要点一: 经营范围 房地产开发、经营;从事各类投资,开办商场、宾馆服务配套设施(具体项目另发执照);国内商业、物资供销业(不含专营、专控、专卖商品);自有物业管理、经营、举办各种产品展销、开展科技交流活动、举办科技学术交流会议;劳务派遣;房产租赁服务;鉴证咨询服务;商务辅助服务。
要点二: 物业管理业务、资产管理业务、其他业务 招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业,以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标,积极稳妥地推动“12347”战略落地,发展物业管理及资产管理两项核心业务,构建“沃土云林”商业模式,为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公司的主要业务包括:物业管理业务、资产管理业务、其他业务。
要点三: 房地产业,物业行业 2022 年,宏观环境复杂严峻、不确定性上升,国内经济需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力加大,我国实现经济总量 121 万亿元,比上年实际增长 3%,增速较 2021 年回落 5 个百分点。房地产行业下行,2022 年全国房地产开发投资总额同比下降 10.0%,商品房销售面积同比下降 24.3%。年底地产政策转变,中央经济工作会议明确房地产是国民经济重要行业,三箭齐发稳定楼市,12 月地产相关指标降幅已有所收窄,市场信心逐步恢复,为物业管理行业的健康发展奠定基础。物业管理行业加速融入社会基层治理,国家不断出台政策,鼓励开展社区生活服务,行业空间持续释放。二十大报告对民生服务领域做出重要指导,其中公共服务、社会治理、社区养老等均与物业管理相关,作为重要的民生行业,物业管理得到中央政策大力支持。在宏观经济、房地产等外部因素影响下,物业行业整体表现出增速放缓、盈利下滑、市值缩水等现象。2022 上半年,上市公司营收平均增速从 44.3%降到 27.9%,平均净利率从 14.7%降到 9.0%,回调速度虽大但仍优于国内较多行业,物业行业整体增速仍较高,盈利能力仍较好;资本市场估值归回理性,上市物企市盈率均值从年初 19.8 倍,跌至年末 13.8 倍;物业收并购回归理性,全年交易金额 106.3 亿元,同比下降 71%,其中国有企业并购相对活跃,交易金额占比超 50%。
要点四: 整体竞争力 (1)央企背景、物业管理行业 A 股龙头企业、机构类物业领先地位:公司作为央企背景的上市公司,是国内 A 股物业管理行业龙头企业,并在机构类物业领域占据领先地位。(2)拥有来自母公司业务支持:招商蛇口为公司控股股东,招商局集团为公司实际控制人。母公司土地储备及开发业务规模的不断增长,将为公司提供稳健的项目资源;同时,招商局集团在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源,通过深化与招商局集团相关业务的协同,将为公司业务开拓提供新的增量空间。(3)成熟的市场化发展能力:多年的市场化发展,公司市场化物业管理业务处于行业领先水平;公司拥有专业的市场化拓展、运营、管理团队,并且已建立了较为成熟的市场化激励机制。(4)文化理念及品牌优势:公司积极传承“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”,努力创建“向善、向上”企业文化内核,凝聚了一批忠诚的核心员工,以客为尊,秉持坦诚、诚信和共赢等经营理念为客户创造更多的价值。公司在物业管理领域拥有良好的市场影响力,在机构类物业管理方面品牌优势明显。
要点五: 物业管理业务竞争力 公司拥有招商物业、中航物业两个全资物业管理公司,物业管理业务稳健发展,管理规模持续扩大。截至 2022 年末,公司物业管理项目合计为 1,884 个,管理面积 3.11 亿平方米。(1)多业态综合服务能力:公司物业管理业务在管项目类型丰富,服务对象涵盖住宅类物业和非住宅类物业。非住宅类项目包括办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间及其他业态。业务覆盖面广,服务品质优秀。(2)高品质服务能力:公司拥有统一、实用的通用型标准体系、品质管控体系及细分业态特色服务体系,为客户提供人性化、有温度的高品质服务。持续聚焦市场和客户多元化需求,整合公司专业服务能力及外部供应商,提供综合一体化服务解决方案。(3)智慧化与科技应用能力:公司在融合原智慧物业π平台和招商通等多个产品线的基础上,形成了新的数字化产品“招商π”,贯穿整个物业管理价值链,辅以到家汇商城、医辅、高校、城市服务等特色数字化产品,构建了完整的智慧社区生态圈运营体系,拥有良好的数字化支撑体系。(4)专业人才队伍建设能力:公司物业管理业务经过多年的发展,聚集了覆盖不动产全生命周期各环节的专业人才队伍。同时,随着近年来在跨界业务和创新业务的探索,逐渐形成复合型创新人才的培养机制。
要点六: 商业运营业务竞争力 公司在商业运营管理方面拥有一定业务规模,旗下招商商管业务布局在深圳、武汉、成都、大连、厦门、长沙、昆山、赣州等十余个城市,具有一定的品牌影响力和精细化运营能力,拥有优质商户资源,与 1,400 多个优质品牌资源建立了深度合作。招商商管已陆续与招商蛇口持有型商业项目签订委托管理协议,在管商业物业规模不断扩大。
要点七: 变更公司证券简称及证券代码 2019年12月16日公司对外公告,2019年4月以来,公司启动重大资产重组,拟通过发行股份方式购买招商局物业管理有限公司100%股权。2019年11月19日,公司收到中国证券监督管理委员会核发的《关于核准中航善达股份有限公司向招商局蛇口工业区控股股份有限公司等发行股份购买资产的批复》(证监许可【2019】2337号)。2019年12月5日,本次重大资产重组涉及的新增股份在深圳证券交易所上市,招商局蛇口工业区控股股份有限公司直接及间接合计持有公司51.16%的股权,成为公司的控股股东,招商局集团有限公司(以下简称“招商局集团”)成为公司的实际控制人。本次重大资产重组响应国务院国资委瘦身健体、聚焦主业、提质增效要求,将实现物业管理行业横向整合,明确公司未来发展的战略定位,激发公司的发展活力,进一步打开物业管理战略业务的未来发展空间,打造央企物业管理旗舰企业,在行业竞争逐渐加剧的情况下实现做优做强,提升上市公司的行业地位,对于公司的战略定位、业务发展空间具有十分重要的意义。结合招商局集团的历史以及上市公司战略定位,公司将公司名称由“中航善达股份有限公司”变更为“招商局积余产业运营服务股份有限公司”,英文名称由“AVICSUNDA HOLDING COMPANY LIMITED”变更为“China Merchants Property Operation& Service Co., Ltd.”,证券简称由“中航善达”变更为“招商积余”,英文简称由“AVICSUNDA”变更为“CMPO”,证券代码由“000043”变更为“001914”。