热点题材☆ ◇600708 光明地产 更新日期：2025-04-04◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:新零售、土地流转、上海自贸、冷链物流
风格:融资融券、低市净率、破净资产
指数:无
【2.主题投资】
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2022-12-19│新零售 │关联度：☆☆☆
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公司旗下生鲜电商平台，积极发挥上海本地为数不多的自有冷链配送的电商平台优势，以地
产产业多元化、城市服务与互联网的结合为突破口，立足社区服务功能，对接物业业务接口，逐
步打造集社区消费、社区公共服务、社区生鲜电商功能为一体，服务于房产销售、商业经营、物
业服务的一站式平台。
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2022-01-05│冷链物流 │关联度：☆☆☆☆
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公司拟在香港投资设立全资子公司光明海博，同时通过光明海博收购创意巨人持有的极限天
资（持有下属5家香港企业股权，主要业务为肉类冻品、海产冻品的进口、冷藏运输和销售）70%
股权。
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2021-10-29│土地流转 │关联度：☆☆☆
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光明食品集团在崇明区拥有约230平方公里的土地资源
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2018-09-03│上海自贸 │关联度：☆☆☆
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公司总部位于上海市徐汇区。主营业务：主营：工业品加工、批发、零售、有色金属加工、
农副产品加工、出租车队、商业服务业、房地产开发。兼营：公司下属企业产品经销。公司主营
工业品加工、批发、零售，有色金属加工、经销，农副产品加工、批发、零售、公司下属企业产
品经销（除专项审批外）。
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2025-01-18│业绩预亏 │关联度：☆☆☆☆☆
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预计公司2024年01-12月归属于母公司所有者的净利润为-103000万元至-90000万元，与上年
同期相比变动幅度为-3143.95%至-2759.76%。
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2024-04-28│光明食品系 │关联度：☆☆☆☆☆
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光明食品(集团)有限公司是公司控股股东
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2023-11-20│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2023-07-25│电商概念 │关联度：☆☆☆
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公司在菜管家板块，积极发挥上海本地为数不多的自有冷链配送的电商平台优势
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2022-05-18│统一大市场 │关联度：☆☆☆
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子公司海博物流集团以冷链仓配服务为基础，重点聚焦西郊和临港等综合物流园区，围绕中
国花博会和进博会等重点需求，提高仓储运营管理能力，积极探索餐配调度、食品加工、花卉冷
链等多元服务，将自身融入长三角冷链物流体系的打造中。
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2021-12-21│特色小镇 │关联度：☆☆☆
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光明食品集团上海东平小镇农场有限公司成立以来，主要承担崇明东平光明小镇的开发与经
营。
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2021-09-26│罗素小盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素小盘股标准
