热点题材☆ ◇600748 上实发展 更新日期：2026-07-18◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:土地流转、上海自贸、养老概念、物业管理
风格:融资融券、低市净率、破净资产、连续亏损、昨日振荡、昨日较弱
指数:上证580
【2.主题投资】
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2022-06-13│养老概念 │关联度：☆☆☆
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公司参股崇明东滩养老地产项目。
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2022-01-05│物业管理概念│关联度：☆☆☆☆
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公司在物业管理方面，公司依托标准化管理模式，打造“上实服务+”品牌，转变为都市服
务供应商
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2021-10-29│土地流转 │关联度：☆☆☆
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大股东目前持有崇明区团结沙地块和东旺沙地块合计8635.9万平方米农业用地使用权
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2020-03-16│上海自贸 │关联度：☆☆☆
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公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发
及运营，推动房地产主业在金融地产、文化地产、养老产业、众创空间等领域实现主业升级，并
加大推进公司多元发展。
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2023-12-13│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2021-11-02│共享办公 │关联度：☆☆☆☆
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WE+以灵活便捷的租赁方式、开放共享的办公空间和丰富多彩的社区活动，赢得中小创业创
新企业的青睐和入住，并通过自营、合作和管理输出等多种模式，快速覆盖至全国10个城市，营
业工位数量较去年底翻番。
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2021-09-26│罗素中盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素中盘股标准
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2019-11-06│上海国资改革│关联度：☆☆☆
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公司控股股东为上实地产发展有限公司，公司实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会
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2019-09-06│上实系 │关联度：☆☆☆☆
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控制股东为上实地产发展有限公司（上海实业集团有限公司旗下公司）。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近20个交易日内跌破净资产，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2026-07-17│低市净率 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2026-07-17,公司市净率(MRQ)为：0.62
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2026-07-17│破净资产 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2026-07-17公司收盘价相对于每股净资产跌幅：-38.04%
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2026-07-17│昨日较弱 │关联度：☆☆☆☆
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2026-07-17跌幅为：-6.22%
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2026-07-17│昨日振荡 │关联度：☆☆☆
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2026-07-17振幅为：8.92%
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2026-07-14│连续亏损 │关联度：☆☆☆
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截止2025-12-31公司连续两年归母净利润为负
【3.事件驱动】
