公司主营酒店经营管理、房地产开发、物业管理。
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2023-08-29│互联金融 │关联度：☆☆☆
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公司每年投入数千万元打造IT平台，达到三类信息技术标准，上线 了业内领先的综合交易
系统
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2023-11-20│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2022-06-08│期货概念 │关联度：☆☆
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公司拥有全资子公司华闻期货以及20%江西瑞奇期货股权
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2021-10-29│信托业务 │关联度：☆☆☆
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参股中泰信托投资有限责任公司
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近20个交易日内跌破净资产，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2025-06-17│活跃小盘国企│关联度：☆☆☆☆☆
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活跃小盘国企概念股。
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2025-06-17│近期新高 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司于2025-06-17创新高：6.65元
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2025-06-17│破净资产 │关联度：☆☆☆
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截止2025-06-17公司收盘价相对于每股净资产跌幅：-6.38%
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2025-03-31│私募重仓 │关联度：☆☆☆
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截止2025-03-31,私募重仓持有4219.44万股(2.11亿元)
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2022-06-23│参股金融 │关联度：☆☆
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公司拥有全资子公司华闻期货以及20%江西瑞奇期货股权
【3.事件驱动】
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2019-04-22│上海国际金融中心建设进入冲刺阶段
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2019年4月20日，上海市副市长吴清出席了上海交通大学上海高级金融学院建院十周年庆典
大会。作为上海高级金融学院新任理事长，吴清在致辞中表示，上海高级金融学院承载了政府、
金融界与教育界探索金融教育改革、培养高端金融人才的热切期望，是推进上海国际金融中心建
设的重要举措。
吴清表示，目前上海国际金融中心建设进入冲刺阶段。全球多元化发展格局，中国经济进入
“新常态”，以及上海的三大新任务，都为金融中心建设带来了新的机遇。今年初，经国务院同
意，人民银行等八部门联合印发《上海国际金融中心建设行动计划（2018-2020年）》，吹响了
向国际金融中心进军的号角。
吴清指出，上海正按照行动计划部署，从扩大对外开放、深化改革创新、集聚优势资源、增
强市场功能、防控金融风险等方面持续发力，加快建设全球资产管理中心、跨境投融资服务中心
、金融科技中心、国际保险中心、全球人民币资产定价和结算中心、金融风险管理与压力测试中
心等六个中心，打造一个“国际一流”的金融生态系统，形成“6+1”金融发展格局。
吴清认为，“6+1”格局、国际金融中心建设需要强大的、源源不断的人才支撑。从数量上
看，2018年，上海金融从业人员超过36万，仅占全市就业人员总数的3%。相较于新加坡的5%，纽
约的10%以及伦敦的25%，上海金融人才还有很大缺口。与此同时，新一轮产业变革趋势下的金融
服务需求，以及新一代科技革命对金融行业的深度渗透和重构，都对金融人才素质提出了新的更
高要求。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │公司的业务板块分为租赁住房建设与运营、商品住宅开发与销售、保障性住│
│ │房开发与建设、商业办公地产开发、园区建设与运营等。主要产品为租赁住│
