热点题材☆ ◇600693 东百集团 更新日期：2026-07-18◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:海峡西岸、新零售、阿里概念、跨境电商、物业管理、冷链物流、免税概念、旅游概念、I
P经济
风格:融资融券、QFII重仓、昨日振荡、户数减少、昨日弱势
指数:上证580
【2.主题投资】
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2025-12-19│IP经济 │关联度：☆☆☆
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福清利桥古街作为公司文商旅战略的核心载体，上半年持续释放增长活力。
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2024-09-18│旅游概念 │关联度：☆☆☆
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公司有东百利桥古街，文商旅项目。
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2024-05-16│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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控股公司福建东百物业管理有限公司、兰州东方友谊物业管理有限公司从事物业管理服务。
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2022-12-08│跨境电商 │关联度：☆☆
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公司供应链基地现主要为大型跨境电商平台 提供高端仓储设施及运营服务
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2022-09-28│新零售 │关联度：☆☆
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公司是一家以百货零售为主业的综合类公司，公司有布局电子商务产业园项目，探索线下体
验和线上消费的互动融合经营模式。
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2022-04-12│免税概念 │关联度：☆☆
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向政府相关部门递交免税品经营资质申请。
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2022-01-05│冷链物流 │关联度：☆☆☆
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公司与神州通集团于签订了《战略合作框架协议书》，双方将整合各自在物流领域的优势资
源开展项目合作，共同拓展冷链物流及高端物流资源
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2021-10-14│阿里概念 │关联度：☆☆☆
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公司与阿里集团合作启动“天猫同城购”业务，东百中心成为了福建首家上线天猫同城购的
商业体。
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2019-09-11│海峡西岸 │关联度：☆☆☆
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公司主要从事商品零售、批发业务、兼营进出口贸易、房地产开发、旅游餐饮、加工实业、
广告信息等.其中商品零售业是公司的核心主营业务,主要客户为福州市辖区居民,公司百货商店
素以质量、信誉及规模、品种称雄业内,在福建省享有盛誉,在福建省零售业中占有重要地位。
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2026-04-25│高盛持股 │关联度：☆
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截止2026-03-31,高盛国际-自有资金持有285.80万股(占总股本比例为：0.33%)
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2026-04-25│摩根中国A股 │关联度：☆
│基金持股 │
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截止2026-03-31,MORGAN STANLEY & CO.INTERNATIONAL PLC.持有259.99万股(占总股本比例
为：0.30%)
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2026-04-25│境外知名投行│关联度：☆
│持股 │
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截止2026-03-31,UBS AG持有313.64万股(占总股本比例为：0.36%)
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2023-11-30│希音概念 │关联度：☆☆☆
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公司形成了较强的招商运营能力，逐步积累了京东、顺丰、SHEIN(希音)等大量的优质粘性
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2023-09-20│福建自贸区 │关联度：☆☆☆
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公司位于福建省福州市八一七北路88号东百大厦24层，主营商业零售、仓储物流、商业地产
开发、供应链管理服务
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2023-03-09│网络直播 │关联度：☆☆☆
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公司加速数字化转型，推进实施“会员数字化、商品数字化、导购数字化”，各门店陆续上
线云商城，并迅速开启直播销售
