热点题材☆ ◇600648 外高桥 更新日期：2024-11-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:含B股、创投概念、上海自贸、跨境电商、物业管理
风格:融资融券、整体上市、拟增持、昨收活跃、专项贷款
指数:上证380
【2.主题投资】
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2024-11-01│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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公司有上海外高桥物业管理有限公司等物理管理全资子公司
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2021-11-01│跨境电商 │关联度：☆☆☆
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与北京京东世纪贸易有限公司签署《战略合作备忘录》
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2020-11-05│创投概念 │关联度：☆☆
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公司作为合伙人投资设立上海浦东科技创新基金，出资认缴55亿
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2018-09-03│上海自贸 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司总部位于上海市浦东新区。主营业务：合法取得地块内的房地产经营开发，保税区内的
转口贸易、保税仓储、国际货运代理业务、外商投资项目的咨询代理、国际经贸咨询、承办海运
进出口货物的国际运输代理业务，包括：揽货、订舱、仓储、中转、集装箱拼装拆箱、结算运杂
费、报关、报验、保险、相关的短途运输服务及咨询业务。公司为我国15个保税区中唯一的上市
公司，依托大股东外高桥集团深厚的国资背景，公司在上海拥有大量成本低廉的土地储备，包括
浦东北部5.74平方公里土地与外高桥保税区内30万平方米工业房产和展览展示厅。
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1993-07-26│含B股 │关联度：☆☆☆☆☆
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B股:外高Ｂ股(900912)于1993-07-26上市
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2024-03-27│并购基金 │关联度：☆☆☆
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公司2024-02-01公告成立并购基金：上海外高桥私募投资基金合伙企业（有限合伙）。
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2023-12-13│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2023-11-01│进口博览会 │关联度：☆☆☆
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公司有参与进博会。
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2021-09-26│罗素中盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素中盘股标准
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2019-07-01│上海张江高新│关联度：☆☆
│区 │
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公司主要从事房地产。
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2019-06-27│浦东新区 │关联度：☆☆
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公司主要从事房地产。
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2019-05-23│外资券商影子│关联度：☆☆☆
│股 │
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外高桥参股摩根大通证券比例为20%，投资额为1.6亿元。
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2019-04-24│上海国资改革│关联度：☆☆☆
