要点一: 所属板块 房地产开发 广东板块 破净股 标准普尔 富时罗素 深证100R MSCI中国 深股通 证金持股 融资融券 深成500 机构重仓 HS300_ REITs概念 免税概念 租售同权 雄安新区 一带一路 央国企改革 粤港自贸 养老概念 深圳特区
要点二: 经营范围 城区、园区及社区的投资、开发建设和运营;房地产开发经营;物业管理;水上运输;码头、仓储服务;邮轮母港及配套设施的建设和运营;交通运输、工业制造、金融保险、对外贸易、旅游、酒店和其他各类企业的投资和管理;水陆建筑工程;所属企业产品的销售和所需设备、原材料、零配件的供应和销售;举办体育比赛;科研技术服务;提供与上述业务有关的技术、经营咨询和技术、信息服务。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动。)
要点三: 主营业务 开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售，此外还包括代建业务；资产运营业务包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理以及会展和邮轮业务；物业服务业务包括基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务等。
要点四: 行业背景 （一）宏观经济运行态势 2025年上半年，我国有效实施更加积极有为的宏观政策，着力扩大国内需求，稳住楼市股市，加快培育新质生产力，国民经济在复杂内外部环境下展现出较强韧性，国内生产总值同比增长5.3%，经济运行总体平稳。 （二）房地产市场发展状况 我国房地产市场支持政策继续发力，中央和地方密集出台多项措施，推动市场止跌回稳。政策主要围绕提振需求、优化供给、打造"好房子"、构建新模式等方面展开，需求端包括下调个人住房公积金贷款利率、提升公积金贷款额度、实施购房补贴、契税优惠及"以旧换新"等，供给端包括推进"好房子"建设、城市更新、收购闲置存量土地和商品房等。上半年市场整体延续修复态势，新房市场基本平稳，二手房成交延续增长态势，但二季度以来市场止跌回稳态势有所减弱。1-6月，全国新建商品房销售面积4.59亿平方米，同比下降3.5%，新建商品房销售额4.42万亿元，下降5.5%，面积和金额降幅与1-5月相比有所扩大。 （三）商业地产市场表现 2025年上半年，全国主要城市的购物中心、产业园、写字楼、公寓酒店等经营依然面临压力。购物中心空置率有所上升，租金依旧下行，经营难度增大；产业园与写字楼市场供需失衡趋势延续；公寓市场呈现出"市场化+保租房"双轨发展特征，受保租房供应增加影响，平价公寓市场受到一定冲击，而中高端细分市场潜力较大；酒店行业受商旅客群需求减少影响，整体经营承压，大宗资产交易活跃。国内公募REITs逐步进入稳定发展轨道，"新发+扩募"推动REITs市场规模持续增长，为房企转型发展提供了新的机遇。 （四）文旅产业发展趋势 国内旅游经济温和复苏，受益于外国旅游团乘坐邮轮入境免签和进一步放宽外国人过境免签等政策的实施，邮轮旅游市场继续回暖。展览业保持良好发展态势，核心城市展会数量、规模及国际化程度进一步提升。 （五）物业服务行业转型 物业服务行业正处在挑战与机遇交织的转型升级关键阶段。一方面，行业面临外部形势严峻、市场从增量转向存量、竞争加剧、盈利承压等现实考验；另一方面，"新型城镇化战略""城市更新行动"等政策持续加码，后勤社会化尚在进行时，社区康养、到家服务等增值需求加速释放，国家将物业服务纳入鼓励类行业的政策红利，加上物业服务行业在民生保障和基层治理中的价值愈发凸显，都在推动行业向"高质量发展"主旋律转型。
要点五: 核心竞争力 （一）前瞻的战略引领 公司立足新发展阶段，积极服务构建房地产发展新模式，围绕“开发业务、资产运营、物业服务”三类业务，积极践行“三个转变”——由开发为主，向开发与经营并重转变；由重资产为主，向轻重资产结合转变；由同质化竞争，向差异化发展转变，并持续贯彻“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”的三大策略，推动开发业务做稳、资产运营做精、物业服务做大，并基于行业形势变化及公司内部管控要求，动态评估公司战略并做好战略衔接与优化调整工作，确立公司中长期转型发展路径。公司持续强化战略研究，正研究制订“十五五”战略规划，通过前瞻性战略持续引领公司实现高质量发展。 （二）持续稳健的经营和财务管理能力 公司在开发建设蛇口工业区40余年的历程中，得益于集团内部多产业的协同发展与共同升级，孕育形成了招商特有的片区开发模式。该模式以港口/交通枢纽港/人流聚集枢纽为切入口，以临港的产业园区为核心和主要载体，配套城市的新区开发，通过港区城的有机融合与协同发展，形成产城融合生态圈。综合发展模式的核心价值在于，通过公司全生命周期产品体系，为空间赋能并且持续迭代，从而引领城市升级，带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升和最大化，将价值洼地培育成价值高地。该模式下，公司持续积累优质资源，助力业务增长。在此过程中，公司积淀了丰富的城区和产业园区综合开发运营经验，不仅培养了实践经验丰富的管理团队、锻造了各项资源的综合整合能力，也形成了完整的综合开发体系，获得了应有的商业利益，为片区及城市的发展带来了巨大的社会效益。多年来公司始终坚持稳健的财务策略，资产负债率等核心财务指标始终保持稳定，融资渠道多元且综合资金成本较优，为公司长期可持续发展奠定坚实的基础。 （三）多元化资源获取方式和特有的战略资源优势 经过多年的发展，招商蛇口已形成招拍挂、收并购、旧改、轻资产等多元化的资源获取方式，建立了高素质的人才队伍和较完备的管理制度体系，促进公司以较优的成本获取多元的资源，推动公司可持续发展。招商蛇口积极响应号召，围绕“国家所需、招商所能”参与践行国家重大战略与重要倡议，通过产城联动在粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区（港）等区域获取了特有的战略资源。尤其在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海等区域，公司拥有大量待开发的优质资源，随着湾区经济的不断发展，上述资源的价值也日益凸显。 （四）行业领先的品牌影响力 创新精神于招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。自1979年以来，招商局蛇口工业区一直是一面旗帜、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行者，“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”体现招商蛇口不断改革创新的历史传承。时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创新者赢。作为中国领先的城市和园区开发运营服务商，招商蛇口通过高品质的产品与服务，以多元美好为创新沟通点，以更好地获得情感共鸣和品牌认知。
要点六: 重大资产重组 2023年3月13日公司对外发布重大资产重组报告书(申报稿)。招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权;同时,招商蛇口拟向包括招商局投资发展在内的不超过35名符合条件的特定对象发行股份募集配套资金。本次交易前,上市公司的主要业务为从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度入手,为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案,为客户的生活和工作配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。上市公司主营园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营。本次交易标的资产中南油集团 24%股权、招商前海实业 2.89%股权系上市公司控股下属公司的少数股权。因此,本次交易完成后,上市公司主营业务不会发生变化。本次交易前,招商局集团为上市公司控股股东及实际控制人。本次交易完成后,上市公司的控股股东与实际控制人将仍为招商局集团。本次交易不会导致上市公司控股股东、实际控制人发生变化。