热点题材☆ ◇600675 中华企业 更新日期：2025-04-02◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:土地流转、预制菜
风格:融资融券、参股金融、低价股、MSCI中盘
指数:上证治理、上证380、小盘成长、国证成长
【2.主题投资】
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2024-01-23│预制菜 │关联度：☆☆☆
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公司对子公司新弘农业增资，增资用途主要投向闵行净菜加工中心和新设属地化团餐供应链
公司项目建设，未来将以标准化、自动化的半成品（预制菜）加工生产作为核心产品线
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2021-03-13│土地流转 │关联度：☆☆☆☆
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公司在崇明岛陈家镇-东滩地区拥有约4000亩土地，该地拟建成海岛花园式的生态城镇。但
公司拥有的上述地块能否从农用地转变为开发用存在不确定性。
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2025-01-16│业绩预亏 │关联度：☆☆☆☆☆
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预计公司2024年01-12月归属于上市公司股东的净利润为-39000万元至-22000万元，与上年
同期相比变动幅度为-170%至-140%。
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2024-09-06│参股券商 │关联度：☆☆☆
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截止2024-06-30,公司持有海通证券
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2024-04-18│上海地产系 │关联度：☆☆☆☆☆
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上海地产(集团)有限公司是公司控股股东
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2023-12-13│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2021-09-26│罗素中盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素中盘股标准
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2019-04-24│上海国资改革│关联度：☆☆☆
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公司实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。
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2025-04-01│低价股 │关联度：☆☆☆
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截止2025-04-01，收盘价为：2.71元
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2024-09-06│参股金融 │关联度：☆☆☆
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截止2024-06-30,公司持有海通证券
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2021-05-27│MSCI中盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合MSCI中盘股标准
【3.事件驱动】
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2024-10-08│提振市场信心，央行与一线城市齐放大招
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9月29日，央行发布公告，首套、二套房存量房贷利率批量下调，预计平均降幅0.5个百分点
左右。同日，上海再出7条楼市新政，其中提出，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整
为2年；首套住房商贷最低首付调整为“不低于15%”，二套调整为“不低于25%”。此外，广州
发布通知明确，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，通知自2024年9月30日起正式实
施。中银国际认为这是地产行业和板块出现显著拐点的时点。