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2022-05-18│统一大市场 │关联度：☆☆☆
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公司将继续以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动，持续深化在商业零售及仓储物流领域的
战略布局，专注于生活消费领域基础设施的提供和运营，并通过全面数字化转型、多业态及轻资
产商业发展模式的探索、积极推动主题基金的建立，创造更贴合消费需求及发展趋势的商业新业
态；形成覆盖更广泛、运营效率更高、产业协同性更强的物流基础设施网络。
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2026-07-17│昨日弱势 │关联度：☆☆☆☆☆
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2026-07-17跌幅为：-8.04%
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2026-07-17│昨日振荡 │关联度：☆☆☆
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2026-07-17振幅为：13.81%
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2026-03-31│户数减少 │关联度：☆☆☆
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截止2026-03-31股东户数相对于2025-12-31变动-45.26%
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2026-03-31│QFII重仓 │关联度：☆☆☆
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截止2026-03-31,QFII重仓持有1082.32万股(1.22亿元)
【3.事件驱动】
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2023-07-21│发改委将抓紧制定出台恢复和扩大消费的政策
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发改委政研室主任在7月例行新闻发布会上指出，将完善消费政策。针对当前消费领域存在
的突出问题，我们将抓紧制定出台恢复和扩大消费的政策，围绕稳定大宗消费、促进汽车消费和
电子产品消费、拓展农村消费、优化消费环境等方面，出台一批务实管用的政策举措并推动尽快
落地见效。
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2023-04-10│4月中国零售业景气指数为50.8%，正在实现全面复苏
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中国商业联合会近日发布的4月中国零售业景气指数(CRPI)显示，4月中国零售业景气指数为
50.8%，较上月微升0.2个百分点。中国商业联合会指出，各地政府纷纷加大“促消费”的政策力
度，社会经济活动日趋活跃，零售企业继续盘整经营，创新思路，信心持续增强，零售业正在实
现全面复苏。从行业分类看，商品经营类指数为50.9%，较上月微升0.3个百分点；租赁经营类指
数为51.9%，较上月微升0.1个百分点；电商经营类指数为50.0%，较上月微升0.1个百分点。细分
指数全部上涨，零售业呈现全面复苏趋势。
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2017-04-06│我国区域快递业行动指南出炉
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2017年4月6日消息，近日，国家邮政局发布了京津冀地区、长江三角洲地区、珠江三角洲地
区快递服务发展“十三五”规划。三大区域快递规划是“十三五”期我国区域快递协同发展的行
动指南。
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2016-08-01│互联网+物流实施意见印发
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发改委网站2016年7月29日下发《“互联网+”高效物流实施意见》，提出先进信息技术在物
流领域广泛应用，仓储、运输、配送等环节智能化水平显著提升，物流组织方式不断优化创新;
形成以互联网为依托，开放共享、合作共赢、高效便捷、绿色安全的智慧物流生态体系，物流效
率效益大幅提高。
此次政策明确提出相关配套工程和执行时间，加快智能物流发展步伐。此次政策提出构建物
流信息互联共享体系，提升仓储配送智能化水平，发展高效便捷物流新模式，营造开放共赢的物
流发展环境，加强组织协调，加大资金、土地、税收、金融等政策支持力度，加强人才队伍建设
七大任务，同时，针对任务配套了四项专项工程，并对工程完成时间提出具体规划。此次政策是
现有配套工程最明确，时间规划最清晰的推动智能物流发展政策，行业发展提速。
建议关注注入优质供应链管理企业打开成长空间的联明股份；转型物流地产，团队实力雄厚
的东百集团；布局跨境电商物流，产业链并购推动未来发展的新宁物流；危化品运输龙头，LNG
物流先驱恒通股份。
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2016-03-17│福建省国企改革意见出炉
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福建省委、省政府2016年3月16日正式出台了《关于深化国有企业改革的实施意见》：意见
提出，到2020年国有企业改革重要领域和关键环节取得决定性成果，国有企业市场主体地位更加
凸显，与市场经济相融合的现代企业制度全面建立。
《实施意见》明确了福建国有企业改革的主要目标是，到2020年，国有企业改革重要领域和
关键环节取得决定性成果，国有企业市场主体地位更加凸显，与市场经济相融合的现代企业制度
全面建立；以依法治企为核心的公司法人治理结构基本形成，适应市场竞争的国有企业领导人员
管理体制机制有效运转；以管资本为主的国有资产管理体制健全完善，经营性国有资产实现集中
统一监管；国有企业自主创新、产业转型升级、保护环境、履行社会责任的引领和表率作用充分
发挥；国有企业党的建设和反腐倡廉工作进一步加强，国有企业党组织政治核心作用充分发挥。
相关概念股：新大陆（000997）、象屿股份（600057）、新华都（002264）、漳州发展（0007
