热点题材☆ ◇600708 光明地产 更新日期：2026-08-08◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:新零售、土地流转、上海自贸、物业管理、冷链物流、新型城镇
风格:融资融券、连续亏损
指数:上证580
【2.主题投资】
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2025-11-12│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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全资孙公司上海农工商旺都物业管理有限公司的主营业务为物业管理。
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2025-11-04│新型城镇 │关联度：☆☆☆
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公司地产业务板块以“优布局、调结构、去库存、控风险”为重点，在“深耕上海”导向下
，内精管理，外强协同，加速去化存量，合理拓展上海本土区域的重点项目。
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2022-12-19│新零售 │关联度：☆☆☆
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公司旗下生鲜电商平台，积极发挥上海本地为数不多的自有冷链配送的电商平台优势，以地
产产业多元化、城市服务与互联网的结合为突破口，立足社区服务功能，对接物业业务接口，逐
步打造集社区消费、社区公共服务、社区生鲜电商功能为一体，服务于房产销售、商业经营、物
业服务的一站式平台。
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2022-01-05│冷链物流 │关联度：☆☆☆☆
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公司拟在香港投资设立全资子公司光明海博，同时通过光明海博收购创意巨人持有的极限天
资（持有下属5家香港企业股权，主要业务为肉类冻品、海产冻品的进口、冷藏运输和销售）70%
股权。
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2021-10-29│土地流转 │关联度：☆☆☆
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光明食品集团在崇明区拥有约230平方公里的土地资源
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2018-09-03│上海自贸 │关联度：☆☆☆
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公司总部位于上海市徐汇区。主营业务：主营：工业品加工、批发、零售、有色金属加工、
农副产品加工、出租车队、商业服务业、房地产开发。兼营：公司下属企业产品经销。公司主营
工业品加工、批发、零售，有色金属加工、经销，农副产品加工、批发、零售、公司下属企业产
品经销（除专项审批外）。
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2026-07-14│业绩预亏 │关联度：☆☆☆☆☆
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预计公司2026年01-06月归属于母公司所有者的净利润为-60000万元至-40000万元，与上年
同期相比变动幅度为-50.83%至-0.55%。
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2026-05-07│光明食品系 │关联度：☆☆☆☆☆
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光明食品(集团)有限公司是公司控股股东
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2023-11-20│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2023-07-25│电商概念 │关联度：☆☆☆
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公司在菜管家板块，积极发挥上海本地为数不多的自有冷链配送的电商平台优势
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2022-05-18│统一大市场 │关联度：☆☆☆
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子公司海博物流集团以冷链仓配服务为基础，重点聚焦西郊和临港等综合物流园区，围绕中
国花博会和进博会等重点需求，提高仓储运营管理能力，积极探索餐配调度、食品加工、花卉冷
链等多元服务，将自身融入长三角冷链物流体系的打造中。
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2021-12-21│特色小镇 │关联度：☆☆☆
