要点一: 所属板块 房地产服务 浙江板块 2025中报预增 微盘股 机器人概念 社区团购 垃圾分类 养老概念
要点二: 经营范围 一般项目:物业管理;酒店管理;城乡市容管理;市政设施管理;城市绿化管理;餐饮管理;商业综合体管理服务;园区管理服务;体育场地设施经营(不含高危险性体育运动);专业保洁、清洗、消毒服务;停车场服务;家政服务;航空运营支持服务;航空商务服务;房地产咨询;住房租赁;信息咨询服务(不含许可类信息咨询服务);会议及展览服务;礼仪服务;包装服务;建筑物清洁服务;园林绿化工程施工;住宅水电安装维护服务;家具安装和维修服务;家用电器安装服务;日用电器修理;水利相关咨询服务;信息系统集成服务;信息系统运行维护服务;技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广;安防设备销售;文具用品零售;家具销售;农副产品销售;服装服饰零售;厨具卫具及日用杂品零售;劳动保护用品销售;专用设备修理;通用设备修理;工程管理服务;物联网应用服务;电子、机械设备维护(不含特种设备);健身休闲活动;物业服务评估;水污染治理;居民日常生活服务;单位后勤管理服务;集贸市场管理服务;代驾服务;票务代理服务;病人陪护服务;护理机构服务(不含医疗服务);市场营销策划;专业设计服务;食品销售(仅销售预包装食品);互联网销售(除销售需要许可的商品);灯具销售;汽车装饰用品销售;劳务服务(不含劳务派遣);人力资源服务(不含职业中介活动、劳务派遣服务)(除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动)。许可项目:高危险性体育运动(游泳);城市生活垃圾经营性服务;建设工程施工;建设工程设计;住宅室内装饰装修;特种设备安装改造修理;第二类增值电信业务;城市建筑垃圾处置(清运);餐饮服务;供暖服务;劳务派遣服务(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动,具体经营项目以审批结果为准)。
要点三: 主营业务 物业基础服务：公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务质量方针为客户提供物业服务，兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性及个性需求，设计服务内容及服务标准，包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等，公司融合多年服务经验，持续提升管理层次，丰富管理业态，目前已覆盖包括住宅类、商写类、城市服务类等全业态服务场景，住宅包括多层住宅、高层住宅、排屋和别墅；商写包括办公写字楼、商业综合体、产业园区、工业园区、市场等；城市服务包括学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、市政环卫等。目前公司已实行由集团、战区/子公司、项目组成的三级品质检查管控体系，对开展的物业服务全过程监控和检验，确保服务提供过程及结果令客户满意。 物业增值服务：公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，围绕社区中C、B、G端业主不同需求，打造社区生活服务和企业增值服务两大物业增值板块，逐步完善增值服务全链。 社区生活服务板块，覆盖业主老、中、青、幼全龄周期和衣、食、住、购、娱全生活场景，链接悦嘉家线上生活服务平台和线下邻里服务中心，打造城市一刻钟生活圈，提供社区零售、到家服务、美居服务、经纪服务、社区空间运营等一站式服务，让业主享受更便捷、舒适、愉悦、丰盛的生活。 企业增值服务板块，围绕写字楼、产业园区、企业总部、政府大楼、商业综合体中的企事业单位及政府客户全周期、全场景服务需求，提供各发展阶段全链增值服务，完善后勤配套服务，降低设施运行成本，提升行政服务效率，为客户打造高效智能、便捷降本、绿色健康、有人文关怀的办公和商业环境。 资产管理服务：资产管理业务主要包括产商运营、住宿运营两大业务板块。