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2024-05-20│首套房贷款最低首付比例调整为不低于15%
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央行、国家金融监督管理总局17日发布通知。通知提出，对于贷款购买商品住房的居民家庭
，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷
款最低首付款比例调整为不低于25%。
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2024-04-30│成都：全市范围内住房交易不再审核购房资格
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成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室4月28日发布《关于进一步优化房地产市场
平稳健康发展政策措施的通知》，从4月29日起，成都市商品住房项目不再实施公证摇号选房，
由企业自主销售。推动城市房地产融资协调机制走深走实，一视同仁满足不同所有制房地产企业
合理融资需求。支持车位与住宅同步销售；合理设置新出让住宅用地车位规划配比。全市范围内
住房交易不再审核购房资格。3月以来杭州、福州、长沙、厦门等多个二线放松四限，购房门槛
进一步降低。
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2023-10-10│政策利好密集催化城中村改造
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继城中村改造项目纳入专项债支持范围和监管拟设立城中村改造专项借款后，中国人民银行
货币政策委员会提出加大对“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造、保障性住房建设等金
融支持力度。河南省人民政府办公厅近日印发《关于实施城市更新行动的指导意见》，提出重点
任务包括推进城镇老旧居住区提升改造，稳慎推进城中村改造。
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2022-01-17│上海市政府印发《崇明世界级生态岛发展规划纲要（2021-2035年）》
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上海市政府印发《崇明世界级生态岛发展规划纲要（2021-2035年）》：到2035年，将崇明
世界级生态岛打造成绿色生态“桥头堡”、绿色生产“先行区”、绿色生活“示范地”，成为引
领全国、影响全球的国家生态文明名片、长江绿色发展标杆、人民幸福生活典范，向世界展示“
人与自然和谐共生”的建设范例。
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2019-04-29│国资授权经营体制改革方案出炉 投资运营公司运作有望加速
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2019年4月29日消息，国务院近日印发了《改革国有资本授权经营体制方案》（下称《方案
》），提出了改革国有资本授权经营体制的主要举措，包括：优化出资人代表机构履职方式；分
类开展授权放权；加强企业行权能力建设，提升资本运作能力；完善监督监管体系。
中国企业研究院首席研究员李锦认为，随着《方案》出炉，2019年以管资本为主的国资监管
体制改革将加速，以授权经营体制为主的国资改革，将成为新一轮改革的“牛鼻子”。国有资本
投资、运营公司作为国有资本市场化运作的专业平台，在2019年改组组建的步伐势必加快推进。
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2019-03-01│垄断领域是重点 国企改革将谋更大突破
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2019年2月28日消息，全国两会召开在即，关于国企改革的最新表述再度成为市场关注的焦
点。近期，上证报记者采访多位专家，他们均认为改革进程有望加快。
具体来看，2019年国企改革工作重点主要在以下三方面：首先，推进国资授权经营体制改革
，抓紧投资运营公司试点；其次，继续推进国企混改和股权多元化，尤其要垄断领域改革；再次
，优化民营企业发展环境，推动国企和民企的产业链条深度融合，使国企民企协调发展等。
对于垄断领域改革，中国企业研究院首席研究员李锦认为，石油和铁路领域的改革有望在今
年取得重要突破。上证报记者获悉，继中国联通混改逐渐显效之后，体量是联通数倍的中国移动
也在酝酿混改方案。
值得注意的是，中国石油和中国移动等10家涉及石油、电力、通讯、军工等垄断行业的央企
已在今年1月份被国资委选为“创建世界一流示范企业”，将开展包括混改、员工持股、股权激
励等综合改革。
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2019-01-30│各地开出2019国企改革清单 混改与管资本成两大重头戏
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2019年1月30日消息，上证报记者梳理了北京、天津等21个省份的政府工作报告，勾勒出201
