热点题材☆ ◇600675 中华企业 更新日期：2025-02-15◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:土地流转、预制菜
风格:融资融券、参股金融、低价股、MSCI中盘、预计转亏
指数:上证治理、上证380、小盘成长、国证成长
【2.主题投资】
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2024-01-23│预制菜 │关联度：☆☆☆
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公司对子公司新弘农业增资，增资用途主要投向闵行净菜加工中心和新设属地化团餐供应链
公司项目建设，未来将以标准化、自动化的半成品（预制菜）加工生产作为核心产品线
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2021-03-13│土地流转 │关联度：☆☆☆☆
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公司在崇明岛陈家镇-东滩地区拥有约4000亩土地，该地拟建成海岛花园式的生态城镇。但
公司拥有的上述地块能否从农用地转变为开发用存在不确定性。
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2025-01-16│业绩预亏 │关联度：☆☆☆☆☆
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预计公司2024年01-12月归属于上市公司股东的净利润为-39000万元至-22000万元，与上年
同期相比变动幅度为-170%至-140%。
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2024-09-06│参股券商 │关联度：☆☆☆
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截止2024-06-30,公司持有海通证券
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2024-04-18│上海地产系 │关联度：☆☆☆☆☆
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上海地产(集团)有限公司是公司控股股东
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2023-12-13│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2021-09-26│罗素中盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素中盘股标准
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2019-04-24│上海国资改革│关联度：☆☆☆
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公司实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。
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2025-02-14│低价股 │关联度：☆☆☆
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截止2025-02-14，收盘价为：2.79元
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2025-01-17│预计转亏 │关联度：☆☆☆
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预计公司2024年01-12月归属于上市公司股东的净利润为-39000万元至-22000万元，与上年
同期相比变动幅度为-170%至-140%。
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2024-09-06│参股金融 │关联度：☆☆☆
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截止2024-06-30,公司持有海通证券
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2021-05-27│MSCI中盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合MSCI中盘股标准
【3.事件驱动】
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2024-10-08│提振市场信心，央行与一线城市齐放大招
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9月29日，央行发布公告，首套、二套房存量房贷利率批量下调，预计平均降幅0.5个百分点
左右。同日，上海再出7条楼市新政，其中提出，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整
为2年；首套住房商贷最低首付调整为“不低于15%”，二套调整为“不低于25%”。此外，广州
发布通知明确，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，通知自2024年9月30日起正式实
施。中银国际认为这是地产行业和板块出现显著拐点的时点。
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2024-05-20│首套房贷款最低首付比例调整为不低于15%
