资本运作☆ ◇600638 新黄浦 更新日期：2025-05-21◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.募集资金来源】【2.股权投资】【3.项目投资】【4.股权转让】
【5.收购兼并】【6.关联交易】【7.股权质押】【8.担保明细】
【9.重大事项】
【1.募集资金来源】
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│资金来源类别 │ 发行起始日期│ 发行价│ 实际募集资金净额(元)│
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│首发融资 │ 1992-10-26│ 60.80│ 1.76亿│
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│配股 │ 1993-08-16│ 5.80│ 1.47亿│
├───────────┼───────────┼───────────┼───────────┤
│配股 │ 1995-09-18│ 4.50│ 1.31亿│
├───────────┼───────────┼───────────┼───────────┤
│配股 │ 1997-10-16│ 8.00│ 5.23亿│
├───────────┼───────────┼───────────┼───────────┤
│配股 │ 2001-10-08│ 10.00│ 4.13亿│
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【2.股权投资】
截止日期:2021-06-30
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│所持对象 │(初始)投资│ 持有数量│占公司股权│ 账面价值│ 报告期损益│ 币种│
│ │ (万元)│ (万股)│ (%)│ (万元)│ (万元)│ │
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│交易性金融资产 │ ---│ ---│ ---│ 9566.03│ 428.58│ 人民币│
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│其他非流动金融资产│ ---│ ---│ ---│ 12670.70│ 334.59│ 人民币│
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│交易性金融负债 │ ---│ ---│ ---│ 4.48│ 2.04│ 人民币│
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【3.项目投资】 暂无数据
【4.股权转让】 暂无数据
【5.收购兼并】
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│公告日期 │2025-01-24 │交易金额(元)│1500.00万 │
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│币种 │人民币 │交易进度 │进行中 │
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│交易标的 │福建省闽中有机食品有限公司债权 │标的类型 │债权 │
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│买方 │安福集邦新材料有限公司 │
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│卖方 │上海新黄浦实业集团股份有限公司 │
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│交易概述 │上海新黄浦实业集团股份有限公司（以下简称“公司”）拟转让控股子公司上海新黄浦投资│
│ │管理有限公司（以下简称“新黄浦投资”）名下福建省闽中有机食品有限公司（以下简称“│
│ │福建闽中”）债权，转让价格初步确定为1500万元。 │
│ │ 新黄浦投资与福建闽中的所有司法诉讼程序都已完成，目前被执行人可供执行的财产非│
│ │常少或因缺乏市场价值而难以变现。为最大化利益回收，拟向意向方安福集邦新材料有限公│
│ │司转让福建闽中债权。经初步协商，福建闽中债权转让价格暂定为1500万元。 │
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│公告日期 │2025-01-23 │交易金额(元)│1.70亿 │
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│币种 │人民币 │交易进度 │进行中 │
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│交易标的 │上海微星住房租赁运营有限公司10% │标的类型 │股权 │
│ │股权 │ │ │
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│买方 │中汇金保一号（北京）城市租赁股权投资基金合伙企业（有限合伙） │
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│卖方 │上海新黄浦实业集团股份有限公司 │
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│交易概述 │上海新黄浦实业集团股份有限公司（以下简称“公司”或“新黄浦”）拟转让所持有的上海│
│ │微星住房租赁运营有限公司（以下简称“上海微星公司”）10%股权，股权转让对价暂估为 │
│ │人民币16958.84万元。 │
│ │ 交易对方：中汇金保一号（北京）城市租赁股权投资基金合伙企业（有限合伙） │
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【6.关联交易】 暂无数据
【7.股权质押】
【累计质押】
股东名称 累计质押股数(股) 占总股本(%) 占持股比例(%) 公告日期