9年地方版国企改革图谱。总的来看，混改仍是被提到最多的改革任务，有13个省份将其列为工
作重点。此外，“管资本”也受到近10个省份重视。
1月中旬以来，地方两会密集召开。从各地新鲜出炉的政府工作报告来看，加快推进混改、
战略性重组、上市以及“两类公司”组建成为2019年各地深化国资国企改革重点任务。
上证报记者梳理了北京、天津、广东、上海、安徽、浙江、江苏等21个省份的政府工作报告
，勾勒出2019年地方版国企改革图谱。总的来看，混改仍是被提到最多的改革任务，有13个省份
将其列为工作重点。此外，“管资本”也受到近10个省份重视。
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2018-10-25│又有23家国企试点混改 员工持股等政策正抓紧研究
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2018年10月25日消息，国家发改委政策研究室副主任兼新闻发言人孟玮24日在新闻发布会上
透露，第三批31家混改试点企业中有23家试点方案已获批，其余8家企业的方案也在抓紧履行批
复程序。
第三批混改试点企业包括10家央企集团下属子企业和21家地方国企。目前，“我委已批复8
家央企子企业试点方案，各地已批复15家地方国企试点方案，其余试点方案也在抓紧履行批复程
序。”孟玮说。
发展改革委正抓紧研究混改试点企业员工持股等政策。9月中旬发展改革委等多个部门联合
印发《关于深化混合所有制改革试点若干政策的意见》，积极推进混改试点企业员工持股，在“
数量限制”方面已现松动。
据孟玮介绍，截至目前，已开展三批共50家混改试点，第一批、第二批中的中国联通、东航
物流、内蒙一机等试点企业改革取得重要成效，在完善治理、强化激励、突出主业、提高效率等
方面取得重要经验，示范效应逐步显现。
发展改革委还会同有关部门进一步完善混改试点配套政策，出台了《关于深化混合所有制改
革试点若干政策的意见》，今年8月份印发了《国有企业混合所有制改革相关税收政策文件汇编
》。
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2018-10-16│国企改革持续加码 前三季央企盈利增逾两成
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2018年10月15日，国务院国资委召开央企前三季度经济运行情况发布会。国资委副秘书长、
新闻发言人彭华岗表示，中央企业前三季度累计实现营业收入21.1万亿元，同比增长11%，收入
增速已连续4个月超过10%；营收扩张的同时，央企净利润也实现了平稳较快增长。央企前三季度
累计实现利润总额13491亿元，同比增长21.5%，增速连续5个月超过20%；实现归属于母公司所有
者的净利润5482.9亿元，同比增长21%。
展望未来，国企改革还将持续加码。彭华岗表示，下一步国企改革要做到“六个突出抓好”
，国企改革“双百行动”和国资划转社保基金试点都要加大力度，国有资本投资公司试点的扩围
名单也已初步形成。
在他看来，目前受到关注的国资收购民资上市公司现象，只是在当前环境下国企和民企的一
种正常的市场化行为，是互惠共赢的一种市场选择，不存在谁进谁退的问题，更不涉及意识形态
。
另外，对于上证报记者关于“东北国企改革”的提问，彭华岗表示，东北国企改革已经取得
积极进展，未来还要在解决突出矛盾问题上下功夫，进一步做实改革举措。
国有投资公司试点扩围名单初步形成
在投资运营公司试点扩围方面，前期已有10家国有资本投资运营公司试点，包括2家运营公
司，8家投资公司。彭华岗表示，前段时间国务院下发了关于国有资本投资运营公司的试点文件
，国资委按照要求正在积极研究下一批国有资本投资公司名单。
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2018-10-15│国企改革“双百行动”将进入施工季 混改、重组等仍是热点
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2018年10月15日消息，备受关注的国企改革热潮涌动，“双百行动”将从“设计阶段”进入
“施工季”。《经济参考报》记者了解到，包括中石油、大唐子公司在内的多家入选企业综合改
革实施方案已敲定，混改、重组等仍是热点，金融资本也纷纷入局助力改革。
今年8月，国务院国企改革领导小组办公室印发《国企改革“双百行动”工作方案》，决定
选取224家中央企业子公司和180家地方国有企业，在2018年-2020年期间实施国企改革“双百行
动”。
根据安排，入选企业要制定好各自的综合改革实施方案，在9月底前上报，明确具体改革目
标、改革举措、责任分工、完成时限等，并制定好工作任务台账，各地国资委和中央企业集团公
司是方案审核把关和指导推动实施的主体。
据《经济参考报》记者了解，9月25日中石油全面深化改革领导小组第二十六次会议审议通
过吐哈油田、昆仑能源、渤海装备3家企业的“双百行动”综合改革实施方案。改革办要加大对3
家单位的督促指导力度。未参加这次综合改革的单位，也要以国企改革“双百行动”为契机，自
我加压抓好深化改革工作。
国家电网公司入选国资委“双百行动”的企业共3家，分别为国网江苏综合能源服务有限公