53）、金龙汽车(600686)、太阳电缆（002300）、厦门信达（000701）、平潭发展（000592）、
东百集团(600693）、厦门空港(600897)
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│公司简介 │福建东百集团股份有限公司（以下简称“东百集团”）前身是福州东街口百│
│ │货商店，创始于1957年，历经国企改制、上市和集团化、连锁化等发展阶段│
│ │，如今以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动，业务延伸至文商旅、酒店等 │
│ │领域，产业聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。作为福│
│ │建省第一家上市的商业企业，东百集团1993年在上海证券交易所挂牌上市，│
│ │股票代码600693。 │
│ │在商业零售领域，东百集团历经60多年发展，已成为享誉八闽的商业品牌，│
│ │是中国东南、西北区域的龙头商业企业。近年来，东百集团布局现代仓储物│
│ │流，投身新经济基础设施升级，在全国各大枢纽型节点城市投资建设高端物│
│ │流产业园区，形成集团增长的第二曲线。 │
│ │东百集团始终坚持积极担当、履行企业社会责任，支持城市建设与发展，在│
│ │抗震救灾、疫情防控、捐资助学、节能环保、绿色经营、党建引领等方面都│
│ │作出了突出贡献，屡获嘉奖。2024年，东百集团创造1335个直接就业岗位，│
│ │年纳税总额达3.02亿元，并通过自身行业地位带动上下游协同发展，为地方│
│ │稳就业、税收与经济持续贡献力量。 │
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│产品业务 │公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“│
│ │商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流 │
│ │的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。 │
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│经营模式 │1.商业零售 │
│ │东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一│
│ │位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运│
│ │营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文│
│ │商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。 │
│ │百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项│
│ │目和设施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商业中心，经营品类│
│ │包括国际一线化妆品、时尚服装服饰、珠宝首饰、家具用品、儿童用品等。│
│ │经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和运营力的基础上│
│ │，融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百中心”│
│ │为标杆的“多元化购物空间”业态，以丰富的商品、优质的服务、全新的场│
│ │景为广大消费者提供超预期的购物体验。 │
│ │购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域内│
│ │，向消费者提供综合服务的商业综合体。门店位置可在城市或区域商业中心│
│ │、城市边缘地区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品、各种专业店、│
│ │专卖店、食品店、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。经营模式以│
│ │租赁为主。公司根据区位特点，打造了亲子公园、社区配套、运动生活等不│
│ │同主题的购物中心业务产品线，以满足不同地区不同市场环境下的消费者差│
│ │异化需求。近年来，东百商业聚焦模式创新，营造“创新+品质+场景+社交 │
│ │”的购物空间，打造了以“兰州中心”为标杆的“全景化逛游空间”，满足│
│ │消费者品质生活、社交关系、休闲娱乐等全方位时尚的购物体验。 │
│ │文商旅综合体：创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游 │
│ │式文旅融商天地，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造│
│ │的重量级文商旅项目。 │
│ │线上业务：是致力于运用数字化手段完善线下场景的线上链路，实现线下交│
│ │易的线上化过程，从而达到线上线下一体化运营目的。通过需求挖掘、供应│
│ │链改造、人货场的变革与价值链重构实现了“人找货”-“货找人”的双向 │
│ │交互时代。用私域流量运营与公域流量运营的结合，盘活资源池子，增加消│
│ │费者触点，激发消费者的购物意愿。同时基于数字化基础建设的逐渐完善，│
│ │输出了更有效的会员消费数据、会员基础画像分析以及会员链路数据，从而│
│ │打造线上线下的精准化、数据化运营。 │
│ │2.仓储物流 │
│ │东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过│
│ │对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解│
│ │决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中│
│ │心的“人-货-场”新架构。 │
│ │东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，│
│ │通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营│
│ │，实现资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为│
│ │基础，通过与各类金融机构以及全球领先的管理公司合作，搭建完善资产管│
│ │理平台，促进资产管理规模快速增长，提升资产价值。 │
