热点题材☆ ◇600638 新黄浦 更新日期：2025-03-29◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:互联金融、物业管理
风格:参股金融、低市净率、破净资产
指数:无
【2.主题投资】
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2024-05-16│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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公司主营酒店经营管理、房地产开发、物业管理。
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2023-08-29│互联金融 │关联度：☆☆☆
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公司每年投入数千万元打造IT平台，达到三类信息技术标准，上线 了业内领先的综合交易
系统
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2023-11-20│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2022-06-08│期货概念 │关联度：☆☆
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公司拥有全资子公司华闻期货以及20%江西瑞奇期货股权
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2021-10-29│信托业务 │关联度：☆☆☆
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参股中泰信托投资有限责任公司
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近20个交易日内跌破净资产，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2025-03-28│低市净率 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2025-03-28,公司市净率(MRQ)为：0.77
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2025-03-28│破净资产 │关联度：☆☆☆☆
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截止2025-03-28公司收盘价相对于每股净资产跌幅：-23.18%
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2022-06-23│参股金融 │关联度：☆☆
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公司拥有全资子公司华闻期货以及20%江西瑞奇期货股权
【3.事件驱动】
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2019-04-22│上海国际金融中心建设进入冲刺阶段
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2019年4月20日，上海市副市长吴清出席了上海交通大学上海高级金融学院建院十周年庆典
大会。作为上海高级金融学院新任理事长，吴清在致辞中表示，上海高级金融学院承载了政府、
金融界与教育界探索金融教育改革、培养高端金融人才的热切期望，是推进上海国际金融中心建
设的重要举措。
吴清表示，目前上海国际金融中心建设进入冲刺阶段。全球多元化发展格局，中国经济进入
“新常态”，以及上海的三大新任务，都为金融中心建设带来了新的机遇。今年初，经国务院同
意，人民银行等八部门联合印发《上海国际金融中心建设行动计划（2018-2020年）》，吹响了
向国际金融中心进军的号角。
吴清指出，上海正按照行动计划部署，从扩大对外开放、深化改革创新、集聚优势资源、增
强市场功能、防控金融风险等方面持续发力，加快建设全球资产管理中心、跨境投融资服务中心
、金融科技中心、国际保险中心、全球人民币资产定价和结算中心、金融风险管理与压力测试中
心等六个中心，打造一个“国际一流”的金融生态系统，形成“6+1”金融发展格局。
吴清认为，“6+1”格局、国际金融中心建设需要强大的、源源不断的人才支撑。从数量上
看，2018年，上海金融从业人员超过36万，仅占全市就业人员总数的3%。相较于新加坡的5%，纽
约的10%以及伦敦的25%，上海金融人才还有很大缺口。与此同时，新一轮产业变革趋势下的金融
服务需求，以及新一代科技革命对金融行业的深度渗透和重构，都对金融人才素质提出了新的更
高要求。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │公司长期持续推进房地产、金融双轮驱动发展战略，其中房地产经营模式以│
│ │自主开发、销售、租赁、运营为主，公司的业务板块分为租赁住房建设与运│