司、国网电动汽车服务有限公司、国网南瑞集团，将分层分类积极稳妥开展混合所有制改革，坚
持因地施策、因业施策，积极引入各类投资者实现股权多元化。
中国大唐集团有限公司旗下大唐京津冀能源开发有限公司、大唐环境产业集团股份有限公司
，中国电子信息产业集团有限公司旗下中国长城科技集团股份有限公司、华大半导体有限公司、
中国电子系统技术有限公司等也已确定了“双百行动”综合改革实施方案。
值得注意的是，在国资国企改革全面深化的过程中，推动金融服务国企实体经济也实现新突
破。近日纳入“双百行动”的湖南国企长丰集团有限责任公司与中信证券股份有限公司签署战略
合作协议，双方将在融资、股权结构管理等方面深化合作。深圳市国资委也与建设银行深圳市分
行签署战略合作协议，5家国企改革“双百行动”企业分别与建设银行深圳市分行和建信信托签
署战略合作协议，将在共同促进深圳上市公司稳健发展、推动金融服务市属国企实体经济更加便
利化等方面不断加大合作力度。
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2018-07-27│央企重组加速 多省市下达国企改革“责任状”
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央企和地方国资重组步伐正在加快。《经济参考报》记者日前了解到，今年以来包括广东、
山西、四川等多地均出台国企改革方案，把并购重组作为优化资产的重要手段，并提出具体“路
线图”和“时间表”。不少省份同时下达了国企改革“责任状”，各地重组改革提速，国企并购
重组进入密集落地期。另一方面，央企的兼并重组改革也在加快提速。今年上半年，中核集团和
中核建设集团、武汉邮科院和电信科研院实施重组，装备制造等企业重组也在稳妥积极推进，央
企户数调整至96家。业内人士预计，随着改革政策的不断落地，今明两年围绕着央企和地方国企
的重组步伐将会加快，以市场化为导向的专业化、产业化重组将成为主要方式，这将提高国有企
业资本配置效率，推动资源向优势企业集中、向企业主业集中。
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2018-01-15│2018年国企改革施工图浮出水面
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据经济参考报2018年1月15日报道，一年一度的中央企业、地方国资委负责人会议1月15日在
北京召开，而此前多地国资委已陆续召开工作会议，亮出2017年“成绩单”、谋划2018年“施工
图”。从已经公布的数据来看，作为国企改革落地见效年，2017年国企改革重点难点问题取得重
大实质突破，中央企业和多地省属国企收入、利润均保持两位数增长，创五年最好水平。
按照十九大和中央经济工作会议的部署要求，下一步国企将进入高质量发展的新阶段。业内
人士认为，2018年国企混改、重组、降杠杆三大主线将并行推进，新一波红利将激活释放。
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2017-12-26│国务院批复上海城市总体规划
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2017年12月26日消息，国务院近日批复了上海市城市总体规划，原则同意《上海市城市总体
规划（2017-2035年）》，并从城市空间布局、城市规模、生态环境保护、人居环境、特色风貌
、城市运行和管理体制七个方面，对上海未来发展提出了更高要求。
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2017-07-20│上海市崇明区总体规划草案已经编制完成
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2017年7月20日从上海发布微博获悉，崇明区新闻办、市规土局表示，《上海市崇明区总体
规划暨土地利用总体规划（2016-2040）》草案已经编制完成。至2040年，将把崇明区建设成为
在生态环境、资源利用、经济社会发展、人居品质等方面具有全球引领示范作用的世界级生态岛
。
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2017-01-16│上海推进崇明世界级生态岛建设
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2017年1月15日，上海市市长杨雄在上海市第十四届人民代表大会第五次会议上作政府工作
报告时表示，坚持生态立岛，上海将举全市之力，高标准、高质量推进崇明世界级生态岛建设。
有分析认为，崇明之于上海的作用，应该可以和长岛之于纽约、九龙之于香港作对比。因此
，崇明的发展建设乃是上海整个区域经济发展和质量提升的有机组成部分。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │中华企业股份有限公司经营范围涵盖住宅项目开发、商办项目开发、持有物│
│ │业经营、物业服务管理等。 │
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│核心竞争力 │1、发展战略明确 │
│ │公司十四五战略规划定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企│