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光明食品集团上海东平小镇农场有限公司成立以来，主要承担崇明东平光明小镇的开发与经
营。
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2021-09-26│罗素小盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素小盘股标准
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2019-08-19│上海国资改革│关联度：☆☆☆
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公司实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。
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2019-07-12│浙江省大湾区│关联度：☆☆☆
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2017年7月31日晚公告称，公司将以610万元通过上海联合产权交易所协议方式收购杭州千岛
湖立元置业有限公司61%股权及以4.73亿元收购相应债权，收购总金额为4.79亿元。通过兼并收
购等多元化投资模式，获得新的可开发资源，努力推进公司在环杭州湾大湾区的规划建设，符合
公司的战略发展布局与整体经营需要，对于光明地产长远发展具有积极作用，有利于提升公司在
房地产业内的核心竞争力及品牌影响力。
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2026-07-15│连续亏损 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2025-12-31公司连续两年归母净利润为负且2026-03-31财报、2026-06-30预告归母净利
润均为负
【3.事件驱动】
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2024-01-26│住建部：充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策
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住房和城乡建设部1月26日上午召开城市房地产融资协调机制部署会，会议要求，适应房地
产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快构建房地产发展新模式，长短结合、标本兼治，促
进房地产市场平稳健康发展。要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋
予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。要以编制住房发展规划为抓手
，完善“保障+市场”的住房供应体系，建立人、房、地、钱要素联动新机制，健全房屋全生命
周期基础性制度，实施保障性住房建设、平急两用公共基础设施建设、城中村改造，打造绿色、
低碳、智能、安全好房子。要重拳整治房地产市场秩序，纠治房地产开发、交易、中介、物业等
方面乱象，曝光违法违规典型案例，切实维护人民群众合法权益。
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2023-10-10│政策利好密集催化城中村改造
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继城中村改造项目纳入专项债支持范围和监管拟设立城中村改造专项借款后，中国人民银行
货币政策委员会提出加大对“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造、保障性住房建设等金
融支持力度。河南省人民政府办公厅近日印发《关于实施城市更新行动的指导意见》，提出重点
任务包括推进城镇老旧居住区提升改造，稳慎推进城中村改造。
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2023-02-02│全国多地下调首套房贷利率下限，首付最低20%
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近日全国多地下调首套房贷利率下限，沈阳、郑州、天津、福州、厦门等均在列，其中珠海
首套房按揭利率最低可至3.7%。此外，长沙个人房贷首付比最低30%，其余全省13个非限购市州
最低20%。此前1月5日人民银行、银保监会发布稳健建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。
券商称从历史来看，降息与下调房贷利率为历次下行周期中重要调控工具。
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2018-04-04│上海加快崇明世界级生态岛建设
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据怀新资讯报道，上海政府网消息，周一召开的上海市政府常务会议审议通过《崇明区总体
