要点一: 所属板块 房地产服务 上海板块 2025中报预增 新型城镇化
要点二: 经营范围 一般项目:企业管理;投资管理;自有资金投资的资产管理服务;商务代理代办服务;物业管理;品牌管理;市场营销策划;停车场服务;健身休闲活动;通用设备修理;电气设备修理;仪器仪表修理;交通设施维修;通讯设备修理。(除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动)。
要点三: 主营业务 公司聚焦城市更新领域，致力于城市老旧物业的重新定位、设计改造、招商运营和服务提升。作为国内首家上市的轻资产存量资产运营商，经过十多年的发展，公司服务的资产形态逐渐多元化，从最初的文创产业园区、办公楼，逐步覆盖社区商业、公寓等。公司持续致力于成为中国领先的商用物业全价值链集成服务提供商，旨在助力城市更新，通过更新、改造、运营提升物业的商业价值，在文化传承的同时注入创新元素，为中小型文化创意企业和新经济企业提供办公空间和专业服务，实现物业持有方、客户、社会和公司的共赢。
要点四: 行业背景 2019年中央经济工作会议首次提出“城市更新”以来，我国城市更新行动持续推进。据住房和城乡建设部统计，2024年，全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。 2025年首场国务院常务会议对“研究推进城市更新工作”作出部署，指出城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。同年3月，国务院政府工作报告中提出要持续推进城市更新，要推进新型城镇化和区域协调发展，持续推进城市更新和城镇老旧小区改造，统筹城市低效用地再开发，打造宜居、韧性、智慧城市。
要点五: 核心竞争力 （一）全价值链集成管理体系优势 公司自2007年开始涉足该行业，具有十余年的实践和经验积淀，行业先发优势明显，尤其是在存量物业商业价值的发现、挖掘和提炼上具有独特的优势，并已建立起一套成熟的全价值链管理体系，即定位、改造、招商、运营。全价值链管理体系覆盖存量改造物业的全链条，可以深度挖掘存量物业、被改造物业的潜力并赋予全新生命力，该项核心竞争力有利于公司快速实现项目拓展，挖掘未来城市更新业务机遇。 1）项目资源获取及定位优势 公司拥有专业且经验丰富的投拓团队，同时，公司已积累丰富的老旧物业定位经验，能敏锐把握项目所处地区租赁市场供需情况，从而能准确的对新项目进行业态等定位。在承接具体项目时，公司根据市场调研情况确定项目定位，结合存量项目的历史经营数据，从而确定目标客户的类型和范围，并对项目的盈利能力进行评估预测。 2）项目设计与改造能力 公司打造的项目是一种“非标准化”产品输出。基于公司的标准化管控体系下，项目团队在充分了解项目市场后，针对不同业态定位的项目进行差异化、定制化设计，单项目的不可复制化特性确保公司后续获得一定的招商优势、彰显自身品牌优势。 3）招商优势 公司拥有专业的招商团队，对所有项目的招商工作进行统一协调。招商团队的核心成员均拥有丰富的物业租赁业务工作经验，特别是对文化创意产业及新经济客户的认知程度较高，能够准确把握此类客户的个性化需求。同时，公司已经建立目标客户数据库，并与有实力的中介咨询机构建立了稳定的合作关系，招商团队在项目获取、定位设计、改造过程中提前介入，快速寻找潜在客户，在项目交付运营前即可完成部分招商工作，可以大幅提高项目的招商进度和运营效率。通过各个项目客户资源共享，能够向客户提供多重选择的招商服务。 4）智慧化运营优势 公司依托于自身多年的园区、楼宇运营管理经验，已逐步建立起智慧园区管理系统，实现招商、运营管理的全流程智慧化，以降低运营成本，不断创新物业运营模式，构建全方位企业服务体系，不断提高入驻企业黏性。 （二）品牌优势 随城市更新不断发展，行业内企业逐渐分化，竞争加剧，品牌在行业发展进程中的竞争优势逐渐凸显。