最新提示☆ ◇000002 万 科Ａ 更新日期：2024-04-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.最新提示】【2.互动问答】【3.最新公告】【4.最新报道】
【5.最新异动】【6.大宗交易】【7.融资融券】【8.风险提示】
【1.最新提示】
【最新提醒】
┌─────────────────────────────────────────┐
│●最新公告:2024-04-23 00:00 万 科Ａ（000002）：万科A：关于参加2023年度股东大会相 │
│关注意事项的公告(详见后) │
│●最新报道:2024-04-19 09:30 万 科Ａ(000002)融资融券日报(详见后) │
├─────────────────────────────────────────┤
│●业绩预告:暂无数据 │
├─────────────────────────────────────────┤
│●财务同比:2023-12-31 营业收入(万元):46573907.67 同比增(%):-7.56；净利润(万元):121│
│6268.44 同比增(%):-46.39 │
├─────────────────────────────────────────┤
│最新分红扩股: │
│●分红:2023-12-31 不分配不转增 │
│●分红:2023-06-30 不分配不转增 │
├─────────────────────────────────────────┤
│●股东人数:截止2024-02-29,公司股东户数555213,减少1.68% │
│●股东人数:截止2023-12-31,公司股东户数564673,增加1.39% │
│(详见股东研究-股东人数变化) │
├─────────────────────────────────────────┤
│●2024-04-22投资者互动:最新30条关于万 科Ａ公司投资者互动内容 │
│(详见互动回答) │
├─────────────────────────────────────────┤
│拟增减持:暂无数据 │
├─────────────────────────────────────────┤
│●股东大会:2024-04-30召开2024年4月30日召开2023年度股东大会 │
└─────────────────────────────────────────┘
【主营业务】
房地产、贸易及零售等。
【最新财报】 ★2024一季报预约披露时间:2024-04-30
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│最新主要指标 │ 2023-12-31│ 2023-09-30│ 2023-06-30│ 2023-03-31│
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│每股收益(元) │ 1.0300│ 1.1585│ 0.8400│ 0.1251│
│每股净资产(元) │ 21.1500│ 21.1981│ 21.0300│ 20.6201│
│加权净资产收益率(%) │ 4.9000│ 5.4500│ 3.9400│ 0.6000│
│每股经营现金流(元) │ 0.3280│ 0.0200│ 0.1560│ 0.5870│
│每股未分配利润(元) │ 7.8467│ 8.6800│ 8.3656│ 8.3364│
│每股资本公积(元) │ 2.0998│ 2.0800│ 2.0826│ 1.9971│
│营业收入(万元) │ 46573907.67│ 29030849.13│ 20089259.01│ 6847400.74│
│利润总额(万元) │ 2980542.81│ 2869374.17│ 2070268.23│ 423172.23│
│归属母公司净利润(万) │ 1216268.44│ 1362147.74│ 987047.22│ 144581.13│
│净利润增长率(%) │ -46.39│ -20.31│ -19.43│ 1.16│
│实际流通A股(万股) │ 971693.59│ 971666.72│ 971666.72│ 971666.72│
│限售流通A股(万股) │ 726.07│ 752.93│ 752.93│ 752.93│
│总股本(万股) │ 1193070.95│ 1193070.95│ 1193070.95│ 1193070.95│
│最新指标变动原因 │ ---│ ---│ ---│ ---│
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【近五年每股收益对比】
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│年份 │ 年度│ 三季│ 中期│ 一季│
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│2023 │ 1.0300│ 1.1585│ 0.8400│ 0.1251│
│2022 │ 1.9500│ 1.4697│ 1.0514│ 0.1229│
│2021 │ 1.9400│ 1.4360│ 0.9500│ 0.1112│
│2020 │ 3.6200│ 1.7410│ 1.1100│ 0.1110│
│2019 │ 3.4700│ 1.6310│ 1.0600│ 0.1020│
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【2.互动问答】
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│04-22 │问：市场上面很多传言说集团有非标债务展期，请问集团非标债务有多少最新情│
│ │况是怎么样有展期吗未来一年还有多少到期吗 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注，公司一直保持多元化的融资渠道，截至2023年底，公司有息│
│ │负债分融资对象来看，银行借款占比为 61.7%，应付债券占比为 24.8%，其他借│