规划暨土地利用总体规划(2017—2035)》和《崇明世界级生态岛规划建设导则》。根据上海市委
和市政府部署，上海正举全市之力加快建设崇明世界级生态岛。专家表示，今后上海市级的资源
、资金、重大项目可能更多向崇明辐射，提升崇明在上海全市的地位。
可关注亚通股份、光明地产等。
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2017-12-26│国务院批复上海城市总体规划
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2017年12月26日消息，国务院近日批复了上海市城市总体规划，原则同意《上海市城市总体
规划（2017-2035年）》，并从城市空间布局、城市规模、生态环境保护、人居环境、特色风貌
、城市运行和管理体制七个方面，对上海未来发展提出了更高要求。
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2015-10-21│交通运输价格改革提速
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2015年10月15日，国务院发布《关于推进价格机制改革的若干意见》。意见提出，到2017年
，竞争性领域和环节价格基本放开，政府定价范围主要限定在重要公用事业、公益性服务、网络
型自然垄断环节。同时提出要健全交通运输价格机制。意见还提出，逐步放开铁路运输竞争性领
域价格，扩大由经营者自主定价的范围。对此，方正证券高级宏观分析师杨为敩对《证券日报》
记者表示，该领域的价改对于铁路、航空以及出租车等企业存在重大利好。一方面价格回归市场
可能会推动交通运输行业的价格提升；另一方面，由于铁路和航空目前运力偏紧，即使价格略有
回升也不会影响太多需求。
价格改革是当前我国全面深化改革的突破口，也是推进重点领域改革的前提或关键所在。一
直以来，交通运输服务业是业内共识的价改“硬骨头”，作为重要的民生领域，交通运输领域价
改的进程备受关注。
5大铁路概念股：大秦铁路、广深铁路、铁龙物流、中储股份、中国中铁。
3大航空概念股：南方航空、东方航空、中国国航。
5大出租车概念股：强生控股、大众交通、海博股份、南京中北、锦江投资。
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2015-09-30│交通部敲定城市公交十三五纲要框架
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2015年9月29日，交通运输部部长杨传堂主持召开部务会议，研究进一步加强长江航道治理
工作，听取《城市公共交通“十三五”发展纲要》研究编制工作汇报，研究交通运输重大技术方
向和技术政策。
据中国交通新闻网9月30日消息，会议原则同意《城市公共交通“十三五”发展纲要》框架
。会议强调，要围绕实施国家关于城市公共交通优先发展的战略，履行好部指导公交发展的职责
，立足当前，着眼长远，推进城市公交体制机制改革和发展方式转变，促进城市公交转型升级，
提升城市公交引导城市发展能力、服务保障能力、可持续发展能力和综合治理能力，不断满足人
民群众基本出行需要，实现好、维护好、发展好人民群众的基本出行权益。
A股上市公司中，海博股份、大众交通、强生控股、申通地铁、南京中北等涉足巴士、地铁
、出租车等公交业务，值得关注。
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2015-08-21│出租车行业改革指导意见将出
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2015年8月21日消息，《经济参考报》记者近日从消息人士处获悉，交通部起草的出租车行
业改革指导意见有望近期出台，对出租车的数量进行动态调整，确立了牌照无偿和有期限使用的
原则。
出租车改革概念股：强生控股、锦江股份、大众交通、南京中北、中国石化、中国平安、海
博股份、一汽轿车、城投控股等。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│公司简介 │光明房地产集团股份有限公司，证券代码:600708，证券简称:“光明地产”│
│ │。光明地产由原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团 │
│ │）有限公司通过重大资产重组组建而成，控股股东为光明食品（集团）有限│
│ │公司。光明地产作为上海国资背景的上市房企，上海上市公司协会理事单位│
│ │，上海市五星级诚信创建企业，公司开发足迹已遍布江苏、浙江、山东、安│
│ │徽、河南、河北、湖北、湖南、广西、四川、云南、江西、上海、重庆等十│
│ │二省二市，累计开发各类住宅、商业办公面积6000多万平方米。公司秉持深│
│ │耕上海的战略布局，致力打造具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服│
│ │务商。公司主营业务为房地产综合开发经营，是集房产开发、商业运营、物│
│ │业服务、建筑施工等为一体的大型国有综合集团型公司。 │
│ │目前，公司拥有下属企业一百多家，下属房产开发项目、商业房产经营集团│
│ │、城市建设集团。光明地产下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司│
