热点题材☆ ◇600675 中华企业 更新日期：2026-07-18◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:土地流转、乡村振兴、物业管理、预制菜
风格:融资融券、破净资产、低价股、MSCI中盘、预计转亏
指数:上证380、小盘成长、国证成长
【2.主题投资】
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2026-01-27│乡村振兴 │关联度：☆☆☆
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公司作为上海市农业产业化重点龙头企业，坚持产业兴农、质量兴农、绿色兴农，助力都市
农业产业链价值的提升，积极践行乡村振兴战略。
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2025-04-24│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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公司的主营业务是房地产投资开发、商品房经营、租赁及物业管理
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2024-01-23│预制菜 │关联度：☆☆☆
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公司对子公司新弘农业增资，增资用途主要投向闵行净菜加工中心和新设属地化团餐供应链
公司项目建设，未来将以标准化、自动化的半成品（预制菜）加工生产作为核心产品线
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2021-03-13│土地流转 │关联度：☆☆☆☆
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公司在崇明岛陈家镇-东滩地区拥有约4000亩土地，该地拟建成海岛花园式的生态城镇。但
公司拥有的上述地块能否从农用地转变为开发用存在不确定性。
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2026-07-14│业绩预亏 │关联度：☆☆☆☆☆
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预计公司2026年01-06月归属于上市公司股东的净利润为-35200万元至-21200万元，与上年
同期相比变动幅度为-167.56%至-140.69%。
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2026-03-25│上海地产系 │关联度：☆☆☆☆☆
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上海地产(集团)有限公司是公司控股股东
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2023-12-13│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2021-09-26│罗素中盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素中盘股标准
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2019-04-24│上海国资改革│关联度：☆☆☆
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公司实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近20个交易日内跌破净资产，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2026-07-17│破净资产 │关联度：☆☆☆
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截止2026-07-17公司收盘价相对于每股净资产跌幅：-9.00%
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2026-07-17│低价股 │关联度：☆☆☆
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截止2026-07-17，收盘价为：2.16元
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2026-07-14│预计转亏 │关联度：☆☆☆☆☆
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预计公司2026年01-06月归属于上市公司股东的净利润为-35200万元至-21200万元，与上年
同期相比变动幅度为-167.56%至-140.69%。
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2021-05-27│MSCI中盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合MSCI中盘股标准
【3.事件驱动】
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2025-08-25│上海发布楼市“沪六条”：涉及调减限购、公积金、住房信贷、房产税等6项调
│整
