要点一: 所属板块 房地产 房地产开发 住宅开发 广东板块 连续亏损 基金减仓 低市净率 金融地产风格 中盘价值 中盘股 长期破净 破净股 标准普尔 富时罗素 深证100R MSCI中国 深股通 央视50_ 融资融券 深成500 HS300_ AH股 REITs概念 装配建筑 租售同权 超级品牌 智能家居 养老概念 深圳特区
要点二: 经营范围 房地产开发;兴办实业(具体项目另行申报);国内商业、物资供销业(不含专营、专控、专卖商品);进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)。
要点三: 房地产开发和物业服务等业务 本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”等业务。
要点四: 房地产开发 全国商品房销售面积和销售额下降，但降幅均收窄。国家统计局数据显示，2025 年，新建商品房销售面积 8.81 亿平方米，同比下降 8.7%；新建商品房销售额 8.39 万亿元，同比下降 12.6%。 新开工和开发投资下降。2025 年，全国房屋新开工面积 5.88 亿平方米，同比下降20.4%；全国房地产开发投资 8.28 万亿元，同比下降 17.2%，降幅相比 2024 年扩大 6.6 个百分点。 土地市场成交持续缩量。根据中指研究院数据，2025 年全国 300 个城市住宅类用地供应和成交建筑面积同比分别下降 17.5%和 13.1%，住宅用地出让金同比下降 10.4％。全年住宅类用地的平均溢价率为 5.8%，较 2024 年提升 1.5 个百分点。 政策持续释放稳定信号，从多个维度协同发力。2025 年 3 月政府工作报告指出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，6 月国务院常务会议强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”；12 月中央经济工作会议提出“要着力稳定房地产市场”。各类支持性政策接连出台，从需求端、供给端、金融支持和长效机制建设等多个维度协同发力，市场信心持续修复。
要点五: 物业服务 新项目增长放缓，行业竞争加剧。国家统计局数据显示，2025 年全国住宅竣工面积同比下降 20.2%，新增供给持续收缩。面对市场环境变化，物业服务企业普遍将业务重心转向存量住宅及非住宅领域，以寻求新的增长路径。但当前住宅存量市场竞争加剧，非住宅市场拓展亦面临挑战。 收缴率下滑，服务均价微跌。克而瑞数据显示，2025 年全国物业服务企业 500 强平均收缴率降至 71%，连续四年下滑。中指研究院数据显示，2025 年二十个重点城市物业服务均价为 2.72 元/平方米/月，同比微跌 0.23%。多重因素的综合影响下，物业服务企业经营压力凸显。 企业主动战略收缩，拥抱科技，提升盈利能力。为应对市场客观压力并提升可持续发展能力，物业服务企业普遍采取战略收缩，主动退出低效项目，从追求“管理面积”转向深耕“经济效益”。行业科技化建设正从“单点工具应用”向“多元场景覆盖”逐步升级。AI助手、数字员工、智能工单系统等应用的持续深化，已显著提升了物业服务企业的运营效率。
要点六: 租赁住房 市场租金延续小幅调整。据中指研究院报告，2025 年全国重点 50 城住宅平均租金累计下跌 3.62%，跌幅较上年同期扩大 0.37 个百分点。 住房租赁条例施行，促进行业规范发展。我国首部住房租赁行政法规《住房租赁条例》于 2025 年 9 月正式施行，为规范市场秩序、保障租赁双方权益、推动行业高质量发展提供制度保障。 供需两端政策支持力度不断强化。供给端方面，政策重心逐步从大规模建设转向以需定供、品质提升及规范化管理等。需求端方面，各地进一步降低居民租金负担，从公积金、住房补贴等方面为承租人提供支持，并与人口、人才政策相结合，持续拉动住房租赁市场的潜在需求释放。