公司自2007年开始从事该行业，历经十多年的专注和拓展，以敏锐的市场洞察力、精准的市场定位、独特的设计、独具特色的园区、优良的服务得到了物业持有方、客户、社会等的广泛认可，打造出了园区、楼宇品牌“越界”和社区商业品牌“越都荟”。公司拥有该行业第一个上海市著名商标，被认定为上海市品牌培育示范企业，公司多个园区被评为“国家文化产业示范基地”、“国家级文化产业试验园区”、“上海市文化创意产业园区”，为公司赢得了良好的品牌效应。未来，随着公司新项目不断投入运营，公司的品牌优势将进一步显现。 （三）区域规模优势 截止本报告期末，公司在管项目69个，在管面积约135万平方米，整体项目数量、面积均处于行业领先地位。分地域看，上海58个项目，北京7个项目，杭州2个项目，南京1个项目，青岛1个项目。公司在园区、楼宇、社区商业方面的规模优势以及区域深耕优势，有助于公司拓展新项目，吸引品牌客户入驻，提高公司对物业持有方、供应商及客户的议价能力，提升公司整体运营效率，从而提高公司在行业内的竞争力。
要点六: 签署股权收购意向书 2022年11月5日公司对外公告,近日,公司与北京亿鹏城市更新科技发展有限公司(下称“北京亿鹏”)签订了《收购意向书》,公司拟收购北京亿鹏持有北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司(下称“目标公司”)42.5%股权,如本次收购完成后,公司将持有目标公司77%股权。2023 年 1 月 13 日,公司与北京亿鹏城市更新科技发展有限公司签订《股权转让协议》,根据协议约定,公司拟收购北京亿鹏城市更新科技发展有限公司持有北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 42.50%的股权,股权转让交易价格为93,531,500.00 元,同时协议约定,公司向北京亿鹏城市更新科技发展有限公司提供的 2,300.00 万借款本息直接转为股权转让款,北京亿鹏城市更新科技发展有限公司无需再向公司归还该等借款本息。上述股权转让事项完成后,北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司将成为本公司的控股子公司。截止2023年2月28日公司对外披露2022年年度报告日,上述股权转让事项尚在办理过程中。
要点七: 自愿锁定股份 自公司股票上市之日起三十六个月内,不转让或者委托他人管理本次发行前本人直接及间接持有的公司股份,也不由公司回购本人直接及间接持有的该部分股份。
要点八: 越界金都路项目 本项目定位于文化创意产业园区,打造文化创意原生内容的研发及生产基地,产品设计、电子科技创新研发聚集地,文化创意产业的一站式服务平台,以及梅陇镇板块创新、创业、文创、科创新领地。项目物业租赁期限为20年。项目主要收入为租金收入及物业管理收入。改造完成后,项目的可供租赁面积预计约2.80万平方米。预计运营期第一年出租率为60%,从第二年开始,园区出租率可稳定达到95%。
要点九: 智慧园区信息服务平台建设项目 本项目总投资5,917.80万元,主要用于园区运营管理平台和园区智能监控平台的IT基础环境建设及服务平台软件开发。项目建设目标主要包括以下方面:(1)建设园区运营管理平台,实现对公司园区的日常运营管理工作的支持。(2)建设园区智能监控平台,实现对公司项目现场的园区日常运行管理的智能化采集和管控。
要点十: 股利分配 在满足现金分红条件的基础上,结合公司持续经营和长期发展,公司每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的10%,且最近3年以现金方式累计分配的利润不少于最近3年实现的年均可分配利润的30%。
要点十一: 稳定股价措施 公司首次公开发行股票并上市后三年内,如公司股票收盘价格连续20个交易日低于最近一期经审计的每股净资产,公司将通过控股股东增持股份、公司全体董事(独立董事除外)和高级管理人员增持公司股票以及公司回购股份等措施来稳定股价。