│ │房、普通商品房、多层洋房和别墅、保障性住房、高端办公楼、科技园区等│
│ │。 │
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│经营模式 │公司长期坚持“房地产、金融双轮驱动”发展战略，其中房地产经营模式以│
│ │自主开发、销售、租赁、运营为主，公司的业务板块分为租赁住房建设与运│
│ │营、商品住宅开发与销售、保障性住房开发与建设、商业办公地产开发、园│
│ │区建设与运营等。 │
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│核心竞争力 │（一）二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推│
│ │进中国式现代化的决定》提出，“加快建立租购并举的住房制度，加快构建│
│ │房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需│
│ │求。”公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果，是上海市最早投身│
│ │长租公寓建设、运营的企业之一。公司可充分利用自身房地产开发、经营及│
│ │金融联动发展综合优势，提升各类保障性住房建设运营的经济效益和社会效│
│ │益。 │
│ │（二）伴随“科技强国”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持│
│ │续向好，公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司 │
│ │旗下科技京城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区，│
│ │经过多年建设，已形成“一园多基地”产业格局，获得“全国文明单位”光│
│ │荣称号并连续多年通过复评。 │
│ │（三）目前金融创新和强化监管同步推进。报告期内，公司在持有期货、信│
│ │托、基金等多张金融牌照的基础上，以风险可控为前提，进一步拓展供应链│
│ │、保理、私募投资等业务领域。公司全资子公司华闻期货经过多年稳步发展│
│ │，市场地位与行业影响力大幅提升，公司多年布局的房地产、金融双轮驱动│
│ │战略开始真正落地见效。 │
│ │（四）公司长期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起信│
│ │息、人脉、知识、经验等多方面本土优势；公司现有商品房项目基本集中在│
│ │长三角地区，符合人口、产业集聚趋向，利于开展代建、代管等轻资产相关│
│ │转型。 │
│ │（五）公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚│
│ │挺，变现能力较强，可以为公司下一步发展提供更充分的资金保障；公司长│
│ │期保持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中处于较低水平，│
│ │在房地产行业深度调整过程中抗压能力相对较强，战略转型轻便灵活。 │
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│经营指标 │2024年度，公司实现营业总收入319,463.02万元，其中营业收入292,248.15│
│ │万元，当年实现净利润18,520.39万元，归属于母公司股东的净利润8,170.8│
│ │5万元，归属于母公司股东扣除非经常性损益后的净利润6,241.79万元。 │
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│竞争对手 │光大嘉宝、城投控股、万业企业、华丽家族 │
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│品牌/专利/经│品牌：在完成全年营销目标同时，经营团队进一步协同开展品牌宣传，扩大│
│营权 │“新黄浦筑梦城”品牌影响力。 │
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│核心风险 │1、政策风险。公司将密切关注宏观形势，加强对政策趋势的研判，依据政 │
│ │策导向，结合市场变化，在已竣工的项目用途上去化库存，回笼资金，为年│
│ │度重点工作应对政策风险。公司目前的项目主要在上海，即使政策发生改变│
│ │，受到的影响也相对较小，抗风险能力也较强。 │
│ │2、财务风险。房地产作为资金密集型行业，资金链的安全与否直接决定着 │
│ │企业的生命，资金成本的高低直接影响着企业的盈利能力。公司在继续借助│
│ │良好的资信获取金融机构信贷融资基础上，通过资本市场中票、发行公司私│
│ │募债券等融资渠道，降低资金成本，最大限度提高资金使用效率，为公司的│
│ │稳定发展提供资金支持。 │
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│投资逻辑 │二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国│
│ │式现代化的决定》提出，“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产│
