热点题材☆ ◇603682 锦和商管 更新日期：2024-04-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:地摊经济、物业管理、新型城镇
风格:高股息股、小盘非融、最近情绪
指数:上证治理
【2.主题投资】
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2023-07-25│新型城镇 │关联度：☆☆☆
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公司作为新型城镇化高质量发展的关键路径，城市更新行动将在城市建成区内开展提升城市
功能、优化空间结构、改善人居环境、塑造特色风貌等持续改善城市空间形态和功能。
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2022-01-05│物业管理概念│关联度：☆☆☆☆
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公司的主营业务是城市老旧物业
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2021-10-28│地摊经济 │关联度：☆☆
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如果客户或其他方需要，公司园区的公共广场等公共场所可以租给其举办各种“市集”。公
司也会不定期的组织客户开展“市集”这样的园区活动。
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2024-03-30│平安资管持股│关联度：☆
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截止2023-12-31,平安资管-工商银行-鑫福13号资产管理产品持有300.00万股(占总股本比例
为：0.63%)
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2024-03-30│境外知名投行│关联度：☆
│持股 │
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截止2023-12-31,MORGAN STANLEY & CO. INTERNATIONAL PLC.持有310.29万股(占总股本比
例为：0.66%)
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近20个交易日内跌破发行价，依照减持新规，不可减持。
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2024-04-23│活跃小盘非融│关联度：☆☆☆☆☆
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公司为活跃小盘非融精选个股。
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2024-04-23│高股息股 │关联度：☆☆☆
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截止2024-04-23,最新股息率为:5.25%
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2024-04-17│最近情绪 │关联度：☆☆☆☆☆
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市场情绪参考标的。
【3.事件驱动】
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2020-04-23│《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》正式印发
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措施包括，提前下达2020年度第一批市级建设财力投资计划150亿元，加快完成地方政府专
项债券发行工作，将发行收入尽快用于在建项目，形成实物工作量。做好新增政府专项债券的项
目准备和争取工作。疫情防控期间，对急需用款的旧改项目先行预拨100亿元资金。加快启动市
、区联手土地储备项目和新一轮市、区联合旧区改造项目。围绕产业升级与科技创新、新一代信
息基础设施、社会民生、生态文明、综合交通和市政基础设施、安全保障和能源供应等六大领域
，制订全市重大建设项目清单
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│公司简介 │公司前身为锦和有限，成立于2007年5月9日，整体变更前注册资本为10,322│
│ │.5806万元。2012年5月8日，经上海市工商行政管理局核准，锦和有限整体 │
│ │变更设立股份公司，并取得注册号为310104000376794的企业法人营业执照 │
│ │，变更后公司的注册资本为21,000万元，法定代表人为郁敏珺。 │
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│产品业务 │公司的主营业务为产业园区（主要为创意产业园区）的定位、改造和运营管│