│ │款占比为 13.5%。对不同月份到期的债务，公司会有相应的应对。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-22 │问：董秘你好，请问23年年报，约定资本支出中“已签订的正在或准备履行的建│
│ │安合同948亿”，具体是指什么数据口径是是指在建或者拟建项目，已经签订的 │
│ │总包合同合计金额吗23年年报在建总计容建面5885.6万平，重点项目清单24年计│
│ │划开工638万方，合计6523万方，单方按照3000元计算建安，合计约1957亿，和 │
│ │约定资本支出的948亿，差别较大，请问差异主要原因是啥谢谢 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注。约定资本支出中“已签订的正在或准备履行的建安合同金额│
│ │”，仅包括合并范围内已与供应商签订建安合同但尚未实际发生的金额，不包括│
│ │已经发生且入账的金额。年报披露的在建总计容建面以及24年计划开工面积既包│
│ │含并表项目，也包含非并表项目。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-22 │问：董秘你好，请问年报存货明细，在建开发产品中，最近一期开工时间和预计│
│ │下批竣工时间，对于分多期开发的项目，怎么理解最近一期开工，是报告期内新│
│ │开工期区的开工时间，以及对应的预计竣工时间吗以广州金茂万科魅力之城为例│
│ │，23年年报开工是22年4月，竣工24年5月。22年年报开工22年4月，竣工23年3月│
│ │，竣工时间不一样，难道是23年的竣工，是指另外开工项目的竣工时间吗 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注。分多期在建的项目最近一期开工时间，是指截止报告日所有│
│ │在建分期批次中，距报告日最近的开工日期；最近一期竣工时间是指前述所有在│
│ │建批次中，距报告日最近的预计竣工时间，两者均为距报告日最近，对应批次可│
│ │能相同、不同或部分重叠。此外，预计竣工日期可能因工期、上市批次调整、政│
│ │策等多种因素发生调整。 │
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│04-22 │问：董秘你好，请问年报合同负债明细，项目预售比例，对分多期开发项目，计│
│ │算分母是项目总的可售面积，还是已经拿到预售证的面积，还是已经动工的期区│
│ │可售面积（不含未动工）。以广州金茂万科魅力之城为例，重点项目披露规划计│
│ │容建筑面积487700平，计算预售比例，基数是这个48.77万方吗因此23年预售比 │
│ │例16.44%*48.77=8.01万方，和24年3月29日阳光家缘数据差距较大（20.33万方 │
│ │已售） │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注。项目预售比率为期末已售未结面积除以期末未交付面积。 │
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│04-22 │问：关于上海万科七宝广场转让，公司刘肖总在业绩发布会上表示，除了转款以│
│ │外，领展约定在二次转让时与公司会有利益分享。请问，具体的分享比例是多少│
│ │ │
│ │答：谢谢您的关注，因领展（00823.HK）是一支在港上市的REIT，您可查询其于│
│ │2024年2月9日披露的公告了解相关信息。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-22 │问：贵公司2020-2023年长期股权投资历年账面金额1419亿、1444亿、1295亿、1│
│ │306亿，账面对应的对联营企业和合营企业的投资收益分别为97.4亿、48.89亿、│
│ │-7.77亿、0.59亿，为何这两年投资收益急剧下降 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注。公司对联合营公司的投资收益下降，主要是受到非并表项目│
│ │结算毛利下降及公司对部分非并表项目计提了减值等因素的影响。 │
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│04-22 │问：2023年合并利润总额298.1亿，但所得税费用却有93.5亿，测算的所得税费 │
│ │率超过了30%，能解释一下原因吗是永久性差异增加还是补缴了以前年度的税款 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注。所得税费率超过30%主要是受2023年度不可所得税前抵扣的 │
│ │成本、费用和损失以及2023年未确认递延所得税资产的可抵扣亏损等因素的影响│
│ │，详见2023年度财务报表相关附注。 │
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│04-22 │问：万科手里预计亏损的项目还多吗预计会产生多少亏损 │
│ │ │
│ │答：谢谢您的关注，公司一直以来都坚持稳健的财务策略，根据相关规则的要求│
│ │，结合市场变化和项目实际情况，定期会对所有项目进行动态减值测试，评估项│
│ │目盈利情况，以审慎确定是否需要计提减值，如预计最终将产生亏损，则将需计│
│ │提对应资产的减值。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-22 │问：请问2023年财报中,现金流量表中销售商品收到的现金2966.49亿元,比利润 │
│ │表中营业收入4657.39元少1690亿的原因是什么 │
│ │ │
│ │答：谢谢您的关注，房地产销售是预售制，销售商品的现金流入和营业收入通常│
│ │不是同一时间发生，在房地产预售制模式下，营业收入主要为过往销售房源的交│
│ │付结转形成，销售商品收到的现金主要是当年房地产销售的现金流入。 │
