要点一: 所属板块 房地产开发 江苏板块 破净股 标准普尔 富时罗素 MSCI中国 沪股通 中证500 融资融券 装配建筑
要点二: 经营范围 房地产开发。实业投资;室内外装璜,托管范围内房屋及配套设施和场地的管理、维修、服务;公路工程施工;桥梁工程;国内贸易;市场调查服务;信息咨询。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
要点三: 主营业务 公司所处房地产行业，主营业务为商业综合体运营管理、房地产开发销售。报告期内，公司秉持“商业运营+地产开发”双轮驱动的经营模式，坚持“1+3”战略布局，以上海为中枢，长三角为核心，向大湾区、环渤海和中西部扩张。截至报告期末，公司已进入全国143个城市。
要点四: 行业背景 （一）国家大力提振消费，推动回归实体 2025年中国消费市场在国家“两新”政策的持续发力下呈现强劲复苏态势，1-7月社会消费品零售总额达28.4万亿元，同比增长4.8%，其中政策直接拉动的大宗消费贡献率达32%。政策组合拳效应显著，中央财政累计投入1200亿元补贴资金撬动8,000亿元消费规模，家电以旧换新交易量同比激增35%；其次，实体商业迎来结构性回暖，全国购物中心客流恢复至2019年同期的118%，值得注意的是，政策红利呈现梯度释放特点：一线城市因基础设施完善率先受益（补贴资金使用率达91%），而三四线城市通过“政企银”协同模式，逐步激活县域消费潜力。当前消费市场已形成“政策刺激-场景创新-消费升级”的良性循环。 （二）购物中心规模增速持续放缓，行业进入存量运营时代 据赢商大数据不完全统计数据，2025年1-6月，全国新开业的商业项目约119个，商业体量约888万平方米，延续了自2021年以来的递减趋势。其中，一、二线城市新开业商业项目占比近六成，三、四线城市新开业商业项目约四成。赢商大数据预计2025年全国新开业广场数量不超过400座，较2021年的657座新开业数量缩量近40%，较去年436座的开业表现也将缩量近10%。此外，公司观察到，2025年上半年新开业项目中，存量改造项目占比超二成，发生结构性变化。市场已从“重资源、重规模”直接进入“重品质、重运营”。这一结构性转变标志着行业正式进入“运营为王”的深度调整期，焕新调整成为强竞争的必备能力。 （三）城市更新与存量改造持续推进 城市更新政策鼓励老旧商业设施改造升级，推动购物中心向数字化、绿色化转型。2025年中国城市更新战略持续深化，在“十四五”规划收官之年的政策驱动下，全国存量商业改造呈现“质效双升”特征。住建部数据显示，上半年完成改造的老旧商业设施达327万平方米，较2024年同期增长42%，其中76%的项目实现了数字化与绿色化双重升级。消费基础设施REITs试点扩围至25个城市，多层级REITs市场逐步打开为改造项目提供低成本资金支持。值得注意的是，改造模式正从“硬件翻新”转向“内容重构”，存量项目改造更加注重融合文化、娱乐、社交功能的复合空间，提升消费体验。 （四）低线城市消费机遇和价值被重新认知 随着数字化时代信息的扁平化，客户消费认知在飞快进化，城市消费平权趋势愈发显现，各线城市的消费内容、消费倾向正在快速同质化。高线城市消费，通常以高单价、高品质、精神消费的关键词出现，这些也正同步在三四线城市发生。此外，三四线城市消费能力持续提升。长期以来，三四线城市的收入增速均快于一二线。三四线城市的消费意愿相较一二线城市也表现更优。消费意愿通常取决于收入、消费时间和消费信心，在消费复苏的浪潮中，伴随三四线城市更为稳定的就业和收入，更小的房贷、车贷、育儿压力，更少的工作时长，其商业复苏速度及消费意愿提升度较一二线城市表现更为强劲。 （五）货币政策持续宽松，财政政策边际加力，助力供需优化 今年以来央行的一揽子金融政策，对于房地产市场修复与回暖有积极意义，一方面可在需求客户端降成本，另一方面也可在供应企业端降压力，从而促进供需两端发力，化解市场风险、提振信心，助力供需优化、促进止跌回稳。 首先，在保持市场流动性充裕以及货币信贷合理增长方面，5月央行降低存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元。