│ │业”，聚焦房地产开发、资产经营、现代农业和物业服务生活等板块。 │
│ │2、产业协同发展 │
│ │公司发展主业的同时，全力打造城市生活服务板块，积极培育形成新的业绩│
│ │增长点。旗下子公司新弘农业作为公司针对城市生活餐食服务、都市现代农│
│ │业的产业投资与资产管理平台，已初步构建以都市农业产-加-销一体化产业│
│ │链为核心竞争力的城市生活餐食服务体系。旗下物业品牌古北物业集团（筹│
│ │）对标“国内领先、国际先进”的要求，构建以物业管理为平台，物业多元│
│ │经营与物业专业服务为发展的“一体两翼”产业结构，业务规模、专业能力│
│ │和服务品质均位列行业前茅，参与了《公众物业管理服务认证要求》的认证│
│ │，实现了企业品牌影响力再提升。 │
│ │3、股东回报稳定 │
│ │在国内经济复苏动能放缓的环境下，公司始终注重股东回报，上市以来累计│
│ │现金分红41.71亿元。 │
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│经营指标 │2023年，公司实现营业收入131.87亿元，较去年同期增加415.37%，实现归 │
│ │属于上市公司股东的净利润为5.55亿元，较去年同期增加6.12亿元；实现归│
│ │属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润2.27亿元，较去年同期增加│
│ │11.48亿元。 │
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│竞争对手 │绿地控股、光大嘉宝、城投控股、世茂股份、万业企业、华丽家族 │
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│品牌/专利/经│品牌：旗下物业品牌古北物业集团（筹）对标“国内领先、国际先进”的要│
│营权 │求，构建以物业管理为平台，物业多元经营与物业专业服务为发展的“一体│
│ │两翼”产业结构，业务规模、专业能力和服务品质均位列行业前茅，参与了│
│ │《公众物业管理服务认证要求》的认证，实现了企业品牌影响力再提升。 │
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│核心风险 │1、政策风险：新一轮调控以防止价格过快增长为核心目标， 同时行业政策│
│ │的快速切换可能进一步增加风险的不确定性。 │
│ │2、财务风险：通过提前偿还带息负债、低息换高息等一系列努力， 公司负│
│ │债规模显著降低， 资产负债率虽有所下降，但仍处于偏高水平，且融资成 │
│ │本仍高于行业平均。公司需进一步提升资金使用效率，进一步减少财务费用│
│ │支出。 │
│ │3、经营风险：除中华企业大厦、淮海公寓等经营性物业外，公司需进一步 │
│ │提升经营性资产在总资产中的比重，进一步提升企业抗风险能力。 │
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│投资逻辑 │公司经过六十九年的发展，积累了丰富的房地产开发与城市开发建设经验，│
│ │通过提高产品质量，提高资产效益，做深社区服务，持续提升客户满意度，│
│ │扩大中企品牌影响力。 │
│ │公司发展主业的同时，全力打造城市生活服务板块，积极培育形成新的业绩│
│ │增长点。旗下子公司新弘农业作为公司针对城市生活餐食服务、都市现代农│
│ │业的产业投资与资产管理平台，已初步构建以都市农业产-加-销一体化产业│
│ │链为核心竞争力的城市生活餐食服务体系。旗下物业品牌古北物业集团（筹│
│ │）对标“国内领先、国际先进”的要求，构建以物业管理为平台，物业多元│
│ │经营与物业专业服务为发展的“一体两翼”产业结构，业务规模、专业能力│
│ │和服务品质均位列行业前茅，参与了《公众物业管理服务认证要求》的认证│
│ │，实现了企业品牌影响力再提升。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │上海地区、江苏地区、浙江地区、安徽地区、吉林地区 │
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│行业竞争格局│1、房地产 │
│ │2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频│
│ │繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，但房价下跌预期仍在的因素依然│
│ │制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改。2023年全年，我国GDP同比 │
│ │增长5.2%，顺利实现全年5%左右的增长目标，但“三驾马车”中，2024年初│
│ │出口同比增速持续收窄；固定资产投资同比增速也收窄至2.9%，房地产开发│
│ │投资降幅仍在扩大。 │
│ │2023年，我国房地产市场仍处于下行阶段，房企资金面承压未改。在供求发│
│ │生重大变化的新形势下，市场格局与企业格局继续面临调整，长期来看，房│
│ │地产市场十万亿规模仍在，不同城市、不同需求仍有结构性机会。整体来看│
│ │，房地产市场的持续低迷以及行业风险的积聚对整个宏观经济、金融系统的│
