要点一: 所属板块 房地产开发 广东板块 2025中报扭亏 破净股 标准普尔 富时罗素 深股通 跨境电商 统一大市场 REITs概念 储能 车联网(车路云) 航母概念 央国企改革 粤港自贸 海洋经济 海工装备 深圳特区
要点二: 经营范围 物业租赁,物业管理;供应链管理,物流信息咨询;投资咨询;企业管理咨询,财务咨询;经营码头及港口的货物装卸运输以及堆场、仓库及物业租赁业务,代理海上石油后勤服务;活动房屋、金属结构件、建筑材料、设备的生产(由分支机构经营)、销售、租赁及相关服务(涉及资质证的凭资质证经营);(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
要点三: 主营业务 南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。
要点四: 行业背景 （一）仓储物流业务 2025年上半年，在产业升级深化与扩内需政策持续发力的背景下，物流行业整体运行平稳，展现出较强韧性。根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，报告期内，全国社会物流总额达171.3万亿元，按可比价格计算，同比增长5.6%，物流业总收入6.9万亿元，同比增长5.0%，整体保持平稳向好发展态势。假日经济与“以旧换新”政策叠加效应显著，消费品仓储需求显著提升，上半年，社会消费品零售总额24.5万亿元，同比增长5.0%，其中，实物商品网上零售额6.1万亿元，同比增长6.0%，带动电商物流需求稳步增长。 （二）房地产开发业务 2025年上半年，我国房地产行业在延续筑底调整中积蓄修复动能，整体呈现“政策优化深化、销售结构性回暖、投资缩量提质”的特征。 （三）产城综合开发业务 从需求端看，2025年上半年，受有效需求不足、工业品价格下降等多重因素影响，规模以上工业企业利润总额同比下降1.8%，工业经济运行整体承压。在此背景下，制造业作为国民经济的“压舱石”，呈现出较强的增长韧性。报告期内，全国制造业投资同比增长7.5%，增速较全国固定资产投资整体增速高出4.7个百分点，拉动全部投资增长1.8个百分点，成为驱动产业园区发展的核心引擎。从细分领域看，产业升级持续深化带来的结构性增长动能持续强化，消费品制造业投资增长12.3%，装备制造业投资增长6.3%，高技术制造业投资中，航空、航天器及设备制造业、计算机及办公设备制造业投资分别增长26.3%、21.5%，充分印证了2025年政府工作报告中“以科技创新引领产业创新”政策导向的落地显效，为产业园区载体需求注入持续且高质化的增长动力。
要点五: 核心竞争力 （一）仓储物流 1、前瞻布局，持有优质资产，规模行业领先 宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，形成完善的网络布局，持有资产规模位居国内行业前列；同时，随着运营管理面积的稳定增长，为公司发展贡献稳定的现金流；在公募REITs市场常态化发展趋势下，华泰宝湾物流REIT的上市发行和高质量运营，标志着公司成功打通物流资产“募投建管退”管理闭环，有助于加速向“轻重并举”业务模式转型，持续提升资产效益。 2、专业能力卓越，行业品牌影响力较强 宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准化的管理体系，积累了丰富的经验，各项能力处于行业领先水平；同时借助园区运营能力和卓越的服务品质，管理输出业务规模持续提升；践行ESG以追求高质量、可持续发展，持续打造“绿色、低碳、环保、高效”智慧型物流园。报告期内，宝湾物流先后荣获“2024-2025年度医药冷链物流服务推荐企业”、“仓储配送绿色低碳典型案例”、“公募REITs年度杰出项目”等荣誉。2025年3月上海快仓宝湾项目荣获“杰出级”净零碳园区认证，业务竞争力持续提升，在业内的品牌影响力不断增强。 