公司旗下全资子公司悦郡商管，以轻资产模式为主导，打通存量资产服务产业链，致力于为各类业主方提供全方位解决方案，践行“城市更新”与“存量不动产运营”的初心。 产商运营板块，专注“空间、社群、服务、投资、生态”，用专业为产业、商业空间赋能，助力产业升级，实现资产的升值。陆续推出全体系招商运营闭环服务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、物业服务，进一步夯实公司在商业和产业园区类物业的竞争优势，与物业管理服务形成产业协同效应。 住宿运营板块，为追求精致生活的城市精英群体量身定制，群岛公寓致力于提供雅致、完善、有品位的居住空间，兼顾舒适度与杰出品味的私人居所；覆盖服务公寓、人才公寓、公租房等品类，打造“城市生活家”。 非业主增值服务：主要包括案场服务及顾问咨询服务两类业务。 案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。 顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。 1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。 2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的管理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。
要点四: 行业背景 2025年上半年，物业行业在复杂多变的环境中持续发展步入关键转型期，在市场与政策双重驱动下，发展态势呈现显著变化。 （一）政策端多维赋能提供转型引导 2025年，物业行业在政策端迎来诸多变革与机遇，从国家顶层设计到地方具体举措，均对行业发展产生深远影响。自2024年国家发改委发布的《产业结构调整指导目录》将物业服务纳入“鼓励类”，首次明确涵盖住宅与非住宅全场景管理，2025年中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发的《提振消费专项行动方案》提出将物业服务纳入鼓励外商投资目录，为行业引入外资、拓展国际化空间创造条件。 此外，服务融合正成为政策引导的重要方向。此前，国务院印发的《关于促进服务消费高质量发展的意见》，倡导“物业服务+生活服务”模式，养老、托育、餐饮、家政等业态与物业加速融合。与此同时，2025年中央首个养老服务纲领性文件明确“社区+物业+养老服务”路径，要求纳入城市一刻钟生活圈，为物业企业开辟社区服务新场景。 市场规范方面，部分城市前期推行的物业费限价、空置房打折等政策逐步调整，转向“优质优价”导向，推动行业从“价格竞争”向“价值竞争”转型。 （二）市场端告别高速增长，聚焦质效提升 伴随房地产市场从增量开发步入存量经营时代，物业行业告别往昔规模高速扩张阶段。根据中指研究院的数据，截至2024年底，全国物业管理行业总管理面积为314.14亿平方米，预计到2029年将增长至近380亿平方米，行业总营收规模已突破1.7万亿元，超越部分传统服务业，彰显出强劲的发展潜力。但在房地产市场深度调整的大背景下，行业增速明显放缓，百强企业管理面积均值同比增速为2.18%，营收增速也降至5%以内，“存量时代”特征愈发显著，全面迈向质量与效益并重的新发展路径。许多企业退出管理密度低、跨区域协调成本高的项目，聚焦核心城市群，从追逐管理面积的“量变”转向深耕服务价值的“质变”，以提升整体运营质量。 （三）服务端提升品质多点发力 2025年，物业企业在服务品质提升上积极作为，多维度探索突破路径，力求在“存量时代”契合业主不断升级的需求。服务模式创新上，“弹性定价”机制开始推行。物业企业提供详细服务清单，业主按需选择并定价，既化解“质价不符”质疑，又保障企业合理利润，为提供高品质服务奠定经济基础。同时，物业企业不断拓宽服务边界，将服务从基础的维修、保洁向新婚布置、宠物投喂、社区养老等多元场景延伸，力求全方位融入业主生活。 科技应用也为服务品质提升提供了有力支撑。借助AI摄像头、各类传感器、智慧服务平台等，物业企业实现对小区安全、设施设备运行的实时监测与高效管理。此外，通过智能巡检设备、AI客服、数字维保系统等的使用，实现从被动服务向主动服务的转变，提升了服务响应速度和质量。 在客户满意度调查中，尽管行业均值因部分物业企业低价竞争等因素小幅下降，但标杆企业凭借智能化技术赋能与多元化增值服务体系构建，满意度仍维持高位。