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2024-10-08│提振市场信心，央行与一线城市齐放大招
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9月29日，央行发布公告，首套、二套房存量房贷利率批量下调，预计平均降幅0.5个百分点
左右。同日，上海再出7条楼市新政，其中提出，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整
为2年；首套住房商贷最低首付调整为“不低于15%”，二套调整为“不低于25%”。此外，广州
发布通知明确，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，通知自2024年9月30日起正式实
施。中银国际认为这是地产行业和板块出现显著拐点的时点。
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2023-10-24│多地出台新一轮稳楼市政策
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近日，不少地区接连出台楼市利好政策，“稳楼市”政策花样频出。宁波市住房和城乡建设
局日前发文，宁波市将启动住房“换新购”，首批34个楼盘加入“买新卖旧”。10月18日，上海
市出台《关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》，对公积金贷款政策进行
优化，首次公积金贷款结清后再次贷款可执行首套标准。
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2023-09-12│全国已有8城全面取消商品房限购
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根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月11日，已有8个城市全面取消商品房限购政策，
包括东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连等。此外，上海临港定向放松限购，苏州120平方米及以上
商品房取消限购。
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2023-08-28│三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施
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近日住建部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数
认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭
（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房
的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政
策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
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2023-08-18│央行将适时调整优化房地产政策
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央行发布2023年第二季度中国货币政策执行报告。下阶段，央行将坚持稳中求进工作总基调
，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，全面深化改革开放，把实施扩大内
需战略同深化供给侧结构性改革结合起来，加大宏观政策调控力度，建设现代中央银行制度，充
分发挥货币信贷效能，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风
险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。适应房地产市场供求关系发生重
大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。
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2023-08-17│全国超20城支持开展房贷商转公
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近期，多地开始实施“商转公”（商业性住房贷款转住房公积金贷款）。根据诸葛数据研究
中心不完全统计，截至目前，包括重庆、长沙、武汉、扬州、盐城、常州等超20城支持开展“商
转公”业务，预计后续还会有其他城市跟进实施。
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2023-08-07│央行召开金融支持民营企业发展座谈会，精准实施差别化住房信贷政策
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近日，中国人民银行召开金融支持民营企业发展座谈会，行长要求，要精准实施差别化住房
信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。
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2023-07-26│中央政治局会议重新定调楼市，房地产板块迎机遇