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│04-22 │问：年报中在建5885万平米，未售现房包括在在建5885万平米中么 │
│ │ │
│ │答：谢谢您的关注，未售现房已转入完工状态，不属于在建范畴，两个是不同概│
│ │念。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-22 │问：请问公司财报里的新开工面积，竣工面积的统计口径是什么全口径还是只包│
│ │含并表部分的。另外 23 年业绩交流会上，公司管理层提到有1700 亿的表外经 │
│ │营业务，请问这部分是反映在财务报表的那个科目 谢谢！ │
│ │ │
│ │答：谢谢您的关注，新开工面积和竣工面积都是全口径的。表外经营业务会体现│
│ │在长期股权投资科目。 │
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│04-22 │问：公司在2023年年报中提到：（1）2023年新获取项目，贡献销售额510元，投│
│ │资兑现度达88%，这个投资兑现度是怎么计算的（2）剔除预收房款的资产负债率│
│ │从2018年的76%连续5年降低到2023年的65.5%，请问不剔除预收房款的负债率有 │
│ │无连续降低预收房款也是负债，只是日后以交付的房产清偿，交付房产一样有大│
│ │量的后续资金投入，剔除预售房款的负债率降低意义不大，披露这个是行业惯例│
│ │吗 │
│ │ │
│ │答：谢谢您的关注，投资兑现度是指2023年新获取的项目首开销售额、毛利率和│
│ │开盘节点等与可研报告中预估的比率。衡量公司负债情况有多种指标，除了净负│
│ │债率外，还有剔除预收房款的资产负债率和货币资金对一年内到期债务的覆盖倍│
│ │数等指标。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-22 │问：根据2023年年报，公司的净负债率已经从2022年的43.6%提升到2023年的54.│
│ │6%，净负债率提升如此之快，公司预收房款那么多钱，2023年也不分红，也没怎│
│ │么买地，还新增了这么多负债借款，是否款项都投给了联营合营公司，公司的联│
│ │营合营企业应收款计提的坏账够吗，何时能收回来 │
│ │ │
│ │答：谢谢您的关注，公司坚持稳健的财务政策，2023年末净负债率54.6%，在行 │
│ │业内仍处于相对合理的水平。公司根据联合营公司的经营需要向联合营公司投入│
│ │款项，应收联合营的款项会根据项目的销售情况逐步收回。公司已结合联合营公│
│ │司的销售情况考虑了联合营往来款项的减值风险。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-22 │问：请问贵公司的资产减值计提都是审慎充分的吗感觉房价跌的很多，你们的计│
│ │提并没有那么多。麻烦正面回答一下，谢谢。 │
│ │ │
│ │答：谢谢您的关注，公司一直以来都坚持稳健的财务策略，根据相关规则的要求│
│ │，结合市场变化和项目实际情况，定期会对所有项目进行动态减值测试，评估项│
│ │目盈利情况，以审慎确定是否需要计提减值。2023年，公司基于审慎的市场策略│
│ │，根据目前的市场状况和项目实际销售情况，对开发项目进行减值测试，本年新│
│ │增计提存货跌价准备34.9亿元。公司未来会持续评估项目的盈利情况，审慎评估│
│ │，动态进行减值测试。 │
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│04-22 │问：公司2022年和2023年底合同负债分别为4656亿和3086亿，2022年和2023年合│
│ │同销售额分别为4169亿和3761亿，2022年合同负债高于2022年合同销售额500亿 │
│ │，而2023年则低了600亿，为何会有这么大的差异，是否两年确认收入的标准不 │
│ │一样2023年底的数据说明之前年度的合同负债均已经确认为收入，也就是全部在│
│ │12个月内交楼了 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注。公司披露的合同销售金额包含并表项目及非并表项目实际发│
│ │生的销售额，而合同负债期末余额仅包含并表项目已销售但未交付的期末余额，│
│ │合同负债余额受销售金额以及交付情况的影响。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-22 │问：贵公司在 2023 年财报中关于“在建”项目有两处描述。 │
│ │1. 本集团在建项目总计容建筑面积约5885.6万平方米； │
│ │2. 在存货分类部分，本集团在建开发产品账面余额4954亿；请问这两处的在建 │
│ │项目的统计口径是否一致的如果不一致，区别是什么谢谢！ │
│ │ │
│ │答：谢谢您的关注，两个数据不是同一口径，5885.6万平方米是含非并表项目的│
│ │数据，存货账面金额则是并表口径。 │
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│04-22 │问：请问公司年报计提资产减值是否充分 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注。公司一直以来都坚持稳健的财务策略，根据相关规则的要求│
│ │，审慎评估资产是否需要计提减值，详见《关于计提和核销 2023 年度减值准备│
│ │的公告》。 │
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│04-22 │问：公司多年来投入了大量的资金和精力发展经营业务，但是公司在财报中对于│
│ │相关业务的净利润等经营情况从没有详细说明，今年也只简单的说明租赁业务做│
│ │到盈利，在目前公司住开业务遇到较大困难，投资者对于公司缺乏信心的背景下│
│ │，公司能否在财报中透露经营业务更多更详细的数据，以便给投资者带来更多的│
│ │信心 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注和建议。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-22 │问：公司财报上的净资产是否已经扣除了表外负债 扣除表外负债之后，净资产 │