│ │营、商品住宅开发与销售、保障性住房开发与建设、商业办公地产开发、园│
│ │区建设与运营等。目前公司房地产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、│
│ │江苏，主要产品为租赁住房、普通商品房、多层洋房和别墅、保障性住房、│
│ │高端办公楼、科技园区等。 │
│ │公司金融板块业务覆盖期货、信托、基金、私募证券等多元领域，目前已初│
│ │具“期、信、基”牌照较为齐全的金融集群发展雏形。 │
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│经营模式 │房地产经营模式以自主开发、销售、租赁、运营为主。 │
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│核心竞争力 │（一）公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚│
│ │挺，变现能力较强，可以为公司下一步发展提供更充分的资金保障；公司长│
│ │期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起的信息、人脉、│
│ │知识、经验等多方面本土优势，公司现有商品房项目基本集中在长三角地区│
│ │，符合人口、产业集聚趋向，公司长期保持稳健的财务结构，现金流充足，│
│ │有息负债率在行业中处于较低水平，在坚持房地产调控政策大环境下有利于│
│ │占据发展主动。 │
│ │（二）我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积极鼓励社会│
│ │资本参与保障性租赁住房建设与运营管理。公司在此业务领域具有丰富运作│
│ │经验与实践成果。公司积极进军租赁住房市场，是上海市最早投身租赁住房│
│ │建设、运营领域的企业之一。在租赁住房的投资、融资、建设、运管方面积│
│ │累了经验，培养和储备了人才，具有先发优势。在此基础上，公司可充分利│
│ │用自身房地产开发、经营及金融联动发展综合优势，提升租赁住房特别是保│
│ │障性租赁住房的经济效益和社会效益。租赁住房业务作为战略性业务，公司│
│ │将长期持续推进发展。 │
│ │（三）伴随“科技创新”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持│
│ │续向好，公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司 │
│ │旗下科技京城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区，│
│ │经过多年建设，已形成“一园多基地”产业格局。科技京城管理发展有限公│
│ │司荣获“全国文明单位”光荣称号，并已连续多次荣获“上海市文明单位”│
│ │光荣称号。 │
│ │（四）目前金融创新和强化监管同步推进，房地产市场竞争则进入综合实力│
│ │比拼阶段，以往模仿型、排浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地│
│ │产互动互补一体化发展已经成为必然趋向。报告期内，公司在已取得期货、│
│ │信托、基金等多张金融牌照基础上，进一步拓展金融业务领域，为下一步先│
│ │行先试房地产业与金融平台对接提前布局。公司全资子公司华闻期货经过连│
│ │年跨越式发展，市场地位与行业影响力大幅提升，公司多年布局的房地产、│
│ │金融双轮驱动战略开始真正落地见效。 │
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│经营指标 │2023年度，公司实现营业总收入340,751.81万元，其中营业收入305,639.90│
│ │万元，当年实现净利润11,088.34万元，归属于母公司股东的净利润6,208.9│
│ │8万元，归属于母公司股东扣除非经常性损益后的净利润2,141.66万元。 │
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│竞争对手 │光大嘉宝、城投控股、万业企业、华丽家族 │
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│品牌/专利/经│品牌：2023年2月，新黄浦“筑梦城”保障性租赁住房4116间全部入市，公 │
│营权 │司同时积极提升服务品质，强化品牌市场影响力，2023年新黄浦“筑梦城”│
│ │荣获了权威机构颁发的中国住房租赁企业国企先锋TOP5、精瑞人居奖幸福社│
│ │区等奖项。 │
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│核心风险 │1、政策风险。公司将密切关注宏观形势，加强对政策趋势的研判，依据政 │
│ │策导向，结合市场变化，在已竣工的项目用途上去化库存，回笼资金，为年│
│ │度重点工作应对政策风险。公司目前的项目主要在上海，即使政策发生改变│
│ │，受到的影响也相对较小，抗风险能力也较强。 │
│ │2、财务风险。房地产作为资金密集型行业，资金链的安全与否直接决定着 │