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7月24日，中共中央政治局召开会议，会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国
房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具
箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建
设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
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2023-07-12│两部门支持房地产金融政策延期
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7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳
健康发展有关政策期限的通知》。相关负责人指出，各金融机构应按照文件要求切实抓好落实，
因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行
业风险市场化出清。
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2022-04-15│央行：全国100多城下调房贷利率
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人民银行金融市场司司长邹澜4月14日在2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上表示，
近期，房贷利率下调主要是发生在银行层面。3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百
多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基
点不等。
2022年政策暖风频吹，全国有近70城放松调控。前期主要以三四线城市为主，现已经扩大至二线
城市，且政策放松力度进一步增强。
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2020-04-10│中共中央、国务院：鼓励盘活存量建设用地 深化农村宅基地制度改革试点
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新华社受权发布《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》
：全面推开农村土地征收制度改革，扩大国有土地有偿使用范围。意见提出，鼓励盘活存量建设
用地。充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地，研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度
。以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用。深化农村宅基地制度改革试点，深入推进建设用
地整理，完善城乡建设用地增减挂钩政策，为乡村振兴和城乡融合发展提供土地要素保障。
机构认为，土地资本化将是农村政策的破局点，我国土地制度改革将加速推进，土地流转也将持
续深化，相关上市公司有望受益。
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2019-05-14│中央政治局审议规划纲要 长三角一体化发展全面提速
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中共中央政治局2019年5月13日召开会议，审议了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》
。会议提出，要深入推进重点领域一体化建设，强化创新驱动，建设现代化经济体系，提升产业
链水平。上海、江苏、浙江、安徽要增强一体化意识，加强各领域互动合作，扎实推进长三角一
体化发展。从近期的机构研报看，从事轨交基建的隧道股份、从事园区设计的中衡设计、在青浦
拥有土地储备的城投控股等公司受到较多关注。
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2019-01-28│长三角将共建一体化发展示范区 交通基建积极推进
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上海市长应勇2019年1月27日作政府工作报告，表示上海将在今年全力实施长江三角洲区域
一体化发展国家战略，合力推进长三角一体化发展示范区建设，积极推动并认真落实长三角一体
化发展规划纲要，发挥龙头带动作用。中银国际证券宏观分析师华夏认为，长三角一体化国家战
略进入了实质性推进阶段，苏浙沪边界区域迎来历史性发展机遇，轨道交通、环保等产业最先收
益。相关公司包括隧道股份、中设集团等。
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2018-12-17│长三角打造强大轨交网 城际轨交规划及建设呈提速之势
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2018年12月17日消息，从虹桥火车站坐高铁，到长三角地区的16个核心区城市，能在半小时
以内到达。
以上海为中心，北有南通启东，南有嘉兴宁波，西至苏州无锡常州等，这些城市构成了“上
海一小时经济圈”。
“双城记”不再是小说或电视剧中的情节，而是在各城市间真实演绎着。并且，“双城记”
的队伍越来越大，这背后是长三角强大的轨道交通网。
随着长三角一体化发展上升为国家战略，近期，城际轨道交通规划和建设都有提速之势。