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上海优化调整房地产政策措施，其中提到，符合条件居民家庭在外环外购房不限套数；成年
单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房
暂免征收房产税。
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2024-10-08│提振市场信心，央行与一线城市齐放大招
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9月29日，央行发布公告，首套、二套房存量房贷利率批量下调，预计平均降幅0.5个百分点
左右。同日，上海再出7条楼市新政，其中提出，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整
为2年；首套住房商贷最低首付调整为“不低于15%”，二套调整为“不低于25%”。此外，广州
发布通知明确，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，通知自2024年9月30日起正式实
施。中银国际认为这是地产行业和板块出现显著拐点的时点。
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2024-05-20│首套房贷款最低首付比例调整为不低于15%
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央行、国家金融监督管理总局17日发布通知。通知提出，对于贷款购买商品住房的居民家庭
，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷
款最低首付款比例调整为不低于25%。
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2024-04-30│成都：全市范围内住房交易不再审核购房资格
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成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室4月28日发布《关于进一步优化房地产市场
平稳健康发展政策措施的通知》，从4月29日起，成都市商品住房项目不再实施公证摇号选房，
由企业自主销售。推动城市房地产融资协调机制走深走实，一视同仁满足不同所有制房地产企业
合理融资需求。支持车位与住宅同步销售；合理设置新出让住宅用地车位规划配比。全市范围内
住房交易不再审核购房资格。3月以来杭州、福州、长沙、厦门等多个二线放松四限，购房门槛
进一步降低。
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2023-10-10│政策利好密集催化城中村改造
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继城中村改造项目纳入专项债支持范围和监管拟设立城中村改造专项借款后，中国人民银行
货币政策委员会提出加大对“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造、保障性住房建设等金
融支持力度。河南省人民政府办公厅近日印发《关于实施城市更新行动的指导意见》，提出重点
任务包括推进城镇老旧居住区提升改造，稳慎推进城中村改造。
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2022-01-17│上海市政府印发《崇明世界级生态岛发展规划纲要（2021-2035年）》
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上海市政府印发《崇明世界级生态岛发展规划纲要（2021-2035年）》：到2035年，将崇明
世界级生态岛打造成绿色生态“桥头堡”、绿色生产“先行区”、绿色生活“示范地”，成为引
领全国、影响全球的国家生态文明名片、长江绿色发展标杆、人民幸福生活典范，向世界展示“
人与自然和谐共生”的建设范例。
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2019-04-29│国资授权经营体制改革方案出炉 投资运营公司运作有望加速
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2019年4月29日消息，国务院近日印发了《改革国有资本授权经营体制方案》（下称《方案
》），提出了改革国有资本授权经营体制的主要举措，包括：优化出资人代表机构履职方式；分
类开展授权放权；加强企业行权能力建设，提升资本运作能力；完善监督监管体系。
中国企业研究院首席研究员李锦认为，随着《方案》出炉，2019年以管资本为主的国资监管
体制改革将加速，以授权经营体制为主的国资改革，将成为新一轮改革的“牛鼻子”。国有资本
投资、运营公司作为国有资本市场化运作的专业平台，在2019年改组组建的步伐势必加快推进。
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2019-03-01│垄断领域是重点 国企改革将谋更大突破
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2019年2月28日消息，全国两会召开在即，关于国企改革的最新表述再度成为市场关注的焦
点。近期，上证报记者采访多位专家，他们均认为改革进程有望加快。
具体来看，2019年国企改革工作重点主要在以下三方面：首先，推进国资授权经营体制改革