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公司实际控制人为上海市浦东新区国有资产监督管理委员会。
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2017-10-23│自由贸易港 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司位于上海，经营范围包括保税区内的转口贸易、保税仓储、国际货运代理业务、外商投
资项目的咨询代理、国际经贸咨询、承办海运进出口货物的国际运输代理业务。
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2024-11-22│昨收活跃 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司股票在2024-11-22，收盘集合竞价内成交活跃
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2024-10-23│专项贷款 │关联度：☆☆☆
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中国银行拟为外资管公司提供增持上市公司股票的融资支持，贷款额度不超过人民币 4.8
亿元
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2024-10-09│拟增持 │关联度：☆☆☆
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公司于2024-10-09公告增持计划
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2019-09-16│整体上市 │关联度：☆☆
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2015年上海浦东国资改革继续推进 公司启动整体上市
【3.事件驱动】
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2021-07-16│浦东创投行业获中共中央、国务院政策支持
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中共中央、国务院发布关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的
意见。意见提出，在总结评估相关试点经验基础上，适时研究在浦东依法依规开设私募股权和创
业投资股权份额转让平台，推动私募股权和创业投资股权份额二级交易市场发展。
智研咨询数据显示，目前我国风险投资规模已经超越美国，成为世界第一，2019年全国创业投资
管理资本总量达到9989.1亿元，较2018年增加810.1亿元，增幅为8.8%；基金平均管理资本规模
为3.33亿元。
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2018-11-06│上海自贸区扩区猜想 新虹桥和临港呼声最高
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2018年11月6日消息，我国将增设中国上海自由贸易试验区的新片区，鼓励和支持上海在推
进投资和贸易自由化便利化方面大胆创新探索，为全国积累更多可复制可推广经验。
昨日开幕的首届中国国际进口博览会上传出的消息，引起社会各界广泛关注。上海市政府副
秘书长、市发改委主任马春雷表示，增设上海自由贸易区的新片区，不仅是对五年来自贸区改革
取得重大进展的充分肯定，同时也是对上海进一步扩大试点，深化改革，提出了更高要求。
“接下来，我们会按照国家的总体要求和部署，在相关部门的支持之下，进一步结合上海自
贸区正在做的转型升级的方案，完善新片区的相关工作方案。”马春雷说。
上海市人民政府参事室参事、金融经贸组组长吴大器近期也在公开场合表示，上海市相关部
门将酝酿上海自贸区4.0版建设方案，新方案将更多与“一带一路”建设联系起来，服务“一带
一路”建设。
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2017-07-20│上海市崇明区总体规划草案已经编制完成
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2017年7月20日从上海发布微博获悉，崇明区新闻办、市规土局表示，《上海市崇明区总体
规划暨土地利用总体规划（2016-2040）》草案已经编制完成。至2040年，将把崇明区建设成为
在生态环境、资源利用、经济社会发展、人居品质等方面具有全球引领示范作用的世界级生态岛
。
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2017-02-17│上海国资年会提国企改革工作要点
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记者从2017年2月16日下午召开的2017年上海市国资国企工作会议上获悉，上海国资委已下