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2017-12-26│国务院批复上海城市总体规划
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2017年12月26日消息，国务院近日批复了上海市城市总体规划，原则同意《上海市城市总体
规划（2017-2035年）》，并从城市空间布局、城市规模、生态环境保护、人居环境、特色风貌
、城市运行和管理体制七个方面，对上海未来发展提出了更高要求。
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2017-09-25│海南将全面放开养老服务市场
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2017年9月23日消息，据新华社报道，海南省近日出台《关于全面放开养老服务市场提升养
老服务质量的实施意见》，到2020年全省基本实现养老服务市场全面放开，放宽准入条件。海南
省还要求，新建城区和新建居住（小）区要按标准要求配套建设养老服务设施，并与住宅同步规
划、同步建设、同步验收、同步交付使用；老城区和已建成居住（小）区无养老服务设施或现有
设施没有达到规划和建设指标要求的，要限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施。
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2017-07-20│上海市崇明区总体规划草案已经编制完成
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2017年7月20日从上海发布微博获悉，崇明区新闻办、市规土局表示，《上海市崇明区总体
规划暨土地利用总体规划（2016-2040）》草案已经编制完成。至2040年，将把崇明区建设成为
在生态环境、资源利用、经济社会发展、人居品质等方面具有全球引领示范作用的世界级生态岛
。
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2017-07-12│共享办公产业高速增长
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新浪科技2017年7月11日消息，美国共享办公空间公司WeWork在G轮融资中获得7.6亿美元投
资。业内认为，共享办公模式可帮助缓解我国办公室租赁市场供需不匹配问题，而以第三产业为
主的创新企业拥有有较好前景。
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2017-04-18│共享办公助力雄安千年大计
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2017年4月17日消息，据怀新资讯报道，近日多家媒体引用人民日报发展共享办公文章，提
议发展共享办公模式助力雄安千年大计。雄安新区起步初期，各路建设大军将如潮涌来，雄安开
发与当年深圳和浦东开发初期有很大不同，巧遇共享经济时代，新的共享模式应该可以替代过去
艰苦创业的地下室吃方便面的艰苦模式，让建设者在更好的环境中，打造雄安的“千年大计”。
共享办公概念股可关注锦江股份(600754)、上实发展(600748)等。
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2017-02-28│软银拟向共享办公企业WeWork投资
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据国外媒体报道，日本软银集团接近达成向美国的办公场所共享初创企业WeWork投资超30亿
美元（折合人民币206亿元）的交易。双方正在讨论的是20亿美元的首笔投资，之后的第二笔投
资超过10亿美元。在本轮融资完成之后，WeWork的估值将超过200亿美元。
建议关注：锦江股份（600754）、上实发展（600748）。
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2017-02-17│智慧健康养老产业发展行动计划发布
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2017年2月16日，工信部印发《智慧健康养老产业发展行动计划（2017-2020年）》。行动计
划是由工信部、民政部、国家卫生计生委共同制定的。
行动计划提出，到2020年，基本形成覆盖全生命周期的智慧健康养老产业体系，建立100个
以上智慧健康养老应用示范基地，培育100家以上具有示范引领作用的行业领军企业，打造一批
智慧健康养老服务品牌。健康管理、居家养老等智慧健康养老服务基本普及，智慧健康养老服务
质量效率显著提升。智慧健康养老产业发展环境不断完善，制定50项智慧健康养老产品和服务标
准，信息安全保障能力大幅提升。
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2017-02-09│养老服务放管服改革加快推进
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2017年2月9日消息，9日从民政部获悉，民政部、发展改革委、公安部、财政部、国土资源
部、环境保护部、住房城乡建设部、卫生计生委、中国人民银行、工商总局、食品药品监管总局
、银监会、全国老龄办日前联合印发《关于加快推进养老服务业放管服改革的通知》，进一步调
动社会力量参与养老服务业发展的积极性，降低创业准入的制度性成本，营造公平规范的发展环
境。
《通知》要求，要尽快破除养老服务业发展瓶颈，激发市场活力和民间资本潜力，促进社会
