资本运作☆ ◇600638 新黄浦 更新日期：2026-02-07◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.募集资金来源】【2.股权投资】【3.项目投资】【4.股权转让】
【5.收购兼并】【6.关联交易】【7.股权质押】【8.担保明细】
【9.重大事项】
【1.募集资金来源】
┌───────────┬───────────┬───────────┬───────────┐
│资金来源类别 │ 发行起始日期│ 发行价│ 实际募集资金净额(元)│
├───────────┼───────────┼───────────┼───────────┤
│首发融资 │ 1992-10-26│ 60.80│ 1.76亿│
├───────────┼───────────┼───────────┼───────────┤
│配股 │ 1993-08-16│ 5.80│ 1.47亿│
├───────────┼───────────┼───────────┼───────────┤
│配股 │ 1995-09-18│ 4.50│ 1.31亿│
├───────────┼───────────┼───────────┼───────────┤
│配股 │ 1997-10-16│ 8.00│ 5.23亿│
├───────────┼───────────┼───────────┼───────────┤
│配股 │ 2001-10-08│ 10.00│ 4.13亿│
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【2.股权投资】
截止日期:2021-06-30
┌─────────┬─────┬─────┬─────┬─────┬──────┬──────┐
│所持对象 │(初始)投资│ 持有数量│占公司股权│ 账面价值│ 报告期损益│ 币种│
│ │ (万元)│ (万股)│ (%)│ (万元)│ (万元)│ │
├─────────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┼──────┤
│交易性金融资产 │ ---│ ---│ ---│ 9566.03│ 428.58│ 人民币│
├─────────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┼──────┤
│其他非流动金融资产│ ---│ ---│ ---│ 12670.70│ 334.59│ 人民币│
├─────────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┼──────┤
│交易性金融负债 │ ---│ ---│ ---│ 4.48│ 2.04│ 人民币│
└─────────┴─────┴─────┴─────┴─────┴──────┴──────┘
【3.项目投资】 暂无数据
【4.股权转让】 暂无数据
【5.收购兼并】 暂无数据
【6.关联交易】 暂无数据
【7.股权质押】
【累计质押】
股东名称 累计质押股数(股) 占总股本(%) 占持股比例(%) 公告日期
─────────────────────────────────────────────────
上海新华闻投资有限公司 1.20亿 17.88 71.30 2020-09-09
中崇投资集团有限公司 3192.00万 4.74 99.99 2019-09-10
上海盛誉莲花股权投资基金 2313.02万 3.43 67.77 2024-12-20
合伙企业(有限合伙)
─────────────────────────────────────────────────
合计 1.75亿 26.05
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【质押明细】
┌────────┬──────────────┬────────┬──────────────┐
│公告日期 │2024-12-18 │质押股数(万股) │3413.02 │
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│质押占所持股(%) │73.07 │质押占总股本(%) │5.07 │
├────────┼──────────────┴────────┴──────────────┤
│股东名称 │上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业(有限合伙) │
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│质押方 │江西省金融资产管理股份有限公司 │
├────────┼──────────────┬────────┬──────────────┤
│质押起始日 │2023-10-23 │质押截止日 │2025-10-23 │
├────────┼──────────────┼────────┼──────────────┤
│实际解押日 │2024-12-17 │解押股数(万股) │3413.02 │
├────────┼──────────────┴────────┴──────────────┤
│质押说明 │公司于12月17日接到股东盛誉莲花函告，获悉其将质押给江西省金融资产管理股份有限│
│ │公司12000000股无限售流通股办理了解除质押登记手续。 │
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│解押说明 │2024年12月17日上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业（有限合伙）解除质押1100.0万股│
└────────┴──────────────────────────────────────┘
┌────────┬──────────────┬────────┬──────────────┐
│公告日期 │2024-12-18 │质押股数(万股) │2313.02 │