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央行、国家金融监督管理总局17日发布通知。通知提出，对于贷款购买商品住房的居民家庭
，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷
款最低首付款比例调整为不低于25%。
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2024-04-30│成都：全市范围内住房交易不再审核购房资格
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成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室4月28日发布《关于进一步优化房地产市场
平稳健康发展政策措施的通知》，从4月29日起，成都市商品住房项目不再实施公证摇号选房，
由企业自主销售。推动城市房地产融资协调机制走深走实，一视同仁满足不同所有制房地产企业
合理融资需求。支持车位与住宅同步销售；合理设置新出让住宅用地车位规划配比。全市范围内
住房交易不再审核购房资格。3月以来杭州、福州、长沙、厦门等多个二线放松四限，购房门槛
进一步降低。
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2023-10-10│政策利好密集催化城中村改造
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继城中村改造项目纳入专项债支持范围和监管拟设立城中村改造专项借款后，中国人民银行
货币政策委员会提出加大对“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造、保障性住房建设等金
融支持力度。河南省人民政府办公厅近日印发《关于实施城市更新行动的指导意见》，提出重点
任务包括推进城镇老旧居住区提升改造，稳慎推进城中村改造。
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2022-01-17│上海市政府印发《崇明世界级生态岛发展规划纲要（2021-2035年）》
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上海市政府印发《崇明世界级生态岛发展规划纲要（2021-2035年）》：到2035年，将崇明
世界级生态岛打造成绿色生态“桥头堡”、绿色生产“先行区”、绿色生活“示范地”，成为引
领全国、影响全球的国家生态文明名片、长江绿色发展标杆、人民幸福生活典范，向世界展示“
人与自然和谐共生”的建设范例。
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2019-04-29│国资授权经营体制改革方案出炉 投资运营公司运作有望加速
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2019年4月29日消息，国务院近日印发了《改革国有资本授权经营体制方案》（下称《方案
》），提出了改革国有资本授权经营体制的主要举措，包括：优化出资人代表机构履职方式；分
类开展授权放权；加强企业行权能力建设，提升资本运作能力；完善监督监管体系。
中国企业研究院首席研究员李锦认为，随着《方案》出炉，2019年以管资本为主的国资监管
体制改革将加速，以授权经营体制为主的国资改革，将成为新一轮改革的“牛鼻子”。国有资本
投资、运营公司作为国有资本市场化运作的专业平台，在2019年改组组建的步伐势必加快推进。
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2019-03-01│垄断领域是重点 国企改革将谋更大突破
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2019年2月28日消息，全国两会召开在即，关于国企改革的最新表述再度成为市场关注的焦
点。近期，上证报记者采访多位专家，他们均认为改革进程有望加快。
具体来看，2019年国企改革工作重点主要在以下三方面：首先，推进国资授权经营体制改革
，抓紧投资运营公司试点；其次，继续推进国企混改和股权多元化，尤其要垄断领域改革；再次
，优化民营企业发展环境，推动国企和民企的产业链条深度融合，使国企民企协调发展等。
对于垄断领域改革，中国企业研究院首席研究员李锦认为，石油和铁路领域的改革有望在今
年取得重要突破。上证报记者获悉，继中国联通混改逐渐显效之后，体量是联通数倍的中国移动
也在酝酿混改方案。
值得注意的是，中国石油和中国移动等10家涉及石油、电力、通讯、军工等垄断行业的央企
已在今年1月份被国资委选为“创建世界一流示范企业”，将开展包括混改、员工持股、股权激
励等综合改革。
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2019-01-30│各地开出2019国企改革清单 混改与管资本成两大重头戏
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2019年1月30日消息，上证报记者梳理了北京、天津等21个省份的政府工作报告，勾勒出201
9年地方版国企改革图谱。总的来看，混改仍是被提到最多的改革任务，有13个省份将其列为工
作重点。此外，“管资本”也受到近10个省份重视。
1月中旬以来，地方两会密集召开。从各地新鲜出炉的政府工作报告来看，加快推进混改、
战略性重组、上市以及“两类公司”组建成为2019年各地深化国资国企改革重点任务。
上证报记者梳理了北京、天津、广东、上海、安徽、浙江、江苏等21个省份的政府工作报告
，勾勒出2019年地方版国企改革图谱。总的来看，混改仍是被提到最多的改革任务，有13个省份
将其列为工作重点。此外，“管资本”也受到近10个省份重视。
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2018-10-25│又有23家国企试点混改 员工持股等政策正抓紧研究