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上海新华闻投资有限公司 1.20亿 17.88 71.30 2020-09-09
中崇投资集团有限公司 3192.00万 4.74 99.99 2019-09-10
上海盛誉莲花股权投资基金 2313.02万 3.43 67.77 2024-12-20
合伙企业(有限合伙)
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合计 1.75亿 26.05
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【质押明细】
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│公告日期 │2024-12-18 │质押股数(万股) │3413.02 │
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│质押占所持股(%) │73.07 │质押占总股本(%) │5.07 │
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│股东名称 │上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业(有限合伙) │
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│质押方 │江西省金融资产管理股份有限公司 │
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│质押起始日 │2023-10-23 │质押截止日 │2025-10-23 │
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│实际解押日 │2024-12-17 │解押股数(万股) │3413.02 │
├────────┼──────────────┴────────┴──────────────┤
│质押说明 │公司于12月17日接到股东盛誉莲花函告，获悉其将质押给江西省金融资产管理股份有限│
│ │公司12000000股无限售流通股办理了解除质押登记手续。 │
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│解押说明 │2024年12月17日上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业（有限合伙）解除质押1100.0万股│
└────────┴──────────────────────────────────────┘
┌────────┬──────────────┬────────┬──────────────┐
│公告日期 │2024-12-18 │质押股数(万股) │2313.02 │
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│质押占所持股(%) │67.77 │质押占总股本(%) │3.43 │
├────────┼──────────────┴────────┴──────────────┤
│股东名称 │上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业(有限合伙) │
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│质押方 │江西省金融资产管理股份有限公司 │
├────────┼──────────────┬────────┬──────────────┤
│质押起始日 │2023-10-23 │质押截止日 │2025-10-23 │
├────────┼──────────────┼────────┼──────────────┤
│实际解押日 │--- │解押股数(万股) │--- │
├────────┼──────────────┴────────┴──────────────┤
│质押说明 │公司于12月19日接到股东盛誉莲花函告，获悉其将质押给江西省金融资产管理股份有限│
│ │公司11000000股无限售流通股办理了解除质押登记手续。 │
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│解押说明 │--- │
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┌────────┬──────────────┬────────┬──────────────┐
│公告日期 │2024-12-14 │质押股数(万股) │4613.02 │
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│质押占所持股(%) │80.75 │质押占总股本(%) │6.85 │
├────────┼──────────────┴────────┴──────────────┤
│股东名称 │上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业(有限合伙) │
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│质押方 │江西省金融资产管理股份有限公司 │
├────────┼──────────────┬────────┬──────────────┤
│质押起始日 │2023-10-23 │质押截止日 │2025-10-23 │
├────────┼──────────────┼────────┼──────────────┤
│实际解押日 │2024-12-13 │解押股数(万股) │4613.02 │
├────────┼──────────────┴────────┴──────────────┤
│质押说明 │2024年12月11日上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业（有限合伙）解除质押1100.0万股│