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2019-08-19│上海国资改革│关联度：☆☆☆
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公司实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。
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2019-07-12│浙江省大湾区│关联度：☆☆☆
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2017年7月31日晚公告称，公司将以610万元通过上海联合产权交易所协议方式收购杭州千岛
湖立元置业有限公司61%股权及以4.73亿元收购相应债权，收购总金额为4.79亿元。通过兼并收
购等多元化投资模式，获得新的可开发资源，努力推进公司在环杭州湾大湾区的规划建设，符合
公司的战略发展布局与整体经营需要，对于光明地产长远发展具有积极作用，有利于提升公司在
房地产业内的核心竞争力及品牌影响力。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近20个交易日内跌破净资产，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2025-04-03│低市净率 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2025-04-03,公司市净率(MRQ)为：0.69
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2025-04-03│破净资产 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2025-04-03公司收盘价相对于每股净资产跌幅：-30.56%
【3.事件驱动】
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2024-01-26│住建部：充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策
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住房和城乡建设部1月26日上午召开城市房地产融资协调机制部署会，会议要求，适应房地
产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快构建房地产发展新模式，长短结合、标本兼治，促
进房地产市场平稳健康发展。要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋
予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。要以编制住房发展规划为抓手
，完善“保障+市场”的住房供应体系，建立人、房、地、钱要素联动新机制，健全房屋全生命
周期基础性制度，实施保障性住房建设、平急两用公共基础设施建设、城中村改造，打造绿色、
低碳、智能、安全好房子。要重拳整治房地产市场秩序，纠治房地产开发、交易、中介、物业等
方面乱象，曝光违法违规典型案例，切实维护人民群众合法权益。
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2023-10-10│政策利好密集催化城中村改造
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继城中村改造项目纳入专项债支持范围和监管拟设立城中村改造专项借款后，中国人民银行
货币政策委员会提出加大对“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造、保障性住房建设等金
融支持力度。河南省人民政府办公厅近日印发《关于实施城市更新行动的指导意见》，提出重点
任务包括推进城镇老旧居住区提升改造，稳慎推进城中村改造。
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2023-02-02│全国多地下调首套房贷利率下限，首付最低20%
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近日全国多地下调首套房贷利率下限，沈阳、郑州、天津、福州、厦门等均在列，其中珠海
首套房按揭利率最低可至3.7%。此外，长沙个人房贷首付比最低30%，其余全省13个非限购市州
最低20%。此前1月5日人民银行、银保监会发布稳健建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。
券商称从历史来看，降息与下调房贷利率为历次下行周期中重要调控工具。
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2018-04-04│上海加快崇明世界级生态岛建设