，抓紧投资运营公司试点；其次，继续推进国企混改和股权多元化，尤其要垄断领域改革；再次
，优化民营企业发展环境，推动国企和民企的产业链条深度融合，使国企民企协调发展等。
对于垄断领域改革，中国企业研究院首席研究员李锦认为，石油和铁路领域的改革有望在今
年取得重要突破。上证报记者获悉，继中国联通混改逐渐显效之后，体量是联通数倍的中国移动
也在酝酿混改方案。
值得注意的是，中国石油和中国移动等10家涉及石油、电力、通讯、军工等垄断行业的央企
已在今年1月份被国资委选为“创建世界一流示范企业”，将开展包括混改、员工持股、股权激
励等综合改革。
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2019-01-30│各地开出2019国企改革清单 混改与管资本成两大重头戏
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2019年1月30日消息，上证报记者梳理了北京、天津等21个省份的政府工作报告，勾勒出201
9年地方版国企改革图谱。总的来看，混改仍是被提到最多的改革任务，有13个省份将其列为工
作重点。此外，“管资本”也受到近10个省份重视。
1月中旬以来，地方两会密集召开。从各地新鲜出炉的政府工作报告来看，加快推进混改、
战略性重组、上市以及“两类公司”组建成为2019年各地深化国资国企改革重点任务。
上证报记者梳理了北京、天津、广东、上海、安徽、浙江、江苏等21个省份的政府工作报告
，勾勒出2019年地方版国企改革图谱。总的来看，混改仍是被提到最多的改革任务，有13个省份
将其列为工作重点。此外，“管资本”也受到近10个省份重视。
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2018-10-25│又有23家国企试点混改 员工持股等政策正抓紧研究
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2018年10月25日消息，国家发改委政策研究室副主任兼新闻发言人孟玮24日在新闻发布会上
透露，第三批31家混改试点企业中有23家试点方案已获批，其余8家企业的方案也在抓紧履行批
复程序。
第三批混改试点企业包括10家央企集团下属子企业和21家地方国企。目前，“我委已批复8
家央企子企业试点方案，各地已批复15家地方国企试点方案，其余试点方案也在抓紧履行批复程
序。”孟玮说。
发展改革委正抓紧研究混改试点企业员工持股等政策。9月中旬发展改革委等多个部门联合
印发《关于深化混合所有制改革试点若干政策的意见》，积极推进混改试点企业员工持股，在“
数量限制”方面已现松动。
据孟玮介绍，截至目前，已开展三批共50家混改试点，第一批、第二批中的中国联通、东航
物流、内蒙一机等试点企业改革取得重要成效，在完善治理、强化激励、突出主业、提高效率等
方面取得重要经验，示范效应逐步显现。
发展改革委还会同有关部门进一步完善混改试点配套政策，出台了《关于深化混合所有制改
革试点若干政策的意见》，今年8月份印发了《国有企业混合所有制改革相关税收政策文件汇编
》。
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2018-10-16│国企改革持续加码 前三季央企盈利增逾两成
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2018年10月15日，国务院国资委召开央企前三季度经济运行情况发布会。国资委副秘书长、
新闻发言人彭华岗表示，中央企业前三季度累计实现营业收入21.1万亿元，同比增长11%，收入
增速已连续4个月超过10%；营收扩张的同时，央企净利润也实现了平稳较快增长。央企前三季度
累计实现利润总额13491亿元，同比增长21.5%，增速连续5个月超过20%；实现归属于母公司所有
者的净利润5482.9亿元，同比增长21%。
展望未来，国企改革还将持续加码。彭华岗表示，下一步国企改革要做到“六个突出抓好”
，国企改革“双百行动”和国资划转社保基金试点都要加大力度，国有资本投资公司试点的扩围
名单也已初步形成。
在他看来，目前受到关注的国资收购民资上市公司现象，只是在当前环境下国企和民企的一
种正常的市场化行为，是互惠共赢的一种市场选择，不存在谁进谁退的问题，更不涉及意识形态
。
另外，对于上证报记者关于“东北国企改革”的提问，彭华岗表示，东北国企改革已经取得
积极进展，未来还要在解决突出矛盾问题上下功夫，进一步做实改革举措。
国有投资公司试点扩围名单初步形成
在投资运营公司试点扩围方面，前期已有10家国有资本投资运营公司试点，包括2家运营公
司，8家投资公司。彭华岗表示，前段时间国务院下发了关于国有资本投资运营公司的试点文件
，国资委按照要求正在积极研究下一批国有资本投资公司名单。
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2018-10-15│国企改革“双百行动”将进入施工季 混改、重组等仍是热点
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2018年10月15日消息，备受关注的国企改革热潮涌动，“双百行动”将从“设计阶段”进入
“施工季”。《经济参考报》记者了解到，包括中石油、大唐子公司在内的多家入选企业综合改
革实施方案已敲定，混改、重组等仍是热点，金融资本也纷纷入局助力改革。
今年8月，国务院国企改革领导小组办公室印发《国企改革“双百行动”工作方案》，决定
选取224家中央企业子公司和180家地方国有企业，在2018年-2020年期间实施国企改革“双百行
动”。
根据安排，入选企业要制定好各自的综合改革实施方案，在9月底前上报，明确具体改革目
标、改革举措、责任分工、完成时限等，并制定好工作任务台账，各地国资委和中央企业集团公