│ │是否已经为负值 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注。截止2023年末公司合并报表归属于上市公司股东的净资产为│
│ │2,507.8亿，详见公司财务报表相关披露。 │
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│04-22 │问：贵公司2023年底对应收关联方款项（合营联营企业）高达1453亿元，对应利│
│ │息收入9.08亿元，测算平均利率0.62%，远远低于上年0.96%（上年余额1539亿元│
│ │，对应利息收入14.82亿元）。为何产生如此大的差异 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注。公司向联合营公司收取的利息主要为根据项目合作情况，并│
│ │基于合作协议约定收取。 │
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│04-22 │问：贵公司2024年年报中联营公司应收款2548亿，其他应付款1618亿，目前有多│
│ │少联营公司可以逐步退出，以减少应收应付有没有可能实现联营应收收回现金流│
│ │大于应付支出公司有没有计划在2024年收缩联营往来款的规模 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注。公司根据联合营公司的经营需要向联合营公司投入款项，并│
│ │根据联合营公司的经营结果逐步回收款项。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-22 │问：公司少数股东权益占比大幅上升的原因可以分析一下吗市场关注度比较高！│
│ │ │
│ │答：感谢您的关注。少数股东权益主要来源于合作项目的合作方投入。公司在合│
│ │作项目层面坚持同股同投，近年来少数股东权益未发生重大变化。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-22 │问：公司现金资产中受限的比例是多少 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注。公司持有现金中，受限资金的具体金额，可以查阅中报或年│
│ │报的财务报表附注之“货币资金”部分。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-22 │问：公司两年缩减有息负债1000亿，手段和方式通过大宗交易回笼300亿，只字 │
│ │未提缩少其他应收款2548亿，这是为什么能不能解释一下难道两年这么长时间这│
│ │个款都缩减不了吗 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注。公司根据联合营公司的经营需要向联合营公司投入款项，并│
│ │根据联合营公司的经营结果逐步回收款项。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-22 │问：公司的其他应收2548亿里面到底是啥东西几年时间了都舍不得下降，这一块│
│ │直接清盘下降500亿，公司的现金流问题不就解决了吗 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注。其他应收款包括土地及其他保证金、合作方经营往来款、应│
│ │收联营 / 合营企业款、应收利息、应收股利和其他等，详见公司2023年度报告 │
│ │。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-22 │问：公司2023年年报中没有披露具体的合营公司情况，按照信息披露编报规则15│
│ │号文，公司应该披露合营公司的注册资本，权益比例等信息，公司年报有2000多│
│ │亿涉及合营联营企业的其它应收款，是否都是联营企业，无合营企业如果无，为│
│ │何披露时信息描述是联营合营企业 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注。公司联合营公司的相关情况请参见财务报表相关附注。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-22 │问：请问，为控股公司提供担保的金额，是否会记在“长期借款”名下 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注。对于带有担保的借款，公司会根据借款的期限等条件，根据│
│ │会计准则的相关规定确认和列报，详见公司财务报表相关附注。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-22 │问：董秘您好，请问贵公司在决定提取任意盈余公积的过程中有什么主要的考量│
│ │提取任意盈余公积会降低可供分配利润，从而降低分红。为何不让这部分的利润│
│ │进入未分配利润当中，而是选择计提任意盈余公积 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注。公司拟定利润方案，一是根据有关法规及公司章程规定，二│
│ │是综合考虑股东利益及公司长远发展需求。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-22 │问：公司2500多亿其它应收款，有1000多亿其它应收联营合营企业的其他应收款│
│ │有明细披露，其中数百亿2023年度无变动，为何对这些没有计提足够的坏账准备│
│ │ │
│ │答：感谢您的关注。公司按照相关会计准则的规定，在每个资产负债表日对其他│
│ │应收款的预期信用损失进行重新计量，并相应调整损失准备的增加或转回金额。│
│ │公司已根据相关要求对资产进行了减值测试，详见《关于计提和核销2023年度减│
