热点题材☆ ◇600683 京投发展 更新日期：2025-05-03◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:创投概念、土地流转、养老概念、物业管理、旅游概念
风格:高市净率、定增预案、连续亏损、小盘国企、微小盘股
指数:无
【2.主题投资】
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2024-07-12│旅游概念 │关联度：☆☆☆
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公司持有北京定都峰旅游有限公司60%股权。
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2023-01-12│物业管理概念│关联度：☆☆
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子公司北京睿德发展物业管理服务有限公司、宁波京发物业服务有限公司等从事物业管理服
务
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2022-09-02│创投概念 │关联度：☆☆☆
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公司先后以有限合伙人身份投资了基石基金、基石仲盈、基石信安(有限责任公司形式)、基
石连盈四只创业投资基金
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2022-06-13│养老概念 │关联度：☆☆☆
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公司与京投发展合作，聚焦于养老产业的发展，业务范围涵盖养老社区开发、养老服务、健
康管理、医疗服务、康复服务、护理服务及养老产业投资等
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2021-10-29│土地流转 │关联度：☆☆☆☆
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公司以全资子公司潭柘投资为平台，参与北京潭柘寺镇整体开发项目。,潭柘投资与潭柘寺
镇政府签订协议书参与潭柘寺镇整体开发项目土地流转工作。约2150亩土地已流转至潭柘投资名
下，由潭柘投资对上述土地依法在流转期限内进行生产经营管理。根据有关文件，潭柘寺镇各村
集体1997年对承包人发包的期限为30年，本次流转期限亦不得超出承包经营期限。截止2019年底
之前，流转期限剩余9年。
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2025-01-01│定向增发 │关联度：☆☆☆
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公司2025-01-01公告：定向增发预案股东大会通过,预计募集资金59464.32万元。
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2023-12-13│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2023-05-04│特色小镇 │关联度：☆☆☆
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公司官网内容显示：潭柘寺小镇是京投发展特色小镇开发业务的代表作品。
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2022-06-06│北京国资改革│关联度：☆☆☆
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公司实控人为北京市人民政府国有资产监督管理委员会
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2022-05-31│北交所概念 │关联度：☆☆☆
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公司实际控制人为北京国资委，先后以有限合伙人身份投资了基石基金、基石仲盈、基石信
安(有限责任公司形式)、基石连盈四只创业投资基金。
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2022-04-01│北京自贸区 │关联度：☆☆☆
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公司注册地为北京，公司是一家以房地产开发为主营业务并逐步涉及多元产业发展的综合性
企业。近年来京投发展迅猛发展，先后涉足住宅、高端综合体、商业、别墅、酒店、区域开发等
多业态领域，投资并开发近20个项目，迅速壮大成为一家总资产近300亿元的大型国有控股企业
。公司以有限合伙人身份投资了基石基金、基石仲盈、基石信安(有限责任公司形式)、基石连盈