│ │发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。”│
│ │公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果，是上海市最早投身长租公│
│ │寓建设、运营的企业之一。 │
│ │伴随“科技强国”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好│
│ │，公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科 │
│ │技京城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区，经过多│
│ │年建设，已形成“一园多基地”产业格局，获得“全国文明单位”光荣称号│
│ │并连续多年通过复评。 │
│ │目前金融创新和强化监管同步推进。报告期内，公司在持有期货、信托、基│
│ │金等多张金融牌照的基础上，以风险可控为前提，进一步拓展供应链、保理│
│ │、私募投资等业务领域。 │
│ │公司长期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起信息、人│
│ │脉、知识、经验等多方面本土优势；公司现有商品房项目基本集中在长三角│
│ │地区，符合人口、产业集聚趋向，利于开展代建、代管等轻资产相关转型。│
│ │公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变│
│ │现能力较强，可以为公司下一步发展提供更充分的资金保障。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │上海、浙江、江苏、四川 │
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│股东变更 │新黄浦2017年11月14日公告，福州领达资产管理有限公司（简称“福州领达│
│ │”）股东王丁辉、王为兵将其合计持有的福州领达100%的股份以协议转让的│
│ │方式转让给盛誉莲花。本次权益变动完成后，盛誉莲花作为福州领达的控股│
│ │股东，间接控制上海领资持有的公司17.64%的股权。盛誉莲花及一致行动人│
│ │拟在未来12个月内继续增持公司股份。 │
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│股权收购 │拟2.15亿元收购北京市昌平区硅谷SOHO-2号楼项目:新黄浦2025年5月16日公│
│ │告，公司拟收购北京市昌平区硅谷SOHO-2号楼项目，产权对价为21500万元 │
│ │。按照建筑面积21759㎡计算，每平米单价9880元。公司表示：通过本次资 │
│ │产收购交易将进一步提高公司业务规模，扩大公司业务区域布局，强化市场│
│ │开拓能力，增强公司持续经营能力和盈利能力，符合公司未来发展战略和全│
│ │体股东利益。 │
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│行业竞争格局│2024年是我国房地产市场进入下行通道第三个年头。纵观全年，房地产政策│
│ │因应市场变化不断加码，从4月中央政治局会议提出“消化存量、优化增量 │
│ │”，到9月“促进房地产市场止跌回稳”，再到12月“稳住楼市”，政策面 │
│ │正在从供需两端发力稳定房地产市场。 │
│ │国家统计局数据显示，2024年全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降│
│ │10.6%；房地产开发企业房屋施工面积733247万平方米，比上年下降12.7%；│
│ │房屋新开工面积73893万平方米，比上年下降23.0%；房屋竣工面积73743万 │
│ │平方米，比上年下降27.7%；新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下│
│ │降12.9%；新建商品房销售额96750亿元，比上年下降17.1%。 │
│ │上述数据表明，当前房地产市场仍在持续探底过程中，但边际改善迹象已经│
│ │显现，主要反映在10月以来居民购房需求有所回暖、新房销量同比跌幅收窄│
│ │、核心城市成交量升温、一线城市房价与地价止跌等。 │
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│行业发展趋势│展望2025年，预计伴随政策发力及效应显现，房地产市场过快下跌势头有望│
│ │放缓，止跌回稳积极因素将不断积累。具体来看，市场量价跌幅有望明显收│
│ │窄，销售端止跌可能早于投资端止跌，预计全年商品房销售面积降幅缩至个│
│ │位百分比。投资端因存量未开发土地库存去化难度较大，新增拿地及施工投│
│ │资仍将在较长时段内保持低位。 │
│ │中长期而言，未来十年我国住房需求进入结构优化和品质提升新发展时期，│
│ │即住房需求整体呈缓慢下降趋势，结构上刚性需求稳中有降，拆改更新需求│
│ │相对平稳，改善性需求逐步提升。此外，因城镇化率提升及家庭小型化趋势│
│ │带动新增城镇家庭数量增加，城镇家庭户均居住面积随居民收入水平提升而│
│ │提升，城市更新亦将持续激发拆除改造需求，此三个关键因素预计将构成房│