│ │企业的生命，资金成本的高低直接影响着企业的盈利能力。公司在继续借助│
│ │良好的资信获取金融机构信贷融资基础上，通过资本市场中票、发行公司私│
│ │募债券等融资渠道，降低资金成本，最大限度提高资金使用效率，为公司的│
│ │稳定发展提供资金支持。 │
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│投资逻辑 │公司积极进军租赁住房市场，是上海市最早投身租赁住房建设、运营领域的│
│ │企业之一。在租赁住房的投资、融资、建设、运管方面积累了经验，培养和│
│ │储备了人才，具有先发优势。在此基础上，公司可充分利用自身房地产开发│
│ │、经营及金融联动发展综合优势，提升租赁住房特别是保障性租赁住房的经│
│ │济效益和社会效益。租赁住房业务作为战略性业务，公司将长期持续推进发│
│ │展。 │
│ │公司旗下科技京城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园│
│ │区，经过多年建设，已形成“一园多基地”产业格局。科技京城管理发展有│
│ │限公司荣获“全国文明单位”光荣称号，并已连续多次荣获“上海市文明单│
│ │位”光荣称号。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │上海、浙江、江苏、四川 │
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│股东变更 │新黄浦2017年11月14日公告，福州领达资产管理有限公司（简称“福州领达│
│ │”）股东王丁辉、王为兵将其合计持有的福州领达100%的股份以协议转让的│
│ │方式转让给盛誉莲花。本次权益变动完成后，盛誉莲花作为福州领达的控股│
│ │股东，间接控制上海领资持有的公司17.64%的股权。盛誉莲花及一致行动人│
│ │拟在未来12个月内继续增持公司股份。 │
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│行业竞争格局│2023年，我国房地产市场继续经历深度调整，市场供求关系发生重大变化，│
│ │传统高周转模式面临市场严峻考验，防风险、促需求、发展新模式成为行业│
│ │政策主题，各地政策以“一城一策”调整优化为主，如进一步放松限购、落│
│ │实房贷利率下限动态调整、提高公积金贷款额度等。 │
│ │据国家统计局发布的数据显示，我国2023年商品房销售面积111735万平方米│
│ │，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元│
│ │，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2023年末，商品房待售面积67295 │
│ │万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。从成交价格│
│ │来看，70个大中城市新建商品住宅价格同比全年持续处于负增长区间，上半│
│ │年同比跌幅虽有所收窄但改善有限，下半年跌幅再次扩大，2023年12月当月│
│ │价格同比下降0.9%，单月价格环比自6月起持续处于负值区间。 │
│ │在从中央到地方多层级政策的支持引导下，各级政府部门在房住不炒的总基│
│ │调下，优化楼市政策频出，力保房地产市场运行平稳。 │
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│行业发展趋势│展望2024年，随着宏观经济持续恢复，叠加行业政策支持，房地产市场有望│
│ │逐步回归平稳。中央各部委、各级地方政府将坚决贯彻落实中央、国务院决│
│ │策部署，全力做好房地产各项工作，坚持房住不炒定位，一是坚持因城施策│
│ │、精准施策，稳定房地产市场；二是持续抓好保交楼保民生保稳定的工作，│
│ │落实企业主体责任和城市属地责任，确保交楼任务，同时加强预售资金监管│
│ │，防止新的交付风险；三是稳妥处置房地产企业风险，一视同仁抓好各项金│
│ │融支持政策落地，缓解房企的流动性紧张问题，保障企业正常经营；四是重│
│ │拳整治房地产市场秩序，纠正行业乱象，维护行业信心；五是着力构建房地│
│ │产发展新模式，推进供给侧改革，完善“保障+市场”体系，完善房屋从开 │
│ │发建设到维护使用的全生命周期基础性制度。 │
│ │尽管房地产行业整体规模增速显著放缓，但从中长期来看，房地产行业仍是│
│ │重要的支柱产业，仍有大量的改善需求和城镇化需求支撑行业发展。有质量│
│ │的增长将成为市场参与者谋求长期发展的重要着眼点，开发企业应继续坚持│
│ │提升产品竞争力和盈利能力，紧跟客户需求，大力挖掘存量资产运营价值，│
│ │同时积极应对房地产行业的变化，探索行业新发展模式，在保障型租赁住房│
│ │、城市更新、强化服务与运营能力等方面发力，更好地顺应行业周期变化，│
│ │进行多元化发展。 │
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│行业政策法规│《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设│
│ │部公告2021年第24号） │