│ │理服务。公司主要采用“承租运营”的经营模式，即以租赁方式取得既有建│
│ │筑（群）经营权，将该建筑（群）整体进行重新市场定位和设计，改造配套│
│ │硬件设施，完善内外部功能，将其打造成为符合目标客户群办公和经营需求│
│ │的园区，通过招商和后续运营等获得租金收入和物业管理收入。同时，为进│
│ │一步发挥公司在园区运营管理方面的经验，公司通过向非“承租运营”园区│
│ │或建筑（群）提供各类运营服务，获得招商咨询策划、物业管理等服务收入│
│ │。 │
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│经营模式 │公司的经营模式主要包括承租运营、受托运营和参股运营。截止本报告期末│
│ │，公司在管项目73个，在管面积逾131万平方米。 │
│ │1.承租运营 │
│ │公司承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该│
│ │物业整体重新进行市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格│
│ │和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符合以文化、创意、科技、知识│
│ │经济等多种新型产业类企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区│
│ │商业，从而提升该物业的商业价值。公司通过招商和后续运营、服务获得租│
│ │金收入、物业管理收入、专业服务收入等。截止报告期末，公司承租运营的│
│ │项目有42个，可供出租运营的物业面积约71万平方米。 │
│ │2.受托运营 │
│ │公司依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位│
│ │设计、工程管理、招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业│
│ │管理服务采取酬金制收费模式。截止报告期末，公司受托运营的项目有28个│
│ │，可供出租运营的物业面积约48万平方米。 │
│ │3.参股运营 │
│ │公司同物业持有方或同在物业资源、当地影响力等方面具备优势的合作方共│
│ │同出资设立项目运营公司。该模式下，由合资公司负责所承租物业的定位设│
│ │计、改造、招商和运营管理，公司主要获取投资收益和物业管理收入等。截│
│ │止报告期末，公司参股运营的项目有3个，可供出租运营的物业面积约12万 │
│ │平方米。 │
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│行业地位 │产业园区的商用物业服务运营商 │
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│核心竞争力 │1.全价值链集成管理体系优势 │
│ │公司自2007年开始涉足该行业，具有十余年的实践和经验积淀，行业先发优│
│ │势明显，尤其是在存量物业商业价值的发现、挖掘和提炼上具有独特的优势│
│ │，并已建立起一套成熟的全价值链管理体系，即定位、改造、招商、运营。│
│ │全价值链管理体系覆盖存量改造物业的全链条，可以深度挖掘存量物业、被│
│ │改造物业的潜力并赋予全新生命力，该项核心竞争力有利于公司快速实现项│
│ │目拓展，挖掘未来城市更新业务机遇。 │
│ │2.品牌优势 │
│ │随城市更新不断发展，行业内企业逐渐分化，竞争加剧，品牌在行业发展进│
│ │程中的竞争优势逐渐凸显。公司自2007年开始从事该行业，历经十多年的专│
│ │注和拓展，以敏锐的市场洞察力、精准的市场定位、独特的设计、独具特色│
│ │的园区、优良的服务得到了物业持有方、客户、社会等的广泛认可，打造出│
│ │了园区、楼宇品牌“越界”和社区商业品牌“越都荟”。公司拥有该行业第│
│ │一个上海市著名商标，被认定为上海市品牌培育示范企业，公司多个园区被│
│ │评为“国家文化产业示范基地”、“国家级文化产业试验园区”、“上海市│
│ │文化创意产业园区”，为公司赢得了良好的品牌效应。未来，随着公司新项│
│ │目不断投入运营，公司的品牌优势将进一步显现。 │
│ │3.区域规模优势 │
│ │经过十多年在行业内的精耕细作，公司积累了大量的文创园区及其他商业物│
│ │业更新改造的成功案例，在行业内具有较强的影响力。 │
│ │截止2022年末，公司在管项目73个，在管面积逾131万平方米，整体项目数 │
│ │量、面积均处于行业领先地位。分地域看，上海62个项目，北京8个项目， │
│ │杭州2个项目，南京1个项目。公司在园区、楼宇、社区商业方面的规模优势│
│ │以及区域深耕优势，有助于公司拓展新项目，吸引品牌客户入驻，提高公司│
│ │对物业持有方、供应商及客户的议价能力，提升公司整体运营效率，从而提│
│ │高公司在行业内的竞争力。 │
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│经营指标 │2022年，公司实现营业收入88174.88万元,同比下降2.97%；归属于上市公司│
│ │股东的净利润9703.74万元，同比下降21.78%；经营活动产生的现金流量净 │
│ │额58237.69万元，同比上升37.95%。 │
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│竞争对手 │上海圣博华康文化创意投资股份有限公司、上海八号桥投资管理（集团）有│