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据怀新资讯报道，上海政府网消息，周一召开的上海市政府常务会议审议通过《崇明区总体
规划暨土地利用总体规划(2017—2035)》和《崇明世界级生态岛规划建设导则》。根据上海市委
和市政府部署，上海正举全市之力加快建设崇明世界级生态岛。专家表示，今后上海市级的资源
、资金、重大项目可能更多向崇明辐射，提升崇明在上海全市的地位。
可关注亚通股份、光明地产等。
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2017-12-26│国务院批复上海城市总体规划
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2017年12月26日消息，国务院近日批复了上海市城市总体规划，原则同意《上海市城市总体
规划（2017-2035年）》，并从城市空间布局、城市规模、生态环境保护、人居环境、特色风貌
、城市运行和管理体制七个方面，对上海未来发展提出了更高要求。
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2015-10-21│交通运输价格改革提速
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2015年10月15日，国务院发布《关于推进价格机制改革的若干意见》。意见提出，到2017年
，竞争性领域和环节价格基本放开，政府定价范围主要限定在重要公用事业、公益性服务、网络
型自然垄断环节。同时提出要健全交通运输价格机制。意见还提出，逐步放开铁路运输竞争性领
域价格，扩大由经营者自主定价的范围。对此，方正证券高级宏观分析师杨为敩对《证券日报》
记者表示，该领域的价改对于铁路、航空以及出租车等企业存在重大利好。一方面价格回归市场
可能会推动交通运输行业的价格提升；另一方面，由于铁路和航空目前运力偏紧，即使价格略有
回升也不会影响太多需求。
价格改革是当前我国全面深化改革的突破口，也是推进重点领域改革的前提或关键所在。一
直以来，交通运输服务业是业内共识的价改“硬骨头”，作为重要的民生领域，交通运输领域价
改的进程备受关注。
5大铁路概念股：大秦铁路、广深铁路、铁龙物流、中储股份、中国中铁。
3大航空概念股：南方航空、东方航空、中国国航。
5大出租车概念股：强生控股、大众交通、海博股份、南京中北、锦江投资。
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2015-09-30│交通部敲定城市公交十三五纲要框架
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2015年9月29日，交通运输部部长杨传堂主持召开部务会议，研究进一步加强长江航道治理
工作，听取《城市公共交通“十三五”发展纲要》研究编制工作汇报，研究交通运输重大技术方
向和技术政策。
据中国交通新闻网9月30日消息，会议原则同意《城市公共交通“十三五”发展纲要》框架
。会议强调，要围绕实施国家关于城市公共交通优先发展的战略，履行好部指导公交发展的职责
，立足当前，着眼长远，推进城市公交体制机制改革和发展方式转变，促进城市公交转型升级，
提升城市公交引导城市发展能力、服务保障能力、可持续发展能力和综合治理能力，不断满足人
民群众基本出行需要，实现好、维护好、发展好人民群众的基本出行权益。
A股上市公司中，海博股份、大众交通、强生控股、申通地铁、南京中北等涉足巴士、地铁
、出租车等公交业务，值得关注。
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2015-08-21│出租车行业改革指导意见将出
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2015年8月21日消息，《经济参考报》记者近日从消息人士处获悉，交通部起草的出租车行
业改革指导意见有望近期出台，对出租车的数量进行动态调整，确立了牌照无偿和有期限使用的
原则。
出租车改革概念股：强生控股、锦江股份、大众交通、南京中北、中国石化、中国平安、海
博股份、一汽轿车、城投控股等。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │公司主营业务为房地产综合开发经营、冷链物流产业链，是集房产开发、商│
│ │业运营、冷链物流、物业服务、建筑施工及供应链产业链等为一体的大型国│
│ │有综合集团型公司。 │
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│核心竞争力 │（一）良好的品牌影响力 │
│ │公司控股股东为光明食品（集团）有限公司，公司是其重要成员企业之一，│
│ │光明地产是上海上市公司协会理事单位。公司下属全资子公司农工商房地产│
│ │（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是中国房地产业协会│