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│公司发展战略│公司在未来几年内仍将进一步强化、优化“双轮驱动”发展格局，立足做实│
│ │做强房地产主业，做精做优金融业务，着力提高品牌经营水平，使公司经营│
│ │领域由房地产行业为主，逐步转型为房地产与金融投资并重的发展格局。 │
│ │1、顺应未来行业发展趋势，落实房地产领域供给侧改革，精准把握国家房 │
│ │地产政策调控效应，密切关注经济形势、行业态势和市场走势变化，科学实│
│ │施项目储备，不断提升盈利能力与运营效率。公司将在城市更新、长租房经│
│ │营以及项目代建代管等方向大力突破，持续推进相关性业务拓展与战略转型│
│ │。 │
│ │2、打造长租房业务行业先行优势，持续扩充保障房租赁业务规模，挖掘储 │
│ │备更多高质量长租房业务项目，实现“投、融、建、管、退”全周期运营机│
│ │制，为公司的高质量可持续发展提供坚强保证。大力推进长租房REITs发行 │
│ │，扎实完成发行各个环节的工作，认真完成申报材料文件，及时向发行监管│
│ │机构汇报。通过发行保障性租赁住房公募REITs，有助于降杠杆、控负债， │
│ │提升公司滚动投资能力。 │
│ │3、支持华闻期货进一步做大做强，适时研究建立资本补充触发机制，充分 │
│ │凭借公司参控的金融类子公司和关联公司在“期、基、信”领域的专业平台│
│ │优势，在不断提高投资收益率的同时，着力谋求各自领域与房地产开发经营│
│ │业务联动发展，将房地产金融服务做精做优，为股东创造稳中有升的利润回│
│ │报。 │
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│公司日常经营│（一）租赁住房建设与运营 │
│ │2023年2月，新黄浦“筑梦城”保障性租赁住房4116间全部入市，公司旗下 │
│ │全资资产运营公司-上海玮浦企业管理有限公司运营团队围绕筹开管理、价 │
│ │格管理、渠道管理、收入管理、团队管理五大模块搭建自有营销体系，同时│
│ │以“广覆盖”、“强认知”、“自传播”为出发点，从政府端、行业端、客│
│ │户端多维度、多层次发力，塑造品牌形象，并建立自有品牌媒体矩阵，多渠│
│ │道发声，助力获客引流，最终实现年末时点出租率超95%。公司同时积极提 │
│ │升服务品质，强化品牌市场影响力，2023年新黄浦“筑梦城”荣获了权威机│
│ │构颁发的中国住房租赁企业国企先锋TOP5、精瑞人居奖幸福社区等奖项。 │
│ │（二）房地产开发与销售 │
│ │2023年公司共有5个施工项目，总建筑面积54万平方米。公司各处建设项目 │
│ │以持续提升产品力、守牢安全防线为重点，克服重重困难。全年新开工2个 │
│ │项目，其中上海青浦项目面积6.5万平方米，衢州项目（代建）面积12.8万 │
│ │平方米；竣工1个项目（南浔项目CX）面积18.4万平方米，共交付商品房101│
│ │0套。 │
│ │公司在售项目迎难而上、狠抓回款、加速去化。杭州临平项目实现住宅、车│
│ │位全部清盘，杭州萧山项目住宅清盘；青浦项目可售面积37915平米，实际 │
│ │销售面积21775平米；湖州南浔项目抓紧尾盘销售；公司各保障房存量项目 │
│ │在政府财政资金较为紧张情况下，持续协调，努力回款；房地产项目全年销│
│ │售现金回笼24.16亿。 │
│ │（三）商办房产租赁与经营 │
│ │2023年上海商办楼市场持续低迷，科技京城运营团队据势调整租赁策略，采│
│ │取灵活租约政策，开展安商稳商引商工作。在楼宇内，通过赞助“科技京城│
│ │杯”楼宇运动会、开办“爱心暑托班”、配合上海科创中心重大项目“数智│
│ │心城、无界创新”产业园（一期）落地开园、配合海派智谷相关产业顺利落│
│ │地等，提供有温度的服务，增加商户粘性。科技京城管理公司全年实现租金│
│ │收缴率100%，物业费收缴率100%。 │
│ │上海嘉定南翔商办楼经过公司销售人员一年多的努力，实现了97.39%出租率│
│ │，其中办公楼实现100%租赁。 │
│ │（四）金融业务 │
│ │2023年华闻期货通过IT科技继续推进数字化和互联网业务战略，财富管理板│
│ │块完成组织架构调整，打通了机构渠道和资源，业务潜力进一步释放。公司│
│ │2023年市场占有率位居行业第十名，继续位居行业第一梯队。分类监管评级│
│ │获A类A级，实现历史性的突破。 │
│ │公司其他类金融子公司主要在投资、贸易、保理及私募证券等业务领域开展│
│ │业务，新黄浦投资公司严守新黄浦房地产主业，基于房产底层资产开展类金│
│ │融服务，在资金来源上采用类基金模式扩大项目业务规模；欣龙新干线供应│
│ │链公司围绕天然气、煤炭大宗产品开展贸易，业务模式稳健成熟。 │
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│公司经营计划│在经济形势复杂多变的预期下，2024年公司的总体经营思路为“稳中求进，│
│ │寻求突破”，持续夯实稳健发展的基础，聚焦主责主业，切实提升经营短板│
│ │，将“稳”的基调贯穿全年，坚持战略定力，攻坚克难，用拼搏进取的工作│
│ │状态推进全年各阶段的任务目标。 │
│ │1、房产销售 │
│ │公司各处房产销售团队将树立高度紧迫感，创新思维，开拓进取，依托科学│