要点七: 商业开发与运营 社会消费品零售总额保持增长。国家统计局数据显示，2025 年社会消费品零售总额同比增长 3.7%，增速较 2024 年提升 0.2 个百分点。 消费两极分化明显。消费呈理性与体验并存趋势。一端是极致“性价化”，品牌光环逐步减弱，国货替代国际大牌，消费更加注重实际使用价值；另一端是高“心价比”，消费者愿意为情绪价值支付溢价，潮玩、宠物、娱乐等品类增长迅速。 购物中心整体从“增量拓荒”转向“存量精耕”。据赢商网统计，报告期内全国新开购物中心项目数与体量均同比下滑近三成，增量向高线城市聚集，存量调改聚焦中小体量项目。
要点八: 物流仓储 高标库供需调整深化，分化成为新常态。在宏观需求承压与新增供应持续加大的背景下，高标库市场整体租金与空置率面临双重压力，世邦魏理仕报告数据显示，2025 年四季度全国物流市场空置率 18.6%，租金同比下降 12.5%。不同地区供需结构差异显著，西北、西南市场随着供应退潮以及净吸纳量稳步增长，呈筑底回升趋势；大湾区市场受新增供应集中入市影响，整体形势仍然严峻。 冷链规模增长与盈利挑战并存。受益于稳定的民生需求与政策扶持，冷链规模保持增长，中国物流与采购联合会数据显示，2025 年全国冷库总容量同比增长 5.53%。然而，行业普遍面临供应过剩压力，导致市场竞争加剧。在此背景下，行业企业正加速向科技驱动的高效率、精细化运营模式转型。
要点九: 高品牌知名度和客户认可度 万科多年深耕住宅开发与不动产运营领域，“好房子、好服务、好社区”的产品理念已形成广泛的市场认知。2026年上半年，公司按期保质交付2.3万套房屋，集中交付期整体收房率接近9成，交付口碑进一步巩固了购房者对万科品牌的信赖。这一品牌信任从住宅开发向物业服务、长租公寓、商业运营等赛道延伸，使公司在行业格局重塑过程中持续保有突出的市场号召力，为各项业务稳健推进提供了信用支撑。
要点十: 契合“好房子”政策导向的标准化产品体系与迭代研发能力 公司紧扣客户需求迭代产品体系，构建多系协同的住区产品矩阵。2026年6月发布并全面执行《万科集团住宅产品标准（2026版）》，涵盖安全、舒适、绿色、智慧、品质、运维等七大模块405个技术子项，产品标准与国家“好房子”政策导向高度契合。公司按类型及品牌对项目细化归属，构建同类型操盘经验跨城市、跨项目有效复用，对“拾系”、“映象系”、“檐系”等成熟产品系持续迭代，同时依托种子项目研发“漫系”、“曜系”等产品系，并针对盘活项目因地制宜开展非标创新，待成熟后固化产品系，持续提升常规住区项目的综合操盘效率和产品竞争力。
要点十一: 深耕城市更新与片区综合运营的全链条能力 行业进入存量提质增效阶段，2026年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，首次对城市更新作出系统部署，城市更新从地方探索上升为国家专项规划层面。万科始终坚持与城市同步发展，打造了广州永庆坊、深圳南头古城、上海上生新所、北京望京小街等一批高影响力城市名片项目，沉淀了城市更新、文保项目微改造能力，并积累了复合业态运营能力与相关的底层技术，形成了特色商业综合体打造、综合产业招商和运营服务力、多业态协同全场景打造能力。2026年6月，公司联合合作方获取上海宝山杨行镇老集镇地块，将既有经验向新项目复制，持续推进百年集镇的更新改造。从存量资源转化到片区全生命周期运营，公司已形成覆盖盘活获取、规划调整、更新改造、长期运营的完整能力链条。
要点十二: 覆盖客户全生命周期、跨场景、多业态的综合服务力 万科围绕客户居住、办公、消费、物流等多元需求，持续拓展经营服务边界，各业务在长期运营过程中不断沉淀专业能力和客户资源，并通过服务标准迭代与商业模式创新提升经营韧性。2026年上半年，开发业务持续强化从建造到交付的全过程品质管控，提升客户居住体验；万物云持续推进“灵石”智能化底座建设，提升住区、园区等场景服务效率；泊寓围绕客户租住全流程优化服务，租户满意度达96.5%，持续强化高品质租住服务能力；商业业务会员体系和印力品牌输出能力进一步提升；万纬物流持续完善冷链运营能力，推动干冷协同满足客户多样化仓储需求。多业态布局不仅增强了公司服务客户全生命周期的能力，也为跨业态资源协同和新业务模式探索提供了基础。