│ │理事单位、上海市房地产行业协会副会长单位。“农工商房产”为中国驰名│
│ │商标。公司及其前身农房集团连续多年荣膺“中国房地产开发企业100强” │
│ │、“中国房地产开发稳健经营10强”。公司所开发的房地产项目获得过中国│
│ │土木工程最高奖项—詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖—鲁班奖；上│
│ │海市建筑工程最高奖—白玉兰奖等。 │
│ │（二）完善的法人治理结构 │
│ │公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和上海证券交易│
│ │所有关要求，不断完善公司法人治理结构，充分发挥董事会及各专门委员会│
│ │的决策和指导作用，强化监事会及纪委的监督机制，完善各类议事规则，合│
│ │法合规开展信息披露工作，建立健全内部控制制度，规范公司运作，切实维│
│ │护公司及全体股东利益。公司股东大会、董事会、监事会、经营层职责明确│
│ │，各董事、监事和高级管理人员勤勉尽责，积极参加公司股东大会、董事会│
│ │和监事会，关联董事对相关关联交易事项进行回避表决，确保了公司安全、│
│ │稳定、健康、持续的发展。公司结合行业新趋势、企业新动向，不断完善对│
│ │各条线工作的精细化、精准化，旨在进一步夯实法人治理的制度和理论基石│
│ │。 │
│ │（三）坚持高质量发展主基调 │
│ │公司董事会通过积极研判与适应宏观变化，面对行业变局、市场变化、政策│
│ │调整等因素的影响，聚焦提升企业管理水平，优化内部管理效能，围绕高质│
│ │量发展的导向，持续推进管理的深化与效率的提升，重点通过战略引领、规│
│ │范治理、组织架构、存量去化、控本增效、风险防范、人才建设、党建引领│
│ │等方面的结构优化与能力提升，以全覆盖管理、全过程管控的强化，为企业│
│ │的高质量发展积蓄新的动能。通过项目精致化、管理精细化、组织精简化、│
│ │人员精英化，加速回归上海、回归主业、回归效益的战略推进。聚焦“深耕│
│ │上海，辐射长三角”的战略布局，全力践行“让市民离不开光明”的愿景，│
│ │推动从地产向资产的转变，努力成为光明总部实体化和综合城市服务功能的│
│ │重要载体。 │
│ │（四）资金运作降本创新 │
│ │在当前经济存在下行压力、房地产市场信心受到冲击的背景下，公司积极深│
│ │化金融创新，致力降低融资成本。结合经营发展需求，拓宽融资渠道，盘活│
│ │存量资产，公司通过中期票据、超短期融资券、公司债等业务，进一步调整│
│ │和优化公司债务结构，降低财务费用，保障可持续发展。 │
│ │（五）创新协同的产业平台 │
│ │公司聚焦产业，协同推进转型平台，聚焦美好生活的需求导向，积极参与到│
│ │城市更新的进程中，从生活增值服务、商业经营管理、城市更新建设、物流│
│ │冷链仓储等产业切入点着手，助推公司持续向城市产业建设运营集成服务商│
│ │迈进，加快将布局转化为业务，将模式转化为效益，将资源转化为资产。 │
│ │（六）精简高效的管理构架 │
│ │公司经营层具有多年的行业经营经验，专业能力出色，市场意识敏锐。公司│
│ │上下众志成城，具有很强的凝聚力与向心力。公司以“员工第一，崇尚奋斗│
│ │，爱与尊重”为企业文化，将筑梦人生、造福社会、做强企业、成就员工全│
│ │面融合，形成了高效的执行力。在公司的不断发展中，形成了一支想做事、│
│ │能做事、做成事的优秀管理团队。 │
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│经营指标 │2023年，公司实现营业收入86.05亿元，同比减少47.98%；实现归属于母公 │
│ │司的净利润0.34亿元，同比减少33.92%；实现归属于母公司扣除非经常性损│
│ │益的净利润为-4.28亿元，同比减少1999.60%。 │
│ │2023年，公司房地产开发及配套实现营业收入71.05亿元，同比减少52.30% │
│ │，主要是由于房产主业收入结转同比减少所致；公司物业及租赁实现营业收│
│ │入6.32亿元，同比增加6.47%，主要是由于租赁服务业务收入同比增加所致 │
│ │；公司其他产业实现营业收入6.98亿元，同比减少13.06%，主要是由于货代│
│ │业务收入同比减少所致。 │
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│竞争对手 │万科A、保利地产、绿地控股、金地集团 │
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│品牌/专利/经│品牌：“农工商房产”为中国驰名商标。公司及其前身农房集团连续多年荣│
│营权 │膺“中国房地产开发企业100强”、“中国房地产开发稳健经营10强”。 │
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│核心风险 │1.政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。 │