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│解押说明 │2024年12月13日上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业（有限合伙）解除质押1200.0万股│
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│公告日期 │2024-12-07 │质押股数(万股) │5713.02 │
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│质押占所持股(%) │82.64 │质押占总股本(%) │8.48 │
├────────┼──────────────┴────────┴──────────────┤
│股东名称 │上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业(有限合伙) │
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│质押方 │江西省金融资产管理股份有限公司 │
├────────┼──────────────┬────────┬──────────────┤
│质押起始日 │2023-10-23 │质押截止日 │2025-10-23 │
├────────┼──────────────┼────────┼──────────────┤
│实际解押日 │2024-12-11 │解押股数(万股) │5713.02 │
├────────┼──────────────┴────────┴──────────────┤
│质押说明 │公司于12月6日接到股东盛誉莲花函告，获悉其将质押给江西省金融资产管理股份有限 │
│ │公司12000000股无限售流通股办理了解除质押登记手续。 │
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│解押说明 │2024年12月11日上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业（有限合伙）解除质押1100.0万股│
└────────┴──────────────────────────────────────┘
┌────────┬──────────────┬────────┬──────────────┐
│公告日期 │2024-12-04 │质押股数(万股) │6913.02 │
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│质押占所持股(%) │86.27 │质押占总股本(%) │10.27 │
├────────┼──────────────┴────────┴──────────────┤
│股东名称 │上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业(有限合伙) │
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│质押方 │江西省金融资产管理股份有限公司 │
├────────┼──────────────┬────────┬──────────────┤
│质押起始日 │2023-10-23 │质押截止日 │2025-10-23 │
├────────┼──────────────┼────────┼──────────────┤
│实际解押日 │2024-12-04 │解押股数(万股) │6913.02 │
├────────┼──────────────┴────────┴──────────────┤
│质押说明 │公司于12月3日接到股东盛誉莲花函告，获悉其将质押给江西省金融资产管理股份有限 │
│ │公司11000000股无限售流通股办理了解除质押登记手续。 │
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│解押说明 │2024年12月04日上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业（有限合伙）解除质押1200.0万股│
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┌────────┬──────────────┬────────┬──────────────┐
│公告日期 │2024-11-27 │质押股数(万股) │8013.02 │
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│质押占所持股(%) │86.97 │质押占总股本(%) │11.90 │
├────────┼──────────────┴────────┴──────────────┤
│股东名称 │上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业(有限合伙) │
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│质押方 │江西省金融资产管理股份有限公司 │
├────────┼──────────────┬────────┬──────────────┤
│质押起始日 │2023-10-23 │质押截止日 │2025-10-23 │
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│实际解押日 │2024-11-29 │解押股数(万股) │8013.02 │
├────────┼──────────────┴────────┴──────────────┤
│质押说明 │2024年11月22日上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业（有限合伙）解除质押1200.0万股│
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│解押说明 │2024年11月29日上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业（有限合伙）解除质押1100.0万股│