再者，在促进融资成本稳中有降方面，5月央行下调政策利率0.1个百分点，下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。 （六）市场延续筑底行情，温和修复显现止跌回稳信号 2025年上半年，全国房地产市场仍处于筑底阶段，商品房销售面积和销售金额双降，但降幅均大幅收窄。根据国家统计局数据统计，商品房销售面积4.59亿平方米，同比下降3.5%，较2024年同期19%的降幅收窄15.5个百分点；商品房销售金额4.42万亿元，同比下降5.5%，较2024年同期25%的降幅收窄19.5个百分点。整体市场在波动盘整中持续修复，“国房景气指数”今年上半年各月均超93，高于2024年上半年均值91.97；3月小阳春及6月房企年中业绩冲刺带来两个成交小高峰。 70城商品住宅销售价格仍处于下跌通道，但降幅较2024年收窄，今年1-6月，各线城市商品住宅销售价格同比降幅连续六个月收窄，市场在温和修复中出现止跌回稳信号。分能级来看，一线及部分热点二线城市已接近市场态势逆转的关键节点，预计将率先走出下跌趋势，而三四线城市的市场企稳仍需耐心及时间。 （七）调控政策稳字当头，加快构建行业发展新模式 2025年，国际局势复杂多变，关税战经历“持续升级-全面对抗-暂缓延期”，平均税率已升至百年最高水平，外贸出口持续承压；国内经济增长动能不足，投资受房地产拖累增长乏力，内需消费受政策拉动呈现脉冲式增长。在此背景下，上半年仍然实现GDP增长5.3%，超出5%年度目标；为下半年“抢出口”效应消退、“以旧换新”消费政策逐步衰减、房地产持续筑底后的弱增长留足空间。 今年从两会政府工作报告定调“促进房地产市场止跌回稳”和“稳住楼市”；到四月政治局会议中央明确表态稳地产仍是本年度经济工作重点之一，继续强调风险化解与止跌回稳；到国常会重申“更大力度推动房地产市场止跌回稳”；调控政策力求稳字当头，“托而不举”，不再有大规模超常规刺激政策。 政策调控已经转向构建房地产发展新模式，包括“好房子”建设、城市更新、存量商品房收购等；正如城市工作经济会议将房地产发展纳入城市更新总体统筹、七月政治局会议未直接提及房地产调控，未来的房地产政策重心，偏向“重塑”市场而非简单短期“救市”，让房子回归居住和大宗消费品属性，房地产市场转向居住消费驱动；市场与政策不再惧怕短期内的调整阵痛，所以长期看市场风险降低、结构更健康，坐实稳住经济基本盘的“压舱石”，在此轮深度调整中得以留存的企业，将获得更加平稳、健康的发展环境，激发长期良性增长。
要点五: 核心竞争力 （一）优越的经营模式 秉承“让幸福变得简单”的企业使命，公司不断夯实各项能力。面对行业新格局，公司持续践行商业运营与地产开发“双轮驱动”的战略模式，一方面不断优化商业的全周期能力，做好应对新格局的能力储备。另一方面沉下心来持续提升品质、优化服务，做到产品品质与服务品质同步提升。相比于专注从事商业运营的企业，公司在市场化程度较高的地产开发领域实现了快速发展，展现出卓越的项目全周期管控能力和资金高效周转优势，这为企业在重点区域的战略深耕奠定了坚实基础。相比于纯粹从事住宅开发的企业，公司在商业地产领域形成了独特的规模化开发体系和精细化运营模式，这种商业模式能够持续输出稳健现金流，有效增强企业抵御市场波动周期的能力。两大业务板块形成的差异化竞争优势与协同共生关系，构成了企业核心竞争力得以持续强化的重要根基。 （二）商业地产综合运营能力持续提升 以新城控股的“使命、愿景、价值观”为初心，聚焦长期主义发展，以吾悦广场的“规模领先、深度运营”的核心优势为信心，吾悦商管携手3万余品牌商家亲密相伴，已悄然在全国绽放174座璀璨的商业地标。2025年上半年，吾悦商管实现稳定经营，商业运营总收入实现69.44亿元，销售、收入、客流、会员消费均同比提升。2025年上半年，公司在精细化运营基础上，进一步迭代机制、深挖效能、创新经营，围绕“品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴”的“五边形经营理念”，持续为业主创造资产回报、为商家提供平台、为客户创造舒适体验，坚持做有人格的商业。