│ │具有房地产开发企业国家一级资质，是上海市房地产行业协会理事单位，上│
│ │海市五星级诚信创建企业。公司开发的房地产项目曾获得中国土木工程最高│
│ │奖项-詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖-鲁班奖；上海市建筑工程最│
│ │高奖-白玉兰奖。 │
│ │光明地产围绕上海打造具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市、浦东│
│ │新区打造社会主义现代化建设引领区，以及长三角区域一体化国家战略实施│
│ │、上海自贸试验区临港新片区建设等重大发展机遇，聚焦稳中求进，高质量│
│ │发展。地产业务板块以“优布局、调结构、去库存、控风险”为重点，在“│
│ │深耕上海”导向下，内精管理，外强协同，加速去化存量，合理拓展上海本│
│ │土区域的重点项目。转型业务板块聚焦美好生活的需求导向，积极参与城市│
│ │更新、城市建设、城市保障等进程，通过专业开发建设能力的发挥提升，以│
│ │高质量发展为主基调，全力践行“让市民离不开光明”，坚持稳中求进，努│
│ │力成为光明品牌城市建设、城市保障等综合城市服务功能的重要载体。 │
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│产品业务 │公司主营业务为房地产综合开发经营，是集房产开发、商业运营、物业服务│
│ │、建筑施工等为一体的大型国有综合集团型公司。目前，公司拥有下属企业│
│ │一百多家，下属房产开发项目、商业房产经营集团、城市建设集团。 │
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│核心竞争力 │（一）良好的品牌影响力 │
│ │公司控股股东为光明食品（集团）有限公司，公司是其重要成员企业之一，│
│ │光明地产是上海上市公司协会理事单位，公司下属全资子公司农工商房地产│
│ │（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是上海市房地产行业│
│ │协会理事单位，公司及其前身农房集团连续多年荣膺“中国房地产开发企业│
│ │100强”、“中国房地产开发稳健经营10强”。公司所开发的房地产项目获 │
│ │得过中国土木工程最高奖项—詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖—鲁│
│ │班奖；上海市建筑工程最高奖—白玉兰奖等。 │
│ │（二）完善的法人治理结构 │
│ │公司按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》和上海证券交易所有│
│ │关要求，不断完善公司法人治理结构，充分发挥董事会及各专门委员会的决│
│ │策和指导作用，完善各类议事规则，合法合规开展信息披露工作，建立健全│
│ │独立董事工作机制，规范公司运作，切实维护公司及全体股东利益。公司股│
│ │东会、董事会、经营层职责明确，各董事、高级管理人员勤勉尽责，积极参│
│ │加公司股东会、董事会等，关联董事对相关关联交易事项进行回避表决，确│
│ │保了公司安全、稳定、健康、持续的发展。公司结合行业新趋势、企业新动│
│ │向，不断完善对各条线工作的精细化、精准化，不断夯实提升法人治理水平│
│ │。 │
│ │（三）坚持高质量发展主基调 │
│ │公司董事会通过积极研判与适应宏观变化，面对行业变局、市场变化、政策│
│ │调整等因素的影响，聚焦提升企业管理水平，优化内部管理效能，围绕高质│
│ │量发展的导向，持续推进管理的深化与效率的提升，重点通过战略引领、规│
│ │范治理、组织架构、存量去化、控本增效、风险防范、人才建设、党建引领│
│ │等方面的结构优化与能力提升，以全覆盖管理、全过程管控的强化，为企业│
│ │的高质量发展积蓄动能。通过项目精致化、管理精细化、组织精简化、人员│
│ │精英化，加速回归上海、回归主业、回归效益的战略推进。聚焦“深耕上海│
│ │”的战略布局，全力践行“让市民离不开光明”的愿景，推动从地产向资产│
│ │的转变，努力成为光明总部实体化和综合城市服务功能的重要载体。 │
│ │（四）资金运作降本创新 │
│ │在当前经济存在下行压力、房地产市场信心受到冲击的背景下，公司积极深│
│ │化金融创新，致力降低融资成本。结合经营发展需求，拓宽融资渠道，盘活│
│ │存量资产，公司通过中期票据、超短期融资券、公司债等业务，进一步调整│
│ │和优化公司债务结构，降低财务费用，保障可持续发展。 │
│ │（五）创新协同的产业平台 │
│ │公司聚焦产业，协同推进转型平台，聚焦美好生活的需求导向，积极参与到│
│ │城市更新的进程中，从物业增值服务、商业经营管理、城市更新建设等产业│
│ │切入点着手，助推公司持续向城市产业建设运营集成服务商迈进，加快将布│
│ │局转化为业务，将模式转化为效益，将资源转化为资产。 │
│ │（六）精简高效的管理构架 │
│ │公司经营层具有多年的行业经营经验，专业能力出色，市场意识敏锐。公司│
│ │上下众志成城，具有很强的凝聚力与向心力。公司以“员工第一，崇尚奋斗│
│ │，爱与尊重”为企业文化，将筑梦人生、造福社会、做强企业、成就员工全│
│ │面融合，形成了高效的执行力。在公司的不断发展中，形成了一支想做事、│
│ │能做事、做成事的优秀管理团队。 │