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│公告日期 │2023-10-25 │质押股数(万股) │9213.02 │
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│质押占所持股(%) │80.00 │质押占总股本(%) │13.68 │
├────────┼──────────────┴────────┴──────────────┤
│股东名称 │上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业(有限合伙) │
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│质押方 │江西省金融资产管理股份有限公司 │
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│质押起始日 │2023-10-23 │质押截止日 │2025-10-23 │
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│实际解押日 │2024-11-22 │解押股数(万股) │9213.02 │
├────────┼──────────────┴────────┴──────────────┤
│质押说明 │2023年10月23日上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业（有限合伙）质押了9213.0216万 │
│ │股给江西省金融资产管理股份有限公司 │
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│解押说明 │2024年11月22日上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业（有限合伙）解除质押1200.0万股│
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【8.担保明细】
截止日期:2024-12-31
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│担保方 │被担保方 │ 担保金额│币种 │担保起始日│担保截止日│担保类型│是否履│是否关│
│ │ │ (元)│ │ │ │ │行完毕│联交易│
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│上海浦伦稳│一手商品房│ 5.54亿│人民币 │--- │--- │阶段性担│否 │否 │
│晟置业有限│购买客户 │ │ │ │ │保 │ │ │
│公司 │ │ │ │ │ │ │ │ │
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│上海欣福置│保障房购买│ 5369.00万│人民币 │2019-11-09│--- │连带责任│否 │否 │
│业有限公司│客户 │ │ │ │ │保证 │ │ │
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│上海欣济置│保障房购买│ 865.00万│人民币 │2019-11-09│--- │连带责任│否 │否 │
│业有限公司│客户 │ │ │ │ │保证 │ │ │
├─────┼─────┼─────┼────┼─────┼─────┼────┼───┼───┤
│新黄浦（湖│一手商品房│ 764.00万│人民币 │2021-08-02│--- │连带责任│否 │否 │
│州）房地产│购买客户 │ │ │ │ │保证 │ │ │
│开发有限公│ │ │ │ │ │ │ │ │
│司 │ │ │ │ │ │ │ │ │
├─────┼─────┼─────┼────┼─────┼─────┼────┼───┼───┤
│新黄浦（浙│一手商品房│ 386.00万│人民币 │2020-11-18│--- │连带责任│否 │否 │
│江）投资发│购买客户 │ │ │ │ │保证 │ │ │
│展有限公司│ │ │ │ │ │ │ │ │
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【9.重大事项】
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2025-05-16│购销商品或劳务
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上海新黄浦实业集团股份有限公司（以下简称“公司”）拟收购北京市昌平区硅谷SOHO-2
号楼项目，产权对价为人民币21500万元。
本次交易不构成关联交易，亦不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产
重组。
本次交易已经公司第九届董事会2025年第一次临时会议审议通过，无需提交股东大会审议
批准。
一、交易概述
（一）公司拟收购北京博兴众业房地产开发有限公司（以下简称“博兴众业”）位于北京
市昌平区中兴路21号院2号楼（以下简称“标的资产”）的产权。产权对价为人民币21500万元
，按照建筑面积21759㎡计算，每平米单价9880元人民币。
（二）2025年5月15日，公司召开了第九届董事会2025年第一次临时会议，审议通过了《
关于收购北京市昌平区硅谷SOHO-2号楼项目的议案》，全票同意公司拟收购北京昌平项目。本
次交易无需经公司股东大会审议批准。
二、交易对方
博兴众业于2015年8月19日注册成立，统一社会信用代码：9111011435296468XC。
住所：北京市昌平区城南街道中兴路21号院4号楼23层2306室。
经营范围：房地产开发；销售商品房、建筑材料、日用品；投资咨询（不含中介服务）；
技术咨询、技术转让；出租商业用房、出租办公用房；物业管理。
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2025-04-30│其他事项