│ │稳定均带来了不利影响，稳定房地产市场对于稳定宏观经济大盘至关重要。│
│ │在7月24日中央政治局会议提出要“适应我国房地产市场供求关系发生重大 │
│ │变化的新形势”的重要背景下，过去市场过热阶段出台的限制性政策正在逐│
│ │步退出或优化。 │
│ │此外，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点，核心一二线城市│
│ │首套、二套首付比例有望进一步下降，一线城市也有望因需、因区施策优化│
│ │限购政策，二线城市或全面取消限购政策；更多地级城市或通过发放购房补│
│ │贴等方式促进购房需求释放。同时，政策仍将侧重缓解房地产企业的资金压│
│ │力和防控风险，金融机构或继续加大对房企的资金支持力度，待“三个不低│
│ │于”等相关政策能够实质性细化落实，将有利于改善企业融资环境。另外，│
│ │“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，稳定市场预期。同时，涉及待售│
│ │住宅、非住宅闲置项目、未开发土地等存量盘活的政策，亦是为企业提供流│
│ │动性支持的重要方面。 │
│ │2、土地市场 │
│ │土地方面，2023年300城住宅用地供求同比降幅均超两成，央国企仍是拿地 │
│ │主力，年底多地取消地价上限，土拍分化加剧。据中国指数研究院初步统计│
│ │，2023年全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降22.4%、23.1%， │
│ │绝对规模均处近十年同期最低水平，土拍整体低迷态势未改。为提高房企参│
│ │拍意愿，各地政府不断调整供地结构，带动成交楼面均价同比上涨7.6%。在│
│ │全国土拍市场供应量下行状态下，地方政府财政压力较大，叠加受2022年10│
│ │月“财政部严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让│
│ │收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”影响，地方平台拿│
│ │地现象减少，央国企资金优势凸显，地方国资托底乏力。 │
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│行业发展趋势│1、行业政策趋势 │
│ │展望2024年，全球经济增长放缓，外需或延续低迷态势，“一带一路”对我│
│ │国出口的带动作用有望继续显现，消费超预期走强概率较低，稳投资的必要│
│ │性更加强烈。2023年12月中央经济工作会议提出要“坚持稳中求进、以进促│
│ │稳、先立后破”“要强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财│
│ │政政策和稳健的货币政策，加强政策工具创新和协调配合”，预计未来货币│
│ │政策将进一步发力稳经济，财政政策亦有望协同跟进，更好地释放经济发展│
│ │潜能。 │
│ │2、行业发展趋势 │
│ │2024年，全国新房市场短期依然面临下行压力，不同房企需要结合自身情况│
│ │制定相应策略，穿越周期。根据中国指数研究院发布《中国房地产市场2023│
│ │总结&2024展望》，在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“ │
│ │中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024年全国房地产市场将呈现“│
│ │销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。一线│
│ │城市限购、限贷等政策仍有较大优化空间，且城中村改造进程有望加快推进│
│ │，优质供给增加也有望对市场形成一定支撑，预计一线城市新房销售面积继│
│ │续稳中有增。二线城市2024年市场有望底部企稳。三四线城市2024年新房销│
│ │售规模预计将继续下行。 │
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│行业政策法规│《公众物业管理服务认证要求》 │
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│公司发展战略│2024年，公司将根据地产集团要求和公司经营发展现状，持续研究公司发展│
│ │战略路径，聚焦公司中长期战略目标，进一步深化细化主业、聚焦赛道、明│
│ │确路径，推动改革转型落地，在巩固房地产开发业务固有优势的基础上，再│
│ │接再厉走深走实城市生活服务领域新赛道培育与布局，着力构建市场化拓展│
│ │机制，积极融入城市更新建设，致力于打造成为上海有重要影响力的城市更│
│ │新综合开发运营企业。 │
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│公司日常经营│1、推进党建教育，厚植企业文化 │
│ │报告期内，公司把深入学习贯彻党的二十大报告精神、积极开展主题教育作│
│ │为首要政治任务和头等大事来抓，坚持党的领导体系与公司治理深度融合，│
│ │为公司高质量发展提供坚强政治保障。 │
│ │2、深化主业经营，多赛道齐头并进 │
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