│ │地产市场中长期支撑。分区域来看，人口净流入、产业竞争力强的区域住房│
│ │需求将保持增长，而人口净流出、产业竞争力弱的区域住房市场将持续遇冷│
│ │。 │
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│行业政策法规│《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》 │
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│公司发展战略│公司根据市场变化与政策导向，持续优化“双轮驱动”发展格局，立足做实│
│ │做强房地产主业，做精做优金融业务，着力提高品牌经营水平，使公司经营│
│ │领域由房地产开发销售为主，逐步转型为房地产经营与金融协同发展齐抓并│
│ │举。 │
│ │1、顺应未来行业发展趋势，落实房地产领域供给侧改革，密切追踪、提前 │
│ │适应经济形势、行业态势和市场走势变化，科学实施项目储备，不断提升盈│
│ │利能力与运营效率。公司将在长租房经营、城市更新以及项目代建代管等方│
│ │向大力突破，持续推进相关性业务拓展与战略转型。 │
│ │2、打造巩固长租房业务先行优势，持续扩充保障房租赁业务规模，挖掘储 │
│ │备更多高质量长租房业务项目，实现“投、融、建、管、退”全链条闭环运│
│ │行，走出一条以长租房建设运营带动公司全面转型的特色新路。 │
│ │3、支持华闻期货进一步做大做强，适时研究建立资本补充触发机制。充分 │
│ │凭借公司参控的金融类子公司和关联公司在“期、基、信”领域的专业平台│
│ │优势，在不断提高投资收益率的同时，着力谋求各自领域与房地产开发经营│
│ │业务联动发展，不断强化金融对公司主营业务、转型方向服务功能，为股东│
│ │创造可持续、高质量的价值提升。 │
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│公司日常经营│（一）租赁住房建设运营 │
│ │公司系为上海市内首批响应政策导向、率先进军保租房市场的企业之一。20│
│ │24年，公司相关经营团队进一步细化营销动作颗粒度，有效利用社区、商户│
│ │、团委、党建等平台资源向租户提供政务咨询、社区活动、文化沙龙、知识│
│ │培训、运动比赛等社群服务，提升客户参与度，提高客户满意度，吴泾、梅│
│ │陇两项目入市一年迅速通过爬坡期，平均出租率接近满租。 │
│ │在完成全年营销目标同时，经营团队进一步协同开展品牌宣传，扩大“新黄│
│ │浦筑梦城”品牌影响力。 │
│ │（二）住宅开发与销售 │
│ │面对市场持续下探困难局面，公司秉持高度社会责任意识，鼓足干劲，克服│
│ │困难，坚决打赢“保交付”硬仗，各项工程如期完成节点进度，交付工作顺│
│ │利完成。销售方面，公司各处项目顶住压力，狠抓回款，加速去化，其中青│
│ │浦项目年内签约147套，金额6.87亿元，基本实现清盘；杭州临平项目于202│
│ │4年9月26日集中交付，已交付住宅539套，交付面积5.94万平方米，累计结 │
│ │转销售金额14.27亿元；杭州萧山项目于2024年12月21日集中交付，已交付 │
│ │住宅353套，交付面积3.55万平方米，累计结转销售金额11.08亿元。其余项│
│ │目尾盘销售也基本完成年度目标。 │
│ │（三）商办租赁与经营 │
│ │科技京城管理公司在全行业空置率居高不下、老客户租约大批量到期情况下│
│ │，通过人员职能、工作流程、责任分工等方面的持续整合优化，实现了客户│
│ │对接更加紧密、物管服务更加规范、增值创收有所提升、招商引税明显突破│
│ │、改造协调稳步推进等多方面成效。全年完成续签9268平米，新引入成交面│
│ │积8639平米，促成了“大数据产业科创中心”项目合作，整体去化了长期空│
│ │置的东楼2-3层合计3396平米，全面完成各项经营指标任务。 │
│ │（四）金融业务 │
│ │2024年，华闻期货以“节本增效”为工作主线，紧抓内部成本控制，持续促│
│ │进公司业务多元化、数字化转型，总体保持稳健经营态势。截至年末，公司│
│ │市场占有率2.85%，位居行业第九，排名较去年末上升一位。期末客户权益6│
│ │8.3亿元，较年初增长8.7%；日均权益65亿元，较年初增长9.5%。客户权益 │
│ │规模显著高于行业平均及中位数水平。此外，华闻期货在金融服务、金融科│
│ │技等领域的成功实践，获得了监管部门高度认可，2024年蝉联获得大商所、│
│ │郑商所“年度优秀会员”、“机构服务优秀会员”等奖项。公司自主研发的│
│ │“基于大模型能力建设的智能客服平台”荣获央行金融科技发展三等奖，评│
│ │级达到“国内行业先进水平”。 │
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│公司经营计划│面对复杂多变经营环境，2025年公司经营总体思路为稳中谋变、稳中求进。│
│ │要进一步夯实稳健发展责任担当，聚焦主责主业，拉抬经营短板，用拼搏进│
│ │取、创新守正的工作状态推进全年各阶段任务目标。 │
│ │1、房产销售 │
│ │公司各处房产销售团队要树立高度紧迫感，创新思维，开拓进取，依托科学│
│ │实用的销售体系，以及内外部联动的资源保障，狠抓销售全面清盘，合力完│
│ │成全年销售目标任务。 │