发《上海市国资委党委2017年工作要点》，（下称《工作要点》）。上海国资委表示，2017年将
全力深化改革攻坚，力争在国资国企改革重要领域和关键环节取得新突破。
《工作要点》显示，2017年上海将着力推进企业上市，发展混合所有制经济。
具体看，上海国资委拟在今年完成2-3家竞争类企业集团整体上市或核心业务资产上市。适
时推动一批符合整体上市标准的企业集团调整管理体制，实现管理重心与资产架构融合，完善存
续资产管理。对功能类、公共服务类企业中的竞争性业务资产，积极引入各类资本，提高资源配
置效率和公共服务能力。
稳妥有序推进国企改制改革。推进5-10户符合条件的国有控股混合所有制企业试点员工持股
。完成建科院增资扩股，引入战略投资者。以国家油气改革为契机，推进上海市燃气行业企业改
革，适时实施混合所有制改革。指导集团公司推进所属企业的公司制改制。积极推进上海市供销
社系统综合改革工作，完成联交所事转企改制，研究推进科研院所多元化改革。
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2017-01-16│上海推进崇明世界级生态岛建设
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2017年1月15日，上海市市长杨雄在上海市第十四届人民代表大会第五次会议上作政府工作
报告时表示，坚持生态立岛，上海将举全市之力，高标准、高质量推进崇明世界级生态岛建设。
有分析认为，崇明之于上海的作用，应该可以和长岛之于纽约、九龙之于香港作对比。因此
，崇明的发展建设乃是上海整个区域经济发展和质量提升的有机组成部分。
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2016-03-31│国务院部署推进上海科创中心建设
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据中国政府网2016年3月30日消息，国务院总理李克强3月30日主持召开国务院常务会议，部
署推进上海加快建设科技创新中心。
会议决定，采取新模式，用3年时间在上海系统推进全面创新改革试验，建设综合性国家科
学中心，探索在鼓励创业创新的普惠税制、投贷联动等金融服务模式创新、股权托管交易市场、
新型产业技术研发组织、简化外资创投管理等方面开展先行先试，实施一批攻克关键共性技术、
解决"卡脖子"瓶颈的重大战略项目，持续释放改革红利。
相关个股有望受益。
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2015-12-18│国务院发布《关于加快实施自由贸易区战略的若干意见》
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据中国政府网2015年12月17日消息，国务院发布《关于加快实施自由贸易区战略的若干意见
》。意见提出目标任务：近期，加快正在进行的自由贸易区谈判进程，在条件具备的情况下逐步
提升已有自由贸易区的自由化水平，积极推动与我国周边大部分国家和地区建立自由贸易区，使
我国与自由贸易伙伴的贸易额占我国对外贸易总额的比重达到或超过多数发达国家和新兴经济体
水平；中长期，形成包括邻近国家和地区、涵盖"一带一路"沿线国家以及辐射五大洲重要国家的
全球自由贸易区网络，使我国大部分对外贸易、双向投资实现自由化和便利化。
意见提出，进一步优化自由贸易区建设布局，力争与所有毗邻国家和地区建立自由贸易区；
积极推进"一带一路"沿线自由贸易区；逐步形成全球自由贸易区网络。
国泰君安指出，年末，第三批自贸区有望审批通过，彻底激活自贸区行情。北部湾自贸区20
14年11月向国家提交了总体方案，考虑到北部湾自贸区和一带一路属性的乘数效应，北部湾自贸
区有望于今年年底审批通过。受益标的：北部湾港/五洲交通。长江经济带、一带一路作为国家
战略，很大程度推动重庆成为内陆第一个获批自贸区的城市。受益标的：重庆港九。第一批复制
推广示范的上海自贸区将再次收到激发，受益标的：外高桥、浦东金桥。
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2015-11-10│深改组：加快实施自贸区战略
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据新华网报道，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央全面深化改革领导小组组
长习近平2015年11月9日上午主持召开中央全面深化改革领导小组第十八次会议并发表重要讲话
。习近平强调，党的十八届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五
年规划的建议》，是指导我国改革发展的纲领性文件。我国发展走到今天，发展和改革高度融合
，发展前进一步就需要改革前进一步，改革不断前进也能为发展提供强劲动力。在全面贯彻党的
十八届五中全会精神过程中，要发挥改革的突破性和先导性作用，增强改革创新精神，提高改革
行动能力，着力推进国家治理体系和治理能力现代化，着力推进各方面制度更加成熟更加定型，