司是方案审核把关和指导推动实施的主体。
据《经济参考报》记者了解，9月25日中石油全面深化改革领导小组第二十六次会议审议通
过吐哈油田、昆仑能源、渤海装备3家企业的“双百行动”综合改革实施方案。改革办要加大对3
家单位的督促指导力度。未参加这次综合改革的单位，也要以国企改革“双百行动”为契机，自
我加压抓好深化改革工作。
国家电网公司入选国资委“双百行动”的企业共3家，分别为国网江苏综合能源服务有限公
司、国网电动汽车服务有限公司、国网南瑞集团，将分层分类积极稳妥开展混合所有制改革，坚
持因地施策、因业施策，积极引入各类投资者实现股权多元化。
中国大唐集团有限公司旗下大唐京津冀能源开发有限公司、大唐环境产业集团股份有限公司
，中国电子信息产业集团有限公司旗下中国长城科技集团股份有限公司、华大半导体有限公司、
中国电子系统技术有限公司等也已确定了“双百行动”综合改革实施方案。
值得注意的是，在国资国企改革全面深化的过程中，推动金融服务国企实体经济也实现新突
破。近日纳入“双百行动”的湖南国企长丰集团有限责任公司与中信证券股份有限公司签署战略
合作协议，双方将在融资、股权结构管理等方面深化合作。深圳市国资委也与建设银行深圳市分
行签署战略合作协议，5家国企改革“双百行动”企业分别与建设银行深圳市分行和建信信托签
署战略合作协议，将在共同促进深圳上市公司稳健发展、推动金融服务市属国企实体经济更加便
利化等方面不断加大合作力度。
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2018-07-27│央企重组加速 多省市下达国企改革“责任状”
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央企和地方国资重组步伐正在加快。《经济参考报》记者日前了解到，今年以来包括广东、
山西、四川等多地均出台国企改革方案，把并购重组作为优化资产的重要手段，并提出具体“路
线图”和“时间表”。不少省份同时下达了国企改革“责任状”，各地重组改革提速，国企并购
重组进入密集落地期。另一方面，央企的兼并重组改革也在加快提速。今年上半年，中核集团和
中核建设集团、武汉邮科院和电信科研院实施重组，装备制造等企业重组也在稳妥积极推进，央
企户数调整至96家。业内人士预计，随着改革政策的不断落地，今明两年围绕着央企和地方国企
的重组步伐将会加快，以市场化为导向的专业化、产业化重组将成为主要方式，这将提高国有企
业资本配置效率，推动资源向优势企业集中、向企业主业集中。
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2018-01-15│2018年国企改革施工图浮出水面
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据经济参考报2018年1月15日报道，一年一度的中央企业、地方国资委负责人会议1月15日在
北京召开，而此前多地国资委已陆续召开工作会议，亮出2017年“成绩单”、谋划2018年“施工
图”。从已经公布的数据来看，作为国企改革落地见效年，2017年国企改革重点难点问题取得重
大实质突破，中央企业和多地省属国企收入、利润均保持两位数增长，创五年最好水平。
按照十九大和中央经济工作会议的部署要求，下一步国企将进入高质量发展的新阶段。业内
人士认为，2018年国企混改、重组、降杠杆三大主线将并行推进，新一波红利将激活释放。
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2017-12-26│国务院批复上海城市总体规划
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2017年12月26日消息，国务院近日批复了上海市城市总体规划，原则同意《上海市城市总体
规划（2017-2035年）》，并从城市空间布局、城市规模、生态环境保护、人居环境、特色风貌
、城市运行和管理体制七个方面，对上海未来发展提出了更高要求。
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2017-07-20│上海市崇明区总体规划草案已经编制完成
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2017年7月20日从上海发布微博获悉，崇明区新闻办、市规土局表示，《上海市崇明区总体
规划暨土地利用总体规划（2016-2040）》草案已经编制完成。至2040年，将把崇明区建设成为
在生态环境、资源利用、经济社会发展、人居品质等方面具有全球引领示范作用的世界级生态岛
。
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2017-01-16│上海推进崇明世界级生态岛建设
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2017年1月15日，上海市市长杨雄在上海市第十四届人民代表大会第五次会议上作政府工作
报告时表示，坚持生态立岛，上海将举全市之力，高标准、高质量推进崇明世界级生态岛建设。
有分析认为，崇明之于上海的作用，应该可以和长岛之于纽约、九龙之于香港作对比。因此
，崇明的发展建设乃是上海整个区域经济发展和质量提升的有机组成部分。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│公司简介 │中华企业股份有限公司（以下简称中华企业）成立于1954年4月，其前身为 │
│ │中华企业公司，是上海解放后经政务院（国务院）批准设立专业从事房地产│
│ │开发经营的国有企业。1993年9月，中华企业公司采取社会招股募集方式， │
│ │改制为股份制上市公司，公司名称改为中华企业股份有限公司（证券代码：│