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2018年10月25日消息，国家发改委政策研究室副主任兼新闻发言人孟玮24日在新闻发布会上
透露，第三批31家混改试点企业中有23家试点方案已获批，其余8家企业的方案也在抓紧履行批
复程序。
第三批混改试点企业包括10家央企集团下属子企业和21家地方国企。目前，“我委已批复8
家央企子企业试点方案，各地已批复15家地方国企试点方案，其余试点方案也在抓紧履行批复程
序。”孟玮说。
发展改革委正抓紧研究混改试点企业员工持股等政策。9月中旬发展改革委等多个部门联合
印发《关于深化混合所有制改革试点若干政策的意见》，积极推进混改试点企业员工持股，在“
数量限制”方面已现松动。
据孟玮介绍，截至目前，已开展三批共50家混改试点，第一批、第二批中的中国联通、东航
物流、内蒙一机等试点企业改革取得重要成效，在完善治理、强化激励、突出主业、提高效率等
方面取得重要经验，示范效应逐步显现。
发展改革委还会同有关部门进一步完善混改试点配套政策，出台了《关于深化混合所有制改
革试点若干政策的意见》，今年8月份印发了《国有企业混合所有制改革相关税收政策文件汇编
》。
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2018-10-16│国企改革持续加码 前三季央企盈利增逾两成
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2018年10月15日，国务院国资委召开央企前三季度经济运行情况发布会。国资委副秘书长、
新闻发言人彭华岗表示，中央企业前三季度累计实现营业收入21.1万亿元，同比增长11%，收入
增速已连续4个月超过10%；营收扩张的同时，央企净利润也实现了平稳较快增长。央企前三季度
累计实现利润总额13491亿元，同比增长21.5%，增速连续5个月超过20%；实现归属于母公司所有
者的净利润5482.9亿元，同比增长21%。
展望未来，国企改革还将持续加码。彭华岗表示，下一步国企改革要做到“六个突出抓好”
，国企改革“双百行动”和国资划转社保基金试点都要加大力度，国有资本投资公司试点的扩围
名单也已初步形成。
在他看来，目前受到关注的国资收购民资上市公司现象，只是在当前环境下国企和民企的一
种正常的市场化行为，是互惠共赢的一种市场选择，不存在谁进谁退的问题，更不涉及意识形态
。
另外，对于上证报记者关于“东北国企改革”的提问，彭华岗表示，东北国企改革已经取得
积极进展，未来还要在解决突出矛盾问题上下功夫，进一步做实改革举措。
国有投资公司试点扩围名单初步形成
在投资运营公司试点扩围方面，前期已有10家国有资本投资运营公司试点，包括2家运营公
司，8家投资公司。彭华岗表示，前段时间国务院下发了关于国有资本投资运营公司的试点文件
，国资委按照要求正在积极研究下一批国有资本投资公司名单。
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2018-10-15│国企改革“双百行动”将进入施工季 混改、重组等仍是热点
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2018年10月15日消息，备受关注的国企改革热潮涌动，“双百行动”将从“设计阶段”进入
“施工季”。《经济参考报》记者了解到，包括中石油、大唐子公司在内的多家入选企业综合改
革实施方案已敲定，混改、重组等仍是热点，金融资本也纷纷入局助力改革。
今年8月，国务院国企改革领导小组办公室印发《国企改革“双百行动”工作方案》，决定
选取224家中央企业子公司和180家地方国有企业，在2018年-2020年期间实施国企改革“双百行
动”。
根据安排，入选企业要制定好各自的综合改革实施方案，在9月底前上报，明确具体改革目
标、改革举措、责任分工、完成时限等，并制定好工作任务台账，各地国资委和中央企业集团公
司是方案审核把关和指导推动实施的主体。
据《经济参考报》记者了解，9月25日中石油全面深化改革领导小组第二十六次会议审议通
过吐哈油田、昆仑能源、渤海装备3家企业的“双百行动”综合改革实施方案。改革办要加大对3
家单位的督促指导力度。未参加这次综合改革的单位，也要以国企改革“双百行动”为契机，自
我加压抓好深化改革工作。
国家电网公司入选国资委“双百行动”的企业共3家，分别为国网江苏综合能源服务有限公
司、国网电动汽车服务有限公司、国网南瑞集团，将分层分类积极稳妥开展混合所有制改革，坚
持因地施策、因业施策，积极引入各类投资者实现股权多元化。
中国大唐集团有限公司旗下大唐京津冀能源开发有限公司、大唐环境产业集团股份有限公司
，中国电子信息产业集团有限公司旗下中国长城科技集团股份有限公司、华大半导体有限公司、
中国电子系统技术有限公司等也已确定了“双百行动”综合改革实施方案。
值得注意的是，在国资国企改革全面深化的过程中，推动金融服务国企实体经济也实现新突
破。近日纳入“双百行动”的湖南国企长丰集团有限责任公司与中信证券股份有限公司签署战略
合作协议，双方将在融资、股权结构管理等方面深化合作。深圳市国资委也与建设银行深圳市分
行签署战略合作协议，5家国企改革“双百行动”企业分别与建设银行深圳市分行和建信信托签
署战略合作协议，将在共同促进深圳上市公司稳健发展、推动金融服务市属国企实体经济更加便
利化等方面不断加大合作力度。
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2018-07-27│央企重组加速 多省市下达国企改革“责任状”
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央企和地方国资重组步伐正在加快。《经济参考报》记者日前了解到，今年以来包括广东、
山西、四川等多地均出台国企改革方案，把并购重组作为优化资产的重要手段，并提出具体“路
线图”和“时间表”。不少省份同时下达了国企改革“责任状”，各地重组改革提速，国企并购