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│经营指标 │2025年，公司实现营业收入44.78亿元，同比下降19.37%，实现归属于上市 │
│ │公司股东净利润-36.54亿元，同比下降285.26%，截至本2025年末，公司归 │
│ │母净资产61.98亿元，同比下降36.97%，总资产543.69亿元，同比下降8.72%│
│ │。 │
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│竞争对手 │万科A、保利地产、绿地控股、金地集团 │
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│品牌/专利/经│品牌：农工商房产”为中国驰名商标，公司及其前身农房集团连续多年荣膺│
│营权 │“中国房地产开发企业100强”、“中国房地产开发稳健经营10强”。 │
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│核心风险 │1.政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。 │
│ │2.市场风险：国内房地产行业处于完全市场竞争阶段，由于行业壁垒较低，│
│ │国内拥有资金、土地资源的企业以及拥有资金、技术、管理优势的境外地产│
│ │基金和开发商均积极介入国内房地产市场。 │
│ │3.财务风险：房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长│
│ │。利率市场化改革继续深化，对于房地产企业的融资和经营会产生影响。 │
│ │4.经营风险：公司主要的房地产开发项目为住宅项目，具有投入资金大、开│
│ │发周期长等特点，对于项目整体开发的管控具有较高的要求。 │
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│投资逻辑 │公司控股股东为光明食品（集团）有限公司，公司是其重要成员企业之一，│
│ │光明地产是上海上市公司协会理事单位，公司下属全资子公司农工商房地产│
│ │（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是上海市房地产行业│
│ │协会理事单位，公司及其前身农房集团连续多年荣膺“中国房地产开发企业│
│ │100强”、“中国房地产开发稳健经营10强”。公司所开发的房地产项目获 │
│ │得过中国土木工程最高奖项—詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖—鲁│
│ │班奖；上海市建筑工程最高奖—白玉兰奖等。 │
│ │2025年，光明地产上下获得荣誉： │
│ │2025年2月，光明地产直属事业部所属宜兴鸿鹄地产开发有限公司荣获宜兴 │
│ │市2024年度“城镇建设明星企业”称号，直属事业部见习副总经理蒙向国荣│
│ │获宜兴市2024年度“优秀企业家”称号。 │
│ │2025年4月，光明地产第二事业部党支部“城市更新的攻坚者”、原旺都物 │
│ │业党支部“红色家园行动”荣获光明食品集团党建品牌；第一事业部党支部│
│ │“保障房的护航者”、直属事业部党支部“紫砂红向光明”复评成功为光明│
│ │食品集团党建品牌。 │
│ │2025年5月，光明地产第一事业部2021-2023年度上海市文明单位复评获得通│
│ │过。 │
│ │2025年12月，在2025武汉城市更新发展交流会上，武汉市楼宇经济促进会正│
│ │式公布2025年武汉市超甲级商务楼宇评定结果。武汉光明中心成功获评“超│
│ │甲级写字楼”称号，成为武汉市推动楼宇经济提质效、促进城市更新发展的│
│ │重要标杆之一。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │华东地区、华中地区、华南地区、西南地区 │
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│主营业务 │房地产综合开发经营 │
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│主要产品 │房产开发、商业运营、物业服务、建筑施工 │
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│股权收购 │海博股份2013年12月6日公告，公司拟以现金不超过3.2亿港币收购创意巨人│
│ │有限公司（CreativeGiantLimited）持有的极限天资有限公司70%股权。极 │
│ │限天资有限公司下属有五家子公司，均设立在香港特别行政区，主要业务为│
│ │肉类冻品、海产冻品的进口、冷藏运输和销售。此外，有少量的调味料、酒│
│ │类产品的进口和销售业务；主要产品，是进口牛肉、鸡肉、海鲜、猪肉等，│
│ │其中，牛肉占比约58%；主要市场目前集中在香港、澳门、广东等地区。本 │
│ │次收购对公司的食品冷链物流业务具有一定的战略意义。 │
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│参股地产公司│光明地产2018年5月7日公告，公司以250万元通过协议转让方式收购余姚中 │
│ │珉置业有限公司（简称“余姚中珉”）25%股权且承担相应债务（即8735.72│
│ │64万元），收购总金额为8985.7264万元。余姚中珉经营范围：房地产开发 │
│ │；房地产销售；物业服务。 │