│ │600675）。 │
│ │中华企业是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业。建国初期，│
│ │公司受上海市政府委托，承办外商在沪的房地产转让、租赁和买卖业务。五│
│ │十年代末，公司在沪率先建造和出售了首批侨汇住宅。改革开放的八、九十│
│ │年代，公司营建的各类商品房已达百万余平方米，项目遍布上海各区县及部│
│ │分外省市，品牌项目代表有：玉兰花苑、海怡花园等侨汇住宅；光明大厦、│
│ │启华大厦、房地大厦、中华企业大厦、华侨大厦、港泰广场、淮海中华大厦│
│ │、静安中华大厦等办公商务楼；上海春城、宝石公寓、金鹿公寓、鹿特丹花│
│ │园、东方中华园、虹桥中华园以及被誉为九十年代上海十大建筑景观的“古│
│ │北新区”等中高档住宅，在海内外享有一定的声誉。 │
├──────┼─────────────────────────────────┤
│产品业务 │中华企业股份有限公司于1954年创建，1993年改制A股上市，是上海解放后 │
│ │第一家专业从事房地产开发经营的企业，经营范围涵盖住宅项目开发、商办│
│ │项目开发、持有物业经营、物业服务管理等。 │
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│核心竞争力 │1、发展战略明确 │
│ │公司战略规划定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”，│
│ │聚焦房地产开发、资产经营、城市生活服务等板块。 │
│ │2、产业协同发展 │
│ │公司发展主业的同时，全力打造城市生活服务板块，积极培育新的业绩增长│
│ │点。旗下子公司新弘农业作为公司针对城市生活餐食服务、都市现代农业的│
│ │产业投资与资产管理平台，已初步构建以都市农业产-加-销一体化产业链为│
│ │核心竞争力的城市生活餐食服务体系。旗下品牌物业古北物业集团对标“国│
│ │内领先、国际先进”的要求，构建以物业管理为平台，物业多元经营与物业│
│ │专业服务为发展的“一体两翼”产业结构，业务规模、专业能力和服务品质│
│ │均位列行业前茅，参与了《公众物业管理服务认证要求》的认证，实现了企│
│ │业品牌影响力再提升。 │
│ │3、股东回报稳定 │
│ │在国内经济复苏动能放缓的环境下，公司始终注重股东回报，上市以来累计│
│ │现金分红43.41亿元。 │
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│经营指标 │2025年，公司实现营业收入105.57亿元，较去年同期增加51.71%，实现归属│
│ │于上市公司股东的净利润为1.19亿元，较去年同期增加4.35亿元；实现归属│
│ │于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.73亿元，较去年同期增加5.│
│ │03亿元。 │
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│竞争对手 │绿地控股、光大嘉宝、城投控股、世茂股份、万业企业、华丽家族 │
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│品牌/专利/经│品牌：古北物业凭借其服务品质与市场化拓展能力，位列上海市物业服务综│
│营权 │合百强企业第6名，并在多种经营领域取得第3名的佳绩，成为上海市首家同│
│ │时获得公众物业与住宅物业“上海品牌”认证的企业。旗下品牌物业古北物│
│ │业集团对标“国内领先、国际先进”的要求，构建以物业管理为平台，物业│
│ │多元经营与物业专业服务为发展的“一体两翼”产业结构，业务规模、专业│
│ │能力和服务品质均位列行业前茅，参与了《公众物业管理服务认证要求》的│
│ │认证，实现了企业品牌影响力再提升。 │
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│核心风险 │1、政策风险：新一轮调控以防止价格过快增长为核心目标， 同时行业政策│
│ │的快速切换可能进一步增加风险的不确定性。 │
│ │2、财务风险：通过提前偿还带息负债、低息换高息等一系列努力， 公司负│
│ │债规模显著降低， 资产负债率虽有所下降，但仍处于偏高水平，且融资成 │
│ │本仍高于行业平均。公司需进一步提升资金使用效率，进一步减少财务费用│
│ │支出。 │
│ │3、经营风险：除中华企业大厦、淮海公寓等经营性物业外，公司需进一步 │
│ │提升经营性资产在总资产中的比重，进一步提升企业抗风险能力。 │
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│投资逻辑 │近年来，公司聚焦房地产开发及资产经营，深化城市生活服务板块，通过深│
│ │耕上海，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以服务集团“区域│
│ │整体开发”为导向，加强土地资源拓展，增强发展后劲，努力深化城市生活│
│ │服务板块，致力于成为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”│
│ │。 │
│ │旗下品牌物业古北物业集团对标“国内领先、国际先进”的要求，构建以物│
│ │业管理为平台，物业多元经营与物业专业服务为发展的“一体两翼”产业结│
│ │构，业务规模、专业能力和服务品质均位列行业前茅，参与了《公众物业管│
│ │理服务认证要求》的认证，实现了企业品牌影响力再提升。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │上海地区、江苏地区、浙江地区、安徽地区、吉林地区 │