│ │值准备的公告》。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-22 │问：请问公司2023年报中210页，在建项目的第二个，万科翡翠都会项目中预计 │
│ │总投资是14亿，而年初达到了26亿，年末是7亿。请问一个项目为什么年初余额 │
│ │会超过总投资金额，而年末余额又低于年初金额 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注。预计总投为项目期末尚在建设中的部分面积所对应的预计总│
│ │投资，其对应的是在建项目期末存货余额，在建项目披露的预计总投会随着在建│
│ │项目逐步竣备而减少。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-16 │问：请问2020年出让50%广信资产包有对赌协议么目前项目进度如何如何项目大 │
│ │概率不达预期，如果有对赌协议，会给造成公司什么不刮影响 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注。公司2020年出让广州市万溪企业管理有限公司50%股权，详 │
│ │细情况请见2020年6月30日《关于广信资产包引入战略合作的公告》。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-16 │问：建议开启真正转型，增设未来住宅创新中心，应该看到转变的坚韧的决心。│
│ │倒不是说像小米造汽车，新东方卖货转型如此之大，万科也可以在人类的“居住│
│ │”问题上增加创新能力，比如材料改进、施工、个性化的改变等等，增加知识产│
│ │权创新，来定义的人类未来健康舒适住宅。大胆的去发明创造，房地产行业也会│
│ │有苹果公司出现。 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注和建议。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-16 │问：公司对2024年内到期的债券，是否都有落实偿债资金 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注。对年内不同月份到期的债务，公司会有相应的应对。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-16 │问：请问2024年新售出的房屋毛利率在多少 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注。关于毛利率情况，还请留意公司定期报告。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-16 │问：公司港股市值已经跌到接近500亿人民币，不到0.2PB了，请问公司是否能考│
│ │虑以回购或其他方式维护一下股价，毕竟以目前的价格，可能不需要太多资金就│
│ │可以起到立竿见影的效果。 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注和建议。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-16 │问：对地产相关了解很少，但还是冒昧提下个人看法，个人看好有核心自然景观│
│ │的城市，如西湖于杭州，长三角城市集群效应也是一方面，对环太湖比较看好。│
│ │飞行汽车等产业的拓展，和轨道交通的稳步发展，未来交通必更便利，尤其对改│
│ │善型客户，环境因子的参考比重应提高。 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注和建议。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-16 │问：请问目前是否考虑承接更多地方政府物业，盘活政府闲置资产，为公司物业│
│ │拿到更多项目 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注和建议。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-16 │问：我是万科的股东，考虑到2024年底会结算之前销售交付的房屋数据。 │
│ │请问关于2024年公司毛利率大概是多少，这个公司是否有提前估计大概在什么范│
│ │围 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注。过去两年市场大幅调整，随着那段期间的销售逐步转入竣工│
│ │交付，24年的结算毛利率预计还会有一定的压力。具体情况您可以参考公司在20│
│ │23年业绩会上的介绍。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-16 │问：今年121亿利润30%分红，应该是36.3亿，今年不分红，以后现金流允许，这│
│ │笔钱会额外加上分红变成特别分红吗 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注。当前行业正在经历深度调整，公司希望通过暂不进行现金分│
│ │红，更好的应对不确定性，维护在特殊时期的经营安全性，为公司度过行业调整│
│ │提供更有力的保障，也恳请各位投资者的理解。 │
├─────┼───────────────────────────────────┤
│04-16 │问：去年国泰航空因为疫情遇到问题，面向香港特区政府发行优先股，后来疫情│
│ │恢复，国泰航空赎回优先股，考虑到目前万科遇到困境，建议也可以向金融机构│
│ │发行优先股，到期赎回，谢谢 │
│ │ │
│ │答：感谢您的关注和建议。 │
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│04-16 │问：公司投资性房产超过1100亿元，请问其中有多少进行了抵押融资公司还有多│
│ │少亿元资产能用于能进行经营性物业贷款 │
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