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│行业竞争格局│2025年行业政策走向，从一季度制度框架搭建到四季度新模式明确，从中央│
│ │顶层设计到地方政策落地，通过公积金优化、保障安居、城市更新、“好房│
│ │子”建设等举措多点发力，推动商品房待售面积连续下降，市场筑底企稳的│
│ │基础不断巩固。各项政策既聚焦当前库存消化、企业化险等痛点，又着力完│
│ │善开发、融资、销售全链条制度。 │
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│行业发展趋势│展望2026年，预计房地产政策将持续锚定稳定市场与构建新模式两大核心任│
│ │务。供给侧将坚持控增量、去库存、优供给的原则，进一步盘活存量资产、│
│ │优化土地供应节奏；需求侧将推出更多针对性措施，持续降低购房成本，保│
│ │障刚性和改善性需求的充分释放。同时，房企转型将得到更多支持，保交房│
│ │“白名单”制度将进一步发挥作用。 │
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│行业政策法规│《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知 │
│ │》 │
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│公司发展战略│围绕“稳中求进，高质量发展”的主基调，聚焦城市“新地标的建设者、新│
│ │生活的开拓者、新融合的先行者、新产业的创业者”的战略定位，深耕上海│
│ │，坚定实施回归战略，加快推进回归上海、回归主业、回归效益，围绕项目│
│ │精致化、管理精细化、组织精简化、人员精英化，加速去化低效存量资产，│
│ │改善资产负债结构，通过管理的重构与优化，积极推动降本提质增效，在当│
│ │前行业寒潮中不断增强抗风险能力，努力打造具有光明食品产业基因的城市│
│ │建设运营集成服务商。 │
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│公司日常经营│（一）锚定战略领航，筑牢经营底盘平稳运行 │
│ │战略推进方面，公司持续研究宏观形势和房地产市场动态变化对公司发展的│
│ │长远影响，结合公司当前发展阶段、自身特点和资源布局，坚持贯彻实施回│
│ │归战略，秉持“建设好房子”的一贯理念，围绕组织精简化、人员精英化、│
│ │管理精细化、项目精致化，加快推进低效存量资产的去化工作，重点全力保│
│ │障各项目实现高质量交付，持续优化融资结构和成本。面对行业深度调整的│
│ │外部环境，公司以更加积极主动的举措降本增效，持续增强自身抗风险与抗│
│ │压承压能力。 │
│ │存量去化方面，面对供给需求矛盾、市场竞争加剧、观望情绪浓厚的行业环│
│ │境，公司结合各区域、各项目所在市场实际，紧抓政策窗口期，积极应对市│
│ │场变化，全面实施“一盘一策”差异化营销策略，探索全民营销、企业团购│
│ │、人才社区赋能和政企合作购房等多维方式，全力攻坚存量去化。浦东临港│
│ │光明星城项目依托“领航-重大工程党建实践基地”，与商飞集团、浦东泥 │
│ │城镇党委等单位党建联建，主动“走出去、请进来”推动营销去化，通过执│
│ │行“自拓+全民营销+企业团购”拓客方案，在第四季度中自访量提升约20% │
│ │，全年签约近200套，位列区域板块第二；江苏常州荷樾府项目、重庆市拾 │
│ │光里项目积极把握年内窗口期，通过差异化推售策略加速去化，提前超额完│
│ │成年内签约及回款目标任务；云南昆明光明璟宸项目围绕一期存量去化，深│
│ │入分析市场动态，实现尾货销售与车位去化双提升；山东菏泽御河丹城项目│
│ │动态调整策略，年内签约住宅约200套；在大宗资产处置方面，完成了上海 │
│ │嘉定锦如置业项目的60%股权公开挂牌转让。全年，公司实现签约面积50.26│
│ │万平方米，签约金额43.93亿元。 │
│ │运营管控方面，公司以全面预算管理为核心，依托内部ERP、成本管控、统 │
│ │一招采、质量管控等信息化系统，推动运营管理提质增效。在保障项目高品│
│ │质交付的前提下，对年内竣工项目的关键指标与重要节点进行梳理跟踪，严│
│ │格落实成本管控要求。同时将招标投标领域作为廉政风险防控重点，强化全│
│ │过程监督，紧盯设计、施工、采购等关键环节，围绕程序合规、评标公正开│
│ │展专项督查整改，积极通过统一招采平台的完善与合规运行，进一步形成信│
│ │息化、流程化、表单化、数字化，提升动态管控能力与降本控费的能力，进│
│ │一步规范各类招采行为，强化招采全流程管理。2025年，公司实现竣工面积│
│ │为58.23万平方米。 │
│ │资金管理方面，面对行业运行压力，公司坚持稳健审慎的资金管理原则，锚│
│ │定控负债、优结构、降成本的目标，多渠道拓展融资、优化结构以降本增效│
│ │。通过滚动资金计划与分级预案，严守资金安全底线，通过持续强化资金统│
│ │筹管理，提升资金周转与使用效能，通过优化集中支付流程，实现支付统一│
│ │管控与收支动态平衡。同时积极拓宽融资渠道，精准把握市场窗口发行中期│
│ │票据、公司债等标准化产品，有序推进高息债务置换与利率优化，持续改善│
│ │长短期债务结构。年内公司发行了2期中期票据、1期公司债，获得市场普遍│
│ │认可，尤其2025年11月成功发行的5亿元公司债，合规申购金额12.2亿元， │