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│主营业务 │房地产开发、资产经营、城市生活服务 │
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│主要产品 │开发产品、租赁、劳务收入、商品收入 │
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│行业竞争格局│1、房地产宏观经济市场分析 │
│ │2025年，全国房地产市场整体延续调整态势。二季度以来新房销售边际转弱│
│ │，二手房市场持续“以价换量”，市场整体仍处于“止跌回稳”过程中。8 │
│ │月，国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释│
│ │放了积极信号。10月，《“十五五”规划建议》明确指出要“推动房地产高│
│ │质量发展”，并提出清理住房消费不合理限制性措施。12月，中央政治局会│
│ │议指出“明年经济工作要坚持稳中求进、提质增效，继续实施更加积极的财│
│ │政政策和适度宽松的货币政策，发挥存量政策和增量政策集成效应，加大逆│
│ │周期和跨周期调节力度，切实提升宏观经济治理效能。”并强调“要坚持内│
│ │需主导，建设强大国内市场”，为2026年宏观政策定调。 │
│ │2025年以来，核心城市在优质项目带动下表现平稳，其中一季度市场延续修│
│ │复态势，但二季度以来市场动能有所转弱；四季度在房企促销、改善项目入│
│ │市推动下，核心城市仍维持一定规模。 │
│ │在“以价换量”策略下，重点30城二手住宅成交套数同比小幅增长。同时，│
│ │随着开工及上市规模持续缩减，上半年重点城市可售库存持续回落，但下半│
│ │年下降趋势放缓，出清周期有所延长。 │
│ │2、土地市场分析 │
│ │2025年，各地政府保持“缩量提质”的供地策略。全国300城住宅用地成交 │
│ │规划建筑面积同比下降15.8%，土地出让金总额下降6%。房企拿地进一步向 │
│ │核心城市聚焦，北京、上海、深圳、杭州等城市土地拍卖市场热度较高，带│
│ │动一、二线城市整体出让金同比增长4%。全年土地市场热度呈现“前高后低│
│ │”的走势：自第三季度以来，核心城市优质地块供应节奏放缓，市场热度有│
│ │所下降。从城市集中度看，TOP20城市住宅用地出让金占全国总额的比重达 │
│ │到57%。目前，中央及国有企业仍是土地市场的绝对拿地主力，而地方国有 │
│ │资本平台的托底力度则有所减弱。 │
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│行业发展趋势│1、行业政策趋势 │
│ │展望2026年，宏观政策将保持逆周期调节力度以提振国内消费与投资。作为│
│ │“十五五”规划开局之年，中央明确要“持续用力推动房地产市场止跌回稳│
│ │”，房地产政策宽松基调将延续，重点围绕稳定预期、激活需求、优化供给│
│ │展开。政策框架将聚焦“控增量、去库存、优供给”协同部署；需求端，北│
│ │上深等一线城市限制性政策仍具备优化空间，将通过继续降低房贷利率、中│
│ │介费用及加大房贷利息抵扣个税力度等方式降低购房成本；供给端，将加大│
│ │存量商品房和闲置土地收储力度，同时深化住房公积金制度改革，有序推动│
│ │“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式。 │
│ │2、行业发展趋势 │
│ │中国指数研究院报告预测，2026年政策持续加力有望带动预期修复，但房地│
│ │产市场恢复仍面临诸多挑战，整体仍处于筑底阶段。在中性情形下，2026年│
│ │全国新建商品房销售面积预计同比下降幅度将较2025年有所收窄，市场分化│
│ │态势延续。市场销售的恢复节奏有赖于增量政策的推进与落实，特别是城中│
│ │村改造、存量房收储及专项债支持收地等政策工具的实施进展。 │
│ │同时，在土地供应缩量、房企资金承压及较高库存压力下，短期开工投资下│
│ │行态势难改，预计2026年新开工面积和房地产开发投资均将同比下降。2026│
│ │年盘活存量闲置土地政策的实施进展，仍是推动市场进入新循环、稳定投资│
│ │开工的关键因素。 │
│ │若政策持续加力，预计2026年上半年部分核心城市房价将逐步回稳。一方面│
│ │，支持政策密集出台将改善居民房价预期；另一方面，房贷利率持续下调使│
│ │购房成本进一步降低，与租售比的差距逐步缩小。中长期来看，“十五五”│
│ │期间全国新建商品住宅年均销售面积预计将保持在7-8亿平方米左右。随着 │
│ │库存逐步回落，市场有望在“十五五”中后期走出调整阶段。 │
│ │从各级城市楼市预期来看：一线城市辐射范围广、人口吸附力强，购房需求│
│ │旺盛，交易税费下调惠及力度大，且北上深等地的限购政策仍有优化空间，│
│ │市场或率先止跌回稳。强二线城市如杭州、成都、西安、合肥、苏州等，产│
│ │业基础较好、人口吸附力较强且库存压力相对可控，市场恢复节奏或相对较│
│ │快。弱二线城市如南京、武汉、郑州、无锡等，因库存水平较高、去化压力│
│ │较大，以及重庆等人口流出规模较大的城市，市场恢复节奏或相对较慢。 │
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│行业政策法规│《公众物业管理服务认证要求》、《“十五五”规划建议》 │
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│公司发展战略│2026年，公司将继续深入贯彻上海地产集团的总体部署，紧密围绕城市发展│
│ │新阶段的需求，落实“十五五”规划的发展方向与实施路径。我们将坚持聚│