力量逐步成为发展养老服务业的主体，培育和打造一批品牌化、连锁化、规模化的养老服务企业
和社会组织。
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2017-01-16│上海推进崇明世界级生态岛建设
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2017年1月15日，上海市市长杨雄在上海市第十四届人民代表大会第五次会议上作政府工作
报告时表示，坚持生态立岛，上海将举全市之力，高标准、高质量推进崇明世界级生态岛建设。
有分析认为，崇明之于上海的作用，应该可以和长岛之于纽约、九龙之于香港作对比。因此
，崇明的发展建设乃是上海整个区域经济发展和质量提升的有机组成部分。
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2016-12-23│国办：到2020年养老服务市场全面放开
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2016年12月23日消息，据国务院网站消息，国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养
老服务质量的若干意见，意见提出，到2020年养老服务市场全面放开。放宽外资准入，鼓励境外
投资者设立非营利性养老机构；加快建立以市场形成价格为主的养老机构服务收费管理机制；加
快推进具备向社会提供养老服务条件的公办养老机构转制成为企业或开展公建民营；推进居家社
区养老服务全覆盖；发展适老金融服务。
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2016-05-30│养老服务业和老龄产业获高层支持
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中共中央政治局2016年5月27日下午就我国人口老龄化的形势和对策举行第三十二次集体学
习。中共中央总书记习近平在主持学习时强调，坚持党委领导、政府主导、社会参与、全民行动
相结合，坚持应对人口老龄化和促进经济社会发展相结合，坚持满足老年人需求和解决人口老龄
化问题相结合，努力挖掘人口老龄化给国家发展带来的活力和机遇，努力满足老年人日益增长的
物质文化需求，推动老龄事业全面协调可持续发展。
习近平强调，要着力发展养老服务业和老龄产业。我国老年群体数量庞大，老年人用品和服
务需求巨大，老龄服务事业和产业发展空间十分广阔。要积极发展养老服务业，推进养老服务业
制度、标准、设施、人才队伍建设，构建居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的
养老服务体系，更好满足老年人养老服务需求。要培育老龄产业新的增长点，完善相关规划和扶
持政策。
养老产业涉及各行业领域，相关上市公司呈繁多而分散的状况，其中包括：双箭股份、湖南
发展、金陵饭店、宜华健康、南京新百、华邦健康、迪安诊断、世联行、绿庭投资、天宸股份、
中茵股份、乐金健康、上实发展等等。
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2016-05-03│民政部将全面放开养老服务市场
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据中国经济网2016年5月3日消息，民政部副部长高晓兵今日表示，我国目前已初步形成以居
家为基础、社区为依托、机构为补充、医养结合的多层次养老服务体系。将大力推进养老服务供
给侧改革，全面放开养老服务市场。
招商证券发布研报指出，国家对养老服务业的政策不断倾斜，随着配套政策不断落地，养老
服务产业发展将进入快车道。
养老产业涉及各行业领域，相关上市公司呈繁多而分散的状况，其中包括：双箭股份、湖南
发展、金陵饭店、宜华健康、南京新百、华邦健康、迪安诊断、世联行、绿庭投资、天宸股份、
中茵股份、乐金健康、上实发展等等。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│公司简介 │上海实业发展股份有限公司（股票代码：600748.SH，简称“上实发展”） │
│ │是上实集团旗下一家拥有合理业务结构、较成熟产品线、区域布局相对集中│
│ │、具有成熟开发能力和资本运营能力的房地产综合集成商。上实发展成立于│
│ │2003年，开发运营轨迹覆盖上海、杭州、苏州、重庆、成都、青岛等十余个│
│ │城市。 │
│ │上实发展始终坚持全面践行社会责任、紧扣上实集团战略主线，坚持“融产│
│ │结合、创新发展“为核心，通过积极实践探索，逐步形成”城市更新、城市│
│ │运营、城市服务“三大核心业务板块。其中，城市更新板块深耕上海虹口北│
│ │外滩、宝山吴淞两大重要城市发展区域；城市运营板块目前管理和出租面积│
│ │约44万平方米，业态覆盖写字楼、商业及长租公寓等；城市服务板块已孵化│
│ │出”上实服务“物业品牌，管理面积近3000万平方米，跻身2023年度中国物│
│ │业管理综合实力第36名，上海市物业服务综合实力第4名。 │
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│产品业务 │房地产开发销售板块、主业投资方面、物业服务板块、不动产经营板块。 │
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│经营模式 │经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，适时、适度│
│ │增加不动产物业持有量，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上│
│ │适度扩展物业管理规模。 │