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上海新黄浦实业集团股份有限公司（以下简称“公司”）拟以持有的闵行区梅陇镇MHPO-0
306单元02-03A-01a地块租赁住房项目（以下简称“梅陇社区项目”）为底层资产，开展保租
房持有型不动产资产支持专项计划（以下简称“专项计划”）。
本次交易不构成关联交易，亦不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产
重组事项。
公司及有关各方正在积极推进交易涉及的资产评估、交易方案设计等工作，公司将尽快组
织申报材料，专项计划发行规模及具体方案将根据底层资产估值、监管审核及投资人意见等确
定。根据《公司章程》等规定要求，本事项还需提交股东会审议。专项计划实施存在一定不确
定性，敬请广大投资者理性投资，注意投资风险。
（一）交易背景
国务院办公厅2022年发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出有效盘
活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，对提升基础设施运营管理水平、拓宽社会
投资渠道等具有重要意义，并鼓励探索建立多层次基础设施REITs市场。
为积极响应国家政策号召，盘活存量资产，拓宽融资渠道，提升运营管理水平，同时满足
公司发展战略并结合相关资产具体情况，公司拟以持有的梅陇社区项目为底层资产开展专项计
划。
（二）内部决策程序
2025年4月28日，公司召开第九届七次董事会会议，审议通过《关于开展保租房持有型不
动产资产支持专项计划的议案》，同意公司以梅陇社区项目为底层资产开展持有型不动产资产
支持专项计划业务；同时授权公司管理层就该事项与其他相关各方进行接洽、谈判和协商，并
全权处理与本次发行具体事项相关的一切事宜。目前，公司及有关各方正在积极推进交易涉及
的资产评估、交易方案设计等工作，公司将尽快组织申报材料，专项计划发行规模及具体方案
将根据底层资产估值、监管审核及投资人意见等确定。根据《公司章程》等规定要求，本事项
还需提交股东会审议。本次交易不构成关联交易，亦不构成《上市公司重大资产重组管理办法
》规定的重大资产重组事项。
（一）方案基本要素
持有型不动产资产支持证券系在资产证券化产品框架下推出的创新产品，产品的载体和法
律定位是资产支持证券专项计划，发行方案基本要素如下：
1、专项计划名称：太保资产-新黄浦筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划（暂定
名）
2、原始权益人/发起人：上海新黄浦实业集团股份有限公司
3、底层资产：新黄浦·筑梦城梅陇社区项目
4、发行规模：具体规模根据发行结果确定，杠杆比例待取得银行审批结果确定，一般不
超过50%
5、发行对象：市场合格投资者，其中原始权益人或其关联方认购不低于10%份额
6、专项计划存续期：根据底层资产土地使用权到期日情况确定，不超过土地使用权到期
日
7、挂牌场所：上海证券交易所
以上为发行初步方案，后续将根据监管审核、投资人意见等情况对方案进行调整确定，以
最终发行情况为准。
（二）底层基础设施资产情况
梅陇社区项目于2020年4月开始建设，于2021年6月取得保障性租赁住房认定，于2022年11
月完成整体竣工验收手续，于2023年2月正式入市供应。梅陇社区项目位于闵行区梅陇镇曙丰
路100弄，紧邻镇政府大楼，产权总建面约7.7万平方米，含6栋23-24层住宅、地下车库、沿街
商业等公建配套，项目致力于打造集居住、娱乐、社交于一体的智慧型租赁生活社区。
（三）交易结构
1、公司拟设立特殊目的载体（SPV公司），通过一系列交易，最终完成专项计划对项目公
司100%股权的持有。
2、公司将根据与投资者商谈情况在专项计划下设置包括但不限于提供开放退出支持、对
项目公司业绩进行对赌、享有优先收购权等措施和机制安排。后续将根据监管审核、投资人意
见等情况对该等措施和机制进行调整确定，以最终发行情况为准。
3、上海玮浦企业管理有限公司作为运营管理机构负责统筹、协调和实施项目公司及物业
资产运营管理事项。
三、对公司的影响
公司开展持有型不动产资产支持专项计划业务，可有效盘活公司存量资产，提升公司滚动
投资能力，促进整体业务发展，增强公司持续经营能力。
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2025-04-30│其他事项
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一、估值提升计划的触发情形及审议程序
（一）触发情形
根据《上市公司监管指引第10号——市值管理》，股票连续12个月每个交易日收盘价均低
于其最近一个会计年度经审计的每股归属于公司普通股股东的净资产的上市公司，应当制定上
市公司估值提升计划，并经董事会审议后披露。
自2024年1月1日至2024年12月31日，公司股票处于低位波动，已连续12个月每个交易日收
盘价均低于最近一个会计年度经审计的每股归属于上市公司股东的净资产,即2024年1月1日至2
024年4月29日每日收盘价均低于2022年经审计每股净资产(6.51元),2024年4月30日至2024年12
月31日每日收盘价均低于2023年经审计每股净资产（6.58元),属于应当制定估值提升计划的情
形。
（二）审议程序
2025年4月28日，公司第九届七次董事会会议审议通过了《关于公司估值提升计划的议案
》。该议案无需提交股东会审议。
二、估值提升计划的具体内容
综合考虑公司经营发展规划、盈利能力，强化公司核心竞争力、创造并提升公司价值，增
加股东回报为核心，通过现金分红、鼓励增持等方式，稳定投资者预期；持续提升信息披露透
明度和精准度，进一步完善公司投资者关系管理，必要时积极采取措施提升投资者信心，推动
提升公司投资价值，引导投资者树立长期投资和理性投资理念。具体内容如下：
（一）立足主营业务，促进高质量发展
公司作为一家成熟的区域性房地产企业，房地产经营模式以自主开发、销售、租赁、运营
为主，公司的业务板块分为租赁住房建设与运营、商品住宅开发与销售、保障性住房开发与建
设、商业办公地产开发、园区建设与运营等。目前公司房地产业务经营范围主要集中在上海
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