3、“仓库+”探索不断深入，差异化市场竞争优势显现 宝湾物流持续创新“仓库+”延伸业务模式，拓宽服务的广度和深度，结合客户需求和行业发展趋势，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏、充换电站、低碳园区等延伸业务，助力仓储主业高质量发展；同时，稳步推进信息化建设，重点加强CRM、智慧园区平台、IOT信息平台等系统建设，以智能化为抓手，保障园区运营管理能力处于行业领先水平，不断增强业务竞争力。 （二）房地产开发 1、聚焦核心城市，深耕发展 房地产开发业务坚持“聚焦核心区域，严控投资风险”的发展策略，兼顾区域深耕及战略发展需求，重点关注北京、上海两大核心城市以及深圳、成都等具备投资价值及安全垫较厚板块的投资机会。房地产开发业务资产结构优质，抗风险能力强，尤其在房地产行业持续调整的背景下，核心区域优质项目的价值凸显，同时借助公司良好的信用基础，获取较同行业、同规模企业更低的资金成本，建立起一定的市场竞争力。 2、稳健经营铸就高质量发展 面对行业波动和市场变化，房地产开发业务始终坚守稳健经营、审慎发展的原则，将风险防范放在首位，强调“质量、效益、规模”均衡发展的战略方向。在长期实践过程中，保持战略定力，通过强化财务风控，筑牢安全边界，持续保持健康的资产负债结构；审慎投资策略，聚焦北京、上海、深圳及成都等重点城市提升拓展质量；强化精细管理，提升经营质效，抵御行业周期风险，实现持续、稳定、有质量发展。同时夯实业务长期可持续发展基础，在确保现金流安全前提下，积极探索发展多元化转型业务，增强持续经营能力。 （三）产城综合开发 1、具备较强的产业资源整合能力 产城综合开发业务精准契合政府规划需求，把握产业规律，整合政府、股东及合作伙伴等优势资源，与产业链龙头企业、高校院所、行业协会、政府机构等开展深度合作，获取优质项目的能力持续增强，并持续探索丰富多元的融资及合作开发路径，构筑多产业、多业态的产业布局，通过与中联基金合作设立工业园并购基金，实现资源有效协同并取得良好成效。 2、专业化的项目运营管理能力 产城综合开发业务持续完善投资拓展、项目开发、产业运营等核心能力，把握开发节奏，合理排布项目，形成具有差异化定位和比较优势的发展模式；结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，聚焦发展产业和工业园区，不断推进智慧园区管理系统的实施和优化，以数字化提升成本管控、安全管理能力和园区运营效率，项目开发和运营能力持续提升，正逐步向专业化、规模化方向迈进。截至报告期末，已有新都产业园屋顶光储项目、西安智造园屋顶光伏项目实现并网，持续提升园区含“绿”量，为打造绿色化、可持续的产业载体奠定基础。
要点六: 和深基地B换股吸并获外汇局批复 4月23日,南山控股和深基地B齐发公告称,近日收到国家外汇管理局深圳市分局出具的《关于深圳市新南山控股(集团)股份有限公司换股吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司有关事项的批复》(深外管[2018]29号)。根据批复,国家外汇管理局深圳市分局同意中国南山开发(集团)股份有限公司、华润深国投信托有限公司,作为深圳赤湾石油基地股份有限公司(简称“深基地”)B股现金选择权提供方,根据主管部门批准的换股吸收合并方案,购汇支付行使现金选择权的深基地B股股东出让B股的对价,购汇额度不超过11.94亿港元。根据主管部门批准的换股吸收合并方案,深基地B股境外股东以所持B股交换南山控股发行的A股后,其所持A股后续分红或减持所得资金可购汇汇出境外或划入其B股保证金账户。
要点七: 拟超7亿元投建德阳国家高新区产业园项目 2018年11月30日公告,公司拟在德阳高新技术产业开发区投资建设中国南山德阳高新区产业园项目,为促进项目有效落地,公司与德阳高新技术产业开发区管委会于2018年11月30日签订了《投资协议》。该项目是在成都油气基地项目工业园区开发模式基础上,以高端智能制造、通用航空、石油装备、新材料为主导产业,以创新型和成长型企业为目标客户,通过整合资源要素,建立完善招商和产业运营服务体系,打造高新技术产业集群。预计项目总投资额约为7.34亿元。