要点五: 核心竞争力 （一）机制优势 公司较早实现了市场化运作，能够基于标准化基础为各类物业项目提供定制化的服务，在当前激烈的市场竞争环境下，能够做到快速反应、独立决策，始终保持与五大相关方（顾客、员工、股东、供应商、社会公众）的双向沟通，积极营造改进创新企业环境。公司的灵活机制优势，令公司更专注于客户体验和市场需求，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，确保公司持续发展，实现战略目标。 （二）品牌优势 公司作为首家登陆A股的物业服务企业，已通过职业健康管理体系、质量管理体系、环境管理体系、企业诚信管理体系、商品售后服务评价认证、SA8000社会责任管理体系、污水和垃圾处置、公共卫生及其他环境保护服务、合规管理体系、生活垃圾分类服务能力认证、资产管理体系、反贿赂管理体系、物业服务认证、食品安全管理体系、HACCP危害分析与关键控制点认证、信息安全管理体系、信息技术服务管理体系、能源管理体系、设备维护保养服务认证、园林绿化养护服务认证等一系列体系认证，多年来公司一直侧重于品质管理与标准化建设，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。 （三）全业态服务优势 通过多年的服务产品研发及标准化服务体系建设，公司积累了规模住宅、商业、办公、园区、学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、市政环卫等多种业态的专业服务能力。2024年4月，公司在三十周年之际，推出“南都嘉寓”“南都云邸”“南都联行”“南都城服”四大业态子品牌，并发布各个业态的标准化服务手册。公司多个在管项目曾被评为国家、省、市级优秀示范项目，服务的主要业态领域多次获得行业协会等机构认可，近年来荣获“2025中国物业城市服务企业TOP10”“2025中国公建物业服务领先企业”“2025中国行政办公物业服务领先企业”“2025中国产业园区物业服务企业TOP20”“2024中国写字楼物业服务领先企业”“2022中国交通枢纽物业服务领先企业”、“2020中国特色物业服务领先企业-保障房服务”等多项荣誉。 （四）组织管理优势 优秀的人才及团队是公司核心竞争力和支撑品牌的重要支撑因素，公司融合智能化科技系统，制定自身管理规范运营框架及流程并持续整合优化，形成统一、规范、智慧和相对稳定的组织管理体系，强调跨部门之间横向沟通、消除部门壁垒，为快速反应提供有力保障。同时，公司为实现规范管理，针对不同岗位制定标准工作流程，使所有员工均可根据对应的工作标准，实现日常工作的流程规范化、决策规范化、控制规范化。 （五）智慧服务优势 公司根据战略规划和长远发展，通过外部合作和自主开发建立了大数据平台，通过智能设施设备引入、移动互联网应用，打造以实现多种生态设计理念和各类场景应用的智慧服务平台，同时不断完善和改良各种设施设备传感设备，可全天候地对设施设备的运行情况进行监管，通过智慧车管、智慧消防、远程监控等技术手段提高项目管理效率与经济效益。凭借在设施管理领域的专业实力及物业数字化建设，公司荣获克而瑞物管、中物研协、中物智库评选的“2025中国物业FM设施管理领先企业”“2025中国物业智慧物业服务领军企业”。公司自主研发的社区生活服务平台，已推出面向住宅社区客户的终端“悦嘉家”、面向园区企业客户的终端“悦园区”、面向物业企业员工的终端“悦服务”三大APP，目前已应用于旗下各个物业项目，并迭代至7.0版本，实现业主、员工、企业需求数据的融合互联，不断驱动管理进阶及服务提质增效。旗下全资子公司悦都科技获“国家高新技术企业”认定，通过智慧化平台实现对园区的人、财、物、事等重要指标日常运行的监测及资源的综合调度，实时、可视化掌握各系统运行状态，结合大数据与AI技术，为运营提供决策分析依据，有效赋能智慧园区建设。
