要点一: 所属板块 房地产开发 广东板块 破净股 标准普尔 富时罗素 深证100R MSCI中国 深股通 证金持股 央视50_ 融资融券 深成500 机构重仓 HS300_ AH股 REITs概念 装配建筑 租售同权 超级品牌 智能家居 养老概念 深圳特区
要点二: 经营范围 房地产开发;兴办实业(具体项目另行申报);国内商业、物资供销业(不含专营、专控、专卖商品);进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)。
要点三: 主营业务 本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。
要点四: 行业背景 （一）房地产开发 政策持续释放积极信号，推动房地产市场止跌回稳。3 月政府工作报告再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，4 月中央政治局会议定调“持续巩固房地产市场稳定态势”，6月国务院常务会议强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”。部分城市因城施策出台支持楼市的举措，推动市场信心逐步修复。 （二）物业服务 随着行业发展日益成熟，过往物业收费与业主实际服务感知错位的问题持续凸显，弹性定价、信托制等多种新型物业费定价模式逐渐走向台前，并受到政府、企业和民众的认可。伴随科技发展，物业企业普遍将科技和算法用于优化能源管理、提升员工工作效率、管理智慧工单等。同时，部分物企积极布局人工智能、机器人及具身智能领域，驱动企业和行业升级，重塑空间价值。 （三）租赁住房 供需两端政策支持力度不断强化。供给端方面，政策重心逐步从大规模建设转向以需定供、品质提升及规范化管理等。需求端方面，各地进一步降低居民租金负担，从公积金、住房补贴等方面为承租人提供支持，并与人口、人才政策相结合，持续拉动住房租赁市场的潜在需求释放。 （四）商业开发与运营 消费者既注重“质价比”也寻求情绪价值。随着消费观念的成熟，客户一方面更看重“质价比”，在品质与价格间寻求平衡，另一方面对宠物、潮玩等能满足情感需求的消费投入意愿上升。 （五）物流仓储 高标库出租率及租金承压。上半年消费市场整体有所恢复，但网络零售增速仍低于去年同期。受关税战影响，出口导向型制造业租仓决策更加审慎，跨境电商也从积极扩仓模式转向谋求供应链降本增效，叠加核心城市供应压力，造成短期出租率和租金双双承压。冷链需求持续增长。随着社会对食品安全重视程度不断提高，冷链需求和相关基础设施的建设均保持增长。
要点五: 核心竞争力 （一）高品牌知名度和美誉度的中国地产行业领军企业 万科是中国领先的住宅开发商，自2007年中国房产信息集团公布首份全国排名以来，年度合同销售额一直排名中国房地产开发商前列。 （二）定义人居体验标杆、回应城市功能再造的产品力 在产品线方面，万科积极回应客户日益增长的改善型产品需求，截至目前已打造了“隐秀系”、“拾系”、“映像系”等面向不同类型客户的多元产品矩阵。在前沿产品研发方面，万科以上海理想之地的成功打造为起点，通过AIoT智慧中台、光储直柔等前沿技术的落地实践，引领未来社区的生活范式，重新定义人、建筑和城市的共生关系。 （三）覆盖客户全生命周期、多生活场景的服务力 万科业务涵盖住宅开发、物业服务、长租公寓、商业开发与运营、物流仓储等领域，这些业务在响应政策号召、应对社会痛点与市场需求的过程中建立起来，进入各赛道行业前列。同时，这些业务基于客户生命周期需求，提供多场景产品、内容和服务。 （四）重视科技创新，具备持续的科技研发能力 万科一贯重视科技创新，践行“科技融入业务”战略，构建了覆盖开发经营服务的全链条数字化体系。在工程建造领域，万科形成两大技术能力。住宅产业化方面，完成从结构体系到装配工艺的全链条技术集成，参与编制超50项国家和部分省市行业标准；绿色建筑方面，研发覆盖建材、能源、水处理等12个技术模块，近年集团所有新建项目100%达到国家绿色建筑评价标准。
要点六: 参与投资中信资本医疗健康专项基金 2018年7月5日公告,公司通过下属全资子公司北京万科、万科横琴医疗健康投资有限公司与中信资本(天津)投资管理合伙企业拟共同参与投资一支已成立的基金——“深圳信寰泰股权投资合伙企业(有限合伙)”。2018年7月4日,上述各方签署了《深圳信寰泰股权投资合伙企业(有限合伙)合伙协议》。基金目标规模为人民币170,000万元,首期规模为人民币80,242万元。在首期基金中,北京万科认缴的出资额为人民币80,141万元、万科横琴认缴的出资额为人民币100万元、中信资本(天津)认缴的出资额为人民币1万元。基金未来将投资包括但不限于医疗服务等行业项目,中信资本(天津)为基金的执行事务合伙人。
要点七: 安邦系所持股份归集至安邦人寿名下持有 2018年10月16日公告,10月16日,安邦财险、安邦养老、安邦资管通过大宗交易将股份转让至安邦人寿持有的安邦人寿保险股份有限公司-保守型投资组合证券账户,交易价格为21.01元/股,总价为72.46亿元。本次股份转让后,安邦财险、安邦养老、安邦资管不再持有万科股份,安邦人寿持有万科7.43亿股A股股份,占比6.73%,持股数量及比例与本次股份转让前安邦财险、安邦养老、安邦资管、安邦人寿的合计持股数量及比例一致。
要点八: 股东钜盛华将持有的4165万股无限售流通A股质押给万联证券 2019年6月14日公告,公司于2019年6月13日深夜收到公司股东深圳市钜盛华股份有限公司(以下简称“钜盛华”)的《告知函》。《告知函》显示:“2019年6月11日,钜盛华将持有的万科41,652,275股无限售流通A股通过质押式回购方式质押给万联证券股份有限公司,并已在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完成股权质押登记手续,该部分股权质押期限自2019年6月11日起至质押解除之日止。”截至2019年6月12日,钜盛华通过普通证券账户直接持有万科无限售流通A股股票共计926,070,472股,占万科总股本的8.19%,累计质押股数为926,070,376股,占万科总股本的8.19%。
要点九: 股东和谐健康股份转让予安邦人寿完成过户登记 2018年9月13日公告,公司于2018年9月13日收到安邦集团的通知,和谐健康转让给安邦人寿111,075,960股万科股份的过户登记手续已在中国证券登记结算有限责任公司办理完毕,过户日期为2018年9月10日。本次证券过户登记完成后,和谐健康不再持有万科股份,安邦人寿及其一致行动人安邦养老、安邦财险、安邦资管合计持有万科743,106,220股股份,占比6.73%,合计持股比例不变。本次股份变动未导致公司第一大股东发生变化。
要点十: 变更物流地产投资基金合伙人 引入泰康人寿等机构 2018年12月18日公告,公司于2017年设立的物流地产投资基金,因政策变化及合伙人之间协商,有限合伙人和普通合伙人发生了部分变更。本次变更后,物流地产投资基金的认缴出资总额由60亿元变更为29.55亿元,引入盛世神州作为普通合伙人和执行事务合伙人,引入泰康人寿和前海航慧作为有限合伙人加入合伙企业。物流地产投资基金将在各合伙人实缴完毕、完成私募基金备案后对中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目进行投资、整合。