├────────┼──────────────┼────────┼──────────────┤
│质押占所持股(%) │67.77 │质押占总股本(%) │3.43 │
├────────┼──────────────┴────────┴──────────────┤
│股东名称 │上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业(有限合伙) │
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│质押方 │江西省金融资产管理股份有限公司 │
├────────┼──────────────┬────────┬──────────────┤
│质押起始日 │2023-10-23 │质押截止日 │2025-10-23 │
├────────┼──────────────┼────────┼──────────────┤
│实际解押日 │--- │解押股数(万股) │--- │
├────────┼──────────────┴────────┴──────────────┤
│质押说明 │公司于12月19日接到股东盛誉莲花函告，获悉其将质押给江西省金融资产管理股份有限│
│ │公司11000000股无限售流通股办理了解除质押登记手续。 │
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│解押说明 │--- │
└────────┴──────────────────────────────────────┘
┌────────┬──────────────┬────────┬──────────────┐
│公告日期 │2024-12-14 │质押股数(万股) │4613.02 │
├────────┼──────────────┼────────┼──────────────┤
│质押占所持股(%) │80.75 │质押占总股本(%) │6.85 │
├────────┼──────────────┴────────┴──────────────┤
│股东名称 │上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业(有限合伙) │
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│质押方 │江西省金融资产管理股份有限公司 │
├────────┼──────────────┬────────┬──────────────┤
│质押起始日 │2023-10-23 │质押截止日 │2025-10-23 │
├────────┼──────────────┼────────┼──────────────┤
│实际解押日 │2024-12-13 │解押股数(万股) │4613.02 │
├────────┼──────────────┴────────┴──────────────┤
│质押说明 │2024年12月11日上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业（有限合伙）解除质押1100.0万股│
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│解押说明 │2024年12月13日上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业（有限合伙）解除质押1200.0万股│
└────────┴──────────────────────────────────────┘
┌────────┬──────────────┬────────┬──────────────┐
│公告日期 │2024-12-07 │质押股数(万股) │5713.02 │
├────────┼──────────────┼────────┼──────────────┤
│质押占所持股(%) │82.64 │质押占总股本(%) │8.48 │
├────────┼──────────────┴────────┴──────────────┤
│股东名称 │上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业(有限合伙) │
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│质押方 │江西省金融资产管理股份有限公司 │
├────────┼──────────────┬────────┬──────────────┤
│质押起始日 │2023-10-23 │质押截止日 │2025-10-23 │
├────────┼──────────────┼────────┼──────────────┤
│实际解押日 │2024-12-11 │解押股数(万股) │5713.02 │
├────────┼──────────────┴────────┴──────────────┤
│质押说明 │公司于12月6日接到股东盛誉莲花函告，获悉其将质押给江西省金融资产管理股份有限 │
│ │公司12000000股无限售流通股办理了解除质押登记手续。 │
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│解押说明 │2024年12月11日上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业（有限合伙）解除质押1100.0万股│
└────────┴──────────────────────────────────────┘
┌────────┬──────────────┬────────┬──────────────┐
│公告日期 │2024-12-04 │质押股数(万股) │6913.02 │
├────────┼──────────────┼────────┼──────────────┤
│质押占所持股(%) │86.27 │质押占总股本(%) │10.27 │
├────────┼──────────────┴────────┴──────────────┤