重组进入密集落地期。另一方面，央企的兼并重组改革也在加快提速。今年上半年，中核集团和
中核建设集团、武汉邮科院和电信科研院实施重组，装备制造等企业重组也在稳妥积极推进，央
企户数调整至96家。业内人士预计，随着改革政策的不断落地，今明两年围绕着央企和地方国企
的重组步伐将会加快，以市场化为导向的专业化、产业化重组将成为主要方式，这将提高国有企
业资本配置效率，推动资源向优势企业集中、向企业主业集中。
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2018-01-15│2018年国企改革施工图浮出水面
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据经济参考报2018年1月15日报道，一年一度的中央企业、地方国资委负责人会议1月15日在
北京召开，而此前多地国资委已陆续召开工作会议，亮出2017年“成绩单”、谋划2018年“施工
图”。从已经公布的数据来看，作为国企改革落地见效年，2017年国企改革重点难点问题取得重
大实质突破，中央企业和多地省属国企收入、利润均保持两位数增长，创五年最好水平。
按照十九大和中央经济工作会议的部署要求，下一步国企将进入高质量发展的新阶段。业内
人士认为，2018年国企混改、重组、降杠杆三大主线将并行推进，新一波红利将激活释放。
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2017-12-26│国务院批复上海城市总体规划
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2017年12月26日消息，国务院近日批复了上海市城市总体规划，原则同意《上海市城市总体
规划（2017-2035年）》，并从城市空间布局、城市规模、生态环境保护、人居环境、特色风貌
、城市运行和管理体制七个方面，对上海未来发展提出了更高要求。
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2017-07-20│上海市崇明区总体规划草案已经编制完成
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2017年7月20日从上海发布微博获悉，崇明区新闻办、市规土局表示，《上海市崇明区总体
规划暨土地利用总体规划（2016-2040）》草案已经编制完成。至2040年，将把崇明区建设成为
在生态环境、资源利用、经济社会发展、人居品质等方面具有全球引领示范作用的世界级生态岛
。
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2017-01-16│上海推进崇明世界级生态岛建设
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2017年1月15日，上海市市长杨雄在上海市第十四届人民代表大会第五次会议上作政府工作
报告时表示，坚持生态立岛，上海将举全市之力，高标准、高质量推进崇明世界级生态岛建设。
有分析认为，崇明之于上海的作用，应该可以和长岛之于纽约、九龙之于香港作对比。因此
，崇明的发展建设乃是上海整个区域经济发展和质量提升的有机组成部分。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │公司的主营业务为房地产开发与销售。 │
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│核心竞争力 │1、公司以产品质量和服务获得消费者对中华企业品牌的认同，作为“上海 │
│ │市著名商标”企业，公司创造了许多上海房地产行业的第一，也开发建设了│
│ │许多耳熟能详的产品，中华园系列、春城系列、古北系列等住宅项目均获得│
│ │客户好评。 │
│ │2、公司以商品住宅开发和经营性不动产双轮驱动强化抗风险能力，在产品 │
│ │配置方面保持住宅与经营性不动产的配比，拥有一些高品质经营性物业，如│
│ │公司标志性物业中华企业大厦。 │
│ │3、公司以持续分红实现投资者价值回报，通过送股、 资本公积金转增股本│
│ │或现金分红等方式给予投资者持续回报。 │
│ │4、公司正处于改革转型的重要阶段，从单一住宅产品提供商逐步向满足社 │
│ │区居民需要的居住产品服务商转变，全力打造房地产开发综合服务体系，提│
│ │升价值创造能力。 │
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│竞争对手 │绿地控股、光大嘉宝、城投控股、世茂股份、万业企业、华丽家族 │
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│核心风险 │1、政策风险：新一轮调控以防止价格过快增长为核心目标， 同时行业政策│
│ │的快速切换可能进一步增加风险的不确定性。 │
│ │2、财务风险：通过提前偿还带息负债、低息换高息等一系列努力， 公司负│
│ │债规模显著降低， 资产负债率虽有所下降，但仍处于偏高水平，且融资成 │
│ │本仍高于行业平均。公司需进一步提升资金使用效率，进一步减少财务费用│
│ │支出。 │
│ │3、经营风险：除中华企业大厦、淮海公寓等经营性物业外，公司需进一步 │
│ │提升经营性资产在总资产中的比重，进一步提升企业抗风险能力。 │
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│投资逻辑 │老牌国资重大资产重组后成为地产全产业链集团中核心综合开发平台，资源│
│ │整合叠加经营效率提升，未来前景看好。公司通过收购中星集团，可以获取│
│ │地产集团绝大多数市场化的房地产开发项目，这补充了公司的土地储备，对│
│ │公司未来业绩有利。 │
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│消费群体 │购房者。 │