│ │焦与深耕并重，持续优化以城市更新为核心、房地产开发与运营服务协同推│
│ │进的业务格局。在巩固提升传统开发业务精益管理与品牌优势的基础上，公│
│ │司将进一步深化对城市生活服务、资产运营管理、区域综合开发等新赛道的│
│ │研究与培育，建立健全高效的市场化拓展与运作机制，全方位、深层次地参│
│ │与上海城市更新行动。公司的发展愿景是成为深耕上海、具有核心竞争优势│
│ │和持续创新能力的城市更新综合开发运营服务商，为提升城市功能、焕新城│
│ │市活力贡献专业力量。 │
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│公司日常经营│（一）强化党建引领，深化改革赋能 │
│ │公司始终将党建工作摆在全局突出位置。严格执行“第一议题”和党委理论│
│ │学习中心组学习制度，落实党建入公司章程要求，规范党委前置研究讨论重│
│ │大经营管理事项程序，严格执行“三重一大”决策制度。着力压实党建工作│
│ │责任制，深化“党委点题、支部领题、党员破题”课题攻坚，扎实推进“一│
│ │个支部一件实事”实践活动，不断提升党支部标准化、规范化建设水平。坚│
│ │持党建带群建，顺利完成工会、团委换届选举，广泛开展公益帮扶和社区共│
│ │治共建活动，切实履行国有企业社会责任。全面筑牢党员干部廉洁从业防线│
│ │，深入贯彻落实中央八项规定及其实施细则精神，强化政治监督与专项监督│
│ │检查，持续推动全面从严治党“四责协同”，为公司高质量发展提供坚强政│
│ │治保障。 │
│ │（二）深耕地产主业，筑牢发展根基 │
│ │2025年，公司聚焦项目全生命周期管理，以高效交付、精准去化与品质提升│
│ │为核心目标，扎实推进重点项目开发与销售工作。其中，中企·云萃森林05│
│ │-14地块于2月圆满完成集中交付，提前履约100余天，累计交付面积超10万 │
│ │平方米，实现到访交付率100%，后续已顺利取得住宅不动产权证及车库大产│
│ │证，车位销售工作也在有序推进中；中企·云启春申项目于9月完成预看房 │
│ │活动，12月实现竣工备案并取得交付许可，项目荣获“白玉兰优质建设工程│
│ │”评审认定；中企誉品·银湖湾07-10地块于10月完成集中交付，高效办结 │
│ │车位大产证启动销售，3天获得认购率超95%。此外，东安沈家里项目于10月│
│ │取得施工许可证，桩基工程全面启动。 │
│ │（三）优化多赛道运营，提升盈利效能 │
│ │资产管理板块方面，公司坚持聚焦优质资产精细化运营，以精准招商为抓手│
│ │，推动产业集聚与结构优化，持续增强资产管理核心能力与综合效益。截至│
│ │2025年末，公司累计完成新增招商面积6.8万平方米，实现租金收入6.30亿 │
│ │元，整体出租率稳定在85%的较高水平。其中，中企国际金融中心围绕科技 │
│ │金融产业集群建设，成功引进联储证券、前海证券、上海银行同业公会、上│
│ │海基金同业公会等标杆机构，其获得“陆家嘴卓越品质楼宇”称号，标志着│
│ │项目作为区域金融地标的定位进一步巩固。 │
│ │物业服务板块方面，报告期内，公司新接管物业管理项目39个，其中第三方│
│ │市场拓展25个，涵盖公寓租赁房、办公、住宅、公众物业、银行、机关、学│
│ │校、综合体等多个业态，已签署合同金额约4.28亿元。古北物业凭借其服务│
│ │品质与市场化拓展能力，位列上海市物业服务综合百强企业第6名，并在多 │
│ │种经营领域取得第3名的佳绩，成为上海市首家同时获得公众物业与住宅物 │
│ │业“上海品牌”认证的企业。同时，整合工作取得阶段性进展，年内已向地│
│ │产集团收购盛宇物业股权，相关工商变更手续已于2026年1月完成。 │
│ │都市农业板块方面，新弘农业深化都市农业产-加-销一体化产业链布局，强│
│ │化市场拓展，提高供应链管理水平。报告期内，新弘农业落地世博耀华智慧│
│ │餐厅项目并获多项绿色认证，食材供应链产能利用率达70%，驻场供应模式 │
│ │有效提升运营效率。农业生产提质增效，获评“2025年度上海市林果机械化│
│ │生产示范基地”，所产“崇明大米”入选《全国名特优新农产品名录》并获│
│ │全国品鉴会“特等奖”“金奖”，产品品质获权威认可。 │
│ │（四）强化资金管控，降低融资成本 │
│ │公司多措并举优化融资结构、压降资金成本。2025年成功发行15.2亿元公司│
│ │债券，票面利率1.88%创公司融资产品最低纪录，认购倍数达3.68倍。并通 │
│ │过提前归还15.6亿元经营性物业贷款、重组银团置换、市场化竞争议价等方│
│ │式，公司带息负债平均利率从3.87%下降至3.22%，有效提升财务稳健性。同│
│ │时，中国证监会已同意公司向特定对象发行股票的注册申请。 │
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│公司经营计划│2026年，中华企业将坚持不懈抓好党建引领和作风建设，切实增强推动企业│
│ │发展的责任感和使命感，聚力夯实三大业务板块，全面稳固经营基本盘，为│
│ │高质量发展筑牢根基，奋力实现年度目标任务，确保“十五五”新征程开好│
│ │局、起好步。 │
│ │1、聚焦开发板块，助力止跌回稳 │
│ │2026年，中华企业将着力推进存量项目开发建设进度，加快广富林06-02地 │
│ │块设计条件优化，探索多元开发模式；实现沈家里项目2026年下半年示范区│
│ │呈现并开盘销售。公司将存量商品房去化作为首要任务，通过大宗定向交易│
│ │转向批量租赁合作探索、建立头部代理合作等多方资源整合，实现销售突破│
│ │。同时，借力与标杆企业合作项目，实现优势互补与高效协同，全面提升产│
│ │品力。 │
│ │2、强化资产经营，坚持稳中求进 │