│ │票面利率2.35%，再创历年债券发行价格新低。在合理控制融资规模的基础 │
│ │上，不断提升融资效能、降低综合融资成本，保障了资金链整体稳健与现金│
│ │流平稳有序。 │
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│公司经营计划│（一）实干攻坚，盘活存量，加速去化 │
│ │在当前国内房地产加速构筑新发展模式的背景下，公司立足上海，关注各项│
│ │目所在地，密切关注中央及各地出台的各类政策，根据各地市场动态，紧抓│
│ │窗口期推动营销去化。一是聚焦规模压降与分类施策，进一步探索创新营销│
│ │策略，通过全民营销、企业团购、自销自渠、人才社区赋能等方式，多措并│
│ │举打好存量去化攻坚战；二是推进尾盘去化与低效资产处置，进一步发挥物│
│ │业在尾盘去化中的作用，对于低效资产，结合市场动态积极推动大宗资产处│
│ │置或股权转让；三是提升运营效能，对阶段性留存资产及其他相关存量资产│
│ │，提升存量资产的运营能力，加强招商管理，提升物业管理等服务品质，努│
│ │力提高资产回报率；四是强化资源统筹，提升集团层面自身渠道营销能力，│
│ │重点保障市场反应好，能产生效益的项目，组建自渠自销团队，合理降低对│
│ │外部营销渠道的依赖。 │
│ │（二）前瞻谋划，稳固底盘，转型探索 │
│ │公司积极响应国家政策号召，秉持“努力打造具有光明食品产业基因的城市│
│ │建设运营集成服务商”的目标，结合在“三大工程”中的保障房开发、城中│
│ │村建设等方面的经验和优势，积极探索公司在城市更新、存量资产运营、产│
│ │业转型等方面的业务可行性。一是做好投前研究，聚焦区域规划、产业配套│
│ │、市场需求及收益模型开展深度研判，夯实投资决策基础；二是做好拓展研│
│ │究，依托公司保障房建设运营，联动光明食品集团产业资源、供应链渠道、│
│ │社区服务资源，研究发挥协同优势；三是培育新增长点，结合政策方向与公│
│ │司实际，在安全合规可控、管理提质增效的基础上，全力争取控股股东的全│
│ │面支持以及上海市政策性机遇，积极探索存量资产盘活、代管代建、城市更│
│ │新、产业与供应链运营等方面的转型机遇。 │
│ │（三）重构管理，改革机制，强化管控 │
│ │公司以“组织精简高效”为导向，一方面持续深化组织结构改革，整合功能│
│ │相洽的管理机构，赋能管理提质增效。总部部室根据业务职能与阶段需要，│
│ │持续对部室设置进行优化，探索落实更高效能的财务共享中心，建设集约招│
│ │采等平台，发挥好统筹、服务、监管作用。根据公司战略发展需要，对下属│
│ │事业部、区域公司及时调整整合，重点倾斜干事氛围浓、创业能力强的事业│
│ │部，推进公司非深耕区域事业部的合并撤销，着力打造强统筹、高赋能的实│
│ │力总部，建设专业化、高能效的实战一线，同时持续优化绩效考核体系，确│
│ │保团队在行业变局中保持战斗力。 │
│ │（四）严守合规，筑牢底线，稳健经营 │
│ │公司以合规经营和平稳运行为中心，坚持筑稳安全支点，依法治理。一是公│
│ │司治理方面，始终以董事会运作、信息披露、投资者关系管理、制度建设更│
│ │新为重点，持续发挥好董事会决策中枢作用，不断提振市场对公司的长期信│
│ │心；二是内部控制方面，进一步完善内部审计与监督机制，提升对关键节点│
│ │、关键岗位的控制，形成更科学完善高效的内控管理体系；三是资金管理方│
│ │面，持续强化预算管理与现金流管控，提升资金计划执行的精细化管理水平│
│ │，进一步拓宽融资渠道、优化融资结构，保证公司现金流动态平衡；四是安│
│ │全生产方面，坚持安全生产是经营管理的底线为原则，坚信产品品质是公司│
│ │生命线，坚持长期主义，同时在探索新业态中，始终落实好食品安全、信息│
│ │安全等全方位安全。 │
│ │全年，公司计划营业收入41亿元，在保障投融资整体平衡的基础上，以现金│
│ │流管理为核心，合理拓展项目储备，改善资产负债结构。2026年经营计划是│
│ │公司根据当前现状制定，不代表公司对投资者的承诺，能否实现取决于宏观│
│ │经济形势和政策、市场状况变化、企业经营发展实际等诸多因素，存在很大│
│ │的不确定性，提示投资者对此保持足够的风险意识。 │
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│公司资金需求│房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。 │
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│可能面对风险│1、政策风险。当前，国内外经济形势依然错综复杂，房地产政策方面，在 │
│ │当前国内构建房地产新发展模式的背景下，推进一城一策，严格防范房地产│
│ │金融风险。房地产行业方面,“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼 │
│ │市，但当前房价的下跌预期仍然对行业市场的量价修复形成重要影响。政策│
│ │风险还体现在公司受土地政策、房地产相关政策、财政税收政策变化的影响│
│ │。公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定│
│ │、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备。 │