依靠改革为科学发展提供持续动力。
会议审议通过了《关于加快实施自由贸易区战略的若干意见》。会议强调，加快实施自由贸
易区战略，要坚持使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，坚持统筹考虑和综合
运用国内国际两个市场、两种资源，坚持与推进共建"一带一路"和国家对外战略紧密衔接，坚持
把握开放主动和维护国家安全，逐步构筑起立足周边、辐射"一带一路"、面向全球的高标准自由
贸易区网络。要把握好扩大开放和深化改革、全面参与和重点突破、科学评估和防控风险等重大
关系，重点在提高货物贸易开放水平、扩大服务业对外开放、放宽投资准入、推进规则谈判、提
高贸易便利化水平、推进规制合作、加强经济技术合作等方面深化改革，完善体制机制，健全政
策体系，建设高水平自由贸易区。
业内人士指出，自贸区是新形势下我国扩大开放，进一步融入经济全球化的重要载体。当前
应当做好自贸区这篇大文章，借自贸区之势推动我国进一步融入经济全球化，参与更高水平国际
分工和竞争。上海、广东、天津、福建四大自贸区谱写了中国对外开放新格局，各具特色助力深
化改革。自贸区成为沿线重要节点，接轨"一带一路"战略。随着自贸区试点范围的不断延伸，将
进一步激活相关区域的经济活力。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │公司主要从事四大业务板块：园区开发板块、商业房地产板块、物流贸易板│
│ │块及文化投资板块。 │
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│经营模式 │1.园区开发是“以租为主、 提供园区配套服务， 适当销售” 的经营模式 │
│ │； │
│ │2.商业房地产由森兰置地分公司负责森兰区域内的土地前期开发、 商业、 │
│ │办公、住宅、绿地、市政项目的投资建设，并选择部分物业实施长期持有租│
│ │赁、 部分物业短期出售的经营策略； │
│ │3.物流板块由营运中心公司为客户提供国际贸易进出口代理服务、物流服务│
│ │，为保税交易市场会员客户提供市场咨询等配套业务；以吸收加盟、少量直│
│ │营的方式经营自贸区进口商品直销中心； │
│ │4.文化投资板块： 主要由文化投资公司为客户提供文化及艺术品的会展服 │
│ │务、艺术品现货交易服务、艺术衍生品交易服务及销售、咨询服务等， 是 │
│ │公司新培育的业务板块。 │
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│核心竞争力 │1.品牌优势。公司作为“中国（上海）自由贸易试验区的开发商、运营商和│
│ │服务商”，形成了园区开发、物流贸易服务等方面的服务品牌； │
│ │2.客户优势。 外高桥保税区已入驻客户 20000 余家，市场会员超过 13350│
│ │ 家，形成了以国际贸易、现代物流、先进制造为支柱产业的实力雄厚的企 │
│ │业群落； │
│ │3.资源优势。 公司在上海市浦东新区外高桥区域的开发区域总规模约达 20│
│ │ 平方公里，另还有比较充足的土地储备保障， 资源优势明显； │
│ │4.专业优势。园区开发板块积累了丰富的开发经验，有完善的开发流程和开│
│ │发标准，专业团队和服务质量在业界内形成很好的口碑； │
│ │5.配套优势。 外高桥周边的商业、住宅以及交通配套日趋成熟，不仅拥有 │
│ │发达的物流运输、货物仓储等基础设施，而且拥有森兰商业商务区、森兰国│
│ │际社区、森兰大型城市绿地等城市配套。 │
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│竞争对手 │张江高科、上海临港、浦东金桥、市北高新 │
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│核心风险 │1.宏观经济、政策风险。公司主营业务中，园区物业租赁业务受宏观经济波│
│ │动及房地产政策的影响较小，商品住宅销售和物流贸易业务受房地产政策、│
│ │宏观经济波动影响较大； │
│ │2.经营风险。随着公司开发、建设工作的不断推进，可开发土地资源会逐渐│
│ │减少； │
│ │3.财务风险。公司目前各项目的建设资金主要依靠自有资金及银行借款，房│
│ │地产调控政策使得公司在拓展融资渠道方面存在一定的不确定性，融资成本│
│ │也在一定程度上影响公司当期损益。 │
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│投资逻辑 │公司作为中国上海自由贸易试验区开发的主力军多年来立足保税区的成功开│
│ │发运营经验，形成了较强的产业地产商竞争优势；公司将在自贸区和科创中│
│ │心两个国家战略的指引下，充分发挥国资国企改革的先发优势。 │
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│消费群体 │产业园区租用用户。购房者。 │
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│消费市场 │境内外 │