要点十三: 科技深度融入业务流程，通过数字化手段实现向新质生产力的转化 公司持续依托数字化、科技化手段赋能业务，将人工智能、大数据、物联网等技术深度嵌入业态场景并持续迭代。万物云持续推进以“灵石”为核心的智能化能力底座建设，覆盖八大核心场景；物流业务通过智能排产、智能库维、智能排线等智慧化手段，减少人工和运输成本、优化仓库空间效率；租赁住宅业务深耕自有渠道获客能力建设，全平台累计注册用户量736万；商业业务探索AI算法在经营决策中的应用，推动管理模式由经验驱动向数据驱动升级。公司的科技研发能力不仅服务于自身业务运营，部分成果从内部工具走向外部产品，体现了研发成果的成熟度与行业认可度。“万翼图云”在线图纸协作平台已被多家同行选用，助力提升地产开发全周期图纸协作效率。
要点十四: 参与投资中信资本医疗健康专项基金 2018年7月5日公告,公司通过下属全资子公司北京万科、万科横琴医疗健康投资有限公司与中信资本(天津)投资管理合伙企业拟共同参与投资一支已成立的基金——“深圳信寰泰股权投资合伙企业(有限合伙)”。2018年7月4日,上述各方签署了《深圳信寰泰股权投资合伙企业(有限合伙)合伙协议》。基金目标规模为人民币170,000万元,首期规模为人民币80,242万元。在首期基金中,北京万科认缴的出资额为人民币80,141万元、万科横琴认缴的出资额为人民币100万元、中信资本(天津)认缴的出资额为人民币1万元。基金未来将投资包括但不限于医疗服务等行业项目,中信资本(天津)为基金的执行事务合伙人。
要点十五: 安邦系所持股份归集至安邦人寿名下持有 2018年10月16日公告,10月16日,安邦财险、安邦养老、安邦资管通过大宗交易将股份转让至安邦人寿持有的安邦人寿保险股份有限公司-保守型投资组合证券账户,交易价格为21.01元/股,总价为72.46亿元。本次股份转让后,安邦财险、安邦养老、安邦资管不再持有万科股份,安邦人寿持有万科7.43亿股A股股份,占比6.73%,持股数量及比例与本次股份转让前安邦财险、安邦养老、安邦资管、安邦人寿的合计持股数量及比例一致。
要点十六: 股东钜盛华将持有的4165万股无限售流通A股质押给万联证券 2019年6月14日公告,公司于2019年6月13日深夜收到公司股东深圳市钜盛华股份有限公司(以下简称“钜盛华”)的《告知函》。《告知函》显示:“2019年6月11日,钜盛华将持有的万科41,652,275股无限售流通A股通过质押式回购方式质押给万联证券股份有限公司,并已在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完成股权质押登记手续,该部分股权质押期限自2019年6月11日起至质押解除之日止。”截至2019年6月12日,钜盛华通过普通证券账户直接持有万科无限售流通A股股票共计926,070,472股,占万科总股本的8.19%,累计质押股数为926,070,376股,占万科总股本的8.19%。
要点十七: 股东和谐健康股份转让予安邦人寿完成过户登记 2018年9月13日公告,公司于2018年9月13日收到安邦集团的通知,和谐健康转让给安邦人寿111,075,960股万科股份的过户登记手续已在中国证券登记结算有限责任公司办理完毕,过户日期为2018年9月10日。本次证券过户登记完成后,和谐健康不再持有万科股份,安邦人寿及其一致行动人安邦养老、安邦财险、安邦资管合计持有万科743,106,220股股份,占比6.73%,合计持股比例不变。本次股份变动未导致公司第一大股东发生变化。
要点十八: 变更物流地产投资基金合伙人 引入泰康人寿等机构 2018年12月18日公告,公司于2017年设立的物流地产投资基金,因政策变化及合伙人之间协商,有限合伙人和普通合伙人发生了部分变更。本次变更后,物流地产投资基金的认缴出资总额由60亿元变更为29.55亿元,引入盛世神州作为普通合伙人和执行事务合伙人,引入泰康人寿和前海航慧作为有限合伙人加入合伙企业。物流地产投资基金将在各合伙人实缴完毕、完成私募基金备案后对中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目进行投资、整合。