│ │东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。 │
│ │（1）资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产 │
│ │出租后获得的租金收入；资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理│
│ │后，资产价值增加部分形成的收益。 │
│ │（2）资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流 │
│ │项目开发建设及运营管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况│
│ │向资产所有人收取相应比例的管理费报酬。 │
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│核心竞争力 │（一）经营模式优势 │
│ │公司通过不断升级调整，打造东百特色化产品线，创新“多元化购物空间”│
│ │、“全景化逛游空间”模式，持续提升商业价值。轻资产方面，围绕福州和│
│ │兰州两大核心区域拓展，向周边地区辐射。同时关注市场变化和行业风向，│
│ │不断为各门店注入新鲜血液，保持商业活力，满足消费动态需求，确保经营│
│ │发展的稳定性和可持续性。 │
│ │公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建-│
│ │招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题│
│ │，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式。 │
│ │（二）精细化运营优势 │
│ │东百商业依托于数字化运营，充分挖掘品牌潜能、拓展品牌成长空间、全方│
│ │位赋能经营。定期分析会员运营数据，分析会员消费习惯，形成会员运营报│
│ │告，洞察会员消费趋势。深入挖掘用户需求，围绕消费者开展精准营销模式│
│ │，寻求核心突破点，进一步提升顾客拉新、转化、复购。同时，建立以消费│
│ │者需求为中心的营销模式，坚持“一切从顾客出发”定向导流、精准营销，│
│ │最终实现经营提升。 │
│ │东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运营│
│ │情况，合理规划产品；通过市场推广及客户跟进的前置，提高预租赁比例，│
│ │缩短空置期；东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运│
│ │营设备使用情况，减少维护成本支出。 │
│ │（三）区位优势 │
│ │公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于│
│ │福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街三坊│
│ │七巷以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。东百中心│
│ │所在的东街口作为福州最早的商业中心，不仅是地标式的存在，更拥有坚实│
│ │的商圈客流保障，承载东百六十多年来累积的人文与忠实客源。兰州中心与│
│ │甘肃省博物馆进行异业联动，挖掘西北旅游IP资源，在地标之上再创文化制│
│ │高点。 │
│ │（四）管理优势 │
│ │公司深耕商业零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应商│
│ │建立了良好的合作关系，拥有较强的品牌整合能力和稳定的供应商渠道；此│
│ │外，公司物流管理团队在仓储物流领域具有人才、技术、管理及招商等方面│
│ │的经验与优势，投资决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未│
│ │来发展的基础。 │
│ │（五）战略资源优势 │
│ │公司致力于提升城市商业品牌格局，稳筑本土品牌优势，驱动行业上下游资│
│ │源联动与合作。公司积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链│
│ │能力，与众多国内外著名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过互利共│
│ │赢，提升供应商的战略协同性。 │
│ │（六）物流融资优势 │
│ │公司布局仓储物流板块至今，不断沉淀项目选址、产品设计开发、运营服务│
│ │等核心能力，所开发的物流项目受到客户青睐，并在资本市场受到国内外大│
│ │型基金、上市REITs欢迎。目前，公司已经与美国黑石集团、亚洲市值排名 │
│ │前列的上市REITs香港领展基金完成多个项目合作，为业务持续运营提供资 │
│ │金保障。同时，公司也在积极研究与国内外大型基金以及社会资本进行开发│
│ │基金的合作模式。 │
│ │（七）政策优势 │
│ │福建作为“21世纪海上丝绸之路核心区”的战略定位，加之中国（福建）自│
│ │由贸易试验区的政策优势，正形成强大的发展合力，持续推动区域经济整体│
│ │升级，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。 │
│ │（八）数据化优势 │
│ │公司核心门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，拥有大量忠实会员，同时│
│ │仓储物流项目位于全国物流核心区域，公司积累了大量数据资源。目前公司│
│ │数字化建设实现系统覆盖核心业务，通过整合优化商流、物流、信息流、资│
│ │金流，提升客户服务能力，提高公司竞争优势。 │
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│经营指标 │2025年，公司实现营业收入18.47亿元，较上期增加0.31亿元，同比增长1.7│
│ │1%；公司实现归属于上市公司股东的净利润0.46亿元，较上期增加0.03亿元│
│ │，同比增长5.23%；公司实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净 │
│ │利润0.67亿元，同比增长0.15%。 │
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│竞争对手 │亚太实业 │
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│品牌/专利/经│品牌：东百商业品牌标签持续深化，2023年核心门店东百中心有33个品牌销│