│ │限公司、上海弘基企业（集团）股份有限公司、上海德必文化创意产业发展│
│ │（集团）股份有限公司、上海静工（集团）有限公司、上海纺织时尚产业发│
│ │展有限公司、北京798文化创意产业投资股份有限公司、苏州博济堂科技创 │
│ │业孵化管理有限公司 │
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│品牌/专利/经│公司打造出了园区、楼宇品牌“越界”和社区商业品牌“越都荟”。公司拥│
│营权 │有该行业第一个上海市著名商标，被认定为上海市品牌培育示范企业。 │
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│核心风险 │一、用地政策风险 │
│ │二、公司承租运营园区中部分房产未取得产权证书的相关风险 │
│ │三、项目收入集中度较高风险 │
│ │四、经营风险 │
│ │五、市场风险 │
│ │六、流动比率及速动比率较低的风险 │
│ │七、实际控制人风险 │
│ │八、募投项目风险 │
│ │九、公司首次公开发行股票摊薄即期回报的风险 │
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│投资逻辑 │公司积累了大量的文创园区及其他商业物业更新改造的成功案例，在行业内│
│ │具有较强的影响力。 │
│ │截止2022年末，公司在管项目73个，在管面积逾131万平方米，整体项目数 │
│ │量、面积均处于行业领先地位。 │
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│消费群体 │在园区、楼宇、社区商业方面有租赁需求的品牌客户。 │
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│消费市场 │上海、苏州、杭州、南京、北京 │
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│增持减持 │锦和商管2023年8月9日公告，公司控股股东锦和投资的一致行动人锦友投资│
│ │拟自公告日起15个交易日后的6个月内，以集中竞价的方式减持公司股份不 │
│ │超过945.00万股，占公司总股本的2%。截至公告日，锦友投资持有公司1890│
│ │.00万股，占公司总股本的4%。 │
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│股权收购 │锦和商管2022年11月7日公告，公司拟收购北京亿鹏持有北京新荟园壹城市 │
│ │更新科技发展有限公司42.5%股权，收购完成后，公司将持有目标公司77%股│
│ │权。目标公司作为项目运营管理公司，截至目前，承租运营项目2个，分别 │
│ │位于北京市朝阳区甜水园和小关区域。 │
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│行业政策法规│《政府工作报告》、《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知│
│ │》、《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》、《“十四五│
│ │”新型城镇化实施方案》、《北京市城市更新条例》、《北京十四五时期城│
│ │市更新规划》、《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见(试行)》、《│
│ │关于促进本市老旧厂房更新利用的若干措施》、《上海市城市更新条例》。│
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│公司发展战略│根据城市发展规律，我国已经进入城市更新的重要时期，即由大规模增量建│
│ │设转为存量提质改造和增量结构调整并重，房地产开发进入白银时代，但存│
│ │量资产运营却渐入佳境。公司作为国内首家上市的轻资产文创产业园区运营│
│ │商，经过十多年的发展，服务业态多元，从最初的文创产业园区、办公楼，│
│ │逐步覆盖社区商业等资产，已在城市更新领域布局并积累了丰富的经验，并│
│ │在改造、运营等方面具有相对领先优势，逐步成为国内领先的城市更新集成│
│ │服务商。 │
│ │考虑到一线城市商办和产业园运营市场规模达千亿，公司将坚定围绕“两个│
│ │聚焦”和“双轮驱动”战略，坚持做大做强主营业务，持续稳定经营，优化│
│ │股东回报。“两个聚焦”，即聚焦客户、聚焦地域。聚焦客户，坚定不移地│
│ │服务办公和商业租赁客户，服务资产持有方，为客户持续创造价值、提升价│
│ │值；聚焦地域，深耕上海，大力拓展北京，辐射长三角核心城市和其他省会│
│ │城市。“双轮驱动”战略，即坚持发展商办运营及物业管理两项核心业务，│
│ │持续发挥公司在存量资产领域招商运营、物业管理的竞争优势，实现存量物│
│ │业资产的增值，形成可产生稳定回报的标杆，提升业绩，回馈股东。 │
│ │另外，公司依托自身多年的文化创意园区租赁业务和园区、楼宇运营管理的│
│ │经验，已逐步建立起了目标客群数据库和智慧园区管理系统，在准确把握文│
│ │化创意产业客户的个性化需求的同时，提升管理能效和降低运营成本，更好│
│ │地为租户提供全方位的企业服务，提升入住企业的粘性。 │