│ │2、市场风险。国内房地产行业处于完全市场竞争阶段，由于行业壁垒较低 │
│ │，国内拥有资金、土地资源的企业以及拥有资金、技术、管理优势的开发商│
│ │均积极介入国内房地产市场。当前宏观环境下，购房者愈发理性和成熟，对│
│ │于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。│
│ │房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对│
│ │公司在当地的销售和业绩状况影响很大，现阶段部分地区持续需求下降、供│
│ │应过剩、周转缓慢的情况，如仍无改善，存在较大存货跌价的风险，持续低│
│ │迷的市场对企业、行业、经济、金融均会形成不利影响，公司要加强市场监│
│ │测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、价格、营销策略及区域│
│ │布局。 │
│ │3、财务风险。房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间 │
│ │长。利率市场化改革继续深化，对于房地产企业的融资和经营会产生影响。│
│ │在个人住房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策│
│ │，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的│
│ │购买力，也将对公司销售产生影响。资金链的安全与否直接决定着企业的生│
│ │命，宏观政策、资本市场变动或其他突发事件可能会导致公司面临财务风险│
│ │，公司将持续加强经营管控，确保现金流安全，加强对利率政策、货币政策│
│ │的研究，早作准备，降低财务风险。 │
│ │4、经营风险。房地产供求关系的重大变化会对公司经营策略产生影响，例 │
│ │如房企更加理性审慎投资、阶段性土地储备增量减少、产品价格与回笼速率│
│ │的平衡、营销去化速率放缓引起相关费用增加等，在市场信心缓慢恢复的过│
│ │程中，行业竞争愈发激烈，中小型房企将面临严峻生存考验。公司主要的房│
│ │地产开发项目为住宅项目，具有投入资金大、开发周期长等特点，对于项目│
│ │整体开发的管控具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业│
│ │范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个│
│ │政府部门的审批和监管，这对项目的开发控制能力提出较高要求。公司将在│
│ │行业景气度下降的背景下积极应变、加速去化回笼、应对未来如行业持续下│
│ │行带来的潜在风险。 │
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│股东回报规划│根据《公司法》等有关法律法规及《公司章程》的规定，公司制定未来三年│
│ │（2024—2026年）股东回报规划：公司采用现金方式、股票、现金与股票或│
│ │者法律、法规允许的其他方式分配利润，并优先采用现金股利分配方式。公│
│ │司应保持利润分配政策的连续性和稳定性，在满足现金分红条件的前提下，│
│ │公司每年以现金形式分配的利润不少于当年实现的可供分配利润的10%。202│
│ │4年-2026年，公司以现金方式累计分配的利润应不少于该三年实现的年均可│
│ │分配利润的百分之三十。 │
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│资产重组 │海博股份2014年6月11日发布重组预案，公司拟以其除物流业务相关资产外 │
│ │的其他资产及负债与光明集团持有的农房集团72.55%股权中的等值部分进行│
│ │置换，拟置出资产作价不足的差额部分，由海博股份向光明集团发行股份补│
│ │足；同时，公司拟向大都市资产、农工商绿化以及张智刚等4位自然人股东 │
│ │发行股份购买其持有的合计农房集团27.45%股权；此外，公司拟向大都市资│
│ │产发行股份购买其持有的农房集团子公司暨农房置业的25%股权。本次购买 │
│ │资产的发行价格为9.06元/股，发行数量约为5.9亿股。本次拟置出资产的预│
│ │估值为26.8亿元，拟注入农房集团100%股权的预估值为79.5亿元、拟注入农│
│ │房置业25%股权的预估值为0.79亿元。本次重组完成后，海博股份直接持有 │
│ │农房集团100%股权和农房置业25%股权，并通过农房集团及其子公司明旺地 │
│ │产间接持有农房置业75%股权。农房集团最近三年主要从事房地产开发业务 │
│ │，包括普通商品住宅及其配套商业地产、保障性住房、综合商务楼的开发、│
│ │销售和服务。截至2013年末，农房集团土地储备300余万平方米（约4600多 │
│ │亩）。而农房置业拥有暂定房地产开发资质，最近三年主要从事房地产开发│
│ │业务，开发的项目为西郊半岛名苑，位于上海青浦区华新镇。 │
│ │募集配套资金方面，公司拟向不超过10名特定投资者以不低于8.16元/股的 │
│ │价格非公开发行股份募集配套资金，募集资金总额不超过26.76亿元，主要 │
│ │用于发展拟注入资产的主营业务，具体用于拟注入资产在建项目和拟建项目│
│ │建设，以提高本次重组项目整合绩效，增强重组后上市公司持续经营能力。│
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