│ │2.市场风险：国内房地产行业处于完全市场竞争阶段，由于行业壁垒较低，│
│ │国内拥有资金、土地资源的企业以及拥有资金、技术、管理优势的境外地产│
│ │基金和开发商均积极介入国内房地产市场。 │
│ │3.财务风险：房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长│
│ │。利率市场化改革继续深化，对于房地产企业的融资和经营会产生影响。 │
│ │4.经营风险：公司主要的房地产开发项目为住宅项目，具有投入资金大、开│
│ │发周期长等特点，对于项目整体开发的管控具有较高的要求。 │
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│投资逻辑 │公司所开发的房地产项目获得过中国土木工程最高奖项—詹天佑土木工程奖│
│ │；中国建筑工程最高奖—鲁班奖；上海市建筑工程最高奖—白玉兰奖等。 │
│ │2023年，光明地产上下满载荣誉： │
│ │1、2023年1月，光明地产“匠心工程”荣获《培训》杂志企业人才发展品牌│
│ │学习项目；2、2023年1月，光明地产所属服务集团及下属企业、个人荣获上│
│ │海市物业管理协会2022年度疫情防控先进单位和优秀个人称号； │
│ │3、2023年4月，光明地产直属事业部宜兴光明小镇获宜兴市纪委监委2023年│
│ │度重点护航企业（项目）； │
│ │4、2023年4月，光明地产所属城建集团下属民众公司鄢继良荣获2023年上海│
│ │市五一劳动奖； │
│ │5、2023年5月，光明地产所属服务集团进博会服务保障团队荣获2023年上海│
│ │市工人先锋号； │
│ │6、2023年7月，海博物流团支部荣获“光明食品集团五四红旗团支部”荣誉│
│ │称号； │
│ │7、2023年11月，光明地产所属服务集团再次荣获光明食品集团“优秀服务 │
│ │商”“优秀参展商”等荣誉称号； │
│ │8、2023年12月，光明地产所属服务集团“光明邻里市集（临港方竹店）” │
│ │荣获“2022-2023年度标准化示范市场”、“2022-2023年度农贸行业突出贡│
│ │献奖”，光明邻里市集主要负责人陈玉荣获了“农贸行业先进个人”荣誉称│
│ │号； │
│ │9、2023年12月，中共光明房地产集团第一事业部支部委员会荣获上海市国 │
│ │资委系统党支部建设示范点荣誉称号。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │华东地区、华中地区、华南地区、西南地区 │
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│股权收购 │海博股份2013年12月6日公告，公司拟以现金不超过3.2亿港币收购创意巨人│
│ │有限公司（CreativeGiantLimited）持有的极限天资有限公司70%股权。极 │
│ │限天资有限公司下属有五家子公司，均设立在香港特别行政区，主要业务为│
│ │肉类冻品、海产冻品的进口、冷藏运输和销售。此外，有少量的调味料、酒│
│ │类产品的进口和销售业务；主要产品，是进口牛肉、鸡肉、海鲜、猪肉等，│
│ │其中，牛肉占比约58%；主要市场目前集中在香港、澳门、广东等地区。本 │
│ │次收购对公司的食品冷链物流业务具有一定的战略意义。 │
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│参股地产公司│光明地产2018年5月7日公告，公司以250万元通过协议转让方式收购余姚中 │
│ │珉置业有限公司（简称“余姚中珉”）25%股权且承担相应债务（即8735.72│
│ │64万元），收购总金额为8985.7264万元。余姚中珉经营范围：房地产开发 │
│ │；房地产销售；物业服务。 │
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│行业竞争格局│1、房地产行业 │
│ │2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，按│
│ │照党中央、国务院决策部署，各地区坚持稳中求进工作总基调，加大宏观调│
│ │控力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，我国经济回│
│ │升向好。在7月政治局会议定调“房地产行业供需关系发生重大转变”下， │
│ │“调整优化房地产政策”成为关键词，且政策环境逐步宽松，力度持续增强│
│ │，三、四季度政策逐渐转向“托举并用”，需求端——降首付、降利率、认│
│ │房不认贷接连落地，供给端——三个不低于、一视同仁支持融资等保主体措│
│ │施缓解房企资金压力。 │
│ │2、冷链物流行业 │
│ │关于冷链物流的支持政策接踵而至，国家发改委、交通运输部、财政部、商│
│ │务部积极响应号召，纷纷出台政策支持冷链物流基础设施建设，推进冷链物│
│ │流高质量发展，以冷链物流建设为支撑点，带动农产品、生物医药、冷链食│
│ │品等其他产业发展，加速一二三产业融合，满足人们日益增长的对美好生活│
│ │的需求。 │