四只创业投资基金。
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2021-04-02│中央政务区 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司地处北京，实控人为北京国资委，公司开发的项目多数位于北京地区，项目类型以住宅
及商业配套为主，以轨道物业系列和城镇景观开发系列为特色。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近三年未分红，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2025-04-30│活跃小盘国企│关联度：☆☆☆☆☆
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活跃小盘国企概念股。
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2025-04-30│高市净率 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2025-04-30,公司市净率(MRQ)为：15.04
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2025-04-30│微小盘股 │关联度：☆☆☆
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截止2025-04-30公司AB股总市值为：27.63亿元
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2025-04-29│连续亏损 │关联度：☆☆☆☆
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截止2024-12-31公司连续两年归母净利润为负且2025-03-31财报归母净利润均为负
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2025-01-01│定增预案 │关联度：☆☆☆
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公司2025-01-01公告定增方案被股东大会通过
【3.事件驱动】
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2024-05-14│超50城表态支持住房“以旧换新”，有望助力房地产市场修复
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全国范围内的去库存行动拉开大幕，各地目前正围绕“以旧换新”积极开展各类活动，并提
供相应支持。根据中指研究院监测数据，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新
”，包括上海、深圳等均出台“以旧换新”相关政策。广州市花都区房地产行业协会、广州市房
地产中介协会花都会员服务委员会、广州市花都区建筑装饰协会近日官宣，将于2024年5月15日
—2025年5月14日期间，联合开展商品房以旧换新“焕新购”活动，推进商品房“以小换大”“
以旧换新”“以低配换高配”。
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2023-11-01│中央金融工作会议强调加快保障性住房建设
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中央金融工作会议10月30日至31日在北京举行。会议强调，促进金融与房地产良性循环，健
全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有
制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快
保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。
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2018-11-09│北京副中心详细规划即将发布 未来3年投资达万亿
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2018年11月8日据媒体报道，一位接近政策层人士透露，上周中央政治局常委会会议已审议
通过了《北京城市副中心控制性详细规划》。现在正按照中央政治局常委会的要求修改，来上报
文件，不日即将发布实施。未来3年，副中心计划实施项目1000余个，计划投资达1万亿元。公司
方面，京投发展为北京国资委全资控股的京投集团唯一的A股上市平台；首开股份是北京龙头国
资房企。
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2017-08-05│北京拟推出共有产权住房