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│核心竞争力 │报告期内，公司在以上海为核心的长三角经济区为重心，集合资源，强化内│
│ │部管理，调整探索发展模式。一是以主责主业为基石，以信息化及精益化管│
│ │理提升主业运营能力；二是依托技术及管理优化，提高项目管理的效率与精│
│ │度，从而增强资产运营经济效益；三是继续加大物业服务的培育能力，专业│
│ │化及标准化管理，不断提升上实服务品牌内涵，提升市场竞争力。 │
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│经营指标 │2025年，公司实现营业收入3,388,315,837.63元，比上期增加35.87%。 │
│ │2025全年实现签约金额约人民币29.08亿元。其中，上海青浦海源别墅持续 │
│ │对接意向客户，年内完成签约约人民币1.17亿元；宝山吴淞道一号于十一黄│
│ │金周前夕入市，在提前充分蓄客的准备下实现签约约人民币5.13亿元；苏州│
│ │上实海上都荟利用“618”购物节等制造营销热点，实现签约约人民币2.66 │
│ │亿元；泉州上实海上海也以人民币约19.79亿元的对价一揽子出售存量住宅 │
│ │及车位，盘活存量库存。 │
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│竞争对手 │万科A、保利地产、绿地控股、金地集团 │
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│核心风险 │1.宏观方面，预计房地产需求将整体有所缩减，一、二线城市去化速度趋缓│
│ │，非重点二线及三四线城市则存在库存过高及去化难度加大的风险，这都将│
│ │对2017年市场成交变化带来压力。 │
│ │2.竞争方面，2016年房地产市场交易规模再创新高， 行业周期性高点已过 │
│ │也是基本共识，在有限的市场容量内，房地产企业对热点城市土地资源、 │
│ │销售市场的争夺将会更趋激烈， 而在“去杠杆、挤泡沫” 的政策预期下，│
│ │房地产企业融资途径的持续收缩无疑对企业的资金链安全和融资能力提出更│
│ │高的挑战。 │
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│投资逻辑 │报告期内，物业服务方面，上实服务跻身2025上海物业服务综合百强前三甲│
│ │、2025中国国有物业服务企业综合实力百强榜第十，行业排名持续攀升。 │
│ │社会责任实践方面，公司于2025年3月发布了第二份ESG报告获得市场认可，│
│ │于2025年万得ESG体系评价、华证ESG指数评价均为A，均较上一年度有所提 │
│ │升。 │
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│消费群体 │政府机关、高校、医院、轨道交通及大型机构 │
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│消费市场 │华北、华东、西南 │
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│主营业务 │房地产开发销售、物业服务、自持不动产租赁 │
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│主要产品 │房地产销售、物业管理服务、房地产租赁、工程项目收入、酒店经营收入 │
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│项目投资 │设立合资公司开发北外滩91#地块项目：上实发展2022年3月3日公告，公司 │
│ │拟出资480000万元，与上海城投下属上海城青、上海建工下属上海北玖共同│
│ │出资设立合资公司，对北外滩91#地块进行建设开发。公司对合资公司持股 │
│ │比例为50%。项目位于上海市虹口区北外滩区域，用地性质为商业、办公、 │
│ │餐饮旅馆业用地，土地使用权出让价款为910600万元。本次投资有利于整合│
│ │各合作方以及内外部资源，按照上海市政府提倡的“最高标准、最高要求”│
│ │，将项目建设成为上海浦西最高的地标性建筑。 │
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│收购参股公司│上实发展2018年11月19日公告，公司拟以97818万元收购泉州市上实投资发 │
│剩余股权 │展有限公司（简称“泉州上实”）49%股权，收购完成后，公司将持有泉州 │
│ │上实100%股权。泉州上实所开发建设的泉州“上实?海上海”项目位于泉州 │
│ │市丰泽区，处于环泉州湾经济、交通圈核心地带，具有明显的地理位置优势│
│ │。 │
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│产业基金 │上实发展2014年6月29日公告，为了实现公司房地产业务向金融产业链拓展 │
│ │，依托合作金融机构资源优势募集社会资金，公司全资子公司上海上实城市│
│ │发展投资有限公司拟出资五亿元人民币，与上海阜华投资管理中心（有限合│
│ │伙）、中信信诚资产管理有限公司作为有限合伙企业的有限合伙人（LP）共│
│ │同出资，公司参股公司上海实银资产管理有限公司作为普通合伙人（GP），│
│ │发起设立""上海实银城市发展投资基金I期""（有限合伙）（简称""实银基 │
│ │金""），首期募集资金规模为25亿元，并由实银资管作为管理人进行基金管│
│ │理。实银基金用于投资本公司优质股权项目、市场优质项目、旧区改造项目│
│ │、外部并购项目等。实银基金主要投资方向为直接或间接（通过设立子基金│
│ │）以包括但不限于股权、夹层、债权、直接资产收购、租赁等方式对满足投│
│ │资标准的房地产相关公司及项目进行投资。 │
