要点一: 所属板块 房地产服务 上海板块 新型城镇化
要点二: 经营范围 企业管理,投资管理,投资咨询(除经纪),资产管理,商务信息咨询,物业管理,品牌策划,停车场(库)经营管理,健身服务。【依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动】
要点三: 承租运营、受托运营和参股运营 公司所处的城市更新领域,伴随中国城镇化进程的不断推进,以往城市化进程中“增量开发”、“外延扩张”为主的做法已逐步被“存量盘活”、“内涵提升”替代,一线城市面临传统商圈和存量产业用地等建筑物的转型升级,从而促进城市的可持续发展。报告期内,公司秉承“延续城市文脉,服务中国城市功能升级”的愿景,坚持聚焦主业发展,整合内外资源,提高整体运营水平和运营效率;加强团队专业水平建设,提升专业化管理能力,新增委托管理项目多个、推进多个运营项目的招商进度、营造良好的商办园区环境,彰显“发现价值、创造价值、提升价值”的公司使命。此外,公司证券简称亦从“锦和商业”变更为“锦和商管”,意在彰显自身于城市更新领域中的“有效盘活存量资源”轻资产运营商特色。公司的经营模式主要包括承租运营、受托运营和参股运营。截止本报告期末,公司在管项目 73 个,在管面积逾 131 万平方米。
要点四: 租赁及商务服务业 我国仍处于城市快速发展的阶段,截至 2022 年末,常住人口城镇化率为65.22%、部分东部沿海城市已超 70%、城镇年新增就业 1206 万人,城镇人口规模及家庭数量的增加对于城市人居环境、建成区物质空间形态、城市服务功能的重塑和改善提出更高要求。党的二十大报告提出,“坚持人民城市人民建、人民城市为人民,提高城市规划、建设、治理水平,加快转变超大特大城市发展方式,实施城市更新行动,加强城市基础设施建设,打造宜居、韧性、智慧城市”,为新时期推进新型城镇化建设指明了基本方向。作为新型城镇化高质量发展的关键路径,城市更新行动将在城市建成区内开展提升城市功能、优化空间结构、改善人居环境、塑造特色风貌等持续改善城市空间形态和功能。根据中国证监会《上市公司行业分类指引》,公司所从事的业务属于租赁及商务服务业,具体隶属于城市更新领域商用物业运营服务业。
要点五: 全价值链集成管理体系优势 公司自 2007 年开始涉足该行业,具有十余年的实践和经验积淀,行业先发优势明显,尤其是在存量物业商业价值的发现、挖掘和提炼上具有独特的优势,并已建立起一套成熟的全价值链管理体系,即定位、改造、招商、运营。全价值链管理体系覆盖存量改造物业的全链条,可以深度挖掘存量物业、被改造物业的潜力并赋予全新生命力,该项核心竞争力有利于公司快速实现项目拓展,挖掘未来城市更新业务机遇。
要点六: 品牌优势 随城市更新不断发展,行业内企业逐渐分化,竞争加剧,品牌在行业发展进程中的竞争优势逐渐凸显。公司自 2007 年开始从事该行业,历经十多年的专注和拓展,以敏锐的市场洞察力、精准的市场定位、独特的设计、独具特色的园区、优良的服务得到了物业持有方、客户、社会等的广泛认可,打造出了园区、楼宇品牌“越界”和社区商业品牌“越都荟”。公司拥有该行业第一个上海市著名商标,被认定为上海市品牌培育示范企业,公司多个园区被评为“国家文化产业示范基地”、“国家级文化产业试验园区”、“上海市文化创意产业园区”,为公司赢得了良好的品牌效应。未来,随着公司新项目不断投入运营,公司的品牌优势将进一步显现。
要点七: 区域规模优势 经过十多年在行业内的精耕细作,公司积累了大量的文创园区及其他商业物业更新改造的成功案例,在行业内具有较强的影响力。截止本报告期末,公司在管项目 73 个,在管面积逾 131 万平方米,整体项目数量、面积均处于行业领先地位。分地域看,上海 62 个项目,北京 8 个项目,杭州 2个项目,南京 1 个项目。公司在园区、楼宇、社区商业方面的规模优势以及区域深耕优势,有助于公司拓展新项目,吸引品牌客户入驻,提高公司对物业持有方、供应商及客户的议价能力,提升公司整体运营效率,从而提高公司在行业内的竞争力。
要点八: 签署股权收购意向书 2022年11月5日公司对外公告,近日,公司与北京亿鹏城市更新科技发展有限公司(下称“北京亿鹏”)签订了《收购意向书》,公司拟收购北京亿鹏持有北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司(下称“目标公司”)42.5%股权,如本次收购完成后,公司将持有目标公司77%股权。2023 年 1 月 13 日,公司与北京亿鹏城市更新科技发展有限公司签订《股权转让协议》,根据协议约定,公司拟收购北京亿鹏城市更新科技发展有限公司持有北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 42.50%的股权,股权转让交易价格为93,531,500.00 元,同时协议约定,公司向北京亿鹏城市更新科技发展有限公司提供的 2,300.00 万借款本息直接转为股权转让款,北京亿鹏城市更新科技发展有限公司无需再向公司归还该等借款本息。上述股权转让事项完成后,北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司将成为本公司的控股子公司。截止2023年2月28日公司对外披露2022年年度报告日,上述股权转让事项尚在办理过程中。
要点九: 自愿锁定股份 自公司股票上市之日起三十六个月内,不转让或者委托他人管理本次发行前本人直接及间接持有的公司股份,也不由公司回购本人直接及间接持有的该部分股份。
要点十: 越界金都路项目 本项目定位于文化创意产业园区,打造文化创意原生内容的研发及生产基地,产品设计、电子科技创新研发聚集地,文化创意产业的一站式服务平台,以及梅陇镇板块创新、创业、文创、科创新领地。项目物业租赁期限为20年。项目主要收入为租金收入及物业管理收入。改造完成后,项目的可供租赁面积预计约2.80万平方米。预计运营期第一年出租率为60%,从第二年开始,园区出租率可稳定达到95%。
要点十一: 智慧园区信息服务平台建设项目 本项目总投资5,917.80万元,主要用于园区运营管理平台和园区智能监控平台的IT基础环境建设及服务平台软件开发。项目建设目标主要包括以下方面:(1)建设园区运营管理平台,实现对公司园区的日常运营管理工作的支持。(2)建设园区智能监控平台,实现对公司项目现场的园区日常运行管理的智能化采集和管控。
要点十二: 股利分配 在满足现金分红条件的基础上,结合公司持续经营和长期发展,公司每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的10%,且最近3年以现金方式累计分配的利润不少于最近3年实现的年均可分配利润的30%。
要点十三: 稳定股价措施 公司首次公开发行股票并上市后三年内,如公司股票收盘价格连续20个交易日低于最近一期经审计的每股净资产,公司将通过控股股东增持股份、公司全体董事(独立董事除外)和高级管理人员增持公司股票以及公司回购股份等措施来稳定股价。