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2017年8月3日晚，北京市住建委网站发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《北京市
共有产权住房规划设计宜居建设导则》，公开征集意见。文件提出，除北京市家庭外，提供给非
京户籍家庭住房需求的房源将不少于30%。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上 │
│ │市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，始终聚焦│
│ │TOD轨道物业开发。 │
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│经营模式 │经营模式主要是通过对竞得的项目地块进行专业化的规划、设计、建设、营│
│ │销以获取物业销售收益，此外持有少量经营性物业用于出租以获取租赁收益│
│ │。 │
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│核心竞争力 │1、明晰的企业战略 │
│ │明晰的企业战略规划为公司发展指明了前进的方向。公司以“TOD轨道物业 │
│ │专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时， │
│ │公司深耕北京市场，理性扩张，严控风险，审慎选择并严控京外市场投资，│
│ │通过优质的服务和产品迭代升级，不断扩大品牌影响力。近年来，公司集中│
│ │优势资源投入到北京区域高能板块TOD轨道物业优势资源地块的开发中，通 │
│ │过不断提升产品品质和服务质量，取得了良好的客户口碑。 │
│ │2、先进的理念 │
│ │公司进入TOD领域较早，通过多年的经验积累，形成了以轨道物业综合体开 │
│ │发运营为代表的开发模式，以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，│
│ │人文城市和产业生态共存的价值共同体的“TOD智慧生态圈”开发理念。在 │
│ │该理念的指导下，公司不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平。 │
│ │3、先发优势经验积累 │
│ │公司在TOD开发领域深耕多年，积累了一定的先发技术优势，其主要体现为 │
│ │以下三点： │
│ │（1）多种结构转换方式及应用 │
│ │为了适应地铁车辆段上盖开发的不同类型，确保上盖物业在安全稳定的前提│
│ │下，实现价值最大化和体验最优化，需要选择不同的结构转换方式，公司在│
│ │这方面具有先发优势和丰富经验。 │
│ │（2）减振降噪技术的研发和应用 │
│ │在轨道物业开发中，振动和噪音对工作生活的影响是用户最关注的痛点之一│
│ │，公司下属企业京投科技是国家级的高新技术企业、中关村高新技术企业，│
│ │在减振降噪领域拥有多项专利，技术上拥有自主研发、独立生产能力。公司│
│ │技术成果除在我们自身项目中应用外，也广泛应用于杭州、深圳、成都等多│
│ │个地铁物业中。 │
│ │（3）与轨道相连通的多业态空间场景整合营造能力 │
│ │在TOD开发中，公司长期对标现有东京、中国香港等地的标杆项目，以用户 │
│ │视角为出发点，塑造城市核（UrbanCore）、垂直多功能交通核、绿谷等高 │
│ │品质、非标化、高审美的多种生活场景，在此方面积累了一定宝贵经验。 │
│ │4、优秀的财务融资能力 │
│ │公司一方面加快去化和项目周转，努力保障财务稳定。另一方面积极拓展融│
│ │资渠道，丰富融资方法，充分利用总部融资优势，凭借良好的信用水平及风│
│ │险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在│
│ │贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债等多元│
│ │化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增│
│ │强公司的抗风险能力，有效保障了各项目开发建设资金需求，避免公司出现│
│ │流动性风险，确保公司稳健经营。报告期内，公司成功发行2024年度第一期│
│ │中期票据7亿元，期限3年，票面利率2.07%。 │
│ │5、科学的运营管理模式 │
│ │公司在运营管理上，始终坚持用户中心主义，以精细化服务、高品质输出为│
│ │导向，以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过科学制定考核机制│
│ │，实现全项目、全周期和全专业的科学高效统筹，为公司未来的发展保驾护│
│ │航。 │
│ │6、高效能的组织团队 │
│ │公司通过高层共创和企业文化宣贯，在领导及员工团队中形成普遍的战略共│
│ │识，继而设置考核目标，以自上而下的形式实现愿景牵引和压力传导，从而│
│ │形成全公司的发展合力；通过强化职能平台建设，加大职能管理的穿透力，│
│ │形成规范的工作流程和统一的人才选用标准；通过建立公开透明的评价体系│