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│行业竞争格局│2025年，房地产行业整体景气指数有所下滑，行业仍处于“止跌回稳”回调│
│ │期间。据国家统计局数据显示，报告期内，全国房地产开发投资82788亿元 │
│ │，同比下降17.2%，施工面积659890万平方米，同比下降10%；新房销售8810│
│ │1万平方米，同比下降8.7%，其中住宅销售面积同比下降9.2%；库存方面，2│
│ │025年末的全国商品房待售面积为76632万平方米，同比增长1.6%。房地产政│
│ │策方面，2025年国家以“稳市场、惠民生、防风险、促转型”为核心，通过│
│ │精准调控和供需协同，构建高质量发展新格局。房地产优化政策从三四线城│
│ │市往一线城市延伸，例如广州全面取消限购、北京上海放宽郊区限制，公积│
│ │金利率降至2.6%，多地推出购房补贴和“以旧换新”政策，同时加速盘活存│
│ │量资产，推动“好房子”建设，完善住房保障体系，为行业转型奠定坚实基│
│ │础。 │
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│行业发展趋势│展望2026年的房地产市场，将继续以“修复、稳定、转型”为核心，首先化│
│ │解旧有行业模式风险，其次推动房地产市场止跌回稳，最终实现房地产领域│
│ │新旧动能转换。政策端，2025年各项具体政策工具又进一步细化完善，需求│
│ │端有国务院《提振消费专项行动方案》等提出的系列举措，供给端有“控增│
│ │量、去库存、优供给”部署，已经形成了较为完整和稳定的政策工具箱。这│
│ │种基于成型政策体系的、增量措施与存量政策的协同发力，将为市场稳定提│
│ │供良好的政策环境。2026年是十五五开局之年，房地产行业将在2025年风险│
│ │化解取得重大成绩、转型路径逐渐明晰的基础上深化转型、稳健发展。 │
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│行业政策法规│《提振消费专项行动方案》 │
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│公司发展战略│2026年，公司作为上海市国有企业，将以上海市政府“十五五规划”为根本│
│ │，在上实集团“12345”发展战略背景下，结合公司资产、经营情况，行业 │
│ │周期性等因素，探索转型可能性，尽快完善制定出符合公司自身情况的十五│
│ │五规划战略。 │
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│公司日常经营│2025年，公司围绕上实集团“12345”战略，以“稳经营、去库存、控风险 │
│ │、促转型”为核心，积极应对行业挑战。公司通过深化业务结构调整、强化│
│ │资产盘活、优化管理效能，实现经营基本面的总体稳定。 │
│ │1、抢去化抓回款，针对性应对销售市场 │
│ │报告期内，公司房地产开发销售产品主要集中在上海、苏州及泉州地区。公│
│ │司积极研判项目所在地的房地产市场政策及行情，因城施策有效针对，2025│
│ │全年实现签约金额约人民币29.08亿元。其中，上海青浦海源别墅持续对接 │
│ │意向客户，年内完成签约约人民币1.17亿元；宝山吴淞道一号于十一黄金周│
│ │前夕入市，在提前充分蓄客的准备下实现签约约人民币5.13亿元；苏州上实│
│ │海上都荟利用“618”购物节等制造营销热点，实现签约约人民币2.66亿元 │
│ │；泉州上实海上海也以人民币约19.79亿元的对价一揽子出售存量住宅及车 │
│ │位，盘活存量库存。 │
│ │2、物业服务稳中突破，不动产经营维持平稳 │
│ │报告期内，物业服务方面，上实服务跻身2025上海物业服务综合百强前三甲│
│ │、2025中国国有物业服务企业综合实力百强榜第十，行业排名持续攀升。上│
│ │实服务以“质效攻坚、格局突破”为主线和引领，巩固行业地位，营收与利│
│ │润保持稳健增长，展现了强劲的发展动能。截至2025年末在管项目298个， │
│ │在管面积3276万平方米。非居物业面积占比提升至68.10%，新增项目中第三│
│ │方项目管理面积占比达到97.30%。年内战略重点突破的领域——学校、公众│
│ │、园区、医疗健康板块均取得标杆性项目的签约，如轨交机场联络线、上海│
│ │交大、上海中医大、虹桥研创中心、东航大飞机园、远大医院等项目。随着│
│ │年内公司与虹口区北外滩集团签订战略合作协议后，上实服务借助上实集团│
│ │及公司对北外滩区域重大投资的机遇，有望在城市运营服务领域取得突破，│
│ │与属地平台公司共建区域化城市服务合作平台，创建城市运营服务新标杆，│
│ │探索“市政+楼宇”一体化模式。报告期内公司不动产经营方面面临行业变 │
│ │革及挑战，不动产出租率和租金价格年同比均有所下降。短期来看，商办租│
│ │赁市场进入存量博弈，同类产品纷纷降价追求出租率，同时优化硬件投入等│
│ │措施争抢优质客户。公司通过精细化管理，旗下主要商办项目的出租率指标│
│ │暂优于市场平均水平，但商办空置率上升、租金下降的趋势预计会持续一段│
│ │时间。公司下属长租公寓顾村菁英荟达成90%以上出租率，表现较佳。酒店 │
│ │经营方面，受益于暑假旺季，青岛酒店表现优异，营收同比增加6.60%；湖 │
│ │州酒店受到区位及环境的影响较大，收入和利润有所同比下降。 │
│ │3、提质增效，强化公司治理提升资本市场信心 │
│ │报告期内，公司根据新《公司法》等法律法规的要求，全面梳理公司治理制│
│ │度，于年内完成14项制度的修订及新增，同步完成修订《公司章程》暨取消│
│ │监事会的工作，由董事会审计委员会承继原有监事会重要职能，确保公司治│
│ │理的连贯性及一致性。日常管理方面，公司通过归并托管等方式对下属直管│
│ │企业进行更为科学的管控归集，强调业务重点、聚焦核心业务指标。调整持│