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│消费市场 │上海地区、江苏地区、浙江地区、安徽地区、吉林地区 │
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│行业发展趋势│中国的城市化进程仍将继续。今后十年，中国预计还将新增亿级单位的城镇│
│ │人口，伴随而来的是庞大的居住及配套需求。 随着生活方式的变化， 未来│
│ │的需求将从传统的保洁、维修、安保等专业服务扩展至食堂、健身、托儿、│
│ │洗衣等社区配套，以及家政、房屋托管、租售，乃至在移动互联网时代下新│
│ │兴的汽车分时共享、技能共享、社区金融等本地生活增值服务，这些新兴的│
│ │细分产业，具备规模巨大的投资、收入潜力。 │
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│行业政策法规│对房地产行业而言，因城施策仍将延续，一方面三、四线城市仍以去库存为│
│ │主基调，深入推进新型城镇化建设，吸引更多人口向三、四线城市迁移，实│
│ │现楼市库存去化与新型城镇化建设相结合；另一方面进一步加大房地产市场│
│ │过热城市的调控力度，通过去杠杆强限购抑制投机需求，并通过调整规划及│
│ │盘活低效存量建设用地，增加有效供给。 │
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│公司发展战略│第一、公司将逐步从房地产开发商向房地产综合服务商转型，从提供开发住│
│ │宅类产品向提供居住类产品转型，从个性化开发向产品标准化和生产工业化│
│ │转型，从单一小区开发向多级联动、项目代建和资产运营等多元开发转型。│
│ │第二、公司将着力构建区域规划能力、配套实施能力、地产开发能力、社区│
│ │运营能力等核心竞争力，以开发模式转变、产品模式转变、服务模式转变作│
│ │为实施保障，实现企业转型发展战略。 │
│ │第三，公司将调整优化产业结构，增加自身造血功能，积极寻求新的利润增│
│ │长点。通过建立产品功能和社区配套服务联动发展，资产经营和资本运作双│
│ │轮驱动的投资运营模式，形成以开发建设为业务切入点、以增值服务为利润│
│ │增长点，以轻资产运营为风险控制点的盈利新模式。 │
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│公司经营计划│公司要按照深化改革、转型发展工作的总体部署，全力提升健康水平，持续│
│ │淬炼核心能力，有效夯实发展根基，充分发挥上市功能，逐步通过市场理念│
│ │、市场机制、市场手段实现效能最优化，效率最大化，为实现既定战略目标│
│ │开好头，起好步。 │
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│股东回报规划│根据《公司法》等有关法律法规及《公司章程》的规定，公司制定未来三年│
│ │（2023年-2025年）股东回报规划：公司可以采取现金、股票或者现金和股 │
│ │票相结合的方式分配股利。在公司盈利、现金流满足公司持续经营、长期发│
│ │展和投资计划的前提下，最近三年以现金方式累计分配的利润原则上不少于│
│ │最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十。 │
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│重组注入房地│*ST中企2016年11月23日发布重组预案，公司拟以5.23元/股的价格非公开发│
│产业务 │行约301019.60万股股份并支付现金277823.39万元收购整合后的中星集团10│
│ │0%股权，交易价格为1852155.90万元。中星集团为一家具有国家房地产开发│
│ │一级资质的专业房地产企业，其主营业务包括房地产项目的开发、租赁等业│
│ │务。在市场化房地产开发业务方面，中星集团以住宅项目为主，别墅、商业│
│ │等项目类型也有所涉及。中星集团业务以上海为立足点，近年来项目拓展至│
│ │江苏、安徽、吉林等多个省市。中星集团在注入上市公司前先进行了集团内│
│ │业务整合，即地产集团将其控制的除上市公司之外的主要市场化房地产开发│
│ │业务资产整合至中星集团，同时剥离中星集团不适宜注入上市公司的业务及│
│ │资产。此外，公司拟以5.23元/股的价格非公开发行股份约181644.36万股，│
│ │募集配套资金总额不超过95亿元，拟用于支付本次重大资产重组的现金对价│
│ │及地产集团拟注入资产的在建房地产项目。 │
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│增发股份 │中华企业2014年6月27日发布定增预案，公司拟以不超过4.25元/股的价格，│
│ │非公开发行不超过141176.4706万股，募集资金总额不超过60亿元。其中控 │
│ │股股东地产集团拟以其持有的经营集团10%股权、凯峰房产10%股权和馨虹置│
│ │业100%股权参与认购公司本次非公开发行的股票，标的资产的初步评估值约│
│ │为21亿元。本次交易前，经营集团及凯峰房产均为中华企业控股子公司。而│
│ │馨虹置业所开发建设的239街坊地块项目地处上海市长宁区的黄金地段，主 │
│ │要户型为平层别墅、类独栋别墅，为该区域稀缺的精品住宅项目，该项目预│
│ │计将于2016年底前竣工。因此预计本次非公开发行可募集的现金不超过39亿│
│ │元（含发行费用），将用于：1）上海徐汇区小闸镇项目，项目总投资约90 │
│ │亿元，拟投入募集资金28亿元。该项目系集高层、多层洋房于一体的大型中│
│ │高端住宅社区。2）补充流动资金，拟投入募集资金11亿元。 │
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〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
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