│营权 │售额进入全国TOP10，172个品牌销售额福建省第一，145个品牌销售额福州 │
│ │第一；核心门店兰州中心有19个品牌销售额进入全国TOP10，85个品牌销售 │
│ │额甘肃省第一，13个品牌销售额兰州第一。 │
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│核心风险 │百货零售业务业绩恢复不及预期；商业地产销售和结算进度不及预期；物流│
│ │地产扩张及退出存在不确定性。 │
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│投资逻辑 │全年引入首进品牌57家，其中“甘青宁”三省首进品牌36家。通过引入HOUR│
│ │GLASS、JOMALONE等顶级美妆及HELLYHANSEN、KOLONSPORT等轻奢户外矩阵，│
│ │持续强化项目在区域商业的引领地位。全馆30个品牌销售额进入全国TOP10 │
│ │，179个品牌销售额甘肃省第一，20个品牌销售额兰州市第一。 │
│ │公司布局仓储物流板块至今，不断沉淀项目选址、产品设计开发、运营服务│
│ │等核心能力，所开发的物流项目受到客户青睐，并在资本市场受到国内外大│
│ │型基金、上市REITs欢迎。目前，公司已经与美国黑石集团、亚洲市值排名 │
│ │前列的上市REITs香港领展基金完成多个项目合作，为业务持续运营提供资 │
│ │金保障。同时，公司也在积极研究与国内外大型基金以及社会资本进行开发│
│ │基金的合作模式。 │
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│消费群体 │终端消费者；京东、顺丰、SHEIN（希音）等 │
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│消费市场 │华东地区、西北地区、华北地区 │
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│主营业务 │现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商 │
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│主要产品 │商业零售、仓储物流、酒店餐饮、商业地产 │
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│股权收购 │收购物流公司：东百集团2019年7月4日公告，公司间接控制的全资子公司西│
│ │藏信茂拟以33435万元收购福建华威集团有限公司（简称“华威集团”）持 │
│ │有的福建华威物流供应链有限公司（简称“华威物流”）100%的股权。华威│
│ │物流经营范围为物流供应链管理；货物专用运输(集装箱)、货物专用运输( │
│ │冷藏保鲜设备)；仓储理货(不含危险品)等。本次股权转让对价为华威物流 │
│ │存在目标地块土地、房屋和运营所需的基础设施资产。本次交易完成后，目│
│ │标地块将由公司开发建设及运营管理。本次交易为公司物流产业项目在“海│
│ │丝”核心区的重要布局，可进一步完善公司的物流覆盖网络。 │
│ │收购常熟星宇新兴建材公司100%股权:东百集团2020年6月24日公告，公司全│
│ │资子公司西藏信志拟以现金方式收购常熟星宇新兴建材有限公司100%的股权│
│ │，交易总价约为10100万元。标的公司经营范围为贵金属加工，生产各种宽 │
│ │厚板，销售本公司生产的产品；房屋租赁。目标公司通过政府协议出让方式│
│ │获得位于江苏省常熟市经开区约6.9万平方米的国有建设用地使用权。此次 │
│ │交易完成后，上述地块将作为公司仓储物流项目进行高标仓的开发建设及运│
│ │营管理。此次交易可完善公司物流项目在华东地区的网络布局。 │
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│行业竞争格局│1.商业零售行业 │
│ │2025年，我国商业零售行业在政策精准发力与消费需求升级的双重驱动下，│
│ │实现规模与质量的同步提升，全年社会消费品零售总额首次突破50万亿元大│
│ │关，同比增长3.7%，消费对经济增长的贡献率稳定在52%，持续巩固经济增 │
│ │长“主引擎”地位。从全年走势看，消费市场呈现“前稳后升、结构优化”│
│ │特征，一季度受益于春节假日消费拉动，重点零售和餐饮企业销售额同比增│
│ │长4.2%；二季度延续复苏态势，社会消费品零售总额增速升至5.0%；三四季│
│ │度在政策加码与新业态爆发带动下，消费活力进一步释放，其中四季度限额│
│ │以上单位消费品零售额增速达5.8%，为全年增长画上圆满句号。 │
│ │政策端持续强化“扩内需、促消费”的核心导向，形成全周期、多层次的政│
│ │策支持体系。年初《提振消费专项行动方案》深入落地，各地累计投放消费│
│ │券超300亿元，覆盖餐饮、零售、文旅等重点领域；年中国务院办公厅印发 │
│ │《加快培育服务消费新增长点工作方案》，聚焦服务消费提质扩容，推动冰│
│ │雪旅游、非遗体验、县域商业等场景创新；下半年消费品以旧换新政策全面│
│ │深化，中央统筹625亿元国补资金，带动家电、通讯器材、家具等大宗耐用 │
│ │消费品零售额分别增长11%、20.9%和14.6%，新能源乘用车市场渗透率提升 │
│ │至53.9%。同时，政策着力优化消费基础设施，健全县域商业体系、扩大免 │
│ │签国家范围、升级离境退税政策，形成“政策+场景+保障”的消费促进闭环│
│ │，推动乡村消费与入境消费双增长，全年乡村消费品零售额达6.8万亿元， │
│ │增速比城镇快0.5个百分点，离境退税商品销售额近乎翻倍。 │
│ │消费结构呈现深刻变革，从“物质消费为主”向“商品与服务消费并重”转│
│ │型，服务消费占比持续提升，全年居民人均服务性消费支出13602元，同比 │
│ │增长4.5%，占居民消费支出比重稳定在46.1%，接近“半壁江山”。需求端 │
│ │呈现三大特征：一是情绪价值与健康需求成为核心驱动力，95后等年轻消费│
│ │群体引领“悦己消费”潮流，Labubu手办、Loopy联名产品等情绪消费品热 │
│ │销，药食同源类产品成为商超顶流，艾灸、推拿等中式理疗门店数增速接近│
│ │50%；二是体验消费与场景创新蓬勃发展，“餐饮+零售”融合的“餐超”模│
│ │式全面普及，胖东来、华润万家等企业通过现制熟食、堂食体验重构线下场│
│ │景，自助KTV、攀岩馆等体验式消费订单同比增速超90%；三是全域消费格局│
│ │加速形成，线上线下深度融合，实物商品网上零售额增长5.2%，即时零售、│
│ │跨境消费持续扩容，中低线城市休闲玩乐订单增长近三成，“多代同游”“│
│ │反向带动长辈消费”等新场景推动家庭消费结构优化。 │