│股东名称 │上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业(有限合伙) │
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│质押方 │江西省金融资产管理股份有限公司 │
├────────┼──────────────┬────────┬──────────────┤
│质押起始日 │2023-10-23 │质押截止日 │2025-10-23 │
├────────┼──────────────┼────────┼──────────────┤
│实际解押日 │2024-12-04 │解押股数(万股) │6913.02 │
├────────┼──────────────┴────────┴──────────────┤
│质押说明 │公司于12月3日接到股东盛誉莲花函告，获悉其将质押给江西省金融资产管理股份有限 │
│ │公司11000000股无限售流通股办理了解除质押登记手续。 │
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│解押说明 │2024年12月04日上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业（有限合伙）解除质押1200.0万股│
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┌────────┬──────────────┬────────┬──────────────┐
│公告日期 │2024-11-27 │质押股数(万股) │8013.02 │
├────────┼──────────────┼────────┼──────────────┤
│质押占所持股(%) │86.97 │质押占总股本(%) │11.90 │
├────────┼──────────────┴────────┴──────────────┤
│股东名称 │上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业(有限合伙) │
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│质押方 │江西省金融资产管理股份有限公司 │
├────────┼──────────────┬────────┬──────────────┤
│质押起始日 │2023-10-23 │质押截止日 │2025-10-23 │
├────────┼──────────────┼────────┼──────────────┤
│实际解押日 │2024-11-29 │解押股数(万股) │8013.02 │
├────────┼──────────────┴────────┴──────────────┤
│质押说明 │2024年11月22日上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业（有限合伙）解除质押1200.0万股│
├────────┼──────────────────────────────────────┤
│解押说明 │2024年11月29日上海盛誉莲花股权投资基金合伙企业（有限合伙）解除质押1100.0万股│
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【8.担保明细】
截止日期:2025-06-30
┌─────┬─────┬─────┬────┬─────┬─────┬────┬───┬───┐
│担保方 │被担保方 │ 担保金额│币种 │担保起始日│担保截止日│担保类型│是否履│是否关│
│ │ │ (元)│ │ │ │ │行完毕│联交易│
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│上海浦伦稳│一手商品房│ 1.92亿│人民币 │--- │--- │阶段性担│否 │否 │
│晟置业有限│购买客户 │ │ │ │ │保 │ │ │
│公司 │ │ │ │ │ │ │ │ │
├─────┼─────┼─────┼────┼─────┼─────┼────┼───┼───┤
│上海欣福置│保障房购买│ 5169.00万│人民币 │2019-11-09│--- │连带责任│否 │否 │
│业有限公司│客户 │ │ │ │ │保证 │ │ │
├─────┼─────┼─────┼────┼─────┼─────┼────┼───┼───┤
│上海欣济置│保障房购买│ 865.00万│人民币 │2019-11-09│--- │连带责任│否 │否 │
│业有限公司│客户 │ │ │ │ │保证 │ │ │
├─────┼─────┼─────┼────┼─────┼─────┼────┼───┼───┤
│新黄浦（湖│一手商品房│ 764.00万│人民币 │2021-08-02│--- │连带责任│否 │否 │
│州）房地产│购买客户 │ │ │ │ │保证 │ │ │
│开发有限公│ │ │ │ │ │ │ │ │
│司 │ │ │ │ │ │ │ │ │
├─────┼─────┼─────┼────┼─────┼─────┼────┼───┼───┤
│新黄浦（浙│一手商品房│ 386.00万│人民币 │2020-11-18│--- │连带责任│否 │否 │
│江）投资发│购买客户 │ │ │ │ │保证 │ │ │
│展有限公司│ │ │ │ │ │ │ │ │
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【9.重大事项】
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2025-05-27│其他事项
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一、股东大会有关情况
1.股东大会的类型和届次：2024年年度股东大会
2.股东大会召开日期：2025年6月6日
二、增加临时提案的情况说明
1.提案人：上海市黄浦区国有资产监督管理委员会
2.提案程序说明公司已于2025年5月16日公告了2024年年度股东大会召开通知，单独持有1