│ │2026年，公司将健全“一剔除、两保留、三优先”内控处置标准，精准清理│
│ │低效资产，优化资产配置。通过机制改革与降本增效稳固经营基本盘，聚焦│
│ │优质资产，探索盘活更新模式。针对新增资产，以中企国际金融中心为例，│
│ │将聚焦楼宇特色与区位优势，实施灵活招商策略，挖掘金融机构大客户资源│
│ │，助力快速起租；针对存量资产，以古北国际财富中心为例，将采取稳扎稳│
│ │打策略，以租金、免租期等组合优惠政策精准招商，联动政府部门协同发力│
│ │，保障高出租率；针对整租项目，结合项目需求推进更新改造与业态转型，│
│ │深挖资产增值潜力。 │
│ │3、围绕城市生活服务，实现进中做强 │
│ │物业板块将加强资源整合，对内通过股权、业务整合及供应商集中采购，扩│
│ │大业务规模，提高整体创利水平；对外构建“物业管理+增值服务”城市空 │
│ │间管理与美好生活综合服务业务体系。同时，聚焦社区商业项目落地，推进│
│ │三林等多个商业项目开业运营，实现从“空间租赁”到“价值运营”的升级│
│ │；拓展服务边界，承接内外部优质项目，覆盖多元租赁产品，打造专业服务│
│ │标杆；推进市优项目创建，推动已获市优项目复评与新项目争创市优；此外│
│ │，通过标准化服务、智慧化升级与特色服务创新，夯实品牌基础，为后续市│
│ │场拓展奠定优势。 │
│ │农业板块将对外扩规模、狠抓市场拓展，以突破发展边界；对内调模式、深│
│ │化机制改革，以提升运营效能。聚焦食当家餐配一体化业务，深耕医院、教│
│ │育、国企等优势领域；优化激励办法以强化自主拓展，并探索行业合作以拓│
│ │宽第三方渠道。同时，通过推进食堂智慧化、食材标准化与管理轻量化升级│
│ │，持续降本增效、构建竞争壁垒，为实现业务增收增利提供坚实支撑。 │
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│可能面对风险│1、政策风险 │
│ │当前房地产政策进入“宽松+精准”新阶段，融资“白名单”、项目“认房 │
│ │不认贷”及限购政策持续优化调整，为行业创造了相对有利的政策环境。但│
│ │政策落地效果存在区域分化，且不排除未来根据市场变化动态调整的可能。│
│ │公司需保持政策敏感性，在利用政策窗口期改善融资结构的同时，加快存量│
│ │去化与转型升级步伐，以应对政策环境变化带来的不确定性。 │
│ │2、市场风险 │
│ │房地产市场供需关系已发生根本性转变，存量房时代特征愈发明显。行业整│
│ │体仍处于筑底阶段，市场信心修复缓慢，区域分化加剧，部分三四线城市面│
│ │临较大库存压力。同时，行业利润空间持续收窄，资产盘活难度加大，对公│
│ │司现金流管理、成本精细化管控及非住业务运营能力提出更高要求。公司需│
│ │聚焦核心城市，优化货值结构，提升资产周转效率，以应对市场持续调整带│
│ │来的挑战。 │
│ │3、经营风险 │
│ │房地产行业正处于“保交楼、去库存、防风险”的关键期，项目开发周期长│
│ │、资金密集的特点更加凸显。市场环境变化对公司的销售回款效率、成本控│
│ │制能力及项目全周期风险管控体系构成持续考验，任何环节的疏忽都可能放│
│ │大经营风险。公司需进一步强化现金流管理，严守交付底线，提升项目开发│
│ │运营效率，夯实风险防控机制，确保经营安全与可持续发展。 │
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│重组注入房地│*ST中企2016年11月23日发布重组预案，公司拟以5.23元/股的价格非公开发│
│产业务 │行约301019.60万股股份并支付现金277823.39万元收购整合后的中星集团10│
│ │0%股权，交易价格为1852155.90万元。中星集团为一家具有国家房地产开发│
│ │一级资质的专业房地产企业，其主营业务包括房地产项目的开发、租赁等业│
│ │务。在市场化房地产开发业务方面，中星集团以住宅项目为主，别墅、商业│
│ │等项目类型也有所涉及。中星集团业务以上海为立足点，近年来项目拓展至│
│ │江苏、安徽、吉林等多个省市。中星集团在注入上市公司前先进行了集团内│
│ │业务整合，即地产集团将其控制的除上市公司之外的主要市场化房地产开发│
│ │业务资产整合至中星集团，同时剥离中星集团不适宜注入上市公司的业务及│
│ │资产。此外，公司拟以5.23元/股的价格非公开发行股份约181644.36万股，│
│ │募集配套资金总额不超过95亿元，拟用于支付本次重大资产重组的现金对价│
│ │及地产集团拟注入资产的在建房地产项目。 │
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│增发股份 │中华企业2014年6月27日发布定增预案，公司拟以不超过4.25元/股的价格，│
│ │非公开发行不超过141176.4706万股，募集资金总额不超过60亿元。其中控 │
│ │股股东地产集团拟以其持有的经营集团10%股权、凯峰房产10%股权和馨虹置│
│ │业100%股权参与认购公司本次非公开发行的股票，标的资产的初步评估值约│
│ │为21亿元。本次交易前，经营集团及凯峰房产均为中华企业控股子公司。而│
│ │馨虹置业所开发建设的239街坊地块项目地处上海市长宁区的黄金地段，主 │
│ │要户型为平层别墅、类独栋别墅，为该区域稀缺的精品住宅项目，该项目预│
│ │计将于2016年底前竣工。因此预计本次非公开发行可募集的现金不超过39亿│
│ │元（含发行费用），将用于：1）上海徐汇区小闸镇项目，项目总投资约90 │
│ │亿元，拟投入募集资金28亿元。该项目系集高层、多层洋房于一体的大型中│
│ │高端住宅社区。2）补充流动资金，拟投入募集资金11亿元。 │
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