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│增持减持 │外高桥2024年10月9日公告，公司控股股东外资管公司通过上海证券交易所 │
│ │以集中竞价交易方式首次增持公司A股股份257.92万股，占公司总股本0.23%│
│ │。本次增持后，外资管公司将按照增持计划，继续择机增持公司A股股份。 │
│ │总体增持金额不低于4亿元（含本数），但不高于8亿元（含本数）。本次增│
│ │持前，外资管公司直接持有公司54535.9660万股，占公司总股本的48.03%。│
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│股权收购 │外高桥2014年11月13日公告，公司、全资子公司营运中心与控股股东外高桥│
│ │集团采取股东各方同比例增资的方式共同对上海外高桥汽车交易市场有限公│
│ │司（简称“汽车交易市场”）进行增资。实施增资后，汽车交易市场的注册│
│ │资本由1000万元增至5000万元。公司本次增资的资金主要用于推动平行进口│
│ │汽车项目的发展：一是拟在森兰建立区域汽车服务贸易中心；二是要建立平│
│ │行进口汽车售后服务网络；三是建立零部件仓储物流直销中心。 │
│ │收购财务公司：外高桥2017年12月7日公告，公司拟以2.73亿元收购上海外 │
│ │高桥集团财务有限公司（简称“财务公司”）50%股权，收购完成后，公司 │
│ │将持有财务公司70%的股权，公司全资子公司上海市外高桥国际贸易营运中 │
│ │心有限公司持有10%的股权。财务公司具备开展多项金融业务的资质，经营 │
│ │状况良好，资产优良。 │
│ │收购控股股东旗下部分股权资产：外高桥2019年4月26日公告，公司拟以10.│
│ │785亿元收购控股股东旗下部分股权资产，包括以1463.99万元收购公司控股│
│ │股东外资管公司持有的自贸区基金14.2857%股权；以81497.84万元收购公司│
│ │间接控股股东浦东投控控股的新市镇公司持有的恒懋公司100%股权，同时公│
│ │司拟出资承接新市镇公司持有恒懋公司约2.1亿元人民币的债权；以1920.96│
│ │万元收购外资管公司持有的英得网络公司20.58%股权及新市镇公司投资的投│
│ │资实业公司持有的英得网络公司28.42%股权；公司子公司文化投资公司拟以│
│ │1968万元收购外资管公司持有的文化发展公司100%股权。 │
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│参设证券公司│外高桥2019年3月31日公告，公司与J.P. Morgan International FinanceLi│
│ │mited及其他投资方签署了《合资合同》及其他交易文件，拟设立摩根大通 │
│ │证券（中国）有限公司，公司参股证券公司比例为20%，投资金额为1.6亿元│
│ │。 │
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│行业竞争格局│高桥保税区各主要经济指标在我国同类保税区中遥遥领先，这其中既有外高│
│ │桥得天独厚的地理位置原因，更与公司多年来的成功开发经营密不可分。 │
│ │随着自贸区各项制度创新措施的全面落地实施，外高桥保税区的综合营商环│
│ │境受到各界肯定。 │
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│行业发展趋势│随着经济增速的放缓、政策优势弱化、区域同质化竞争等新常态，公司将引│
│ │导园区产业结构转型升级，切入产业链服务环节，参与产业要素共建，推进│
│ │自贸区企业客户的全球资源整合，形成自贸区特色的总部经济、平台经济和│
│ │实体经济优势，打造外高桥园区的高端产业品牌。 │
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│行业政策法规│上海综合保税区有望申请设立中国首个自贸区。据新华社报道，上海已向国│
│ │家相关管理部门提交了在上海综合保税区设立自由贸易园区的申请，相关试│
│ │点工作最快有望于今年启动。经过多年的发展和不断地探索完善，集外高桥│
│ │保税区（含物流园区）、洋山保税港区和浦东机场综合保税区等海关特殊监│
│ │管区于一体的上海综合保税区，已经基本具备了向自由贸易园区转型发展的│
│ │基础和充分条件。根据上海综合保税区（外高桥保税区、机场保税区、洋山│
│ │保税港区）“十二五”规划，外高桥保税区未来几年园区企业经营总收入要│
│ │在2010年基础上翻一番，进出口额占全国保税区比重要上升至50%。外高桥 │
│ │主要从事上海外高桥保税区内的地产开发、园区管理（包括土地转让）以及│
│ │物流贸易等业务，有望获益。（2013-3-29） │
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│公司发展战略│“十三五”是公司转型发展的关键时期，公司要全面贯彻落实国家战略，深│
│ │度融入“四个中心”和具有全球影响力的科创中心建设，认真分析研判自贸│
│ │区优势，加强与其它区域的联动，着力落实“创造客户价值，创新商业模式│
│ │”的经营理念，实现发展的新突破。 │