│ │，实现多维度考评，形成“能者上，庸者下”的人才机制，筛选出高绩效业│
│ │务骨干，打造一支高共识、高效能、高驱动的组织团队。 │
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│经营指标 │报告期内，公司实现营业收入总额141661.26万元，同比下降86.69%，其中 │
│ │房地产业务实现收入130487.30万元，同比减少927976.63万元，降幅87.67%│
│ │。 │
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│竞争对手 │滨江集团、宁波富达、广宇集团、荣安地产 │
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│品牌/专利/经│品牌：同时檀谷荣获“2024年度北京商业模式创新品牌”大奖，并被评为“│
│营权 │年度最受欢迎生活方式目的地”，品牌影响力与美誉度持续攀升。公司以“│
│ │檀谷”小镇为试点，以“城市山居”“学园市镇”作为产品定位，通过打造│
│ │“慢闪公园”文化IP，举办论坛、沙龙、山谷巡游、文创市集等艺术和文旅│
│ │活动，引入符合产品定位的配套商业品牌，极大提高了“檀谷”小镇的知名│
│ │度和影响力，积累了较好的社会口碑。 │
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│核心风险 │政策风险；财务风险；竞争风险；投资风险。 │
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│投资逻辑 │明晰的企业战略规划为公司发展指明了前进的方向。公司以“TOD轨道物业 │
│ │专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时， │
│ │公司深耕北京市场，理性扩张，严控风险，审慎选择并严控京外市场投资，│
│ │通过优质的服务和产品迭代升级，不断扩大品牌影响力。近年来，公司集中│
│ │优势资源投入到北京区域高能板块TOD轨道物业优势资源地块的开发中，通 │
│ │过不断提升产品品质和服务质量，取得了良好的客户口碑。 │
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│消费群体 │房地产开发、经营及租赁需求者 │
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│消费市场 │京津冀区域、宁波区域、无锡区域 │
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│增持减持 │京投发展2024年10月22日公告，公司股东程少良计划公告日起15个交易日后│
│ │的3个月内，通过集中竞价交易方式及大宗交易方式减持公司股份数量不超 │
│ │过2222.32万股，即合计减持不超过公司总股本的3%。截至公告日，程少良 │
│ │持有公司无限售条件流通股11691.2036万股，占公司总股本的15.78%。 │
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│行业竞争格局│2024年，政府多次在重要会议上对房地产行业进行了全面部署，明确了发展│
│ │方向。上半年，房地产政策延续宽松主基调，中国人民银行、国家金融监督│
│ │管理总局等部门持续推出多项金融举措，下调LPR基点、降低最低首付比、 │
│ │取消商业贷款利率下限、下调公积金贷款利率等，旨在降低购房门槛，减轻│
│ │居民按揭负担。下半年，政策力度和频次均显著增强，中央定调“止跌回稳│
│ │”，房地产发展新模式不仅明确了房地产行业发展方向，也为市场预期注入│
│ │强心剂，四季度市场呈现显著回暖态势。 │
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│行业发展趋势│2024年，房地产行业处于调整与变革的关键阶段。自“9?26”中央政治局会│
│ │议明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，政策层面持续加大力度，积│
│ │极因城施策，全力推动房地产行业回归平稳健康发展轨道。同年12月，中央│
│ │政治局会议着重强调“稳住楼市”的重要性，随后召开的中央经济工作会议│
│ │再次重申“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年房地产市场发展│
│ │奠定基调，充分彰显了国家坚定稳定房地产市场的决心。 │
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│公司发展战略│公司持续聚焦TOD轨道物业开发领域，进一步加强轨道物业综合体开发运营 │
│ │的经验与技术积累，持续打造轨道物业开发经营核心竞争力，不断丰富“TO│
│ │D轨道物业专家”的内涵，秉承用户中心主义，精细化打磨产品，以智慧城 │
│ │市和轨道科技加速发展，切实践行“轨道+土地”的一体两翼战略，形成人 │