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│行业发展趋势│1、房地产行业 │
│ │2023年，全国房地产市场主要围绕支持合理住房消费需求、推进房地产“三│
│ │大工程”建设、促进金融与房地产良性循环等开展工作，促进房地产市场健│
│ │康稳定发展。 │
│ │2、冷链物流行业 │
│ │国家发改委印发《关于推进现代冷链物流体系建设工作的通知》，会同中国│
│ │农业发展银行共同支持符合条件的基础性、公共性重大冷链物流项目建设，│
│ │加快冷链物流高质量发展步伐，为现代冷链物流体系建设提供有力支撑。期│
│ │间，将重点加大对国家骨干冷链物流基地、产销冷链集配中心、冷链设施智│
│ │能化绿色化改造提升、冷链物流新业态新模式发展、骨干冷链物流企业培育│
│ │等五方面的支持力度。冷链物流行业正处于快速发展阶段，受到消费者需求│
│ │变化、技术创新和可持续发展的影响。未来冷链物流市场将逐渐往智能化和│
│ │绿色环保趋势发展。 │
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│行业政策法规│《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》、《关于推进现代冷│
│ │链物流体系建设工作的通知》 │
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│公司发展战略│围绕“稳中求进，高质量发展”的主基调，聚焦城市“新地标的建设者、新│
│ │生活的开拓者、新融合的先行者、新产业的创业者”的战略定位，深耕上海│
│ │，坚定实施回归战略，加快推进回归上海、回归主业、回归效益，围绕项目│
│ │精致化、管理精细化、组织精简化、人员精英化，加速去化低效无效存量资│
│ │产，改善资产负债结构，通过管理的重构与优化，积极推动降本提质增效，│
│ │在当前行业寒潮中不断增强抗风险能力，努力打造具有光明食品产业基因的│
│ │城市建设运营集成服务商。 │
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│公司日常经营│年内还通过挂牌方式获取了上海市浦东新区民乐大型居住社区（PDS3-0201 │
│ │单元）L07-02地块。 │
│ │年内通过全面开展全员营销行动、建立线上AI全项目云店、推行抖音账号营│
│ │销等各类创新方式，把握市场窗口期，加快常规销量，清理滞重存量，挖潜│
│ │留存容量，全年实现签约面积为91.49万平方米，全年实现签约金额为89.93│
│ │亿元。 │
│ │报告期内，实现新开工面积为13.88万平方米，竣工面积为227.71万平方米 │
│ │。 │
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│公司经营计划│（一）稳健经营，积蓄持续发展动力 │
│ │战略回归存量去化：在当前国内构建房地产新发展模式的过程中，积极研究│
│ │从中央到地方的各类行业支持政策，密切关注项目属地市场动向，及早谋划│
│ │方案，为可能的市场回暖做好充分准备。 │
│ │投资布局合理优化：围绕深耕上海战略，结合“三大工程”中的保障房开发│
│ │、城中村建设，深度融入上海的城市发展和综合治理，提升城市综合服务的│
│ │要求，发挥公司在产业+服务、开发+建设等方面的优势，积极参与重大战略│
│ │的实施机遇，力争年内合理形成保障房项目储备，在城市建设运营和光明协│
│ │同发展中凸显价值。 │
│ │产业协同转型探索：冷链物流板块，依托海博物流集团冷链物流基础，进一│
│ │步融入大光明长三角冷链物流体系；城市服务板块，依托服务集团在食品产│
│ │业物业管理服务领域构建起竞争优势，成为美好生活服务供应商；商业板块│
│ │，依托华都商业集团，打造城市运营商、内容创造者、精细化资产管理平台│
│ │，服务于自持资产的保值增值以及存量资产的运营价值提升；城市建设板块│
│ │，依托城建集团，打造新型建筑建设服务运营商，在殷实农场以及新农村基│
│ │础设施配套建设方面建立起差异化优势。 │
│ │（二）管理革新，激发创新发展活力 │
│ │法人治理规范运作：始终高度重视公司治理能力建设，重点围绕年内新《公│
│ │司法》的正式施行，通过公司治理、信息披露、投资者关系管理、“三会”│
│ │运作、独董机制革新、章程制度修订、制订三年股东汇报规划等重点，持续│
│ │发挥好董事会决策中枢功能，各专门委员会在战略投资、人事提名、财务审│
│ │计、薪酬考核等方面的预审决策作用，充分发挥独立董事客观独立、专业专│
│ │家的决策和监督作用，为企业各类重要经营决策形成领航保障。 │
│ │组织结构精简高效：按照集团总部与区域项目“根据地+野战军”的导向， │
│ │进一步调整优化组织架构，压缩管理层级，整合一般后台管理机构，去行政│
│ │化、去机关化，打造支撑赋能“实力”总部、聚焦业务“实战”一线的格局│
│ │。
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