2.64%股份的股东上海市黄浦区国有资产监督管理委员会，在2025年5月23日提出临时提案并书
面提交股东大会召集人。股东大会召集人按照《上市公司股东大会规则》有关规定，现予以公
告。
3.临时提案的具体内容
本次增加的临时提案为《关于增补公司第九届董事会非独立董事的议案》。2025年5月26
日，公司召开第九届董事会2025年第二次临时会议，审议通过了《关于增补公司第九届董事会
非独立董事的议案》，具体内容详见公司于同日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）《
上海证券报》、《证券时报》披露的董事会决议公告。
截至本公告日，上海市黄浦区国有资产监督管理委员会单独持有公司12.64%股份，具有提
出临时提案的资格，且该临时提案属于股东大会职权范围，有明确的议题和具体决议事项，提
案程序和内容等均符合相关规定。
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2025-05-27│其他事项
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一、关于非独立董事离任的情况
上海新黄浦实业集团股份有限公司（以下简称“公司”）董事会于近日收到公司非独立董
事周旭民先生的辞职报告。
根据《公司法》及《公司章程》等有关规定，周旭民先生的离任未导致公司董事会成员人
数低于法定最低人数，不影响公司董事会的正常运作，其辞职报告自送达公司董事会时生效。
周旭民先生确认其与公司董事会无不同意见，亦无任何有关其辞任须提请公司股东注意的事宜
。
周旭民先生任职期间恪尽职守、勤勉尽责，为公司规范运作、健康发展发挥了重要作用。
公司董事会对其在任职期间为公司发展所做出的贡献表示衷心感谢！
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2025-05-16│购销商品或劳务
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上海新黄浦实业集团股份有限公司（以下简称“公司”）拟收购北京市昌平区硅谷SOHO-2
号楼项目，产权对价为人民币21500万元。
本次交易不构成关联交易，亦不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产
重组。
本次交易已经公司第九届董事会2025年第一次临时会议审议通过，无需提交股东大会审议
批准。
一、交易概述
（一）公司拟收购北京博兴众业房地产开发有限公司（以下简称“博兴众业”）位于北京
市昌平区中兴路21号院2号楼（以下简称“标的资产”）的产权。产权对价为人民币21500万元
，按照建筑面积21759㎡计算，每平米单价9880元人民币。
（二）2025年5月15日，公司召开了第九届董事会2025年第一次临时会议，审议通过了《
关于收购北京市昌平区硅谷SOHO-2号楼项目的议案》，全票同意公司拟收购北京昌平项目。本
次交易无需经公司股东大会审议批准。
二、交易对方
博兴众业于2015年8月19日注册成立，统一社会信用代码：9111011435296468XC。
住所：北京市昌平区城南街道中兴路21号院4号楼23层2306室。
经营范围：房地产开发；销售商品房、建筑材料、日用品；投资咨询（不含中介服务）；
技术咨询、技术转让；出租商业用房、出租办公用房；物业管理。
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2025-04-30│其他事项
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上海新黄浦实业集团股份有限公司（以下简称“公司”）拟以持有的闵行区梅陇镇MHPO-0
306单元02-03A-01a地块租赁住房项目（以下简称“梅陇社区项目”）为底层资产，开展保租
房持有型不动产资产支持专项计划（以下简称“专项计划”）。
本次交易不构成关联交易，亦不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产
重组事项。
公司及有关各方正在积极推进交易涉及的资产评估、交易方案设计等工作，公司将尽快组
织申报材料，专项计划发行规模及具体方案将根据底层资产估值、监管审核及投资人意见等确
定。根据《公司章程》等规定要求，本事项还需提交股东会审议。专项计划实施存在一定不确
定性，敬请广大投资者理性投资，注意投资风险。
（一）交易背景
国务院办公厅2022年发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出有效盘
活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，对提升基础设施运营管理水平、拓宽社会
投资渠道等具有重要意义，并鼓励探索建立多层次基础设施REITs市场。
为积极响应国家政策号召，盘活存量资产，拓宽融资渠道，提升运营管理水平，同时满足
公司发展战略并结合相关资产具体情况，公司拟以持有的梅陇社区项目为底层资产开展专项计
划。
（二）内部决策程序
2025年4月28日，公司召开第九届七次董事会会议，审议通过《关于开展保租房持有型不
动产资产支持专项计划的议案》，同意公司以梅陇社区项目为底层资产开展持有型不动产资产
支持专项计划业务；同时授权公司管理层就该事项与其他相关各方进行接洽、谈判和协商，并
全权处理与本次发行具体事项相关的一切事宜。目前，公司及有关各方正在积极推进交易涉及
的资产评估、交易方案设计等工作，公司将尽快组织申报材料，专项计划发行规模及具体方案
将根据底层资产估值、监管审核及投资人意见等确定。根据《公司章程》等规定要求，本事项
还需提交股东会审议。本次交易不构成关联交易，亦不构成《上市公司重大资产重组管理办法
》规定的重大资产重组事项。
（一）方案基本要素
持有型不动产资产支持证券系在资产证券化产品框架下推出的创新产品，产品的载体和法
律定位是资产支持证券专项计划，发行方案基本要素如下：
1、专项计划名称：太保资产-新黄浦筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划（暂定