通过“我爱你五月”、“春纷新聚场”等各种量级的品牌IP活动及“悦会员”付费会员体系的打造及运营，让消费者因为线下商业而欢喜，用健康、陪伴、愉悦的情绪价值构建差异化优势。对每个广场基于品牌级次进行商业内容评分，邀请内部中高管和外部品牌方领导授课，拥抱“绿色”，拥抱“智能”，拥抱“ESG”，做到低能耗，高绩效。自研的ERP平台绿洲系统，依托信息化、智能化高效地管理与整合关键业务流程，进一步提升管理质效和消费者购物体验。珍惜吾悦平台上每一个品牌，一视同仁地去管理每一个委托方的项目。伴随有落地的管理动作、有辨识度的管理体现，吾悦商管核心优势未来将持续转化为有质量的经营业绩。 （三）良好的品牌影响力 公司在国内房地产领域持续保持领先的品牌优势，凭借优质的产品力、全周期商业资产运营管理能力、精准的市场定位及良好的客户口碑，持续构建差异化的品牌护城河。报告期内，中指研究院授予公司六项重量级荣誉，包括：“2025中国房地产百强企业-综合实力TOP10”第10位、“2025中国商业地产百强企业”第4位、“2025中国商业地产运营十强企业”第4位、“2025中国房地产百强企业-融资能力TOP10”第9位、“2025中国房地产百强企业-盈利性TOP10”第9位、“2025中国房地产代建优秀运营企业”第12位。同时，公司在中国房地产业协会及上海易居房地产研究院发布的权威榜单中亦表现亮眼：荣获“2025房地产开发企业综合实力TOP10”第10位、“2025房地产开发企业商业地产综合实力TOP10”第4位、“2025房地产开发企业商业地产运营TOP10”第2位，“商业运营+地产开发”双轮驱动的协同效应进一步凸显。 （四）务实高效的人力资源管理机制 公司始终视员工为最核心的战略资产，坚信持续奋斗的优秀人才是驱动商业成功与实现可持续发展的核心动能。公司严格恪守“尊重人才、保障权益”的原则，构建起透明公正的薪酬福利体系，同步打造广阔多元的职业发展平台与包容开放的工作生态，为高质量发展筑牢人才根基。“精准引才、系统育才、用心留才”是公司人才队伍建设的核心策略。 （五）踏实进取的经营团队 公司经营团队以“面向未来，乐于担当，诚信踏实，相互成就”的企业核心价值观为行动纲领，始终以开放姿态拥抱行业变革：主动转变固有思维、强化发展紧迫感，以“钉钉子”般的实干精神深耕业务。面对复杂多变的外部市场环境，经营团队精准研判趋势，对标优秀同行，科学制定“合格指标+挑战指标”的双层经营目标，动态调整经营策略；通过定期复盘与月度经营会议机制，确保总部战略与一线执行同频共振、上下同欲。 （六）具有新城特色的可持续发展战略 低碳可持续发展已成为当下全球经济的核心议题，我国“双碳”目标引领的战略体系正在系统推进，绿色消费与健康生活理念正加速渗透社会各领域，重塑着公众的生活方式与价值选择。公司秉持“让幸福变得简单”的企业使命，基于国家政策、行业发展与产品创新，围绕“幸福”核心构建四大发展维度：“企业治理稳健发展”、“匠心品质创享幸福”、“绿色低碳和谐共生”、“以人为本善心善行”，系统诠释新时代的幸福内涵。以诚信经营和可持续发展为基础，坚持长期主义，逐步构建具有新城特色的可持续发展管理模式。公司立足“双碳”战略时代机遇，以前瞻性视野重构人居空间价值体系，着力打造集健康、舒适、智慧、安全于一体的四维科技住宅产品矩阵，持续输出具有行业标杆意义的低碳化、数字化、生态化人居实践范本。截至2025年6月30日，公司新建及在建项目的绿建覆盖率达到100%，累计获得71项国内外绿色认证，累计100座吾悦广场获得省级以上绿色商场称号。公司着力推进“公益三小时”活动，号召全体新城人从身边小事做起，让公益融入每个人的生活。未来公司将持续沉淀综合能源技术能力、全周期绿建认证覆盖能力、超低能耗技术能力、碳排放管理能力及绿色金融创新工具应用能力等，通过构建“技术研发+标准输出+场景赋能”的价值链闭环，着力打造具备行业引领性的技术解决方案输出能力，锻造成未来发展的新型收益增长极。
要点六: 拟9.7亿元收购江苏新启100%股权 2018年7月27日公告,公司全资子公司上海雅聚置业有限公司拟以97,289万元收购公司关联方持有的江苏新启投资有限公司100%股权。本次交易完成后,公司将通过江苏新启持有银行股权,这将有助于未来融资工作开展,从而为公司战略发展提供有效保障。