│ │有资产经营模式，明确经营、管理分离，加大管控力度、提升管理效益。资│
│ │本市场表现方面，公司年内制定《估值提升计划》《市值管理制度》，对于│
│ │公司在市值管理相关的工作做出了有效的指引，以便公司在后续的市值管理│
│ │工作开展中有法可依、有规可循。年内公司股价表现稳中有升，从上半年的│
│ │低价徘徊稳步提升至年末市值规模接近百亿的水平。社会责任实践方面，公│
│ │司于2025年3月发布了第二份ESG报告获得市场认可，于2025年万得ESG体系 │
│ │评价、华证ESG指数评价均为A，均较上一年度有所提升。 │
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│公司经营计划│2026年是公司十五五的开局之年，公司将以“强销售、拓服务、防风险”为│
│ │核心，做好在售项目的销售回款，把握经营性现金流平衡，协同上实集团战│
│ │略做好服务板块的转型发展，化解风险筑牢公司治理防线。 │
│ │1、多措并举推动项目销售，定目标打好攻坚战 │
│ │面对“止跌企稳”中的市场趋势，房地产项目销售仍是支撑公司业绩的主要│
│ │路径，必须上下齐心，通过各种合理合规的措施，夯实客户地图的描摹，重│
│ │新梳理项目标签和客户需求痛点之间的匹配性，选择适合的表现形式和渠道│
│ │通路，寻找客户打动客户促成销售。2026年度存量在售项目仍以上海青浦、│
│ │宝山、苏州、泉州等为主，公司须持续密切留意各地市场行情变化，调整营│
│ │销策略，关注蓄客情况、管控营销费用投入，努力促成交易，实现签约回款│
│ │目标。 │
│ │2、拓展融资渠道，持续提升公司治理，加强公司抗风险能力 │
│ │2026年，公司的财务工作将在合规前提下积极探索拓宽多元化融资渠道，谋│
│ │划多样化融资路径，努力降低资金成本，保障公司运营资金安全。公司治理│
│ │方面，2026年正值公司董事会换届之年、也是董事会审计委员会继承监事会│
│ │职责的第一个完整年度、恰逢《上市公司治理准则》执行重要修订，公司将│
│ │以保障公司治理的延续性为基础，做好董事会换届的平稳过渡，持续研学资│
│ │本市场及国资最新法律法规，更新公司治理相关制度，为合法合规治理公司│
│ │提供保障，全方位加强公司抗风险能力。 │
│ │3、推动资物管一体化，培育城市运营服务增长点 │
│ │在房地产开发销售仍处于修复期时，公司也积极研究行业转型对策，加强对│
│ │存量资产运营、物业服务的有机结合，在为公司经营业绩做好保障的同时履│
│ │行国有企业责任，为上海为核心的城市运营服务保驾护航。公司将以“上实│
│ │商管”运营公司和“上海上实城市运营服务”平台公司为基础，深耕上海北│
│ │外滩地区，聚集公共交通、医院、学校等公建民生领域，落实与上海北外滩│
│ │（集团）有限公司的战略合作，打造为超大城市核心区综合服务的示范样板│
│ │，以可复制化模式在长三角等重点区域进行推广输出。推动“上海上实城市│
│ │运营服务有限公司”的实体化运作与市场拓展，强化“资物管”一体化的协│
│ │同效应，提升全链条服务价值，确保公司在主业协同领域做优做精。 │
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│公司资金需求│主业投资方面，公司于2024年2月初，经公司第九届董事会第六次会议审议 │
│ │通过，对下属实际开发上海北外滩90#地块项目的上海实玖置业有限公司增 │
│ │资人民币17.4亿元，保障该项目开发建设的部分资金需求。 │
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│可能面对风险│房地产行业仍处于“止跌回稳”阶段，但各地情况有所不同，公司在不同地│
│ │区所面临的库存去化速度不一且普遍未达理想预期，对公司经营业绩及资金│
│ │回笼带来了一定压力。在此情况下，公司应以开放的态度及谨慎的流程加大│
│ │库存去化力度，在市场环境进一步明朗之前尽可能回笼资金。同时，鉴于传│
│ │统的房地产开发销售周转模式的大变革，公司也迫切需要探索符合公司自身│
│ │情况的转型道路，服务国家战略及上海战略。 │
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│增发股份 │上实发展2015年4月28日发布定增预案，公司拟以11.70元/股的价格非公开 │
│ │发行不超过51282.0512万股股份，募集资金不超过60亿元，拟用于：1）收 │
│ │购上投控股100%股权，拟投入募集资金34亿元。上投控股主要业务为股权投│
│ │资，上投控股持有汇通房产、胜清置业、上投置业、绍兴上投、苏州上投、│
│ │天津上投、新世纪房产七家公司的股权；其中新世纪房产为主要从事物业管│
│ │理业务的公司，其他六家公司均为从事房地产开发业务的公司。2）青岛国 │
│ │际啤酒城改造项目二、三期工程，项目总投资463258万元，拟投入募集资金│
│ │196074万元。项目预计开发周期为2013年二季度至2018年四季度。本项目出│
│ │售部分预计实现销售额合计489655万元，实现净利润合计107539.00万元； │
│ │办公经营：预计项目中以办公形式持有部分的内部收益率为6.94%；酒店经 │
│ │营：预计项目中以酒店形式持有部分的内部收益率为6.95%。3）收购龙创节│
│ │能42.3549%股权，项目总投资30834万元，拟投入募集资金3亿元。龙创节能│
│ │是一家专业的建筑智能节能和智能家居解决方案提供商，主要从事建筑设备│
│ │运营节能的咨询、设计和工程服务，以及提供高端住宅、酒店的智能化物联│
│ │网应用解决方案。4）对龙创节能增资偿还银行借款并补充流动资金，拟投 │
│ │入募集资金2亿元。 │
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