名）
2、原始权益人/发起人：上海新黄浦实业集团股份有限公司
3、底层资产：新黄浦·筑梦城梅陇社区项目
4、发行规模：具体规模根据发行结果确定，杠杆比例待取得银行审批结果确定，一般不
超过50%
5、发行对象：市场合格投资者，其中原始权益人或其关联方认购不低于10%份额
6、专项计划存续期：根据底层资产土地使用权到期日情况确定，不超过土地使用权到期
日
7、挂牌场所：上海证券交易所
以上为发行初步方案，后续将根据监管审核、投资人意见等情况对方案进行调整确定，以
最终发行情况为准。
（二）底层基础设施资产情况
梅陇社区项目于2020年4月开始建设，于2021年6月取得保障性租赁住房认定，于2022年11
月完成整体竣工验收手续，于2023年2月正式入市供应。梅陇社区项目位于闵行区梅陇镇曙丰
路100弄，紧邻镇政府大楼，产权总建面约7.7万平方米，含6栋23-24层住宅、地下车库、沿街
商业等公建配套，项目致力于打造集居住、娱乐、社交于一体的智慧型租赁生活社区。
（三）交易结构
1、公司拟设立特殊目的载体（SPV公司），通过一系列交易，最终完成专项计划对项目公
司100%股权的持有。
2、公司将根据与投资者商谈情况在专项计划下设置包括但不限于提供开放退出支持、对
项目公司业绩进行对赌、享有优先收购权等措施和机制安排。后续将根据监管审核、投资人意
见等情况对该等措施和机制进行调整确定，以最终发行情况为准。
3、上海玮浦企业管理有限公司作为运营管理机构负责统筹、协调和实施项目公司及物业
资产运营管理事项。
三、对公司的影响
公司开展持有型不动产资产支持专项计划业务，可有效盘活公司存量资产，提升公司滚动
投资能力，促进整体业务发展，增强公司持续经营能力。
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2025-04-30│其他事项
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一、估值提升计划的触发情形及审议程序
（一）触发情形
根据《上市公司监管指引第10号——市值管理》，股票连续12个月每个交易日收盘价均低
于其最近一个会计年度经审计的每股归属于公司普通股股东的净资产的上市公司，应当制定上
市公司估值提升计划，并经董事会审议后披露。
自2024年1月1日至2024年12月31日，公司股票处于低位波动，已连续12个月每个交易日收
盘价均低于最近一个会计年度经审计的每股归属于上市公司股东的净资产,即2024年1月1日至2
024年4月29日每日收盘价均低于2022年经审计每股净资产(6.51元),2024年4月30日至2024年12
月31日每日收盘价均低于2023年经审计每股净资产（6.58元),属于应当制定估值提升计划的情
形。
（二）审议程序
2025年4月28日，公司第九届七次董事会会议审议通过了《关于公司估值提升计划的议案
》。该议案无需提交股东会审议。
二、估值提升计划的具体内容
综合考虑公司经营发展规划、盈利能力，强化公司核心竞争力、创造并提升公司价值，增
加股东回报为核心，通过现金分红、鼓励增持等方式，稳定投资者预期；持续提升信息披露透
明度和精准度，进一步完善公司投资者关系管理，必要时积极采取措施提升投资者信心，推动
提升公司投资价值，引导投资者树立长期投资和理性投资理念。具体内容如下：
（一）立足主营业务，促进高质量发展
公司作为一家成熟的区域性房地产企业，房地产经营模式以自主开发、销售、租赁、运营
为主，公司的业务板块分为租赁住房建设与运营、商品住宅开发与销售、保障性住房开发与建
设、商业办公地产开发、园区建设与运营等。目前公司房地产业务经营范围主要集中在上海、
浙江、江苏等地。面对房地产行业供需关系的深刻调整，近年来房地产行业支持政策不断出台
，公司积极把握行业政策转向和市场机遇，秉持诚实守信，规范运作的原则，坚持稳健经营，
加快存量去化，确保资金高效回笼，同时严格把控工程进度，狠抓工程质量，实现品质与交付
双提升。
（二）坚持持续、稳定的分红，切实回报股东
公司始终将股东利益放在首位，一直以来实施持续、稳定的现金分红政策。
通过科学合理的利润分配方案，公司在兼顾自身长远发展的同时，确保股东能够分享公司
经营成果。公司2023年度派发现金红利人民币18855110.01元（含税），现金分红比例为30.37
%。未来，公司将继续优化分红机制，不断提升盈利能力与股东回报能力来回馈广大投资者的
信任与支持，共同推动公司实现高质量发展。
（三）强化投资者关系管理
建立畅通的投资者沟通机制，积极收集、分析市场各方对上市公司投资价值的判断和对上
市公司经营的预期。不断丰富投资者交流方式，拓展沟通渠道，提升透明度。优化投资者关系
管理的工作机制和内容，制定与投资者多元化交流的计划安排。
为方便投资者与公司保持密切联系，公司开通了多种沟通渠道。投资者可通过上证e互动
、公司投资者邮箱（600638@600638.com）、公司投资者热线电话（021-63238888）等渠道提
出问题及建议，公司将及时予以回应，充分保障投资者知情权，实现公司与投资者的良性互动
，正确引导市场预期。
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2025-04-30│其他事项
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上海新黄浦实业集团股份有限公司（以下简称“公司”）本次会计政策变更，系根据财政
部发布的《企业会计准则解释第17号》（财会〔2023〕21号）《关于印发<企业数据资源相关
会计处理暂行规定>的通知》（财会〔2023〕11号）及《关于印发<企业会计准则解释第18号>
的通知》（财会〔2024〕24号）变更相应的会计政策。本次会计政策变更不会对公司财务状况
、经营成果和现金流量产生重大影响，不存在损害公司及股东利益的情形。
一、本次会计政策变更概述
公司于2025年4月28日召开了第九届七次董事会及第九届四次监事会会议，分别审议通过
了《关于公司财务会计政策变更的议案》，本次会计政策变更是公司根据财务部发布的相关通
知的规定和要求进行的变更，无需提交股东会审议。
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