│ │文城市和产业生态共存的价值共同体，以地铁车辆段上盖综合开发消除车辆│
│ │段孤立存在“城市伤疤”效应，在实现房地产开发经济价值的同时，对土地│
│ │集约化利用做出重要贡献。 │
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│公司日常经营│1、北京及环京地区项目情况： │
│ │（1）北熙区：作为公司布局朝阳区的重点项目，项目一期住宅主体已全部 │
│ │封顶，园林景观、外立面、公区精装实现多维实景开放；项目二期住宅楼主│
│ │体结构封顶，工程进度有序推进。项目全年以加快去化为目标，紧跟市场政│
│ │策及竞品动态，精装样板间相继亮相升级客户体验，社群主理人计划有序执│
│ │行凝聚社群力，多措并举保增量、促转化。推动区域利好配套落地及强化区│
│ │域发展，持续打造大盘可持续成长核心优势。 │
│ │（2）檀谷：作为公司长期深耕的京西项目，2024年持续迭代升级，已然成 │
│ │为融合公园商业、优质教育配套、高品质住区等多元元素的生活方式市镇标│
│ │杆，进一步带动区域发展，实现价值进阶，凭借独特魅力稳居北京市热门网│
│ │红打卡地前列。2024年檀谷商圈商业氛围愈发浓厚，12家高品质头部品牌开│
│ │业，其中涵盖4家全国、北京首店，创造了京西最强生活方式品牌组合。全 │
│ │年举办各类艺术文化活动超50场，涵盖音乐演出、艺术展览、电影放映等多│
│ │元形式。自媒体平台的自传播总曝光量突破2亿，成为官媒点赞推荐的旅游 │
│ │好去处。凭借创新型生态模式，檀谷住宅销售2024年再取佳绩。 │
│ │（3）森与天成：项目以四环主城、双地铁金融线、低密空中森境等核心价 │
│ │值为支点，采用终端全覆盖的营销策略，全新展示样板开放提升客户体验，│
│ │延续四环销售红盘地位获得丰台区四季度销冠。项目有序推进，盖上区住宅│
│ │全部封顶，精装修、外幕墙、市政等施工全面开启；落地区全面转入地下结│
│ │构工程阶段。 │
│ │（4）岚山：作为公司在海淀区的TOD项目，2024年11月项目完成咽喉区竣工│
│ │验收备案工作。 │
│ │上盖区住宅获得北京市工程建设质量管理协会颁发的“2024年度北京市建筑│
│ │结构（长城）优质工程”；南三排住宅及咽喉区（B1办公楼等7项）获得北 │
│ │京市工程建设质量管理协会颁发的“2024年度北京市建筑（长城）结构优质│
│ │工程”。上盖区现状结构转换层机电安装工程，获得北京市建筑业联合会颁│
│ │发的“北京市优质安装工程”奖项。 │
│ │（5）北京公园悦府：作为公司集合商业/办公/住宅为一体的TOD综合体项目│
│ │，工程建设有序推进。BS3公交综合楼于8月28日竣备并于12月完成初始登记│
│ │；BS2商业实现地铁正式B口启用，幕墙、机电、精装施工基本完成；BS4/5/│
│ │6/8组团所有楼栋完成结构封顶，进入装饰装修施工阶段。 │
│ │（6）臻御府：立足于丰台区总部基地板块，致力于打造品质卓越的综合社 │
│ │区项目。在住宅全面交付的基础上，本着客户为中心的服务理念，社区管理│
│ │服务不断升级。 │
│ │（7）倬郡：作为环京商业办公项目，在2023年精装交付的基础上进一步优 │
│ │化项目细节，年内完成公共区域升级改造，全方位提升客户体验感，2024年│
│ │年内取得一期楼栋不动产权证。 │
│ │（8）若丘：作为公司深度布局于门头沟区潭柘寺镇板块，且持续精耕细作 │
│ │的参股项目，2024年项目整体推进态势良好，一期全部楼栋实现结构封顶。│
│ │外立面、市政园林同步启动，周边配套建设有序推进。 │
│ │2、无锡项目情况： │
│ │愉樾天成：作为中瑞生态城地铁TOD一体化综合示范项目、无锡地铁车辆段 │
│ │上盖高端社区，2024年通过深度社区营造、社群孵化、服务创新赋能以及差│
│ │异化营销策略，打造高质量、可持续、有特色的TOD项目样本，为幸福社区 │
│ │的长期有序运营夯实基础。年内项目二期住宅高品质、里程碑式交付获得客│
│ │户及行业端好评，商办酒店及中轴公园工程进度平稳推进，四期住宅结合市│
│ │场情况弹性运营。项目始终坚持用户中心主义与“生态、智慧、幸福”三大│
│ │理念，结合社群运营持续深化幸福生活方式，以高品质产品力和服务力为驱│
│ │动，打造城市幸福社区标杆。 │
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│公司经营计划│2025年公司将紧抓政策机遇，深入研究房地产新发展模式，在新形势中探索│
│ │公司平稳可持续发展的路径，实现高质量开发与高品质服务的发展格局。主│
│ │要做好以下几个方面的工作： │
│ │一是销售管理方面。系统整合价格策略、推盘策略、获客策略与成交策略，│
│ │构建灵活高效的销售策略体系。以抢占销售先机为核心目标，将打造市场先│
│ │发优势、建立对标优势作为关键路径，推动销售去化工作快速落地实施。 │
│ │二是竣备交付方面。重点施行以交付为中心的全周期品质管控体系，全面推│
│ │行以工地开放为主要形式的预交付机制。全力保障项目交付工作的顺利推进│
│ │，确保交付品质符合高标准，提升客户满意度。同时，进一步夯实安全管理│