│ │2、房产经营 │
│ │公司旗下商办项目要在现有基础上努力挖掘潜力，稳定并争取进一步提升出│
│ │租率。科技京城更新改造要在资金筹措、方案设计、工程施工方面，形成政│
│ │府、股东、业主三方认可的可实施更新改造方案,并根据设计方案和更新计 │
│ │划，统一规划、分步实施，成熟一批、启动一批。梅陇和吴泾长租房项目要│
│ │在保持高出租率基础上，不断提升经营水平与品牌效力，实现标准化、模块│
│ │化的管理体系与品牌输出。 │
│ │3、金融业务 │
│ │华闻期货要以科技金融赋能转型发展，继续聚焦高频、互联网、资管与财富│
│ │管理三大战略方向，强化IT、合规、投资咨询、产品四大赋能驱动，持续提│
│ │升公司品牌价值和市场影响力,做强互联网业务，形成监管认可、客户认同 │
│ │、可持续的互联网业务模式。新黄浦投资、欣龙新干线、浦浩投资等金融类│
│ │子公司要在严把风险关的前提下，持续降本增效，争取产出更多利润。 │
│ │4、项目拓展 │
│ │以长租公寓项目为核心，平衡好收购现成项目和购地自建两种项目来源方式│
│ │。要充分借鉴头部企业先进经验，联通政府、企业、中介、金融机构等各方│
│ │通道，灵活把握R4地块出让、共同开发、战略合作及包租、增益分成、代建│
│ │代管等多种形式与模式，创新思路，优中选优，尽快做大规模，并利用好长│
│ │租公寓人口导入蕴含商机的长久粘性与无限拓展、组合空间，勇于探索各种│
│ │新的业态组合和运营模式，以独具特色的多样化生态开展差异化竞争。 │
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│公司资金需求│财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来12个月现金│
│ │流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债│
│ │务。同时持续监控公司是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供│
│ │足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。 │
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│可能面对风险│2025年，全球经济形势更趋错综复杂，国内有效需求不足、预期偏弱、风险│
│ │隐患较多等不利因素仍然存在。房地产市场在一系列政策支持下，虽已出现│
│ │部分积极信号，但距真正止跌回稳仍需时日，需要政策端协同发力，持续作│
│ │用，同时，更为根本的是，只有稳住经济，才能稳住楼市。要通过切实有感│
│ │的经济增长带动收入增长，实现居民消费信心回暖和消费能力修复，促进实│
│ │现经济与楼市的良性正向循环。 │
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│股东回报规划│根据《公司法》等有关法律法规及《公司章程》的规定，公司制定未来三年│
│ │（2023-2025年）股东回报规划：公司可以采取现金、股票或者现金与股票 │
│ │相结合的方式分配股利。在公司盈利且现金能够满足公司持续经营和长期发│
│ │展的前提条件下，公司将积极采取现金方式分配股利，且现金分红优先于股│
│ │票股利。公司年度报告期内合并口径盈利且累计未分配利润为正时，拟分配│
│ │的现金红利总额（包括中期已分配的现金红利）与合并报表年度归属于上市│
│ │公司股东的净利润之比不低于30%。根据《公司章程》的规定，在公司盈利 │
│ │且现金能够满足公司持续经营和长期发展的前提条件下，公司将积极采取现│
│ │金方式分配股利，且现金分红优先于股票股利。 │
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│增发股票 │定增募资投入住房项目等：新黄浦2023年1月6日发布定增预案，公司拟非公│
│ │开发行股份不超过20201.9035万股，募集资金总额不超过170000万元，扣除│
│ │发行费用后拟用于：1）上海闵行星悦梦庭租赁住房项目，总投资103093.53│
│ │万元，拟投入募集资金20000万元。项目建设运营期：70年。2）上海闵行星│
│ │悦河畔家园租赁住房项目，总投资226007.12万元，拟投入募集资金48500万│
│ │元。项目建设运营期：70年。3）上海宝山新顾城欣康苑保障住房项目，总 │
│ │投资106733.88万元，拟投入募集资金19500万元。4）上海奉贤欣平苑保障 │
│ │住房项目，总投资69354.44万元，拟投入募集资金7000万元。5）湖州玉象 │
│ │府项目，总投资136950.24万元，拟投入募集资金24000万元。项目定位为刚│
│ │需、刚改型商品住宅，计划于2023年3月交付使用。6）补充流动资金，总投│
│ │资51000万元，拟投入募集资金51000万元。 │
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〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
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