│ │公司通过专业化的服务获得客户的认可，成功吸引了一批优秀的新经济企业│
│ │入住园区，租户行业涵盖传统行业，以文化创意、知识经济等新经济业态及│
│ │TMT、生物医药等热门业态领域。公司园区内的知名企业包括：韩泰轮胎、 │
│ │鸠申文化、九州云、Funplus趣加互娱、RSHP罗杰斯史达克哈伯建筑设计咨 │
│ │询、斯微生物等。未来，公司会进一步提升运营能力，促进小型企业在细分│
│ │领域发展的同时，为大型企业提供优质的配套服务，为客户提升价值。 │
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│公司日常经营│2022年度，公司秉承“延续城市文脉，服务中国城市功能升级”的愿景，坚│
│ │持聚焦主业发展，整合内外资源，提高整体运营水平和运营效率；加强团队│
│ │专业水平建设，提升专业化管理能力，新增委托管理项目多个、推进多个运│
│ │营项目的招商进度、营造良好的商办园区环境，彰显“发现价值、创造价值│
│ │、提升价值”的公司使命。 │
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│公司经营计划│1.招商运营相辅相成，持续构建自身核心竞争力 │
│ │园区运营方面，通过不断改善客户服务水平，以各类活动、政策引导、服务│
│ │平台搭建等进行园区生态建设，进一步提高客户粘性；以进一步提高出租率│
│ │为目标，保证续约存量客户，新签增量客户；积极拓宽合作渠道，以多种方│
│ │式推进运营项目的前期战略招商；加强“越界”品牌外部宣传，进一步提升│
│ │品牌的整体影响力。 │
│ │物业服务方面，持续构建标准化服务体系建设，全面推动服务样本推广落地│
│ │，加强各类业态的质量标准建设，提升物业服务品牌形象；持续做好园区品│
│ │质提升工作，夯实园区基础工作，给客户带来舒适、高品质的工作环境，进│
│ │一步提升物业管理服务水平和客户满意度。 │
│ │园区设计方面，持续发挥团队的专业优势，结合现有经验和市场产品变化趋│
│ │势，做到“设计创造价值”，助力改善城市面貌；同时，多部门持续推进经│
│ │营管理与成本管控，达成提质、增效、降本、创新。 │
│ │2.深耕京、沪根据地，凭借品牌及规模优势持续外拓 │
│ │公司将持续深耕上海、北京两地，持续强化市场拓展能力；以推进管理输出│
│ │为重点，灵活运用承租运营、受托运营及参股运营的业务管理模式，稳步提│
│ │升公司管理规模；加强投资项目全生命周期过程管理，提高项目管理的实施│
│ │效率；通过深度剖析现有业务、加强市场对标学习，实现规模扩展。 │
│ │同时，公司将持续做好并购项目的投后管理，在合资公司层面释放经营、财│
│ │务和管理的协同效应。 │
│ │3.持续推进信息化建设，建立健全中台体系 │
│ │公司将持续优化内部信息管理系统建设、优化业务流程，并配合职能部门及│
│ │业务部门完成新需求功能的落地，实现对项目的统一管理和精细化运营；通│
│ │过对日常运营数据的监控和分析处理，持续改善公司日常运营效率及管理水│
│ │平。 │
│ │4.积极推进组织结构升级，为业务发展保驾护航 │
│ │公司持续从“组织沉淀、人才发展、文化建设”三方面进行人才建设，完善│
│ │梯队培养、储备干部机制，有效形成“稳定人才，引进人才，激励人才，培│
│ │养人才”的正循环；健全和优化培训体系，增强培训赋能，加大一线人员和│
│ │腰部人员培训力度，提高其管理水平和专业化程度，为公司长远稳定发展打│
│ │下坚实基础。 │
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│可能面对风险│1.环境变化风险 │
│ │国民经济的发展水平和产业结构往往受到国际政治经济形势、宏观经济政策│
│ │等多种因素的影响，具有一定的不确定性和周期性。如果经济发展不景气，│
│ │文科创园区、楼宇的需求可能会相应减少，存在因宏观经济环境变化影响公│
│ │司业务发展的风险。针对此风险，公司将出于审慎原则，稳健经营，控制资│
│ │本开支，增强自身抗风险能力。 │
│ │2.市场变动风险 │
│ │公司所处行业属于城市更新领域商用物业运营服务业，上游面临项目资源获│
│ │取难度加大，下游面临目标客户群减少、租金承受能力下降等市场风险。 │
│ │目前，承租运营项目贡献公司的主要收入。该模式下，公司以较低的租金成│
│ │本承租具有租赁价值提升空间的既有建筑（群），但随一线城市核心区域可│
│ │供租赁市场单价上升或优质存量改造物业市场趋于饱和，公司将面临承租运│
│ │营项目新增项目难度加大、承租项目租赁费用上升等情况，直接或间接影响│
│ │公司业绩增长速度。 │
│ │公司目前主要收入来源于租赁和物业管理，项目的出租率和租金水平是影响│
│ │收入的重要因素。园区、楼宇的租金水平及出租率的变动通常和同片区的商│
│ │用物业和办公物业的新增供应、密集度、招租情况有紧密关系，也易受到经│
│ │济周期及租户经营状况的影响而出现波动。 │
│ │针对此风险，公司将基于审慎投资原则，遵循公司投资规章守则，严格筛选│
│ │投资项目；同时，通过强化团队的执行力，努力提升服务质量，提高应对市│
│ │场环境变化的能力。 │
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〖免责条款〗
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