│ │2.仓储物流行业 │
│ │在当今全球供应链深度重构与数字化转型加速推进的时代背景下，仓储物流│
│ │行业作为物流产业链的核心枢纽，正经历着前所未有的变革与重塑。它不仅│
│ │是商品流通的关键节点，更是企业优化供应链管理、提升运营效率、增强市│
│ │场竞争力的重要支撑。 │
│ │技术迭代方面，从自动化迈向智能化仓储行业的技术升级正呈现出“全链路│
│ │智能化”的显著特征；需求结构深度调整消费升级与产业转型正驱动仓储物│
│ │流需求发生结构性变化，在消费端，即时零售、跨境电商等新兴模式的兴起│
│ │，对仓储的时效性、灵活性提出了更高要求；在产业端，制造业向柔性化、│
│ │智能化转型，要求仓储物流具备精准库存管理与快速响应能力。 │
│ │2025年中国仓储物流行业正处于一个关键的分水岭阶段，从过去的规模扩张│
│ │转向高质量发展。行业开发与运营分离，专业化分工加速，不再单纯依赖租│
│ │金差，开始关注资产全周期管理和精细化运营。另外，REITs产品为仓储物 │
│ │流资产打通“投融管退”闭环，为企业提供资产退出渠道，并且市场需求结│
│ │构优化，仓储物流资产长期价值依然可期。 │
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│行业发展趋势│1.商业零售行业 │
│ │根据国家相关数据显示，2026年开年消费市场延续复苏向好态势，春节假期│
│ │全国重点零售和餐饮企业日均销售额较2025年同期增长5.7%，重点商圈营业│
│ │额增幅达7.5%，为全年市场增长奠定坚实基础。政策端持续强化精准发力，│
│ │以“十五五”规划开局为契机，商务部联合多部门开展“乐购新春”专项行│
│ │动，统筹20.5亿元消费券资金与625亿元消费品以旧换新国补资金直达市场 │
│ │终端，同时通过完善消费基础设施、优化消费环境等政策组合拳，持续释放│
│ │内需潜力，筑牢消费对经济增长的基础性作用。 │
│ │行业发展层面，商业市场已全面进入“质效并举”的深度转型期，存量竞争│
│ │下的精细化运营向“精准化、场景化、价值化”升级。优质运营商加速轻资│
│ │产模式深化与数字化能力沉淀，通过整合供应链资源、优化线下场景体验、│
│ │构建全域服务体系，实现从“商品销售”向“生活方式服务”的转型，行业│
│ │集中度进一步提升的同时，细分赛道创新活力持续迸发。 │
│ │零售消费趋势呈现显著升级特征：一方面，消费需求从“物质满足”向“体│
│ │验消费”“情绪价值”跃迁，年轻一代引领新式消费潮流，情感化、个性化│
│ │、健康化商品成为市场热点，“多代同游”“反向带动长辈消费”等新场景│
│ │推动家庭消费结构优化；另一方面，线上线下融合进入深水区，即时零售、│
│ │跨境消费、县域市场崛起成为新增长极，春节期间中低线城市休闲玩乐订单│
│ │同比增长近三成，海外入境消费与长线出境游预订量大幅攀升，消费市场呈│
│ │现全域联动、多元繁荣的格局。 │
│ │新质生产力在商业领域的释放效应全面凸显，成为行业转型的核心驱动力。│
│ │以人工智能为代表的数字技术从“概念应用”走向“价值兑现”，AI智能体│
│ │深度嵌入客群分析、营销推广、供应链调度等全流程，旅行智能体、AI试妆│
│ │、虚拟导购等应用普及，推动消费效率与体验双重提升；智能家电、可穿戴│
│ │设备等科技产品成为消费“顶流”，一级能效家电销售占比超92%，绿色智 │
│ │能消费与低空物流、数字文旅等新业态加速融合，为商业市场注入持久增长│
│ │动能，推动“新消费革命”向更高质量阶段演进。 │
│ │2.仓储物流行业 │
│ │近年来中国仓储行业市场规模持续扩大，但增长动力已从传统基础服务转向│
│ │智能化、绿色化、跨境物流等新兴领域。传统运输、仓储等基础服务增速逐│
│ │渐放缓，而智能仓储、冷链物流、跨境物流等新兴领域以较高增速快速崛起│
│ │，成为行业增长的核心引擎。 │
│ │高标仓作为智能化、绿色化的重要载体，从传统的“存储空间提供者”转变│
│ │为供应链效率的核心节点。通过模块化设计实现快速部署，结合光伏发电、│
│ │储能系统等绿色技术，降低能耗的同时提升运营效率，成为“碳中和供应链│
│ │”的实践标杆，受到市场的广泛关注与青睐。 │
│ │电商物流，作为仓储物流的最大需求方，电商行业的快速发展推动了前置仓│
│ │、云仓等新型仓储模式的广泛普及，为仓储行业带来了新的增长点；同时，│
│ │随着消费者对食品安全、品质的要求不断提升，冷链市场规模持续扩张，企│
│ │业为满足市场需求，纷纷加大在冷链仓储设施建设、技术研发等方面的投入│
│ │。 │
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│行业政策法规│《提振消费专项行动方案》、《加快培育服务消费新增长点工作方案》 │
├──────┼─────────────────────────────────┤
│公司发展战略│公司将继续以“立足福建，走向全国”为发展方向，以“商业零售+仓储物 │
│ │流”为双轮驱动，通过轻资产管理模式，持续深化在商业零售及仓储物流领│
│ │域的战略布局，专注于生活消费领域基础设施的提供和运营，加快智慧零售│
│ │升级，创造更贴合消费需求及发展趋势的商业新业态；形成覆盖更广泛、运│
│ │营效率更高、产业协同性更强的物流基础设施网络。 │
│ │1.商业零售 │
│ │东百商业从“定位焕新、体验升维、数字赋能、轻资产拓展”四个方面推进│
│ │业务发展。锚定“城市级零售购物与服务消费目的地”战略蓝图，推动线下│
│ │空间从“消费提供场所”向“生活场景构建”深度转型。以消费者需求为核│
│ │心，通过精细化业态升级与全维度品牌焕新，从环境舒适度、氛围温度、业│
│ │态组合张力、品牌精神气质、服务细腻度五大维度构建超预期体验价值。同│
│ │时以数字化会员体系贯通线上线下，构建全域融合商业生态，打造行业标杆│
│ │级会员服务矩阵。战略布局上，坚持以福建、甘肃为双中心，打造“城市标│
│ │杆购物中心为核心，文旅街区、城市更新非标项目为两翼”的多元资产组合│
│ │，形成“核心标杆项目自持运营+轻资产管理与品牌输出”的可持续发展格 │
│ │局，稳步实现商业价值与品牌影响力双重提升。 │
│ │2.仓储物流 │
│ │东百物流将强化招商运营能力，打造强大的招商运营团队及运营管理体系，│
│ │提高运营管理效率，不断提升园区运营品质。重点推进轻资产战略，进一步│
│ │强化与国内外产业基金、各类金融机构合作，持续构建以“管理”为核心的│
│ │“投-建-招-退-管”全链条闭环运作，实现高周转、高回报和收益持续稳定│
│ │的轻资产模式。 │
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│公司日常经营│（一）行业审视与“城市引领者”的战略觉醒 │