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│公司经营计划│2017年公司计划完成归属母公司净利润 7.45 亿元，同比增长 3.1%。公司 │
│ │计划完成新建改建物业面积约 59 万平方米（其中森兰区域新建竣工物业 1│
│ │5.8 万平方米，包括商办 9.2 万、森兰住宅 6.6 万）；开发园区内工业物│
│ │业竣工 39.3 万平方米。 │
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│股东回报规划│根据《公司法》等有关法律法规及《公司章程》的规定，公司制定未来三年│
│ │（2023-2025年）股东回报规划：公司采取现金、股票或现金与股票相结合 │
│ │的方式分配股利，利润分配不得超过累计可分配利润的范围。在实施现金分│
│ │红不影响公司的正常经营和长远发展的前提下，公司连续三年以现金方式累│
│ │计分配的利润不少于三年内实现的年均可分配利润的30%。根据累计可供分 │
│ │配利润、公积金及现金流状况，在保证足额现金分红及公司股本规模合理的│
│ │前提下，可以采取以发放股票分配股利的方式进行利润分配。 │
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│重大合同 │外高桥2014年2月10日公告，近日，公司与迪卡侬（上海）体育用品有限公 │
│ │司（简称“迪卡侬”）签署了《定建购买协议》、《定建租赁协议》。协议│
│ │约定，根据迪卡侬的设计和建造要求，公司为迪卡侬定建店铺和办公楼，建│
│ │成后店铺物业部分转让给迪卡侬，办公楼物业部分租赁给迪卡侬。本次店铺│
│ │物业的总价款约为18800万元；公司取得预售许可证后三十个工作日内，将 │
│ │店铺物业出售给迪卡侬。物业租赁期限为20年，租赁面积约为12000平方米 │
│ │；公司同意另行保留两层楼，保留至店铺物业取得预售许可证之日，公司预│
│ │计将在租赁期间共收取租赁收入约35000万元。 │
│ │外高桥2018年1月2日公告，公司全资子公司外联发公司与北京中电飞华通信│
│ │股份有限公司上海分公司签订《房屋租赁合同》，外联发公司将位于中国（│
│ │上海）自由贸易试验区富特西一路115号1号楼27#仓库物业（约11567.17平 │
│ │方米）租赁给中电飞华，租期二十年，合同金额约为234859197.90元（含增│
│ │值税）；外联发公司另与上海泛观数据科技有限公司签订《房屋租赁合同》│
│ │，外联发公司将位于中国（上海）自由贸易试验区富特西一路115号2号楼28│
│ │#仓库物业（约15314.011平方米）租赁给泛观数据，租期二十年，合同金额│
│ │约为310934856.20元（含增值税）。 │
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│与京东在物流│外高桥2018年1月29日公告，公司拟与北京京东世纪贸易有限公司签署《战 │
│仓储等领域合│略合作备忘录》，双方拟在物流、仓储、商贸、功能平台等多个领域达成战│
│作 │略合作。北京京东世纪贸易有限公司为京东集团的子集团。本战略合作备忘│
│ │录为公司推进跨境商贸领域的全面发展。 │
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│增发股份 │外高桥2013年8月29日发布定增预案，公司拟非公开发行的股票合计不少于1│
│ │0,000万股、不超过26,732万股，拟发行价格为13.20元/股，募集资金净额 │
│ │预计将不超过270,000万元，募集资金净额将用于：1）中国（上海）自由贸│
│ │易试验区一期建设项目，预计项目总投资262,790.29万元，拟投入募集资金│
│ │210,000万元，2）补充流动资金，拟投入募集资金60,000万元。（2014年3 │
│ │月19日收到证监会的批复，核准公司非公开发行不超过26,732万股新股，有│
│ │效期6个月）。 │
│ │定增募资投入地产项目等：外高桥2022年12月29日发布定增预案，公司拟非│
│ │公开发行股份不超过34060.4737万股（含本数），募集资金总额不超过35亿│
│ │元（含本数），扣除发行费用后拟用于：1）新发展H2地块新建项目，总投 │
│ │资98000万元，拟投入募集资金50000万元。项目的税后内部收益率为7.19% │
│ │。2）新发展H4-15地块新建项目，总投资99770万元，拟投入募集资金70000│
│ │万元。项目的税后内部收益率为6.74%。3）D1C-108#~116#通用厂房项目， │
│ │总投资78700万元，拟投入募集资金40000万元。项目的税后内部收益率为6.│
│ │21%。4）森兰国际社区商业A4-2建设项目，总投资180319.04万元，拟投入 │
│ │募集资金110000万元。项目的税后内部收益率为7.1%。5）补充流动资金， │
│ │总投资80000万元，拟投入募集资金80000万元。 │
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