│ │实用的销售体系，以及内外部联动的资源保障，合力完成全年销售目标任务│
│ │。狠抓销售全面清盘，年内争取青浦项目实现签约清盘；南浔项目要充分结│
│ │合南浔本地房地产政策，采取多种营销手段，最大限度将各地块可售房源予│
│ │以去化。 │
│ │2、房产经营 │
│ │公司旗下梅陇和吴泾长租房项目及其他商办项目要在现有基础上努力挖掘潜│
│ │力，稳定并争取进一步提升出租率。科技京城更新改造要在资金筹措、方案│
│ │设计、工程施工方面，形成政府、股东、业主三方认可的可实施的更新改造│
│ │方案,并根据设计方案和更新计划，统一规划、分步实施，成熟一批、启动 │
│ │一批。 │
│ │3、金融业务 │
│ │华闻期货要以科技金融赋能转型发展，聚焦高频、互联网、资管与财富管理│
│ │三大战略方向，强化IT、合规、投资咨询、产品四大赋能驱动，持续提升公│
│ │司品牌价值和市场影响力,做强华闻期货互联网业务，形成监管认可、客户 │
│ │认同、可持续的互联网业务模式。 │
│ │新黄浦投资公司、欣龙新干线、浦浩投资、新浦晟保理等金融子公司要在严│
│ │把风险关的前提下做大做强，持续降本增效，争取产出更多利润。 │
│ │4、开拓市场 │
│ │力争新获取安全性高、收益前景佳的适量房地产开发项目与代建项目，积极│
│ │开拓租赁住房代管业务，整合资源、创新模式，逐步形成代建共建人才队伍│
│ │梯队化建设。 │
│ │5、大力推进长租房REITs如期上市 │
│ │在高质量运营管理长租房的基础上，力争推动长租房REITS顺利上市，为公 │
│ │司开发建设长租房引入更多资金活水，形成“投”、“融”、“建”、“管│
│ │”、“退”的良性闭环。 │
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│公司资金需求│公司下属财务部门基于各成员企业的现金流量预测结果，在公司层面持续监│
│ │控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同时持续监控│
│ │是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，│
│ │以满足短期和长期的资金需求。此外，本公司与主要业务往来银行订立融资│
│ │额度授信协议，为本公司履行与商业票据相关的义务提供支持。 │
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│可能面对风险│2024年，全球经济形势依然错综复杂，外部环境多变，国内经济环境处于恢│
│ │复期，不利因素依然存在。 │
│ │房地产行业在经历重大变革后，虽然政府出台了一系列宽松政策支持房地产│
│ │行业企稳，但市场信心仍需要一定时间恢复，行业以往高周转的模式亟需调│
│ │整，房地产公司之间的竞争将愈发激烈，企业面临生存发展严峻考验。在此│
│ │情况下，公司需在行业景气度下降的情况下积极应变，谋求生存空间，谋划│
│ │发展出路。 │
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│股东回报规划│根据《公司法》等有关法律法规及《公司章程》的规定，公司制定未来三年│
│ │（2023-2025年）股东回报规划：公司可以采取现金、股票或者现金与股票 │
│ │相结合的方式分配股利。在公司盈利且现金能够满足公司持续经营和长期发│
│ │展的前提条件下，公司将积极采取现金方式分配股利，且现金分红优先于股│
│ │票股利。公司年度报告期内合并口径盈利且累计未分配利润为正时，拟分配│
│ │的现金红利总额（包括中期已分配的现金红利）与合并报表年度归属于上市│
│ │公司股东的净利润之比不低于30%。根据《公司章程》的规定，在公司盈利 │
│ │且现金能够满足公司持续经营和长期发展的前提条件下，公司将积极采取现│
│ │金方式分配股利，且现金分红优先于股票股利。 │
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│增发股票 │定增募资投入住房项目等：新黄浦2023年1月6日发布定增预案，公司拟非公│
│ │开发行股份不超过20201.9035万股，募集资金总额不超过170000万元，扣除│
│ │发行费用后拟用于：1）上海闵行星悦梦庭租赁住房项目，总投资103093.53│
│ │万元，拟投入募集资金20000万元。项目建设运营期：70年。2）上海闵行星│
│ │悦河畔家园租赁住房项目，总投资226007.12万元，拟投入募集资金48500万│
│ │元。项目建设运营期：70年。3）上海宝山新顾城欣康苑保障住房项目，总 │
│ │投资106733.88万元，拟投入募集资金19500万元。4）上海奉贤欣平苑保障 │
│ │住房项目，总投资69354.44万元，拟投入募集资金7000万元。5）湖州玉象 │
│ │府项目，总投资136950.24万元，拟投入募集资金24000万元。项目定位为刚│
│ │需、刚改型商品住宅，计划于2023年3月交付使用。6）补充流动资金，总投│
│ │资51000万元，拟投入募集资金51000万元。 │
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