│ │2025年，国内商业零售行业进入“存量博弈”与“深度调改”的阵痛期，东│
│ │百商业展现较强的抗周期韧性，通过锁定核心资产、主导供应渠道、定义消│
│ │费场景，完成了从“空间经营者”向“城市引领者”的身份转换。 │
│ │（二）核心旗舰分析——从“业绩高地”到“区域垄断” │
│ │1.兰州中心：全景化漫游空间的商业奇迹 │
│ │兰州中心位于兰州市市中心，毗邻甘肃省博物馆，2025年度全馆销售额实现│
│ │45.11亿元，剔除汽车商户后销售额37.71亿元，同比增长8%；客流近3900万│
│ │人次，同比增长7%，销售规模及客流量保持甘肃省市场第一。 │
│ │2.福州东百中心：引领生活方式的城市标杆 │
│ │东百中心位于福州市核心区域，毗邻我国十大历史文化名街三坊七巷，2025│
│ │年度全馆销售额实现28.88亿元，剔除汽车商户后销售额25.26亿元，同比增│
│ │长3%。 │
│ │（三）生态矩阵深度剖析——福建大本营的“全方位护城河” │
│ │东百商业通过差异化的门店定位，精准覆盖了全维度的消费需求： │
│ │年轻动力：东百城永嘉天地 │
│ │2025年通过对一楼调改升级，引入27家体系首店及33家区域首店，稳固“大│
│ │学城年轻客群”的基本盘，全年客流同比增长11.88%。 │
│ │县域标杆：东百城福安店 │
│ │全年客流同比增长8.69%，其“福安新鲜事”的定位，通过引入“冠乐福” │
│ │超市等主力店，成功在县域市场建立起品牌虹吸效应。 │
│ │精致社区：东百仓山店 │
│ │2025年聚焦“商圈营销融合与会员提质”，通过打造“脆皮养生市集”等IP│
│ │活动，15个千万品牌的稳定表现证明了其作为精致家庭生活中心的稳定性。│
│ │（四）战略前瞻——政策红利、焕新升级与资产管理 │
│ │1.“十五五”规划下的副中心爆发：福清东百利桥古街 │
│ │福州市“十五五”规划提出，“加快形成以福州中心城区为核心、福清为副│
│ │中心”。 │
│ │2.存量资产“焕新” │
│ │2025年，东百中心B馆启动调改，将原有家电家纺业态升级为以高人气特色 │
│ │餐饮为核心的餐饮消费空间，聚焦“质价比”与“时尚烟火气”，引进1500│
│ │平方米的法式风格海底捞大排档标准店，主打沉浸式山野主题的餐饮品牌漫│
│ │山食野，以及人气餐饮品牌大鱼寿司、龍歌小火锅、逐山鹿、重磅串城、洪│
│ │发发等餐饮品牌，与A馆的网红餐饮、品质餐饮形成互补。 │
│ │3.轻资产合作：商业零售第二生命曲线 │
│ │东百商业正全力构建以“运营输出”为核心的新增长支柱，旨在从重资产持│
│ │有向高周转管理转型。 │
│ │（五）仓储物流——项目全面竣工，进入收获期 │
│ │1.新竣工3个物流项目，营业收入快速增长 │
│ │报告期内，公司新增竣工物流项目3个，建筑面积约30万平方米；至此，公 │
│ │司自持11个项目已全部竣工。随着物流项目的陆续竣工交付，公司仓储物流│
│ │板块实现主营业务收入1.90亿元，同比增长37.72%。 │
│ │2.稳健高效的运营管理服务，客户覆盖领域更趋多元 │
│ │东百物流加大招商运营力度，不断提升客户服务品质，为客户降本增效，持│
│ │续得到客户和市场认可，全年新增和续租客户的租约面积超过55万平方米，│
│ │同比增长约93%，各领域客户合作成效显著。 │
│ │3.可持续发展，建设绿色物流园区 │
│ │2025年，福州华威、武汉黄陂、肇庆大旺项目屋顶分布式光伏电站项目已正│
│ │式发电并网运营，其他部分园区亦在推进绿色电站建设。 │
│ │4.轻资产发展，稳步推进资产证券化 │
│ │公司积极推进仓储物流业务轻资产发展战略，报告期内，公司向上海证券交│
│ │易所申报了东百集团仓储物流持有型不动产资产支持专项计划（以下简称“│
│ │专项计划”），专项计划底层资产为福州华威项目和肇庆大旺项目，公司已│
│ │收到上交所反馈意见，目前正在积极推进各项发行工作。 │
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│公司经营计划│1.商业零售 │
│ │（1）夯实双心迭代，锻造全国标杆 │
│ │夯实福建、甘肃两大战略中心核心地位，推动商业能级从“区域第一”向城│
│ │市文化时尚策源地、品质生活引力场双维进阶，全力打造全国商业标杆项目│
│ │。深度挖掘属地文化底蕴与城市特色，将本土文化基因融入空间打造、场景│
│ │营造与内容运营，构建兼具在地性与唯一性的商业体验，打造不可复制的城│
│ │市商业名片。持续巩固核心优势业态与标杆品类竞争力，优化业态组合结构│
│ │，大幅提升体验式、策展式、社交型业态占比，重点打造主题特色街区、文│
│ │化艺术展演空间、快闪慢闪创意市集、特色餐饮集群等多元消费场景，强化│
│ │商业空间的社交属性与体验价值。 │
│ │（2）聚力轻资产运营，拓展发展路径 │
│ │模式构建上，东百商业将打造可复制、高辨识度的轻资产运营体系，深度沉│
│ │淀福州、兰州标杆项目成功运营经验，系统化提炼招商、运营、营销、物业│
│ │全链路核心能力，封装形成适配不同城市能级、不同物业类型的标准化运营│
│ │管理模块，同步搭建定制化解决方案工具箱，实现轻资产输出的标准化落地│
│ │与定制化适配；同时构建辨识度强、内涵鲜明的轻资产管理品牌，明确核心│
│ │定位并提炼清晰的品牌价值主张。 │
│ │（3）聚焦数字赋能，提升会员服务能力 │
│ │数字化创新建设方面，着重提升会员权益、会员营销、数据治理三个方面。│
│ │会员权益方面通过对标行业头部企业，并结合项目所在地的第三方场景，全│
│ │面提升会员在东百商业购物时的体验感、价值感，增强会员对东百商业体系│
│ │的黏性及认同感。会员营销方面通过对商场的硬件设施进行改造，增加顾客│
│ │消费时的互动，让东百更懂顾客，为顾客提供更为贴心的产品及服务。数据│
│ │治理方面将加强对经营数据的复核、有效性的管理、颗粒度的细化、覆盖面│
│ │的扩展，并结合会员权益、会员营销及轻资产运营，实现以数据驱动业务，│
│ │用数据指导管理，靠数据创造价值。 │
│ │（4）探索业态创新，培育增长动能 │
│ │探索创新业态，研发可复制的“微度假”文旅商业模型，深挖在地文化、打│
│ │造主题场景、创新业态组合，打造文旅街区特色产品线；探索城市更新领域│
│ │，形成针对历史文化街区、存量社区商业等载体的改造专长，打造兼具强社│
│ │交属性与话题性的非标商业空间产品线；同时关注精品仓储会员店、亲子娱│
│ │乐综合体、健康生活中心等与商业空间融合的创新业态与异业合作，择机开│
│ │展试点孵化，持续丰富商业产品矩阵。 │
│ │2.仓储物流 │
│ │（1）强化招商与资产运营，全面提升项目收益 │
│ │深度洞察新消费、新能源等高增长赛道的特定仓储物流需求，通过内训与外│
│ │拓结合，打造专业化、懂产业的招商团队；积极推进驻地招商，加强与地方│