要点六: 自愿锁定股份 自南都物业股票上市之日起三十六个月内,本人不转让或者委托他人管理所直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份,也不由南都物业回购该等股份。
要点七: 物业管理智能化系统项目 本项目总投资9,049.90万元。项目改造分为四个部分,一为智能车管系统,二为智慧门禁系统,三为设施设备管理系统,四为消防集成系统。工程建造期为2016年至2019年,包括一次性建设费用、维护保养费、运营费。其中智能车管系统一次性需投入2,825.00万元,智慧门禁系统一次性需投入2,970.00万元,设施设备管理系统一次性需投入1,665.00万元,消防集成系统一次性需投入825.00万元。项目建设完成后首年会为公司带来500.46万元的停车费利润,随着项目的增加与停车费用水平的提高,智能车管系统为公司带来的收益将进一步增加。公司的物业管理能力将得到提升,从而进一步提高客户满意度,提升企业形象。长远来看,先进的管理设备与统一调控的管理体系,也为未来社区O2O项目的实施奠定了良好的基础。
要点八: 全国物业服务业务拓展项目 本项目的总投资规模为9860万元,全国业务拓展项目计划在全国30个城市设立分公司开展物业服务项目市场拓展。假设每座城市每年开发1.5个项目,结合公司现有项目的平均规模,取平均每个项目为400万/年营业收入,交付周期假设为1年,公司2015年经审计毛利率为29.78%,本项目谨慎估计取值25%进行计算,投资回收期为4.77年;按折现率10%进行计算,财务净现值为5561.66万元。
要点九: 社区O2O平台建设项目 本项目的建设期为4年,总投资规模为5000万元,其中推广费用为2500万,开发费用为550万元,运营费用为550万元,硬件设备投入600万元,办公费用为200万元,人员费用(除开发人员之外)为500万元。根据悦嘉家团队现有的实践案例进行保守估计,首年营收将产生30%的毛利率,次年起将略有下降。以10年为营运期测算,项目的投资回收期是6.31年,内部收益率为24%,按10%折现率计算,项目的净现值为2,223.44万元。
要点十: 公寓租赁服务项目 本项目总投资为10,785.8万元,其中,大业主物业项目投资4345.8万元(装修改造及首年运营费用1969.8万元,首年包租租金支出2376万元);空置房源运营项目投资6440万元(装修改造及首年运营费用3920万元,首年包租租金支出2520万元)。大业主物业项目的投资回收期是6.53年,以10年的运营期测算,内部收益率为14.5%,以10%折现率计算,项目净现值为467.22万元。空置房源项目的投资回收期是4.63年,以10年的运营期测算,内部收益率为25.6%,以10%折现率计算,项目净现值为1942.72万元。
要点十一: 人力资源建设项目 本项目建设期为四年,项目围绕“雇主品牌建设”、“人才引入计划”、“人才培训体系”、“人事管控体系”、“外部专业咨询”以及“引入专业HR管理工具”等模块进行建设。项目总投资为63,751,060元,其中雇主品牌建设、人才引入及人才储备投入43,762,660元,项目咨询及工具优化投入3,200,000元,人才培养投入15,545,000元,人事管控及员工健康安全投入1,243,400元。
要点十二: 股利分配 在公司当年盈利且累计未分配利润为正数且保证公司能够持续经营和长期发展的前提下,如公司无重大资金支出安排,公司应当优先采取现金方式分配股利;公司每年以现金方式分配的利润不低于当年实现的可供股东分配的利润的10%,且最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的30%。
要点十三: 稳定股价措施 公司股票自首次公开发行并上市之日起三年内,若非因不可抗力因素所致,如公司股票连续20个交易日收盘价均低于最近一个会计年度末经审计每股净资产时,本公司及本预案中提及的其他主体将依照本预案的约定采取相应的措施以稳定公司股价。若因除权除息等事项致使上述股票收盘价与本公司最近一个会计年度末经审计的每股净资产不具可比性的,上述股票收盘价应做相应的复权调整。