│ │机制，加强安全风险管控，通过强化安全管理体系化建设、狠抓安全生产责│
│ │任落实、定期开展安全检查等方式，不断提升安全管理水平，为公司稳定发│
│ │展筑牢安全防线。 │
│ │三是产品研发方面。秉持“好房子”的标准要求，围绕交通枢纽，全力打造│
│ │集居住、商业、办公、文化、休闲为一体化的立体城市空间，满足居民“一│
│ │站式”生活需求。同时，积极探索创新产品形态，不断优化服务模式，力求│
│ │达成TOD产品从功能到体验的全方位突破与进阶式升级。 │
│ │四是合规建设方面。全力推进合规管理组织机构的完善优化工作，持续深化│
│ │公司合规体系建设，积极推动合规管理与内控管理深度融合，有序开展重大│
│ │事项合规自查工作，全面提升公司合规运营水平，保障各项业务在合法合规│
│ │的框架内实现稳健发展。 │
│ │五是监管落实方面。严格遵循证监会、上交所等监管部门的规定要求，持续│
│ │优化上市公司治理结构，精准把控信息披露质量，深化投资者关系管理工作│
│ │，全方位提升公司合规运营水平，确保公司在资本市场的规范运作与稳健发│
│ │展。 │
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│公司资金需求│本公司财务管理部持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的│
│ │资金储备；同时持续监控是否符合借款协议的规定。本公司运用银行借款、│
│ │其他计息借款、公司债券等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平│
│ │衡。 │
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│可能面对风险│1、政策风险 │
│ │房地产行业受政策调整影响较大，如果公司在未来经营中未能及时、有效应│
│ │对房地产调控政策的变化，并制定合理的经营策略，可能会面临一定的风险│
│ │。 │
│ │针对该项风险，公司一方面将密切关注相关政策的出台，研究政策导向可能│
│ │引发的市场变化，积极研判政策与市场情况，制定有效的销售策略，加大去│
│ │化力度；另一方面也将继续聚焦TOD轨道物业开发，强化自身企业管理“内 │
│ │功”，提升企业综合竞争力，实现降本增效。 │
│ │2、财务风险 │
│ │房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要，公司业│
│ │务的发展和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。 │
│ │针对该项风险，公司将根据经营发展需求，合理安排资金计划，加强资金管│
│ │理，加快销售回款速度，创新融资手段，确保资金链安全。 │
│ │3、投资风险 │
│ │公司投资的鄂尔多斯项目存在一定的投资风险，未来形势能否朝着更为有利│
│ │方向发展，存在不确定性。 │
│ │针对该项风险，公司将此项目停工作为土地储备，避免加大资金占用，等待│
│ │市场时机。基于谨慎性原则，公司从2015年1月1日起停止确认对鄂尔多斯项│
│ │目公司借款利息收入，并计提了资产减值准备。后续公司将与鄂尔多斯项目│
│ │公司其他股东共同协商选择合适时间复工建设，或引入合作伙伴共同开发建│
│ │设。 │
│ │4、市场风险 │
│ │房地产行业受消费者信心影响较大，市场的不确定性会让消费者的购买倾向│
│ │下降，进而影响房地产市场的整体交易活力。 │
│ │针对该项风险，公司将继续秉持“用户中心主义”，不断提升产品质量和服│
│ │务水平，从购房者的核心需求出发，提高品牌知名度和市场竞争力，从而降│
│ │低市场风险的影响。 │
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│股东回报规划│根据《公司法》等有关法律法规及《公司章程》的规定，公司制定未来三年│
│ │（2024—2026年）股东回报规划：公司采用现金、股票或者现金与股票相结│
│ │合的方式分配股利。在有条件的情况下，公司可以进行中期利润分配。除特│
│ │殊情况外，公司在当年盈利且累计未分配利润为正的情况下，若满足了公司│
│ │正常生产经营和长期发展的资金需求，且有足够的货币资金，将采取现金方│
│ │式分配股利，每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的母公司可分配利│
│ │润的百分之五，且最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现│
│ │的年均可分配利润的百年分之三十。公司在经营情况良好，并且董事会认为│
│ │公司股票价格与公司股本规模不匹配、发放股票股利有利于公司全体股东整│
│ │体利益时，可以在满足上述现金分红的条件下，提出股票股利分配预案。 │
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〖免责条款〗
1、本
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