│ │政府、合作伙伴协同招商，持续完善并动态迭代客户画像，确保精准锁定优│
│ │质目标；全面实施“招运一体化”全周期服务，以定制化交付解决客户痛点│
│ │，推动优质企业“招得准、留得住、长得大”，不断提升资产溢价能力和项│
│ │目回报水平。 │
│ │（2）精进物业服务品质，构建园区产业生态 │
│ │推行交叉巡检机制，加强各园区人员管理、环境卫生、安全等精细化品质培│
│ │训，复制标杆园区先进经验，将服务落实到每个管理环节，全面提升物业品│
│ │质；深入挖掘租户需求，引入充电桩、共享设备等多元化增值服务，拓宽经│
│ │营边界；通过持续优化租户结构，引入上下游关联企业，初步构建园区内部│
│ │业务微循环，形成“以物业吸引招商、以招商提升物业”的良性循环，持续│
│ │构建优质产业社区生态。 │
│ │（3）创新资本运作模式，加快资产证券化进程 │
│ │紧抓国家各项利好政策机遇，积极推进机构间REITs项目落地，加强“投-建│
│ │-招-退-管”的资本闭环。针对公司自持的11个项目进行资产分层管理，结 │
│ │合市场情况，探索多元化的资产证券化策略。 │
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│公司资金需求│本公司综合运用银行借款、结构化融资、信托借款融资等多种融资手段，已│
│ │从多家商业银行取得金融机构授信额度以满足营运资金需求和资本开支。本│
│ │公司总部负责监控各子公司的现金流量预测，在公司层面持续监控短期和长│
│ │期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同时持续监控是否符合借款协│
│ │议的规定，从主要金融机构获得足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的│
│ │资金需求。 │
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│可能面对风险│1.宏观环境 │
│ │公司从事的商业零售及仓储物流等业务的市场需求容易受宏观经济周期波动│
│ │的影响。若国际、国内宏观经济形势以及国家的财政政策、贸易政策等宏观│
│ │政策发生不利变化或调整，国民经济放缓或衰退，可能导致市场需求增速下│
│ │降甚至下滑，将对公司的经营业绩产生不利影响。 │
│ │2.业务创新 │
│ │公司在轻资产管理服务输出业务方面取得阶段性突破，在商业创投领域持续│
│ │推进，从单一模式的商管模式逐渐深入化，从管理服务到投资领域的升级可│
│ │加强公司线下商业的模式优化，也更符合行业发展趋势的创新，业务创新过│
│ │程中可能存在效果不达预期的风险。公司将紧跟市场形势，推进创新业务的│
│ │开展，探索契合自身需求的发展模式，积极寻求新的利润增长点。 │
│ │3.跨区域运营 │
│ │随着公司资产及业务规模的扩大，子公司较多且区域跨度较大，公司在内部│
│ │控制、资金管理等方面将面临新的挑战，公司将通过建立健全内部控制体系│
│ │并有效执行，引进关键岗位优秀人才，加强与标杆企业学习交流，改善培训│
│ │形式，优化激励方式，打造高适应性、高学习力、高执行力的运营体系。 │
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│股东回报规划│根据《公司法》等有关法律法规及《公司章程》的规定，公司制定未来三年│
│ │（2025-2027年）股东回报规划：公司可以采用现金、股票、现金与股票相 │
│ │结合方式分配股利，在符合有关法律法规及中国证监会的有关规定下，优先│
│ │进行现金分红，现金股利政策目标为在兼顾股东利益和公司可持续发展的基│
│ │础上实现投资者稳定增长股利。在满足现金分红条件、保证公司正常经营和│
│ │长远发展的前提下，最近三年以现金方式累计分配的利润原则上不少于最近│
│ │三年实现的年均可分配利润的30%。公司当年度实现盈利且母公司报表中未 │
│ │分配利润为正，在满足公司日常经营及长期发展需要，且无重大投资或重大│
│ │现金支出事项（募集资金投资项目除外）的前提下，公司应当采用现金方式│
│ │分配股利。 │
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│重大合同 │东百集团2018年8月7日公告，公司拟与福建轩辉房地产开发有限公司就承租│
│ │运营永嘉天地部分物业事项签署相关合同，本次租赁面积共计约4.72万平方│
│ │米。租赁期限不超过15年，费用标准为固定费用及利润抽成。首期的年固定│
│ │费用不超过2900万元，此后每三年递增不超过8%；年利润抽成不超过经营租│
│ │赁场所及物业管理年利润10%。 │
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│增发股份 │东百集团2014年5月13日发布定增预案，公司拟向公司控股股东及核心高管 │
│ │以6.11元/股的价格，非公开发行10589.198万股股份，募集资金总额为6470│
│ │0万元。本次增发的股份锁定期均为三年。募集资金将用于：1）东百大厦B │
│ │楼改扩建项目，拟投入募集资金35610.49万元，项目建设期18个月，预计开│
│ │业时间为2015年12月。预计该项目静态投资回收期为6年4个月，未来7年平 │
│ │均净利润为5,894.69万元。2）厦门蔡塘社区发展中心项目，拟投入募集资 │
│ │金5288.87万元，项目建设期6个月，预计开业时间为2014年8月。预计该项 │
│ │目静态投资回收期为8年3个月，未来9年平均净利润为708.66万元，平均税 │
│ │后投资利润率为13.40%。3）福州东百红星购物中心项目，拟投入募集资金4│
│ │431.14万元，项目建设期4个月，预计开业时间为2014年12月。预计该项目 │
│ │静态投资回收期为7年4个月，未来8年平均净利润为725.13万元，平均税后 │
│ │投资利润率为16.36%。4）补充流动资金，拟投入募集资金19369.5万元。 │
│ │东百集团2016年1月6日发布定增预案，公司拟以10.63元/股的价格，非公开│
│ │发行不超过1.2亿股，募集资金总额不超过12.756亿元，拟用于：1）福安市│
│ │东百广场建设项目（商业部分）总投资11.12亿元，拟投入募集资金7.76亿 │
│ │元，预计建设时间为2016年8月至2018年7月；2）5亿元用于偿还借款。 │
│ │定增募资偿债补血：东百集团2022年12月5日发布定增预案，公司拟非公开 │
│ │发行股份不超过20274.39万股，募集资金总额不超过66500万元，扣除相关 │
│ │发行费用后，全部用于补充流动资金及偿还银行贷款。 │
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